1棟目:ブランズ錦糸町

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。さすがに元妻の実家の近くに住み続けるのは気分がよくありません。そこで早くも買い替えに動き出すことにしました。

ちょうど当ブログでマンション購入ノウハウ集のカテゴリで好き勝手に記事を書いていますので、それらの評価軸を使いで最新のマンションを評価して、魅力的なマンションが見つかったら買い替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し総合点で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。

なお最新マンションレビューは私が買い替えたいかどうかが評価基準となりますので独断と偏見の塊のようなレビューになります。私はマンション評論家ではありません。ただ買い替え対象となるマンションを探しているだけなので絶対的な市場価値を論じてはいません。素人の独り言だと嘲笑しながらお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット

物件概要

本日検討する物件は「ブランズ錦糸町」です。

「東京駅まで7分という驚異的な利便性」「内廊下で南向き」「錦糸町駅まで徒歩7分」と個人的に魅力を感じるポイントががいっぱいの物件です。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→2点

最寄り駅は錦糸町駅です。JR総武線の各駅・快速と半蔵門線が使えます。城東地区で最も大きく便利な駅で東京駅まで総武快速線で10分弱ですから文句なしです。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→1点

実際に歩くと7分強でした。GoogleMapだと徒歩5分表記ですが蔵前橋通りの信号待ちがあるため7分が現実的な駅距離の判断でしょう。駅から徒歩7分は資産価値が伸び悩む距離です。悪くはないけれど良くもないです。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

南側は蔵前橋通りがあり、西はビル、東はタワーパーキングと機械式駐車場に囲まれています。北側は戸建てエリアで上層階は視界が抜けてます。

既に物件周辺の開発は終わっておりこれから何かが建つという可能性は低いので2点です。蔵前橋通りがあることで南側は半永久的に日照が確保されるのは大きな利点です。

もちろん排気ガスと騒音について我慢するという条件は付きます。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

錦糸町駅の北側は再開発地区なこともあり風俗などの嫌悪施設はなさそうです。

しかし蔵前橋通りの交通量と排気ガスを減点対象とするかは個人の判断ですが私は減点対象と感じます。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道は安全→1点

オリナス・錦糸公園側のルートは歩道はありますが、人通りが多く肩がぶつかりそうになるレベルです。居酒屋が立ち並ぶ道を通るルートは歩道があり人通りも少ないですが、夜になると薄暗く歩いていて気持ちがいい通りではありません。

危険ではないけれど快適でもないです。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

現地に行きましたが普通の街でした。新小岩・小岩あたりは歩きタバコ王国で吐き気がすることもありますが、錦糸町はタバコを吸いながら原付を乗る程度でした。

歩行者の服装も普通で、おしゃれな男女も見受けられ、墨田区は大人の街といえそうです。

※ 私は嫌煙家のため路上喫煙や歩きタバコに対して極端な低評価を下すことをお許しください。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

オリナスという大型のショッピングモールがあります。物件から徒歩3分なので文句はないでしょう。テナントを見る限り個人的にはまったく興味はありませんが資産価値的にはプラス評価になると思います。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→0点

インターネットで調べてみると地盤が弱く、水害にも弱い地域なのが分かります。地盤を優先するのであれば購入対象外となる地域です。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチは確保されているか→0点

内廊下のためかアルコーブはまったくありません。中住戸では玄関の開け閉めの際に扉の向こうを常に気にする必要があるでしょう。

チェック2:柱の食い込みはどの程度か→0点

寝室では思い切り柱が食い込んで居住スペースを侵食しています。リビングも完全にはアウトフレームできていません。0点です。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

全ての間取りでリビングにパウダールームの入り口はありません。しっかりと配慮した設計になっています。絶対にこんなことはしないという意思を感じます。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

2450mmが主のようです。2450mmだと下がり天井との組みあわせになると圧迫感を感じてしまいます。悪くはないけれど良くもないです。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

しっかり二重天井・二重床です。比較対象のパークホームズ錦糸町ザレジデンスは直床なので高ポイントです。

なおパークホームズが12階、ブランズが11階なのは床の差だと考えます。パークホームズは販売価格を下げるために直床にして戸数を増やしたのかもしれません。

チェック6:ベランダは広いか→1点

広くはないですが不満が出るほどでもありません。Eプランはバルコニーが2つあり北側のバルコニーは眼前にスカイツリーが綺麗にそびえ立ち目を引きます。ベランダで風を感じながらお酒を飲むのが好きなのでスカイツリーが酒の肴に加わるのは悪くないです。

チェック7:天井の梁は目立つか→1点

天井の真ん中に太い梁があるギロチンと忌み嫌われる梁がある間取りがあります。それ以外の間取りは目立たないように工夫がされています。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私が買ってもよいと感じたEプラン(67㎡)の坪単価は270万円です。なお50㎡台のプランの坪単価は300万円を超えます。一見すると50平米の方が安く見えますが坪単価にすると同じ立地なのに坪単価がここまで違います。残債割れのリスクが高くなるため間違っても狭い部屋を購入しないように気を付ける必要があります。

当物件よりも駅距離のあるパークホームズ錦糸町ザレジデンスが260万円、錦糸町駅から総武快速線で次の駅の新小岩駅で分譲されていたライオンズ新小岩グランフォートの坪単価が250万円です。

11分と駅距離のあるパークホームズ錦糸町ザレジデンスと同程度の単価に驚きます。周辺物件と比較して妥当ですので2点です。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

Eプラン(67㎡)の駅距離単価は32万円です。パークホームズ錦糸町ザレジデンスが48万円ですが、駅距離を加味するとパークホームズ錦糸町ザレジデンスが劣等生なので中古物件とも比較します。

中古だとザ・グランアルト錦糸町が19万円、ブリリアタワー東京が18万円なのでかなり割高であることが分かりました。つまり坪単価は妥当だけど駅距離を考えると安くはないということです。

チェック3:価格の下落率は低いか→2点

築年数 0年 駅距離単価32万円 下落率 0% 価格5500万円
築年数15年 駅距離単価26万円 下落率19% 価格4500万円
築年数35年 駅距離単価15万円 下落率53% 価格2900万円

上記が計算結果です。残債割れのリスクは少なく、35年後でも3000万円程度の価値が残る可能性があることが分かりました。ただ2016年の現在は錦糸町の不動産価格が高騰しており平時の2割高だと言われています。

市況次第では35年後の価格は2300万円程度になっているリスクがあります。ただ仮に2000万円が戻ってくるのであれば35年間の家賃で考えると月々18万円で住めたことになり、明らかに賃貸よりも有利です。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→1点

管理費は平米あたり300円程度です。内廊下なので仕方ないですが安い高いの基準である200円と比較すると割高です。

なお修繕費の徴収に特徴があり、大規模修繕前にも購入時と同額を徴収するとのことです。かといって修繕費が控えめでもなく、しっかり経年で上昇するとのこと。

この点については評価が分かれるところです。永住目的であれば修繕費の積立不足のリスクが減るのでプラス評価となりますが、売却前提の場合は買い手にこの負担がいくことになり二の足を踏ませかねないためマイナス評価となります。

修繕計画については管理組合の意向もあるため真ん中の1点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額   17万円
管理費修繕費  4万円(35年の平均)
固定資産税   1万円(月割)
諸経費     1万円(35年の月割)
ローン控除 ▲0.6万円
35年後の価値▲5万円(月割)
====================
合         計   17.4万円

賃貸した場合

家賃    19万円
諸経費    1万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計 20万円

Eプラン(67㎡)5500万円の部屋を金利1.6%で計算するとこのような結果になりました。同程度の賃貸物件よりも2.6万円も安いので2点です。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→2点

今回は「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」の2つです。錦糸町はチェーン店から個人店まで飲食店には事欠かず、職場まで60分以内なので文句なく2点です。

(4)結果

(1)周辺情報  9/16点
(2)間取り   7/14点
(3)価格    9/12点
================
合計 25/42点 → 100点満点換算で60点

上記が得点結果です。価格面の評価はよいのですが、周辺情報と間取りの評価が低すぎるのが残念です。損はしないマンションではありますが、満足のいくマンションではありません。

(5)総評

当物件は蔵前橋通りなど周辺環境を気にしないのであれば買ってもいい物件だと感じました。

Eプランに限れば絶対に回避しなければならない残債割れのリスクは少ないです。もちろんこれはひとえに錦糸町という駅力によるものです。マンションの価値は立地が全てと言いますがその通りの結果になっています。

もし何らかの理由で今すぐに錦糸町で新築マンションを買わなければならないのであれば当物件で決まりです。パークホームズ錦糸町ザレジデンスよりもこちらです。

なお繰り返しになりますが50㎡台の部屋は途中で売却する際に、残債割れになる可能性が高いので購入する場合は覚悟が必要だと思います。

蔵前橋通りが目の前にあることがどうしても気になるため残念ながら当物件への買い替えは見送ることにします。資産価値的には買ってもいい物件なだけに迷うところではありますが。。。

本日の終わりに

素人の独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューですのであまり真剣にならず間違いは笑って無視して、参考にできる部分だけ参考にしてください。

次回は当物件のライバルであるパークホームズ錦糸町ザレジデンスを評価する予定です。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

後日談

売り出し早々に完売していました。これだけ人気があるということは資産価値も間違いなく維持されます。購入しておけばよかったのかもと少し後悔します。











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