第48棟目:Brillia(ブリリア)久が原

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。なので私の忙しさ(ヤル気)だと普段のレビューは月1〜2本が限度です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な限りリクエストに応えていきたいと思います。

簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件は「ブリリア久が原」です。久が原と書いて「くがはら」と読むのを今回初めて知ったくらい地味な土地に建設される総戸数35戸の小規模マンションです。

築年数の経過した小規模マンションで分譲時から住む老人と途中から住みはじめた子育て世代のバトルを経験している者としてはこの戸数に不安を隠せません。戸数は最低でも100戸は欲しいのが個人的な意見です。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅の千鳥町駅から東京駅まで37分、品川駅まで25分、新宿駅まで42分ですので落第です。総武線だと下総中山駅レベルの交通利便性です。ちょうど地味さも同レベルです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

千鳥町駅で検索したところ195件の結果になりました。池上駅でも208件ですので落第です。街に活気がなく売却時に買い手を探すのに苦労するのが目に見えています。

「何もないところが良いところ」という声も聞こえますが「病気の方が体を大事にする」「お金がない方が自由になれる」のように苦し紛れの言い訳にしか聞こえません。健康もお金もあった方が良いに決まっているように飲食店があって困ることなどないのです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

当物件から千鳥町駅まで8分なので落第です。交通利便性が劣る千鳥町駅から徒歩8分は許容できる範囲ではありません。さらに周辺の口コミを確認すると坂道があるとか、実際より時間がかかるなどの指摘が見つかります。気になる人は現地で要確認です。

チェック4:安定した地盤であること→合格

ローム台地ですから大きな心配はいらないでしょう。やっと合格の項目が見つかってホッとしました。

チェック5:残債割れにならないこと→落第

購入時 :価格6,700万円(坪単価300万円)
5年後  :残債5,847万円、売却5,230万円、収支▲617万円
10年後:残債4,960万円、売却4,640万円、収支▲320万円

当物件のように地味な駅の微妙な立地に建設されるマンションであればできるだけ条件のいい部屋を選ばなくてはいけません。他のレビューでも書いていますが中古検討者が専有部で気にするポイントは「眺望」「日照」「収納」の3点だけだからです。

したがって当物件で買うべき部屋は南向きの上層階となります。そして計算したところ年間の下落率が標準の2%をはるかに超える3%となりました。超危険どころではなく買ってはいけない物件です。当物件を購入するということは毎月分配型の投資信託にお金を預けるようなものです。

実際にSUUMOでは徒歩9分・築9年のヴェーゼント久が原が4,400万円で売りに出ており、実際の成約価格を考えると10年後の資産価値に期待するのは斎藤佑樹が沢村賞を取ることに期待するくらい無意味な行為であることがよくわかります。

当物件のように条件がいい部屋が割高だと「低層階や南向き以外の価格が安い部屋はどうでしょう?」と尋ねられることがあります。その際には「もう一度マンションの購入理由を思い出してください」とお伝えしています。

多くの人の当初の目的は「明るい広いリビングで素敵な景色を眺めながら過ごすこと」ではなかったのでしょうか。いつの間にかマンションを買うことが目的にすり替わっていることに気づかなければなりません。理想の部屋が買えない現実から目を逸らして自分を騙してはいけません。

抜群の交通利便性を持つ都心のマンションであれば割り切りもありですが、千葉県並みの交通利便性の当物件で妥協する理由なんてこれっぽっちもありません。条件の悪い部屋を購入するくらいなら賃貸の方が100倍マシです。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

比較対象は当物件のすぐ北に位置する徒歩9分のヒルズ久が原壱番館(3LDK/14階/74.64m2)です。築16年とはいえこの結果を見たらどちらを選ぶべきかは小学生でも理解できるはずです。当物件の価値は新築であることだけです。

購入した場合

支払額    18.1 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 2.6 万円(残債割れです)
========================
合           計    26.4 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    18.8 万円
諸経費       1.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  20.6 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

これだけ駅から離れたマンションが地域No.1のマンションになるのは無理があります。総戸数35戸の小規模マンションですから尚更です。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格(補欠)

間取りによってバラツキがあります。この項目で合格にしておかないととんでもない点数になってしまうので調整弁として合格にしますが、当物件を検討されている方は候補の部屋の間取りをきちんと確認すべきです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

一部の間取りはダメですが全体では問題なさそうです。

チェック10:家族の思い→落第

交通利便性を最優先していて都心の新築マンションを契約している夜遊び好きのバツイチ独身男の私が当物件を購入する理由は何一つありません。もし私に家族がいたとしても当物件は選びません。チェック項目では測りきれないマイナス要素がいくつもあるからです。

結果

結果は30点となりました。さらに得点には現れないマイナス要素も盛りだくさんですから特別な理由がない限り当物件を購入するのは避けた方が賢明です。



要確認項目

今回は簡易レビューなので現地調査を行なっていません。当物件を検討されている方は下記を中心に入念に現地調査を行ってください。

国道1号

国道が近くにあることをプラスに評価する人はいません。売却時に検討者が懸念を示すのは覚悟しておかなければなりません。当物件の明確なデメリットです。

実際にマンションノート(https://www.mansion-note.com)でヒルズ久が原のマイナス点の口コミを確認すると国道1号の騒音は夜になると気になるレベルとのことです。

排気ガスも間違いなく普通のマンションより多いでしょう。夏に窓を開けて就寝する場合は覚悟が必要かもしれません。売却時に検討者は必ずバルコニーに出て眺望を確認します。その際に減点対象とされるかもしれません。

当物件はヒルズ久が原よりも国道1号から奥まった位置にありますから問題ないと思いますが現地で必ず確認すべきです。

エントランス前の道路

当物件の出入り口が面する道路が国道1号への抜道になっていないか確認が必要です。抜道となっていた場合は絶対に当物件を購入してはいけません。抜道を使うドライバーは自分だけ良ければ他人はどうでもいいという精神の持ち主なので狭い道路を猛スピードで通行します。

GoogleMapのストリートビューではちょうど当物件前の道路を車が通行しているのでとても気になります。抜道で通学途中の子供を巻き込むニュースは年に何度か発生しています。その可能性をゼロにするには車の抜道に近寄らないことです。

警察署

「警察署が近くにあるから治安はバッチリね☆」などと能天気なことを言う人も居ますが警察署が近くにあっても引ったくりや痴漢などの軽犯罪は普通に発生します。衝動性の高い軽犯罪に対しては警察署は抑止力にならないのです。

パトカーのサイレンの音や警察署に出入りする人などのリスクも気になりますので現地で要確認です。

夜道

駅から当物件までの道は住宅地を通りますので夜道は相当に暗いことが予想されます。真っ暗な住宅地で犯罪や事件が発生することはたまにありますので注意が必要です。夜に現地を歩いてしっかり確認しなくてはいけません。

幼稚園

幼稚園の近くに住んだことがありますが、昼間はしっかりうるさいです。子供達の金切声は窓を閉めていても聞こえてくるほどです。杉並区の老人たちが保育園や幼稚園の新設に反対するのも当然です。そして当物件は幼稚園が相当に近いですから現地で要確認です。



個人的な感想

小規模マンションは対象外

冒頭でマンションの規模は最低100戸は欲しいと書いた通り私は小規模マンションに否定的です。過去に何度か小規模マンションに住みましたがメリット以上にデメリットが多いと感じています。

管理費が高い

当物件の管理費が290円/m2であることが全てを物語っています。ディスポーザーや内廊下を完備している都心物件のパークホームズ千代田淡路町とほぼ同水準なのですから小規模マンションがいかに管理費の面で不利なのかが分かります。

実際に私が以前住んでいた小規模マンションでは管理形態を「巡回」にすることで管理費を削減していました。巡回管理はセキュリティに穴ができますので避けなければならない選択肢にも関わらず費用削減の必要に迫られて悪魔に魂を売ってしまったのです。

修繕費が高い

当物件は新築ですから当初の修繕費は安いですが、その後の修繕費のやりくりに苦労することは目に見えています。たった35戸で数億円が必要となる30年分の修繕費を工面できるのか心配です。実際に年金生活者が修繕費の値上げを拒否した例を目撃しているので小規模マンションの修繕計画の実行力に懐疑的です。

管理修繕費の未納の影響が大きい

だいたいどのマンションでも管理修繕費を払わない住民がいます。当物件はたった35戸ですから1戸が未納しただけでその影響は無視できないものになります。2〜3戸が未納したら管理組合の活動に大きな支障が出るはずです。

強制的に管理組合の役員になる

「きちんと管理組合が機能すれば問題ない」と強がりを言う人もいますがそのきちんとした管理組合を運営するのが誰なのか分かっての発言なのか疑わしいところです。管理組合を運営するのはあなた自身なのです。滞納者の部屋に行って支払うようお願いしたり、それでも払わない場合は弁護士とやり取りしたりするのは管理組合の仕事です。

忙しい仕事の合間をぬって管理組合の運営をするのは罰ゲームに等しいものです。自分は管理組合の活動に参加しないで、小規模マンションの管理が維持されると思ってるとしたら大間違いです。

大規模マンションだとやる気のある方だけで管理組合の役員が埋まるのでその人たちにお任せできますが、小規模マンションではそうはいきません。断固として拒否する人もいるので35戸の当物件では輪番制で3年に1回くらいのペースで管理組合の役員にならざるを得ないかもしれません。

特別な理由がなければ見送り推奨

「30点という得点」「懸念点いっぱいの周辺環境」「小規模マンション」と3拍子揃った当物件を購入するのは特別な理由がない限り見送ったほうが無難です。理想のマンションが買えない厳しい現実から逃れるために、安易に手が届くマンションに手を出してはいけないと思います。

終わりに

お疲れ様でした。久しぶりの辛口レビューとなってしまいましたが、私は交通利便性原理主義者で小規模マンション否定派なので辛口になっただけです。当物件ならではの良さを見つけて納得されたなら迷わず当物件を購入してください。私はタバコを吸いませんが他人様がタバコを吸うことを止める権利はないのと同じことです。

この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

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2015.10.31
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2016.02.20








6 件のコメント

  • レビューしていただきありがとうございます。
    とても参考になりました。
    資産性もあると思っていましたが目が覚めました
    無理してでも大規模を買おうと思います。

    • レビューをご確認いただけて安心しました。小規模マンションにも良さはありますが、残債割れリスクが高く周辺家賃よりも高い支払額となる当物件を購入するのは自重された方が良いと思います。大規模マンションも危険なものもありますのでまたレビュー候補のマンションが見つかったらご連絡ください。新築マンションを契約してしまいレビューする意欲が全くなくなって困っているのです^^;

  • いつま楽しく読ませていただいています。
    ワードのチョイスが素晴らしく、餅つき名人さんと酒を飲んだら楽しそうです。

    一件、レビューをお願いしたい物件があります。
    プラウドシティ越中島です。
    大規模で東京駅が近く気になっております。
    ぜひお願いします。

    • リクエストありがとうございます。昨日プラウドシティ越中島の現地調査もしてきましたので近いうちにレビューが公開できると思います。なかなか見所(ツッコミどころ?)の多いマンションなので餅つきワールド全開のレビューになるかもしれません(笑)いつもご覧いただき本当にありがとうございます。ぜひまた遊びにいらしてくださいね!!

  • いつも楽しく読んでます!
    今一件悩んでるマンションがあります
    プラウドシティ宮崎台です
    大規模なので、餅つき星人さんのお目にかなうかと思います!
    是非レビューしていただけないでしょうか

    • リクエストありがとうございます。プラウドシティ宮崎台はほとんど完売状態なので超簡易版としてレビューしてみたいと思います。超簡易版と言いつつ現地調査はしたのでそれなりの長さのレビューになるかもしれませんのでご期待ください!!

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