第65棟目:ブリリア高輪レフィール

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日の物件も読者の方からリクエストをいただいた「ブリリア高輪レフィール」です。

当物件の名称を見ただけで買う・買わないは理屈ではなく感性で決めるべきマンションの予感がします。超高級車のフェラーリを買うのに理屈が不要なのと同じことです。しかし港区のマンションでもハズレのものもあるはずです。その辺りを冷静に見つめながらレビューしてみたいと思います。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください

他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを素直に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。当ブログを読む際は笑ってもいいけれど、決して信じてはいけません。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格(伝説)

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅の品川駅から東京駅まで8分、品川駅まで0分(!!)、新宿駅まで19分です。そのほかの駅への時間は調べるまでもないでしょう。レバレッジをかけて資産価値の下落というリスクを背負うのですからこのレベルの交通利便性が本当に買う価値のある不動産なのです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

品川駅で検索したところ729件の結果になりました。オフィス街であることや地価が高いことが影響して想像以上に少ない件数です。ただ品川駅は新幹線が停車するターミナル駅ですから売却時に客付きで苦労することはないでしょう。ましてや港区高輪という高級住宅街ですから鬼に金棒です。あとは当物件に周辺のマンションよりも魅力があるかという個別の問題だけです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第(別格故)

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から品川駅まで徒歩10分ですから落第(!?)です。もちろんこの落第という判断に異論は多々あるでしょう。実際に私も違和感を感じずにはいられません。

チェック1は品川駅まで電車で30分以内が合格基準です。品川駅は評価基準になるほどのターミナル駅なのです。その品川駅に徒歩10分であるということは、品川駅まで30分かかる郊外の駅直結マンションよりも遥かに価値が高いということです。

当レビューは機械的に判断することでどんな物件でも平等に横並びで比較することを目的としています。そのため評価基準を歪めるようなことはしませんが、この落第という判断が当物件の欠点にはならないことは誰もが承知していることでしょう。

要するに郊外のマンションとは立地の格が違うのです。MLBで例えるならメジャーと1Aくらいの歴然とした差があるのです。以前レビューした郊外の駅徒歩10分のマンションと比較してみるとその違いはまさに月とスッポンとしか言いようがありません。ちょっと比較対象が悪すぎる気もしなくはないですが言いたいことは伝わるかと思います。

  • ソライエ葛飾小菅    小菅駅9分・綾瀬駅11分
  • プラウドシティ大田六郷 六郷土手駅9分・雑色駅11分
  • 当物件         品川駅10分・五反田駅11分
>> 検索すると「売れてない」「売れ残り」と勝手に出てくるマンション

第28棟目:プラウドシティ大田六郷

2017.02.15

チェック4:安定した地盤であること→合格

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の地盤はローム台地なので問題ないでしょう。物件HPでも28mの高台であることがアピールポイントになっていて、水害についても問題ないでしょう。さらに都心立地ですから万が一の際もタクシーや徒歩で自宅に帰れる安心感は郊外立地にはない魅力でもあります。

チェック5:残債割れにならないこと→落第(退学)

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

試算結果

購入時 :価格11,980万円(70m2・坪単価562万円)
5年後  :残債10,467万円、売却9,000万円(坪単価421万円)、収支▲1,467万円
10年後:残債8,892万円、売却8,000万円(坪単価375万円)、収支▲892万円

私のお財布では太刀打ちできない金額なので一番安い部屋を対象とします。ほぼ同じ立地のルピナス高輪(駅徒歩10分/築13年/3階/76m2)が7,950万円ですから試算の精度に大きなずれはないでしょう。

そして、計算したところ年間の下落率が標準の2%を大幅に上回る3.3%になりました。10年後でも尋常ではない残債割れとなる典型的な高値づかみ物件です。さらに気をつけなければならないのはこの結果は一番安い部屋で試算した結果ということです。

つまり条件のいい代わりにさらに価格の高い部屋を購入するなら20年以上も残債割れのリスクを抱えることになるのです。現に先着順の住戸があることからも分かるように当物件の販売は順調ではありません。海外の投資家が見向きもしない低層マンションであることも要因の一つですが、富裕層でも当物件の価格は高過ぎると感じていることが一番の要因でしょう。

こいつは超危険な兆候です。最後の砦である富裕層ですら尻込みするマンションを購入したとして、その後に誰が購入してくれるというのでしょうか。海外の投資家というウルトラCもアテにできないのです。当物件を購入してよいのは捨てるくらいお金が余っている超富裕層だけです。落第どころか即刻退学の資産価値です。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

2018.08.05
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無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象はブリリア高輪The Court(駅徒歩10分/築2年/4階/100m2)の定期借家です。広さが異なるので70m2に換算して比較します。当物件の兄弟物件ですから比較対象として申し分ない相手といえます。結果は購入した方がお得となりましたが、この程度の差額であれば賃貸の方が安全です。

さらに、品川タワーレジデンス(駅徒歩6分/築4年/11階/71m2)の未入居部屋が家賃31万円、またパークタワー高輪(駅徒歩11分/築6年/19階/65m2)も家賃31万円で借りれるという驚愕の事実もあります。もちろん当物件と比較すると地格やブランドが格下なのかもしれませんが利便性だけを考えれば十分に魅力のある選択肢です。

同程度の条件の部屋の家賃が30万円前後である品川駅でわざわざ50万円も出して購入する理由を私は見つけることができません。鳥取砂丘で砂金を探すような行為は不毛すぎて私には無理です。当項目は落第とします。

購入の場合

支払額    32.7 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   5.2 万円(仮)
固定資産税    3.5 万円(仮)
諸経費         4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 7.4 万円(残債割れです)
========================
合           計    51.0 万円(10年平均)

賃貸の場合 その1

家賃    49.0 万円
諸経費        4.9 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  53.9 万円(10年平均)

賃貸の場合 その2

家賃    31.0 万円
諸経費        3.1 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  34.1 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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2016.01.09
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2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

33戸の小規模マンションですから目立つことは不可能です。さらに似たようなコンセプトで同時期に建設されたブリリア高輪シリーズが周辺に存在しており希少価値もありません。当項目は落第にしかなりません。

確かに高輪という立地は魅力溢れるものですが、それは周辺のマンションでも同じことであり、高輪の中で目立たなければならないのです。そして当物件はそれだけの突出した魅力を持っていません。かなりの広告宣伝費を使っている新築時点でこの知名度と販売状況ですから売りに出したら即座に買い手がつくということはないでしょう。

ただ1年間も売れ残るようなこともないでしょう。高輪の築浅マンションが適正価格で売りに出たら私でも買いたいくらいだからです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第(補欠)

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

狭い敷地を目一杯活用している弊害なのか間取りには若干の無理が見え隠れします。もちろん柱の食い込みもその象徴の一つです。ただ機械的に判定するので当項目は落第としますが、デベロッパーが手を抜いているようなことはないと見て良いでしょう。

実際に当物件の設備仕様は都心マンションらしいグレードであり、郊外マンションの検討者でも公式HPの設備仕様は一度は見ておくといいでしょう。これこそが新築マンションなのです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

高級住宅街である高輪に洗面所の入り口がリビング内にあるマンションを建設したらデベロッパーである東京建物の品格はトルコ通貨のリラよりも急落することでしょう。洗面所の入り口をリビング内に配置することはそれほどまでに貧乏くさい設計なのです。

郊外であれば許されるかもしれませんが、高級住宅街である高輪ではそうはいかないでしょう。「洗面所を独立できないようなウサギ小屋に住むなんてあり得ないことですわ。え?お宅様のご自宅あそこなんですの?ご苦労されているのね・・・(哀れみの目)」なんてことになりかねません。正直なところ晒し首よりも屈辱的と言えるでしょう。

幸いなことに当物件はそんなことにはなりません。意味不明な妄想をしてしまいましたが、単純に当項目は合格です。設備仕様を見てもデベロッパーがあからさまな手抜きをしているようには見えません。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

2016.11.03

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

2016.11.30

チェック10:家族の思い→合格

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

しがない会社員である私にとって品川駅の交通利便性には魅力を感じます。ただ品川駅の朝の混雑具合を考えると、そう単純に品川駅万歳とはならないところでもあります。正直言って品川駅から山手線に乗るのは勘弁です。

それよりも、夜遊び大好きな私にとっては五反田駅が徒歩圏内であることに魅力を感じます。最近はいつも出入りしている錦糸町・銀座・六本木で飲むことに飽きてきたので願ったり叶ったりです。五反田駅が徒歩圏内だからというふざけた理由で高輪に住むことが許されるのであればぜひとも住みたいと思います。合格です。

結果

結果は50点となりました。特殊過ぎる駅距離を合格とするならば60点にしてもいいでしょう。都心3区の中でも圧倒的に価値のある港区のマンションが50点という郊外マンション並みの点数になった原因は高過ぎる価格であることは明白です。そしてこの高過ぎる価格は交通利便性や高級住宅街というブランドすら台無しにしてしまう致命的な欠点でもあります。



総評

羽田新航路に注意

すでにご存知の方も多いと思いますが当物件が位置する高輪は羽田新航路の対象地区になっています。その騒音被害は誰も正確に把握できておらず最悪のケースでは「羽田新航路下の不動産は買ってはいけない」という世論が形成されて資産価値が下がる可能性もあります

高輪は大井町よりは酷くないようですが、大井町のレビューで紹介した動画と記事「都心上空を旅客機が飛ぶ!? 羽田空港の離着陸新ルート計画とは」を改めて紹介します。この騒音が高輪だとどれほど弱まるのか、まだ誰にも分からないところが最大の懸念点です。

プロは羽田新航路下の不動産に弱気

また私が通う銀座のスナックで一緒になる不動産関係者の中ではすでに「羽田新航路下の不動産は買ってはいけない」が共通認識となっています。さらに私が絶対の信頼をおいているコンサルタントも「高い確率で騒音問題が発生するので新航路下の不動産は全てオススメできない」と言っているのです。

私は素人ですから新航路の是非を判断できませんが、プロたちが口を揃えて言うことを無視することはできません。売却時に購入検討者が内覧にきている最中に飛行機の轟音が響いてきたら購入意欲が減退することは想像に難くなく、そのようなリスクは可能な限り排除しておくことが望ましいのです。

自分で答えを出すしかない

もちろん取り越し苦労に過ぎない可能性は大いにあります。台風が来るから早く帰宅したけれど実際には台風の影響はなかった、なんてことは往々にあります。ただ「こんなことになるなんて・・・」と甘い見立てを後から痛感する場合もあります。

羽田新航路の当物件への影響は測定するのが困難な問題ではありますが、必ず検証して自分なりの答えを出しておく必要があります。そうしないといざという時に後悔してしまうからです。

高輪に住むなら賃貸で十分

すでにこれまでのチェックで判明しているように当物件は資産価値が致命的に悪いので購入することは推奨できません。しかし羽田新航路問題があったとしても高輪に住むことの価値は計り知れないことも事実です。ならば答えは一つです。賃貸にすればいいのです。

幸いなことに高輪は70m2の部屋が家賃30万円程度で住めるのです。THE郊外の東松戸や津田沼ですら20万円程度の家賃ですから、交通利便性、生活利便性、学区のレベルなど郊外との圧倒的な格差を考えれば割安とすら思える賃料です。

高輪で不動産を買うなら中古一択

賃貸が現実的な選択であることは間違いありませんが、高輪に不動産を所有する満足感はフェラーリのような高級外車を所有することと似たものがあります。実際にあるのかわかりませんが、もし仮にフェラーリをレンタカーで借りたら満足できるのか、ということです。

そこで登場してくるのが中古マンションという選択肢です。当物件も5年後に坪単価400万円台で購入できれば全く問題ないように、資産性を確保するには中古マンションを購入するのが一番です。最初は賃貸で生活して、羽田新航路の影響を実際に体感して、これなら問題ないと判断ができてから中古マンションを購入することが、最も堅実な方法なのです。

>> 中古マンションも悪くないです。

中古マンションのススメ

2018.08.05

港区のマンションですら結局は価格次第

実はレビューこそ公開しませんでしたが、過去に港区の新築マンションを検証したことがありました。パークコート浜離宮ザタワーとパークコート乃木坂ザタワーです。

両者ともに交通利便性は抜群、建物のグレードや設備仕様は文句なしでしたが、前者の価格は妥当、後者の価格はやや割高との判定となり、前者は”欲しいなら買ってもOK”、後者は”どうしても欲しいなら買ってもOK”との結果になりました。港区という文句なしの立地でも結局は価格次第ということです。

当物件より美術品

そして前述の通り当物件は周辺相場を逸脱した高値づかみ確定の物件です。もしあなたが住宅ローンを使って当物件を購入しようとしているとしたら思いとどまった方が賢明です。その財務体質では当物件を購入しても耐えきれないでしょう。当ブログで再三指摘しているように新築マンションを購入することは富裕層の趣味の領域に達しており、そんなものに一般庶民が付き合う必要はありません。

また、たとえ当物件をキャッシュで購入できる財務体質だったとしても、そのお金でピカソや草間彌生の作品を購入したほうが賢明かもしれません。美術品の方が将来の見返りが大きいからです。

先着販売のマンションは要注意

当物件は確かに素晴らしいマンションですが、素晴らしい投資先ではありません。要するに当物件は庶民だろうが富裕層だろうが購入してはいけないということです。先着販売の部屋が出る現在の販売状況が当物件の明るくない未来を暗示しています。

早い者勝ちなのに誰も寄ってこないその様子は、婚活パーティーで男性に全く相手にされず悪態をつきながら途中退席していくアラフォー女性とよく似ています。誰も寄ってこないのは理由があるのです。

(相手にされていないのに20代女性にアタックし続ける40代男性の話や医者やパイロットを求め続ける40代女性の話は別の機会に。婚活とマンション選びの共通点はとても興味深いものがあります。)

決して無理は禁物

もちろん結婚はたった一人の運命の人と巡り会えれば成立します。当物件がまさに運命の人だという方もいるでしょう。そんな方でもご自身の財務状況が当物件の脆弱な資産価値を支え切れるのか冷静に判断してください。決して無理をしてはいけません



終わりに

お疲れ様でした。一般庶民が港区高輪の新築マンションをレビューするという矛盾は私自身が一番強く感じていますし、おこがましいことは重々承知しています。

しかし港区の新築マンションでも買ってはいけないマンションがあるという事例を示せたことは一定の意義があったのではないかとも感じています。生活と投資の両面を満たした新築マンションは滅多に存在しないのです。

直接的ではないににせよ、このレビューがマンションを探している方にとって参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。ましてや当物件は殿上人が住むマンションですから当ブログなんて参考にしてはいけません。

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20








2 件のコメント

  • マンション購入を検討しており、いつも楽しく見させていただいております。
    もしよろしければ「シティテラス八千代緑が丘」についても調査していただけると嬉しいです。

    • リクエストありがとうございます。当ブログをご覧いただけてるとお分かりのように、郊外+長谷工+住友不動産の物件を私がレビューすることは、クレーマーに不良品を与えるようなものなのでレビューは控えさせてください。その代わりこっそり(?)ショートレビューをお伝えします。

      交通利便性→落第 飲食店数→落第 駅距離→合格 地盤→合格 残債割れリスク→落第
      家賃との比較→合格 目立つこと→合格 柱の食い込み→落第 洗面所の入り口→落第 家族の思い→落第

      結果は40点となりました。郊外の新築マンションとしては平均的な結果であり、予想していた通りの結果でもあります。特に資産価値の悪さは特筆ものです。見所の全くないマンションであり、当物件を購入するくらいなら都内の築古の中古マンションにすべきです。もちろんマンション選びに正解はありませんからご自身とご家族の事情も踏まえて総合的にご判断ください。第三者からしてみると全くもって魅力がないマンションだというだけです。

      以上となります。やっぱり辛口になってしまいましたがお役に立てなら嬉しいです^^

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