第24棟目:シティテラス松戸

この記事の画像出典:シティテラス松戸の公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は本当で、いまではすっかりこの街に馴染んでいます

さらにここまで20棟以上のマンションを検討してきて「5,000万円程度の予算内だと総合的に我が家より魅力があるマンションはほとんど存在しない」という事実に気づいてしまったのです。もちろん予算を引き上げれば我が家より魅力あるマンションはありますが月々の支払額が20万円を超えると生活に余裕がなくなるので無理はできません。

挙句に史上最低金利を記録した16年8月に34年間0.95%(団信込)という驚異的な金利で住宅ローン金利を確定させてしまったこともあり住み替えのハードルは以前よりも高くなっているのが正直なところです。

しかし当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら躊躇なく住み替えをしたいという気持ちはなくなっていません。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

上述のとおりこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の価値観を基準としています。調査不足による勘違いや思い込みによる決めつけのままに書き散らしていきますので、本気にしないようご注意ください。そんな人はいないと思いますが念のためお断りしておきます。

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みくださいね。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

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※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
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※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「シティテラス松戸」です。すでにレビュー済みの「サングランデ松戸」のすぐ隣に建築される住友不動産のマンションです。

松戸は5年以上住んでいましたし、元地元民として気になっている物件です。以前この場所には埃をかぶった家具を販売している家具屋が入ったオンボロな建物だったと記憶しています。

どのような素敵なマンションに生まれ変わるのかさっそくチェックしてみます。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→0点

最寄り駅はJR・京成の松戸駅です。利便性は良くも悪くもないです。主要な山手線沿線駅で東側の駅であれば40分以内に到着できますが、恵比寿や渋谷までは60分程度かかります。

松戸に住んでいて感じたのですが意外に利便性は良くないというのが正直な感想です。松戸駅のメリットは終電が上野発25時近くまであることだけです。

治安は悪いです。常磐線沿線で一番治安が悪いかもしれません。以前に住んでいたマンションのテナントでは夜中に窓ガラスが割られ金銭を奪われたりしています。またバイクなどの盗難も酷いものがありますし、チンピラも多くダイエー近くでは集団暴行事件が発生しています。キャバクラやパチンコ店も多く治安が良くなる要素が見当たりません。

駅周辺には安くて美味い個人経営のお店があります。ダイエー近くの居酒屋「ひよし」はよく通っていました。ただ居酒屋とラーメン店に限定されるのでバリエーションには乏しいです。

利便性は微妙・治安は悪い・個人経営の店はそこそことなると松戸駅は魅力ある駅とは言えないでしょう。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→0点

徒歩7分表記ですがGoogleMapや実際に歩くと徒歩8分です。また後述しますが最短ルートは危険なエリアを通るため迂回が必須となります。迂回路には信号もあるので9分程度かかります。

また当物件は駅から少し坂を登った高台にあるためフラットアプローチではないこともマイナス点ですから0点とします。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→0点

限りなく西向きの南西向きの当物件ですがその向かいは松戸市役所の4階建の建物があります。松戸市役所はかなり古く建て替えのリスクがあります。さすがに15階建の建物が立つことはないとは思いますが用途地域は商業地域なのでどんな建物を建てられても文句は言えません。

現地やGoogleMapで確認するとわかりますがこの距離で巨大な建物を建てられると日照も採光もなくなり北向きと変わらなくなってしまいます。目の前にタワーマンションが建設されるとは考えづらいですが、かなりのリスクがあります。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→▲4点(例外)

現地に行くと分かりますが物件の北側に踏切が2つあります。当物件に住むとカンカンと鳴り響く踏切の音に晒されることになります。

ちょうど当物件のすぐ隣のプラウド松戸があり、竣工後すぐに最上階の部屋が売りに出され、その後も別の部屋が売りに出されました。たまたま内見する機会があったので仲介業者に確認したところ「売主さんは踏切の音に耐えられず売却することになった。慎重に判断したほうがいいですよ。」と本音を漏らしてくれました。当物件も踏切と電車の音に悩まされることは確実です。

また駅から当物件までの道のりにはラブホテルが多数ありますし、少し外れたところにはソープランドもあります。松戸駅周辺は繁華街であり風俗街でもあるので仕方ないとは思いますが好き好んで住む地域ではありません。もちろんパチンコ屋も東口・西口ともに大量に存在します。

しかし踏切やラブホテルやパチンコのトリプルパンチであれば▲2点程度でおさまります。▲4点になっている理由は別の理由です。この理由については意図的にあいまいに記載します。気になる人はきちんと調べてください。

夜に駅から当物件までの道のりには片言の日本語で男性に声をかける外国人の女性が出没します。また何をするわけでもなくずっとつっ立っている目つきの鋭い男性もいます。この女性や男性はとあるビルに頻繁に出入りしているのです。彼らが何をしているかは想像にお任せします。

またこのような光景が市役所という松戸市の象徴的な施設のすぐそばで見られることに違和感を覚えます。これは自治体や警察が見て見ぬフリをしているということです。見て見ぬフリをせざるを得ない理由とは何なのでしょうか。相当な理由だと想像がつくはずです。

長々と書きましたが簡単に言えば「駅⇔当物件の通り道は雰囲気が最悪で好き好んで歩く道ではない。」ということです。

また松戸駅周辺はキャバクラのスカウトが多く女性の一人歩きは大変に危険です。元嫁もスカウトに付きまとわられて松戸が大嫌いになりましたし、私の女友達も同じく嫌な経験をしています。美人の奥方やお子さんがいる方は本当に要注意です。

当物件の購入を検討している方は必ず夜の雰囲気を確認すべきです。元住民としては家族のことを考えるならこの地域を生活の基盤にしてはいけないと思います。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→0点

最短ルートはチェック4で記述したように回避すべき危険なルートです。しかし回避ルートは歩道が狭く車の交通量も多くとても快適とは言えません。個人的にはこんな狭くて交通量の多い道を歩く気にはなりませんし、家族に歩かせたくもありません。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

治安が悪いわりにタバコのポイ捨てが少ないのは意外です。住民もヤンキー鉄道の総武線沿線に比べればおとなしいです。

なお草野球の帰りに久しぶりに現地を訪れてみましたが不動産関係者と思われる若い営業マンやどこかの工事の作業員が路上喫煙とポイ捨てをするのを見かけました。もちろん当物件の関係者ではないでしょうが勝手にイメージダウンとなってしまいました。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

東口には駅前にイトーヨーカドーがあるので日常の買い物に困ることはありません。駅ビルにはアトレがあるのでちょっとしたお洒落な買い物も楽しめます。アトレは閉店間際の惣菜の見切りセールが大変にお得なのでよく利用していました。

また西口には伊勢丹があります。小規模ですがそれでもデパ地下の食品の充実度は訪れるたびにワクワクします。とくに酒売り場の試飲コーナーでは数々の日本酒やワインを堪能し、そして散財してきました。

また贈答品などある程度の格が必要な場合も百貨店ですべてまかなえます。百貨店が近くにあると生活に潤いが出てきます。当物件から伊勢丹までは徒歩20分はかかるので日常使いはしづらいですが何かと使うことになると思います。

松戸駅は治安は最低ですが商業施設の充実は文句なしです。また松戸駅は再開発が予定されているようで将来的にさらに買い物が便利になりそうです。ただ伊勢丹の撤退話は少々気になるところです。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

可もなく不可もなくの土地です。松戸駅周辺で万全な地盤を求めるなら国道6号を越える必要があります。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→0点

当物件は典型的な住友不動産&長谷工の物件なのであらゆる点で金太郎飴のようなマンションです。角部屋にはアルコーブがありますが中住戸にはアルコーブなど全くありません。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→0点

間取り図の通りです。長谷工を施工会社にしている以上、何を言っても無駄です。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→0点

多くの部屋でパウダールームの入り口がリビングにあります。この点はやはり長谷工という品質です。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

天井高は2580~2480mmと幅があります。2480mmだと1点、2580mmだと1.5点なので1点とします。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

残念ながら直床です。直床の採用はコストダウンが目的なのは間違いありません。

チェック6:ベランダは広いか→0点

多くの部屋のベランダが12㎡程度確保されています。当物件のベランダは総じて十分な広さがありベランダにベンチを置いて夜風にあたりながら美味い酒が飲めそう、とはなりません。ベランダに出ると近くにある2つの踏切の不快な音に晒されるからです。

単純にベランダの広さだけを見れば2点ですがベランダで過ごすことが好きな私にとっては当物件のベランダは何の魅力も感じません。よって0点とします。

チェック7:天井の梁は目立たないか→1点

リビングは悪くありませんが洋室はかなり厳しいものがあります。限りなく0点に近い1点です。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

当物件の低層階は南向きも西向きも悲惨な眺望と日照なので上層階一択になります。上層階の坪単価は230万円程度です。すぐ隣のサングランデ松戸が180万円程度、同じ東口のヴェレーナ松戸が200万円程度ですから超割高です。

低層階であれば坪単価180万円程度になるので妥当ではありますが踏切の音に晒される西向きの部屋と考えれば低層階でも割高感は否めません。

さらに当物件の向かいにあるプラウド松戸の最上階(70㎡)が築1年で3900万円で売りに出ていたのを知っていますし実際に見学にも行きました。南向きの最上階ですら坪単価186万円なのですから当物件がいかに割高かが分かります。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

ほぼ同じ駅距離のサングランデ松戸とヴェレーナ松戸に坪単価が劣っている時点で論外です。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 坪単価230万円 下落率 0% 価格5,800万円
築年数 2年 坪単価185万円 下落率20% 価格4,640万円
築年数 5年 坪単価180万円 下落率22% 価格4,524万円
築年数10年 坪単価170万円 下落率26% 価格4,292万円
築年数15年 坪単価150万円 下落率35% 価格3,538万円
築年数20年 坪単価140万円 下落率39% 価格3,306万円
築年数35年 坪単価90万円 下落率61% 価格2,204万円

上層階の角部屋を候補にします。築2年・6年・10年は実際の中古物件の売り出し価格を軸に補正を加えて計算しています。補正前の売り出し価格は以下の通りです。

築2年は当物件に向かう途中に通り過ぎるパークホームズ松戸マークレジデンス(駅徒歩5分・1階・南・70㎡)で坪単価183万円

築6年は日照と眺望が抜群のパークホームズ松戸シティフロント(駅徒歩6分・5階・南西・角部屋・83㎡)で坪単価192万円

築10年は最も駅に近いパークホームズ松戸セントラルマーク(駅徒歩4分・10階・南西・角部屋・84㎡)で坪単価190万円

このデータを見たら黙って静かに当物件を検討対象から外すしかありません。当物件の良さを探すだけ時間の無駄です。

上記3つのパークホームズよりも駅から遠く・日照が悪く・踏切の音がうるさい当物件がパークホームズより高く売れると考えるには想像を絶する修行を積むしかありません。1300年で2人しか達成していない千日回峰行なんていいかもしれません。

当物件は概して年間103万円ずつ下落していく物件です。買った直後に資産価値が20%も下落するのは郊外物件とはいえ強烈です。ただしその後の資産価値の下落は緩やかになるのが特徴です。

低層階であれば資産価値の下落は経年劣化に等しい緩やかなものになるのですが、上層階と比較して住環境が極端に劣るため当物件で低層階を選ぶことはできません。住環境よりも資産価値を優先するのであれば賃貸の方がキャッシュフローで有利です。

※ 購入と賃貸の優劣について記事を書いています。

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

以上のように当物件を新築で購入することは自殺行為に等しい行為となりますので例外の▲2点とします。

もちろん素人のふんわりとした資産価値のシミュレーションを鵜呑みにする必要はありません。SUUMOに掲載されている各パークホームズの中古物件は見間違えだと思います。

住友不動産の英知を結集して企画された当物件が買った瞬間に20%も下落するなどと考えるのは離婚で精神が錯乱した男のたわ言ですから相手にしないでください。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費は147円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると当初から激安です。住友不動産は管理費の価格設定はまともな事が多いのですが当物件もその代表例となりそうです。

修繕費は戸数(160戸)を考えると㎡単価は150円台で収まりそうです。私が住んでいた松戸のマンションも同じような部屋数で30年後でも管理費・修繕費の合計が20,000円以下でした。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    16.9 万円
管理費修繕費   1.8 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
ローン控除   ▲1.0 万円(月割)
35年後の価値▲5.2 万円(月割)
========================
合           計   15.0 万円

賃貸した場合

家賃    18.8 万円(徒歩5分・築3年・70㎡→84㎡換算)
諸経費       1.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  19.8 万円

賃貸物件はパークホームズ松戸マークレジデンスの1階の部屋です。候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.21%で計算するとこのような結果になりました。結果は購入したほうが圧倒的にお得です。

また松戸駅周辺で80㎡強の角部屋に住みたいのであれば当物件を購入するしかありませんから当項目は文句なく2点です。住友不動産は価格設定に際して周辺の分譲マンションとの比較ではなく賃貸相場との比較で価格設定をしたのかもしれません。

賃貸相場から分譲価格を算出するのは正攻法なので当項目にいたってやっと当物件の価格設定のロジックに合点がいきました。それでもパークホームズの中古を購入したらさらに割安で住めることに変わりないので当物件のプラス点にはなりません。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つです。

3つの項目で不合格なので1点とします。

(4)結果

(1)周辺環境    0/16点
(2)間取り     2/14点
(3)価格      5/12点
================
合             計         7/42点 → 100点満点換算で17点

出ました過去最低点です。間違いかと思い何度も計算しましたが間違いではなさそうです。お隣のサングランデ松戸も45点と低かったですが当物件はさらに下回る結果となりました。

(5)総評

当物件よりも駅に近く、資産価値が安定していて、住環境が良い、三井ブランドの築浅マンションが選べる状況にあって当物件を選ぶ理由は何一つとしてないのです。

しかも中古マンションはいますぐ住めます。日照と眺望が魅力のパークホームズ松戸シティフロント(4,780万円)を購入したら当物件の竣工時期までの約1年半の間にローンの残債が166万円も減らせます。

もちろん私が当物件を購入することはありません。上記の価格下落率のシミュレーションのとおり松戸駅周辺は適正価格で購入すれば資産価値が保たれる地域です。松戸駅周辺に住むのであれば築浅の中古マンションを値切って賢く購入するのが正解だからです。

最近は近郊や郊外の物件の販売不振が目立っています。価格が高騰しすぎたことが直接の要因ですが、ユーザー側がネットで情報共有をし始めたのも要因のひとつだと考えられます。ユーザーが賢くなっていくにつれ不動産業者の旧態依然の手法は通じなっていくのかもしれません。

そして年度末決算が近づいてきて住友不動産もさすがに苦しくなってきたらしく竣工済の物件のモデルルーム販売と称して値引きを開始しています。欲しいけど買えなかったあのシティタワー武蔵小杉ですらモデルルーム販売を開始したのですから相当な在庫を抱えているのでしょう。

当物件も第1期の販売開始を1ヶ月遅らせたうえに販売戸数はたったの9戸です。サングランデ松戸のレビューで指摘したとおり強気の俺様価格で販売しているので当然の売れ行きです。

環境や方角が悪すぎるのでどんなに安くても私は購入はしませんが、どうしても当物件を購入するのであれば坪単価180万円程度(70㎡の上層階で3,780万円)が妥当だと感じます。

個人的には松戸駅周辺は勝手知ったるエリアなのでまた住んでもいいと思っています。通勤時間は少し長いけれど常磐線は混みませんし、和名ヶ谷の温水プールは快適で、伊勢丹のデパ地下は行くたびに散財するほど楽しいです。

もし私が松戸でマンションを購入するのであれば松戸駅を中心とした南エリアに建つ南向きかつ眺望が確保されたパークホームズ松戸シティフロント、ルフォン松戸、ヴェレーナ松戸のどれかから選びます。当物件を検討している人はぜひこれらのマンションを見て当物件との条件の違いを確認すべきだと思います。

論より証拠、百聞は一見にしかずです。これらの物件を見たら当物件を購入する気など一瞬で失せてしまうと思います。特にヴェレーナ松戸は竣工直後で綺麗なこともありお日様の光をたっぷり浴びるその姿は強烈な印象を受けるはずです。

終わりに

いかがでしたでしょうか?素人の独り言ではありますが、いいとこ取りをしてご活用いただければ幸いです。この記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろん当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件かもしれないからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロについても記事を書いています。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。
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コメント

  1. ぽんた子 より:

    はじめまして。
    昨年サングランデ松戸を検討している頃に餅つき名人さんのブログを知り、それ以来ファンです。常磐線沿線に住んでいるので、知っている街がちょくちょく登場して面白いです。シティテラスも候補に入っていたので、今回も興味深く読ませていただきました。

    結局、昨年全く別のマンションの最上階・角部屋を固定金利で購入しました。餅つき名人さんのおかげで、自分で調べたり考えたりするようになり、納得の買い物ができました!とても快適に暮らしています。
    一言お礼を申し上げたくコメントしました。
    ありがとうございました。

    • 餅つき名人 より:

      ぽんた子さん

      胸が熱くなるようなコメントをいただき恐縮です。当ブログはマンション探しをはじめたばかりの方でもマンションの良し悪しを評価できるように、私のような苦労をしないように、との思いをもって開設しました。

      そのため聞きかじりではありますが私の得た知見をテンプレートとして公開することでご自身向けにカスタマイズしつつ流用いただけるよう記事を書いています。マンションレビューもそのサンプルでしかなくその評価も評価する人の状況によって変化する流動的なものです。(白黒をはっきりさせる言い切り型の語り口なのでそう感じないかもしれませんが^^;)

      その私の意図をご理解いただいたうえに、ご自身の納得いくマンション選びをされたとのことで、当ブログが世間様のお役に少しでも立てたのだととても嬉しく思います。私も最上階・角部屋に住んでいますがほんと快適です。もう一生ここに住んでもいいくらい気に入っています(笑)ぽんた子さんもご家族で快適な生活をめいっぱい満喫しちゃってください^^

      たまにしか記事を更新しませんがまた遊びに来ていただけれたら幸いです。励みになるコメントありがとうございました!!