10棟目:シティタワー金町

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューの評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

2015.11.13

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

2015.12.02

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

2015.12.13

本日の物件

本日の物件は「シティタワー金町」です。

「腐っても23区」「都内最安のタワーマンション」「都会の田舎」など褒めているんだか貶しているんだか分からない評価のタワーマンションです。私は以前に真剣に検討しましたが利便性とコストパフォーマンスの悪さに妥協できず候補から外しました。

しかしこのたびタワーマンションに棟内モデルルームがオープンしたとのこと。棟内モデルルームでさえ珍しいのにタワーマンションの棟内モデルルームは滅多にお目にかかることができません。タワーマンションの最大の魅力である「眺望」「日当たり」「高級感」が実際に体験できるとあっては行かない手はありません。

36階、21階、18階と3つの部屋を実際に見た感想をこれからつづっていきます。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→0点

最寄り駅の金町駅から山手線主要駅までは50分程度で通えます。しかし通勤時間帯の千代田線は遅延が日常茶飯事です。時刻表通りに運行されることはありません。常磐線各駅ユーザーは10分程度の遅延を織り込んで出社しているのが実情です。そうすると山手線主要駅には60分以上かかることになります。

また利便性に関しては一駅下った千葉県の松戸駅のほうが優れています。試しに路線案内で松戸駅と金町駅で比較してみて下さい。私は松戸駅を使用していたことがあるのでこの点は断言します。利便性に限定するなら「腐っても23区」などと言われますが「23区なのに腐ってる」が正しい表現です。

話を戻します。駅前には古びたイトーヨーカドーがあり日常の買い物は事足ります。街の小汚さは変わらずですが治安は世間一般のイメージよりも良いです。ちなみに日常の買い物も松戸駅のほうがはるかに便利で治安はどっちもどっちです。

金町駅は単体で見れば東京最果ての駅ですが、隣の松戸駅と比較すると見劣りしてしまいます。金町には友達も住んでいて住みやすいとの話も聞きますし、BBQやお花見など水元公園愛好家としては悩ましいところですが0点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→0点

早歩きで11分ですから駅徒歩12分の表記は本当です。しかし利便性が劣る金町駅から徒歩12分は致命的です。さらに当物件は37階建てのタワーマンションですからエレベーター待ちは強烈なものがあります。

実際に棟内モデルルームに行った際にエレベーターに乗って36階に行きましたがノンストップでもかなりの時間がかかりました。これで各階停車にでもなったら5分以上の時間超過は覚悟が必要です。千代田線の想定遅延10分を考慮すると0点以外をつけることができません。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

東・南・西と向きによって状況が変わりますが現状から大きく悪化することはないでしょう。眺望に関しては下記の感想です。

南向きは50m離れた先にレジデンス棟があります。18階のモデルルームから確認できますが18階では気持ちのいい眺望は拝めません。スカッと抜けた眺望を求めるのであれば25階以上の部屋にする必要があります。ちなみに36階からの眺めは都心の夜景が地平線まで拝めます。

東向きは介護施設が目の前にあり、その向こうには19階建て程度の二番街と呼ばれる住友不動産の新築マンションが建設されます。さらにその向こうには15階建てのプラウドシティがあり、北側には東京理科大のキャンパスがありすでに眺望はよくありません。こちらも25階以上でないと眺望は楽しめないでしょう。

西向きは現状であれば低層階でもそれなりの眺望が拝めます。しかし目の前に空き地(サッカーグラウンド?)があるのが気がかりです。何かが建ちそうな気配がプンプンします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→1点

利用することになる北口周辺も物件周辺も嫌悪施設はありません。ただ街に綺麗なイメージはありません。どういうわけか街全体が小汚いのは気になります。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→1点

駅からイトーヨーカドーあたりまでの歩道は自転車が多いので接触事故が気がかりです。イトーヨーカドーを曲がれば再開発地区となり快適な歩行空間が確保されます。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→0点

「葛飾区ですから」の一言で片付きます。葛飾区は歩きタバコが黙認される区なので諦めるしかありません。日本人はもちろん中国人も多く無法地帯と言っていいです。

また独り言を言い続ける熟年の紳士が多いのは下町の特徴ですがハッキリ言って不気味です。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→1点

イトーヨーカドーと東急ストアがあるので大抵事足りますし、当物件の隣りに大型スーパーいなげやが新規にオープンしましたから文句はありません。

さらに二番街の建設予定地にはショッピングモールが建設される可能性があるそうです。この噂が本当であれば2点もありですが噂で点数をつけるわけにもいきません。1点とします。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→0点

TOFT工法を施しても地盤の弱さ自体を改善できるわけではありません。川沿いで脆弱な地盤です。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→1点

タワー棟の評価になりますがポーチはしっかり確保されています。玄関扉を開いて誰かにぶつかるようなことはありません。

ただし共用廊下側の部屋は刑務所のような鉄格子のため、共用廊下から部屋の状況が伺い知ることができてしまいます。なぜルーバー式の面格子にしなかったのか不思議でなりません。すでに居住されている部屋や引っ越し最中の部屋がありましたが、共用廊下から部屋の中が丸見えでした。夜も室内の明かりで人影が丸見えです。24時間カーテンは必須でしょう。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→1点

程よく食い込んでいます。柏の葉もそうでしたがタワーマンションなのに残念で仕方がありません。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

私の候補の部屋は問題なしでした。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

2550mm程度の天井高が確保されています。しかし梁や㎡数の関係でそれほど解放感を感じないのは残念です。角部屋ですら解放感がなかったのはがっかりしました。数値は2点ですが実感としては1点です。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

問題ありません。レジデンス棟では子供の足音の騒音がすでに問題になっているようですがタワー棟はどうなのか気になります。

チェック6:ベランダは広いか→2点

十分な広さがあります。ベランダにベンチを置いて缶ビールを飲むスペースがあります。

チェック7:天井の梁は目立つか→0点

実際の部屋も見ましたがけっこう張り出していると感じました。解放感は皆無です。せっかく2550mmある天井高が台無しです。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

私が候補にした部屋の坪単価は250万円です。都内のタワーマンションで最安との評価は本当です。ライバル物件はパークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーになるでしょう。柏の葉の坪単価は216万円です。

さらに柏の葉とガチンコで比較してみます。東京駅までの時間(金町36分、柏の葉49分)、駅徒歩時間(金町12分、柏の葉3分)、電車遅延(金町10分、柏の葉5分)の3項目を補正すると金町58分、柏の葉57分となります。

つまり金町と柏の葉で通勤時間の優劣はないのです。もちろん少々乱暴な比較であることは承知しています。それでもあながち大外しはしていないと思います。

中古とも比較します。当物件よりも駅に近い築5年のプラウドシティ金町は坪単価180万円程度です。新築プレミア20%を加味しても220万円が上限です。

これではっきりしました。柏の葉や中古と比較しても1割ほど割高です。さすが住友不動産です。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

当物件の駅距離単価は坪単価250万円×(12/60分)=50万円です。周辺の中古物件である築5年のプラウドシティ金町は徒歩7分で21万円なので超割高です。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 駅距離単価50万円 下落率 0% 価格5100万円
築年数 5年 駅距離単価36万円 下落率28% 価格3700万円
築年数10年 駅距離単価33万円 下落率34% 価格3400万円
築年数20年 駅距離単価19万円 下落率62% 価格2000万円
築年数40年 駅距離単価17万円 下落率66% 価格1800万円

上記が計算結果です。築5年はプラウドシティの価格から算出しているのでほぼ間違いないでしょう。10年以内に売却する事態になった時は残債割れは避けられそうにありません。その反面、3000万円台で購入できた場合は残債リスクがほとんどありません。ローンを払い終わっても1800万円程度で売却できそうです。この点はまさに「腐っても23区」です。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→0点

管理費は300円/㎡です。安い高いの基準である200円と比較すると明らかに割高です。当物件は外廊下ですからさらに割高感が強いです。修繕費は当初90円/㎡からスタートしますがタワーマンションなので最後はとんでもない価格になる長期修繕計画となっています。

タワーマンションである以上は管理費・修繕費が高いのは覚悟しなければならないのでしょう。管理費・修繕費が割高でも売却時に割高で売却できればよいとの意見もありますが永住目的の私にとっては管理費・修繕費は割安である必要があります。

また資産性や予算を重視している中古マンション検討者が管理費・修繕費が割高な中古マンションを購入するとは思えません。よって0点とします。タワーマンションである限りこの項目がプラス点になることはないのかもしれません。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→1点

購入した場合

支払額      15 万円
管理費修繕費     4 万円(35年の平均)
固定資産税      2 万円(月割)
諸経費          1 万円(35年の月割)
ローン控除   ▲0.7 万円
35年後の価値▲4.3 万円(月割)
====================
合           計     17 万円

賃貸した場合

家賃      15.6 万円
諸経費          1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合           計   16.6 万円

候補にした部屋を3月のフラット35の金利1.25%で計算するとこのような結果になりました。ほぼ同額なので残債割れのリスクを回避するために賃貸のほうが安全です。ただ最新のタワーマンションに住める価値を考えると購入してもいいという判断はこの項目に限っていえばありでしょう。

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」の3つです。残念ながら0点です。

(4)結果

(1)周辺情報  5/16点
(2)間取り   9/14点
(3)価格    1/12点
===============
合     計 14/42点 → 100点満点換算で33点

上記が得点結果です。価格面で1点となった最初の物件となりました。当物件がいかに割高なのか確認できてホッとしています。去年に勢い勇んで購入しなくてよかったと心から思います。

(5)総評

こうして改めて確認してみると住友不動産の商売の上手さに感心します。当物件は当初よりもしっかり値上げされ小出しにされ購入した人に配慮しながら丁寧に販売されています。購入した人は値上がりしていく我が家を見て満足することは間違いないでしょう。

しかしひとたび中古市場に当物件を出すことになった場合は青ざめることになるかもしれません。中古市場で価格を決めるのは住友不動産ではなく買い手である一般人です。5000万円で購入したからと言って5000万円で購入してはくれません。周辺の相場に引っ張られることになるのです。6000万円を超える角部屋に至ってはさらに悲惨な目に合う可能性があります。

つまり何が言いたいかというと単純に「当物件は新築では買ってはいけない」ということです。毎度のセリフになりますが私は当物件を新築で買い替えることはありません。中古でも恐らく購入しないでしょう。金町駅に魅力を感じないからです。中古で買うなら柏の葉の角部屋にします。

ただ当物件はマンションの購入を検討している方は必見の物件です。タワーマンションを竣工済みで見学できる機会は滅多にありません。当物件で得た感覚をきちんとメモに残し評価基準にするといいでしょう。タワーマンションに住みたいかどうかをはっきりさせるだけでも今後の物件選びが楽になります。

特にタワー酔いと呼ばれる乗り物酔いのような症状は十分に確認が必要です。私は36階の高層階で景色を見ていてフワフワとした不安定な感覚に襲われ、その後は軽い吐き気も襲ってきました。この酔いの原因が何なのかは分かりませんが看護師の友人に聞くとたまにこの症状で診察を受ける患者さんがいるとのことです。恐らく風などの影響で小幅に揺れているのかもしれません。

また当物件は線路沿いに建設されているので電車の音がどのように聞こえるのかを確認できる格好のサンプルです。ぜひ窓を閉めているのに部屋にこだまする鉄橋の音をご確認ください。36階でこの有様です。音は上層階でも薄れることはないのです。信号の音や車のエンジン音なども同様です。

総評というよりも雑感となってしまいましたがこんなところです。私は当物件を購入することはありませんが、何かと話題のタワーマンションの実物が確認できたのは収穫でした。そしてタワーマンション、タワーマンションと世間が浮かれているほどにタワーマンションが魅力的だとは感じませんでした。

私にとってタワーマンションは車酔いする部屋でしかありません。眺望も日当たりも普通のマンションである我が家と大して変わりません。「タワーマンションは資産価値が保たれるなんて誰が言い始めたのだろう」実際の部屋を見ながらこんな疑問が頭から離れませんでした。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?素人の独り言ではありますが、いいとこ取りをしてご活用いただければ幸いです。この記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろん当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件かもしれないからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

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2015.10.31
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追記(16.10.23)

南口の野村不動産のタワーマンションは既に発表されていましたが、東金町一丁目西地区再開発と称してイトーヨーカドー周辺の土地にもタワーマンションが建設されることが決まりました。シティタワー金町の資産価値に大ダメージとなるのは確実です。

日刊建設工業新聞
http://www.kensetsunews.com/?p=68653

8年後に駅徒歩3分の新築のタワーマンションができるのです。しかも三菱・三井という最強タッグが手掛けるブランド力MAXのタワーマンションです。

この状況でシティタワー金町の資産価値が維持されると考えることができる人は宝くじが当たると信じている重度の楽観主義者以外にいないでしょう。個人的には上記で試算した価格下落幅以上の下落も想定しています。

シティタワー金町を擁護する人は「シティタワー金町のほうが環境がいい」「シティタワー金町は駅から遠いだけ。商業施設はシティタワー金町の住民も利用できる」「商業施設ができればシティタワー金町も資産価値が上がる」などと反論をしていますが負け惜しみにしか聞こえないのは悲観主義者の私だけではないはずです。

シティタワー金町がご自慢のにいじゅくみらい公園ですが別に三菱・三井のマンションの住人も利用できるのです。駅徒歩3分、商業施設直結、近所に広大な公園、の三菱・三井のマンションの方がどう考えても魅力があります。

そもそもシティタワー金町は環境がいいなどと誤解されていますが、川沿い故の羽虫の大群、にいじゅくみらい公園や敷地周辺でたむろするマナーの悪い若者による治安の悪化、併設されたスーパーの利用者の出入りに伴う騒音やトラブルなど決して褒められた環境ではないのです。

元妻もそうでしたが第三者に開放されている敷地や公園が自分たちの管理下にできると勘違いするのが不思議でなりません。どうして第三者が望ましい人間だけしかいないとの前提で物事を考えるのでしょうか。第三者に開放されているということは望ましくない人間にも開放されているということを認識すべきです。

これからシティタワー金町を検討する人はこの三菱・三井のタワーマンションとよく比較検討すべきです。シティタワー金町を買って三菱・三井に住み替えられれば最高ですが、8年後のシティタワー金町が売却手数料+残債を上回る価格で売却できるほうに賭ける勇気は私にはありません。

なお個人的には三菱・三井のタワーマンションも買うことはないと思います。同じ城東地区でタワーマンションを購入するのであれば亀戸のサンストリート跡地のタワーマンションにするでしょう。









2 件のコメント

  • 敷地周辺でたむろするマナーの悪い若者による治安の悪化、併設されたスーパーの利用者の出入りに伴う騒音やトラブル

    どの物件にも当てはまると思いますが、この条件が全く当てはまらない物件を紹介して欲しいものです。

    • こんな昔のレビューをご覧いただき感激です。シティータワー金町はまだまだ絶賛販売中のようで(^◇^;)

      ご指摘の点がすべてのマンションに当てはまる事例だとは知りませんでした。私が今まで住んだマンションやレビューしたマンションはご指摘の点に当てはまらないものもあったので意外であり、とても勉強になりました。ありがとうございます!!

      ご指摘の点に合致しないマンションの選び方のコツは当物件の記事で折に触れて記載していますのでぜひご覧ください。またインターネットや書籍を参考に自分だけの評価基準を作ると色々と見えてくるものがあると思います。満足のいくマンションが見つかるといいですね^^

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