第22棟目:シティタワー武蔵小杉

この記事の画像出典:シティタワー武蔵小杉の公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきます。道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
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※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「シティタワー武蔵小杉」です。既にレビュー済みのパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエストを真剣に検討している以上、比較対象として避けて通れないマンションです。

また当物件はバブル価格で有名でネットの方々で「高い!!」と連呼される悪名高い物件でもあります。ただ住友不動産の販売戦略の関係でその価格が漏れてこないのも事実です。正直言うと「本当にそんなに高いの?」と疑わしい部分もあります。

ちょうど武蔵小杉周辺を徹底リサーチしたので、今回は当物件が買いかどうかをチェックしてみたいと思います。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→2点

最寄り駅は「武蔵小杉駅」です。JRと東横線の複数路線が使え交通利便性は抜群です。山手線の主要駅の全てに30分程度で到着できます。

ただ新南口改札の行列、タワーマンション特有のエレベーターの待ち時間を考慮すると+10分は見るべきです。そうするとそれほど交通利便性がよいとは言えなくなりますがその点は後の項目で加味するので当項目では加味しません。

治安については駅南口は悪くありません。某沿線のように前から歩いてきた集団にいきなり喧嘩を吹っ掛けられるようなことはありません。安心して暮らすことができます

ただ再開発の宿命として個人経営の個性的な美味しいお店は皆無です。商業施設に無機質なチェーン店が並んでいるの見ると退屈過ぎてあくびがでます。酒と薔薇のない生活はつまらないものです。

交通利便性は抜群、治安は良い、退屈な街、以上を総合的に判断すると1.5点が妥当です。しかし小数点はないためひとまず切り上げで2点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→0点

武蔵小杉駅から徒歩4分の表記は嘘です。実際に計測すると5分強かかります。その原因は小刻みに設置された信号にあります。すべての信号がオールグリーンで通過できることは稀です。

また前述のとおり当物件の最寄り改札である新南口の行列はニュースになるほど凶悪です。ホームに上がるのに5分程度のロスは覚悟すべきです。表記が嘘だといっても駅までの距離は合格です。しかし実際に電車に乗るまでの時間が相当にかかることを覚悟する必要があります。

さらに当物件はタワーマンションなのでエレベーター待ちの時間も考慮する必要があります。ただ当物件に限ってはこの点は杞憂に終わりそうです。

その理由はタワーマンションでは高層階・低層階の2種類のエレベーターが用意されるのが一般的なのに対して、当物件は高・中・低と3つの階層専用のエレベーターが用意されているためです。中層階専用のエレベーターがあることで渋滞が緩和されるのです。

エレベーター待ち3分、駅まで6分、ホームまで5分、の合計が10分を超過するので当物件の本当の駅距離は徒歩10分以上と判断し0点とします。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

武蔵小杉駅の南口は再開発がほぼ完了している地区なので当物件の目の前にタワーマンションが建設されることはないでしょう。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

物件周辺にはなにもありません。しかし方角によっては注意が必要です。実際に私が候補としている北側の部屋はグランツリー武蔵小杉とかぶり、さらに目の前に巨大なタワーマンションが2本もそびえ立っています。特にグランツリー武蔵小杉の騒音には閉口しました。

商業施設が傍にあると騒音・マナーの悪い客・臭いなどメリットよりもデメリットが多いのは何度も指摘していますが、部屋の窓を開けるとグランツリー武蔵小杉の空調設備のファンの音と屋上で遊ぶ家族連れの声と電車の音が三重奏として室内に響きわたるのです。

もちろん窓を閉めれば三重奏を楽しむ必要はなくなりますが、365日24時間窓を閉めっぱなしにして生活するのは回避したいものです。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

駅までの道は歩道が確保され快適に通行できます。この点は再開発の恩恵です。ただしビル風には注意が必要です。南口に暮らす同僚がこの一帯のビル風は凶器に等しいと言っています。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→2点

※ 私は超嫌煙家なのでこの項目はヒステリックな文体になる場合があります。

駅南側は相当にマナーが良いです。歩きタバコの紳士もお見掛けしませんでした。住民の服装もジャージ&クロックス姿の住民は皆無できちんとした身なりの家族連ればかりで安心できます。もちろん子供の髪型もまともで健介カットの子供は誰一人みかけませんでした。武蔵小杉はマナーの良い街と感じたので2点とします。

ただマナーが良い・悪いと好き・嫌いは別物です。南口の雰囲気は私の肌に合いません。いけ好かない感じがプンプンしてダメでした。北口を調査しているときはそんな感情を抱くことはなかったので驚きました。端的に言えば武蔵小杉駅南口は無機質な実験室のような感じがするのです。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

一昔前の武蔵小杉駅は交通利便性だけの街でしたが、再開発により魅力的な商業施設が建設され街が様変わりしました。買い物に苦労することはありません。個人的には住居の近くに商業施設はないほうが望ましいのですが世間一般的には商業施設はあったほうがいいので当項目は2点とします。

なおすでに触れているように北側の目の前にあるグランツリー武蔵小杉の悪影響は覚悟すべき問題です。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

後背湿地系のようですが直接基礎が可能な地盤なので災害に対する耐性は文句なしです。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

私の候補の部屋は55㎡の北向き・低層階の部屋です。後述しますが予算の関係でこの部屋以外に購入できる部屋がありません。

話を戻すと当物件は内廊下のため玄関前のスペースは必要最小限に抑えられています。内廊下で玄関にスペースを作るのは非効率的なので止むを得ません。ただ当物件の内廊下は高級ホテルのように広く安っぽさは一切ありません。開いた玄関扉が通行人にぶつかることもありません。よって2点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

当物件はタワーマンションなのでこの項目の心配は不要です。素晴らしいです。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

全ての部屋でパウダールームの入り口が廊下に面しています。きちんとしたマンションを設計するならこれが当たり前なのです。

チェック4:天井高は確保されているか→2点

天井高は2550mmと十分な高さです。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

タワーマンションなので心配無用です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

FIX窓があるためベランダは狭いです。55㎡の部屋で5㎡強のバルコニーになります。ベランダの広さで言えば0点なのですが、その代わり巨大なFIX窓のおかげでリビングの解放感は別格です。

北向きというハンディをものともしない明るさと解放感はこれがタワーマンションの本当の実力だと誇示しているかのようです。設計意図としての狭いベランダですから当項目は2点とします。

チェック7:天井の梁は目立たないか→2点

55㎡の部屋に限って言えば天井はフラットではありません。下がり天井があります。しかし前述の巨大なFIX窓と完全アウトフレームされた柱のおかげで圧迫感は全くありません。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

候補の部屋(北向き・低層階・55㎡)の坪単価は394万円です。価格表を見て驚いたことは言うまでもありません。当物件の価格の高さは異常です。鼻から飲み物を噴き出し、腰が抜けるところでした。

ライバル物件となるパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエストの50㎡台・北向きの部屋の坪単価は331万円だったので20%も割高です。割高であるパークシティよりもさらに割高なのです。言葉が出てきません。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

無言で0点です。

チェック3:価格の下落率は低いか→▲2点(例外)

築年数 0年 394万円 下落率  0% 価格6500万円
築年数 5年 270万円 下落率31% 価格4500万円
築年数10年 230万円 下落率42% 価格3800万円
築年数20年 190万円 下落率52% 価格3100万円
築年数35年 127万円 下落率68% 価格2100万円

上記はsuumoとウチノカチ使った坪単価の計算結果です。概して年間126万円ずつ下落していく物件だといえます。

この結果を見てこれ以上なにかを書く気力がなくなりました。例外の▲2点を付与したことが全てです。

営業マンは強気に資産価値が維持される妄想を語りますが住友不動産のマンションが他のデベロッパーのマンションより高値で取引されるというデータは世の中に存在しません。つまり当物件を購入する行為は高値掴みをすることになるのです。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費は293円/㎡です。マンション全体の基準値200円/㎡と比較するとかなり割高、タワーマンションの基準値である300円/㎡と比較すると割安です。

内廊下のタワーマンションで200円台は珍しいです。管理組合次第ではさらに下がることが期待できます。ただ何年も販売が続くため管理組合が住友不動産に牛耳られてしまうので過度な期待はしないほうがいいのかもしれません。

また修繕費はタワーマンションとしては安いです。35年間の平均だと290円程度に収まります。この値はパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエストの310円よりも割安です。共用施設が少ないことが功を奏しているようです。

内廊下のタワーマンションの初期値としては管理費・修繕費ともに最安値に近いので2点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    18.3 万円
管理費修繕費   3.2 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
ローン控除   ▲1.0 万円(月割)
35年後の価値▲5.0 万円(月割)
========================
合           計   18.0 万円

賃貸した場合

家賃    18.0 万円(徒歩2分・築8年・54㎡・ミッドスカイタワー)
諸経費       1.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  19.0 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.00%で計算するとこのような結果になりました。結果は購入したほうがお得です。比較相手が三井不動産分譲のパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーなので異論をはさむ余地はありません。文句なく2点です。

ただ以前にも指摘している通り武蔵小杉駅周辺の家賃が高過ぎるような気もします。本当に54平米の部屋に18万円の家賃を払って武蔵小杉に住みたい人がいるのか疑わしいからです。

家主が損益分岐点から逆算して18万円の家賃にしているだけの非現実的な家賃である可能性があります。もし私が実当物件を賃貸に出すと仮定すると最低でも家賃18万円は欲しいからです。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→2点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つです。

個人経営のお店がないことは不満ですがそれ以外に文句はありません。

(4)結果

(1)周辺環境    12/16点
(2)間取り    14/14点
(3)価格       4/12点
================
合             計     30/42点 → 100点満点換算で71点

上記が得点結果です。間取りの点数が満点を記録したのは当物件がはじめてです。素晴らしい間取りに感動しました。そしてパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエストと同じ得点になりました。

(5)総評

中古相場から猛烈に乖離しているこの値段で購入できる人は資産価値ではなく生活価値を重視できる本当のお金持ちなのだと思います。私もそんなお金持ちになってみたいです。

担当営業は10年程度経過した三井のタワーマンションが新築時と変わらぬ価格で取引されている事例をもって、当物件の資産価値も維持されると主張していますがそんなわけがありません。武蔵小杉の中古市場では55㎡の部屋の10年後の資産価値は4000万円程度の価値しかないのです。すでに述べているように住友不動産のマンションだから資産価値が維持されるというデータは世の中に存在しません。

ただ当物件は資産価値の下落がひどいものの、純粋にマンションとしての品質は素晴らしいものがあります。満点をたたき出したように間取りは素晴らしくお手本のような品質です。またランニング費用となる管理費・修繕費も割安であり、文句のつけようがありません。

もしも当物件の値段がパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエストと同じ坪単価だったら当物件を購入したと思います。それぐらいしっかり作られた間違いのないマンションです。

ふと当物件と同レベルのマンションを近郊・郊外で存在しないことに疑問をもち、当物件レベルのマンションを近郊・郊外で建設する計画があるか、なぜいままで建設されなかったのか、と担当営業に質問してみました。

すると「高値で売れない近郊・郊外にこのレベルのマンションを建設する予定はない。最高のマンションは最高の立地にこそふさわしいから。」という正直ですがすがしい回答が返ってきました。

この回答を「近郊・郊外で乱発しているナロースパンの田の字の間取りは利益確保のために採用している。」と拡大解釈するのは私の性根が腐っているからなのでしょう。

当物件は噂に違わぬトンデモナイ物件でした。見どころ満載であらゆる面で勉強になりますのでマンションを探している人一度は見学してみることをお勧めします。

もし当物件を気に入って購入したいと思えたなら幸せなことです。当物件を購入できるだけの年収も現金もない私のような普通の人は嫉妬と羨望を持ちながらモデルルームを後にするのが関の山だからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただきありがとうございました!!

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