第52棟目:クレヴィア文京関口

出典:公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。なので私の忙しさ(ヤル気)だと普段のレビューは月1〜2本が限度です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な限りリクエストに応えていきたいと思います。

簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方
マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「クレヴィア文京関口」です。徒歩8分ではあるものの神楽坂駅が徒歩圏ですし、規模も85戸と小規模以上の規模がありますので個人的にも期待が持てるマンションです。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由
一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の江戸川橋駅から東京駅まで24分、品川駅まで33分、新宿駅まで20分ですので合格です。品川駅まで少し遠いですが我慢できる範囲です。さすがは山手線内側のマンションです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

江戸川橋駅で検索したところ438件の結果になりました。ギリギリで基準値を超えた程度ですが、徒歩8分の神楽坂駅の存在が補ってくれるでしょう。店舗数は1,078件の神楽坂の人気は言うまでもありません。当物件が売却で苦労するということはないと考えていいでしょう。よって合格とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

当物件から江戸川橋駅まで徒歩2分ですから合格です。駅までの道は歩道が確保されておらず快適な歩行は期待できませんが徒歩2分であれば我慢もできるはずです。

チェック4:安定した地盤であること→落第

当物件周辺の土地は脆弱なので落第です。山手線の内側であっても谷底低地は選ぶべきではありません。もちろん落第です。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

購入時 :価格6,850万円(坪単価374万円)
5年後  :残債5,978万円、売却6,000万円、収支▲22万円
10年後:残債5,072万円、売却5,600万円、収支+528万円

計算したところ年間の下落率が標準の2%を下回る1.8%となりました。5年後こそ残債割れリスクがありますが10年住めば残債割れすることはないでしょう。築10年の神楽坂周辺の2LDKが5,600万円で購入できるのなら多くの人が欲しいと手をあげるはずです。また江戸川橋駅や神楽坂駅周辺はSUUMOを見ても資産価値が保たれる期待が持てる地域ですので当項目は合格とします。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法
最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

比較対象は江戸川橋駅から徒歩4分のザ・パークハウス山吹神楽坂(2LDK/6階/61.2m2/新築)です。新築の分譲マンションとの比較ですからガチンコの対決になります。

そして、この結果を見たらさすがの賃貸派の私でも購入を選びます。管理費がやたらと安いのも効いています。もちろん合格ですがSUUMOで他の賃貸物件を見て感じたのですが、江戸川橋や神楽坂周辺の賃貸相場は少し高すぎるような気がします。

それだけ人気がある地域だという証拠なのでしょうがこんな高い家賃を払ってでも住みたいという人がいるのでしょうか。個人的には交通利便性と家賃のバランスを考えたら錦糸町の方がいいと思うのですが。。。

購入した場合

支払額    18.5 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.6 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲4.4 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    19.4 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    28.6 万円
諸経費       2.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  31.3 万円(10年平均)

※ マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか
賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

※ 手付金は満額払ってはいけません

新築マンションの手付金を安くする方法
結局のところ手付金は売り手と買い手の双方が合意できればいくらでもいいのです。交渉ごとなのですから堂々とタフに値下げ交渉を行うべきです。そして、あらゆる手段を使って手付金を100万円以下にすることが大切です。

チェック7:目立つこと→落第

当物件は神楽坂周辺のマンションですが、立地と規模を考えると目立つのは無理があります。雑居地域に佇む普通のマンションですので購入価格より上昇するような夢を抱いてはいけません。残念ながら落第です。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

公開されている間取りを見る限り完全アウトフレームではありませんが、可能な限り配慮がされているのが見て取れます。もちろん合格です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

こちらも問題なさそうです。当物件は丁寧に設計されているのが伝わってきて好印象です。

チェック10:家族の思い→落第

江戸川橋の寂れ具合は嫌いじゃないですし、神楽坂はたまに訪問する街でこちらも嫌いではありません。ただこの辺りにお金を払って住むというイメージが湧きません。

中央線沿いに住むなら四ツ谷がいいので落第としますが、もし四ツ谷駅周辺で全く同じものが売りに出てたら買ったと思います。もちろん四ツ谷と江戸川橋は地価が異なるので言うだけ無駄なのですが当物件は嫌いじゃないと言いたかったのです。

結果

結果は70点となりました。神楽坂周辺に特別な思い入れがある人であれば80点になるでしょう。80点であれば真剣に購入を検討して良い点数ですから悪くないマンションと言えます。

なお今回は現地調査をしていないので検討される方は必ず現地をご確認ください。現地調査をすると多くの気づきが得られます。その気づきによっては得点が変わる可能性もあるからです。

一言だけコメント

ランドマーク性と地盤に問題はありますが、資産価値と生活価値のバランスが取れたマンションです。神楽坂周辺が嫌いでなければ検討するだけの価値はあるでしょう。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?
どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. 富士 より:

    いつも楽しみにしています。パークハウスオイコス赤羽志茂をいつかレビューいただけますと嬉しいです。

    • 餅つき名人 より:

      コメントありがとうございます。レビュー承りました。価格次第では悪くない評価になりそうな予感がしていますが少しだけお時間いただけると嬉しいです!!