第46棟目:クレヴィア東京八丁堀新川ザレジデンス(簡易版)

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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。なので私の忙しさ(ヤル気)だと普段のレビューは月1〜2本が限度です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な限りリクエストに応えていきたいと思います。

簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方
マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「クレヴィア東京八丁堀新川ザレジデンス」です。HPを見ると「パークホームズ千代田淡路町」にデザインがそっくりなのに気づきます。敷地いっぱいに12階建てのマンションを建設するならこのデザインが最も効率がいいのでしょう。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由
一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

※ パークホームズ千代田淡路町は過去最高点です

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町
90点という高得点にも関わらず買ってはいけないという興味深い結論になりました。マンション購入にはあらゆるリスクを考慮しなければならないという好例として当レビューを公開します。

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の八丁堀駅から東京駅まで2分、品川駅まで22分、新宿駅まで27分ですので合格です。品川駅と新宿駅は京葉線を利用しないで済むのがいいですね。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(特待生)

八丁堀駅で検索したところ1,546件の結果になりました。銀座も近いですし徒歩圏内に渋いお店が多数あるのも見逃せません。楽しい独身貴族生活が送れそうです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

当物件から八丁堀駅まで3〜4分なので合格です。八丁堀駅は日比谷線が使えるのいいですね。

チェック4:安定した地盤であること→落第

干拓地なので落第です。万一の時は液状化必至の土地です。

チェック5:残債割れにならないこと→落第(退学)

購入時 :価格7,000万円(坪単価380万円)
5年後  :残債6,110万円、売却5,500万円、収支▲610万円
10年後:残債5,180万円、売却5,100万円、収支▲80万円

計算したところ年間の下落率が標準の2%より大きい2.7%になりました。郊外以上の下落率に空いた口が塞がりません。そして10年目まで残債割れリスクがあります。10年後に中古で購入すれば悪くない資産価値なので新築で購入した人がババを引くということです。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法
最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

結果は下記の通りほぼ引き分けとなりました。残債割れリスクを抱えての引き分けですから賃貸の方が安全と判断できます。

購入した場合

支払額    19.4 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.5 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 0.0 万円(お金は戻ってきません)
========================
合           計    26.1 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    25.0 万円
諸経費       2.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  27.0 万円(10年平均)

※ マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか
賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

※ 手付金は満額払ってはいけません

新築マンションの手付金を安くする方法
結局のところ手付金は売り手と買い手の双方が合意できればいくらでもいいのです。交渉ごとなのですから堂々とタフに値下げ交渉を行うべきです。そして、あらゆる手段を使って手付金を100万円以下にすることが大切です。

チェック7:目立つこと→落第

少し離れた周辺にはタワーマンションがありますし、再開発もあるはずです。そんな地域で100戸未満の通常のマンションが都心で目立つのは無理です。当物件の価値は新築であることだけでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

間取りによってバラツキがありますので候補の部屋で判断すべきです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

問題なさそうです。

チェック10:家族の思い→合格

日比谷線が使えますし、銀座に近いので個人的にも有りですね。

結果

結果は60点となりました。減点の主要因は死んでいる資産価値につきます。

一言コメント

資産価値がマイナスである当物件を購入するのは慎重になるべきです。わざわざブレーキがない自転車を買う必要はないはずです。どうしても当物件に住みたいのであれば当物件の賃貸部屋を選べばいいのです。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?
どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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