第58棟目:ディアナコート目黒

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。最近は毎日午前様で土日も仕事をしている上に、どういうわけか読者の方からの個別相談も増えてブログの記事が月1本すら書けない状況です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なく、そこで簡易版という形式を設けることで可能な範囲でリクエストに応えていきたいと思います。簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準当が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください

他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを素直に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちら(↓)をご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件はリクエストをいただいた「ディアナコート目黒」です。すでにディアナコート用賀をレビューしており、連続でのモリモト物件となります。

そして、デベロッパーであるモリモトは一般売り出し前に上客に先行販売する小賢しい販売方法で知られており、価格が公になった時には既に手遅れという状況もあります。リクエストをいただいた方から当物件の価格表を提供いただきましたが既にいい部屋の一部が先行販売で売却済みとなっています。

このような姿勢の売主から物を買うことがどれだけリスクがあるのかは個人の考え方の違いでしょう。車の後部座席でシートベルトを締めるタイプの人にモリモトの物件は止めておいたほうがいいかもしれません。

しかしモリモトであることを理由に検討外とするには惜しい強烈な魅力が当物件にはあります。住みたい街ランキング上位の常連である目黒の物件だという点です。書類の住所欄に目黒一丁目と書くことを想像するとにやけてしまうのは私がミーハーだからでしょうか。

幸いなことに検討価格表を見る限り一応は選べる余地がありますので、早速レビューしてみましょう。

>> モデルルームに行く前にこちら(↓)をお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01
>> ディアナコート用賀(↓)は高値づかみの典型例となりました。

第58棟目:ディアナコート目黒

2018.05.20

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格(伝説級)

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅の目黒駅から通勤時間帯の7時30分に出発すると、東京駅まで19分、品川駅まで8分、新宿駅まで12分です。3駅までの所要時間の合計39分は歴代2位の高得点です。この交通利便性だけで当物件を選ぶ価値があるというものです。

またJR山手線以外に、東急目黒線、東京メトロ南北線、都営三田線も利用できるのも地味ですが見逃せない特典です。日比谷線、丸ノ内線、銀座線、半蔵門線だったらさらに完璧でしたが、それはMLB史上最高の野球選手であるバリーボンズに人間性を求めるようなものですので諦めたほうがいいでしょう。

>> 歴代1位の交通利便性のマンションはこちら(↓)。

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

目黒は住みたい街ランキングの常連であり、人気の街なので売却時に検討客が少なくて苦労するようなことは全くないでしょう。

一応、目黒駅で検索したところ578件の結果になりました。思ったよりも飲食店の数が少ないですが店舗のレベルの高さは相当なものがあります。徒歩圏内にこれだけ魅力のある飲食店があるのは目黒駅が噂に違わぬ駅力を保持していることの証でもあります。

あと、TOP20にラーメン店が1軒もないのがいいですね。ラーメン店が幅を利かせてる街はパチンコ屋も多く、クールでワイルドな人たちが集まる傾向が多いのでどうも苦手なのです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

人気の目黒駅から徒歩5分の価値は計り知れません。個人的には近郊・郊外の駅直結マンションよりも価値があります。もちろん資産価値の維持に大いに貢献するでしょう。

ところで近年、マンション検討者の駅近トレンドは強烈なものがあり、某不動産会社のお偉いさんが「駅徒歩5分と10分でなんでこんなに売れ行きが違うんだよ。たった5分の差がなんだって言うんだ!!」と憤るくらいです。

実は私もつい先日に所有マンションを売却したのですが、その際に担当してくれた仲介業者の方から近隣の成約事例を見せてもらって驚きました。なんと短期で成約した中古マンションのほとんどが駅徒歩5分以内の角部屋だったのです。そして徒歩5分以上の我が家は売却で大変に苦労する羽目になったのです。たった5分の差がなんだって言うんだよ・・・(T_T)

私の知り合いでこの駅近トレンドに異論を唱える人間もいますが、異論を唱えれば唱えるほどデベロッパーの犬であることを自ら公言しているようなものです。前述の不動産会社のお偉いさんと同じ立場で発言しているからです。お客がウヰスキーを注文しているのに、お酒は体に毒だからと言って麦茶を出すバーテンダーと似ています。これを余計なお世話と言うのです。

中古の検討者が駅近を希望している以上、駅近のマンションを購入しておく事は資産価値維持のための当然の行為です。売却を視野に入れているのであれば駅徒歩5分は死守しなければならないのです。

チェック4:安定した地盤であること→落第(保留)

※ 当項目は地盤の強度を測定し、非常時の避難場所になり得るか判定します。

目黒といえば地盤の安定しているのだと思っていたら、当物件の住所である目黒一丁目の地盤の種類は、後背湿地で残念な地盤のようです。ただ当物件は少し高台に建設されるのでそこまで地盤を気にしなくてもいいのではとも感じます。

一応、機械的に判定すると落第となりますが、気になる方はモデルルームでしっかり確認してください。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

私が買える部屋

購入時 :価格8,590万円(57m2・坪単価499万円)
5年後  :残債7,496万円、売却7,100万円(坪単価412万円)、収支▲396万円
10年後:残債6,361万円、売却6,670万円(坪単価388万円)、収支+309万円

私は1億円の部屋を購入できる予算を持っていないので、狭めで条件の良くない部屋を候補とします。駅徒歩8分のピアース白金台(築10年)の60m2の部屋が7,180万円で売りに出されていますので、駅距離や広さや値引きなどの条件を補正すると上記の計算はそれほど外れていないでしょう。

そして、5年後こそ残債割れのリスクがありますが10年後であれば問題なさそうです。もちろん資産価値の判定はとても難しいので、各自が納得のいくやり方で算出してください。

リクエストを頂いた部屋

購入時 :価格13,390万円(75m2・坪単価594万円)
5年後  :残債11,865万円、売却9,343万円(坪単価415万円)、収支▲2,522万円
10年後:残債9,916万円、売却8,377万円(坪単価372万円)、収支▲1,539万円

リクエストを頂いた部屋は1億円を余裕で超えるお部屋であり、貧乏会社員がこんな殿上人の部屋についてとやかく言っていいとは思えませんので逃げるようにコメントを走り書きします。

駅徒歩5分のオークプレイス目黒行人坂(築5年)の70m2の部屋が8,880万円で売りに出されています。広さや値引きなどを補正すると上記の計算はそれほど外れてはおらず、10年後の価格もこの程度に収まるはずです。

そして、条件のいい坪単価600万円程度の部屋だと残債割れのリスクがあります。昨今はデベロッパーが日照や眺望の良い部屋に利益を上乗せする傾向があるため、その影響がもろに出た結果となりました。

さらにこの価格帯だとブリリアタワーズ目黒とガチンコで競合しますので売却時は大いに苦労することになりそうです。よって当レビューは坪単価500万円程度の条件の悪い部屋を前提に話を進めていきます

>> 無理のない予算を知りたい方はこちら(↓)をどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象は駅徒歩7分のシティハウス目黒ザ・ツイン(57m2/築1年)です。ほぼ新築で同じ広さで分譲賃貸と相手にとって不足はありません。そしてこれだけ購入の方が有利であれば購入を選ぶのもありだと思います。

住宅ローン控除と10年後の売却益を除外するとちょうど家賃と同じになりますから家賃が周辺相場から乖離した設定ということもありません。もし当物件を賃貸に出したとしても同程度の家賃になるはずです。

個人的にも目黒駅から徒歩5分の新築マンションに月々27万円で住めるのであれば悪くないと感じます。一人暮らしの家賃としては高過ぎますがパートナーと一緒に住むのであれば最高の街だと思います。

購入した場合

支払額    23.2 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲2.5 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    26.9 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    31.9 万円
諸経費       3.2 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  35.1 万円(10年平均)

リクエストを頂いた部屋

ちなみにリクエストを頂いた部屋(75m2)だと購入した場合が57万円、賃貸した場合がブリリアタワーズ目黒の同程度の部屋で49万円なので賃貸の方が有利になります。ブリリアタワーズ目黒よりも割高では購入する意味がありません。

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

2016.01.09
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

2016.03.26
>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

89戸の中規模マンションですが、目黒にはすでに何度も登場しているブリリアタワーズ目黒というランドマークがありますので目立つのは容易ではありません。指名買いが起きるかは微妙なところです。ただ大規模タワーマンションが苦手な人にとっては当物件の規模はいい具合に感じるかもしれません。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

モリモトのマンションらしく間取りこそ綺麗ですが、柱の食い込みはあります。できる限り配慮はされていますが、無視はできないレベルです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

30m2台の部屋でも洗面所の入り口が廊下にありますから、文句なく合格です。小さな間取りまで配慮しているあたりに当物件に対するデベロッパーのやる気が伝わってきます。その他の部分でもしっかり設計されていることが期待できます。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

チェック10:家族の思い→合格

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

目黒に住めるのであれば喜んで住みます。快適な交通利便性、豊かな外食ライフ、恵比寿も徒歩圏内、趣のある街などなどまさに住みたい街の理想形だからです。目黒に住んだらもう他の街には住めないでしょう。

結果

結果は70点となりました。もし地盤に問題がなければ80点も狙える点数です。反対に条件のいい坪単価600万円程度の部屋だと50点と平凡な点数になってしまいます。デベロッパーの利益がたっぷり乗せられた価格が最大のネックです。

それでも、新しい判定基準になってから80点を超えたのは「ザ・タワー横浜北仲」と「パークホームズ千代田淡路町」だけであり、当物件は歴代3位の高得点になり得るポテンシャルがあると考えれば悪くはありません。部屋によっては購入を検討するに値するマンションだと言って差し支えないでしょう。

第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

2017.06.17

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27



総評

目黒のさんま

子供の頃、ラジオで落語「目黒のさんま」を聞いたのが私の目黒との初遭遇です。演者はあの立川談志でした。晩年は一部の芸人から過剰に神格化されてしまい違和感を感じましたが、談志が演じる「目黒のさんま」は子供でも絶品だとわかる代物でした。スタンダードをきちんと仕上げることができるのは一流だけができる芸当です。立川談志は落語に誠実に向き合った落語家でした。大声を出すことしかできない芸人に安易に天才として祭り上げられるような落語家ではないのです。

部屋選びが大切

さて話を当物件に戻します。すでに述べたように条件のいい部屋は残念ながら割高です。ただ割高であることを分かっていても、なお買いたいというのであれば構わないとも思います。住みたい街の理想形と称した目黒の新築マンションに住むという魅力の前では残債割れのリスクなど米粒くらいの存在感でしかありません。

反対に条件が悪い代わりに価格が控えめの部屋は割り切れるのであれば購入意欲を刺激される魅力的な選択肢です。仮に私が当物件を検討するとしたら予算の都合で消去法となりますが価格が控え目の部屋を選択するでしょう。

唯一の懸念はデベロッパー

冒頭で触れたように当物件のデベロッパーであるモリモトは色々とあれな企業です。2008年に上場しておきながらその年に倒産するということを平気で行なった企業です。そのような企業から青田売りのマンションを、しかも1億円近い価格で購入してもよいものかという懸念があります。

それでも当物件を総合的に判断すれば、昨今の新築マンション市場という限定されたフィールドであれば上位に位置する有力な選択肢になる事は間違いありません。

目黒に住みたいかどうか

当物件はしっかりと割り切って部屋を選べば多くの人が満足できるマンションです。購入できるだけの予算とどうしても目黒に住みたいという強い思いがあれば迷う事はないと思います。私も都心の新築マンションを契約していなかったら、ブリリアタワーズ目黒がなかったら、当物件を真剣に検討したと思います。目黒に住むという価値はそれほどまでに大きなものなのです。



終わりに

お疲れ様でした。この素人レビューがマンション探しをされている方にとって少しでも参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20








2 件のコメント

  • いつも、楽しく拝見させていただいてます。
    是非、マンション売却の話を記事にして貰えませんか。
    錦糸町付近に、住んでおりますので興味があります。

    錦糸町北口は、築浅物件は少なく人気があるかと思いますし、あまり売却に苦戦しないと感じていました。それでも、徒歩5分以上だと、苦戦するんですね。結構、強気の価格にしたのでしょうか。

    • コメントありがとうございます。錦糸町付近にお住まいとのことで特に気になるお話ですよね。詳しくはブログに書きますが築浅ではないマンションを周辺相場の120%で売りに出して苦労しました。適正価格で売りに出せばすぐに売れたのに、強気を押し通してたら売り時という旬を逃して慌てたというお話です(笑)私を反面教師にして読者の方には謙虚な値付けをアドバイスしたいところです!!

  • コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です