15棟目:ザ・グランアルト綾瀬

この記事の画像出典:ザ・グランアルト綾瀬の公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
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※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「ザ・グランアルト綾瀬」です。千代田線始発駅の綾瀬駅から徒歩3分の好立地に建設される70戸の小規模マンションです。

綾瀬駅は大手町や表参道など千代田線沿線に通う会社員にとっては座って通勤できる上に30分程度の通勤時間で済むため利便性抜群の駅となります。この好立地が物件価格にどれだけ反映されているのか気になるところです。70㎡で4000万円台であれば迷わず買いですが実際のところはどうでしょう。

また当物件の目の前に建設中のオープレジデンシア綾瀬との比較も避けられません。この点についても検討してみます。もちろん建設中で販売中周辺環境や間取りも合わせて確認してみます。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅は千代田線・常磐線各駅停車の始発駅となる綾瀬駅です。山手線の主要駅には最長でも40分程度で到着できるのですが、通勤時間帯の千代田線は遅延が常態化していますので実際は+10分余計に見る必要があり交通利便性が高いとまでは言い切れません。

治安については綾瀬と聞いて治安がいいイメージを浮かべる人は少ないでしょう。足立区は複雑な問題を抱えておりそれがイメージの悪化につながっているのは事実です。しかし綾瀬の知り合いに確認したり、私自身が夜に飲みに行ったりするとそれほど治安が悪くないことに気づきます。

駅周辺にはイトーヨーカドーがあり、さらに頑張っている個人経営のお店もあります。再開発地区のように淡泊で退屈な街ではありません。雑多であっても多様性があるというのはよいことです。

万人にとって交通利便性が高ければ2点でもよいのですが、今回は総合的に判断して1点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

駅から徒歩3分は本当です。あっという間です。また線路沿いではないため電車の騒音は皆無です。駅から近くて騒音がないのですから文句のつけようがありません。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

南側にコインパーキングがあるのが気がかりです。オープンレジデンシア綾瀬の両隣のパーキングにマンションが建つ香りがプンプンします。

ただ南側の道路は相当に幅が広くもしコインパーキングにマンションが建設されても日照に問題はないでしょう。当物件のすぐ近くにあるパークホームズ綾瀬ステーションプレミアを見れば日照に問題がないことが確認できます。目の前にプラウドがありますが低層階でもたっぷり採光できていることが確認できます。現地かGoogleMapで確認してみてください。

採光の面では減点にはなりませんが、パーキングにマンションが建設されると眺望の面では悪影響になるため2点はつけられませんので1点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→1点

当物件の目の前にラブホテルがあります。綾瀬と言う古い街の商業地域のマンションですからこの程度は覚悟すべきです。駅前にもいくつか歓楽施設がありますしいちいち気にしていてはきりがありません。柏の葉キャンパスのように潔癖なまでの清潔さはありません。また線路や踏切レベルの凶悪な嫌悪施設はありませんので1点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

周辺の道路は幅もあり歩道も整備され安全だと感じました。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

足立区ですから多少のマナーの悪さは覚悟する必要がありますが、治安と同様に世間一般のイメージほどマナーは悪くはありません。もちろん歩きタバコの紳士は目につきますが駅周辺、特に当物件のある北口はそこそこ綺麗です。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→1点

イトーヨーカドーがあるので日々の買い物に困ることはありません。ただ物件周辺で生活の全てが完結するほど商業施設は充実していません。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

地盤に少し不安がある地域です。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

南向きの部屋は全て玄関周りのスペースはしっかり確保されています。余裕がある玄関周りは当物件が丁寧に設計されていることの証です。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

南向きの部屋は全て廊下側の柱が廊下に逃がしてあり素晴らしいの一言です。特に私の候補の部屋Cタイプは食い込みがゼロです。よって2点とします。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

私の候補の部屋は問題ありませんが、当物件はグロス価格を抑えるため60㎡台の部屋が多いためこの項目でプラスにならない部屋もあります。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

低層階と高層階で天井高が異なり低層階のほうが高いです。私の候補の部屋は10階以上なので天井高は2450mmと低めです。本来であれば0点ですが、当物件は梁と柱が目立たないように作られており2450mmでもそれなりの解放感が得られるため1点とします。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

越谷レイクタウンのグランアルトは直床なので心配していましたが二重天井・二重床でした。

チェック6:ベランダは広いか→2点

私の候補の部屋は約11㎡もあります。ほかの部屋も10㎡程度は確保されているので問題はないでしょう。

チェック7:天井の梁は目立つか→2点

素晴らしいです。梁はほとんど目立たず、さらに広い窓のため解放感があります。当物件の間取りと仕様は個人的にかなりいいと感じました。最近の大京のマンションは丁寧に設計されている物件が多く好印象です。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→1点

私の候補の部屋の坪単価は中住戸の高層階で260万円です。ライバル物件であるオープンレジデンシア綾瀬の南向き角住戸のが245万円程度なのでライバル物件と比較するとかなり割高だと判断できます。

ただ当物件の近隣にあるさらにグレードの高い築4年のパークホームズ綾瀬ステーションプレミアの中古は230万円なので中古と比較すると妥当とも言えます。パークホームズのほうがグレードは高いですが立地の価値は同じです。よって間をとって1点とします。

チェック2:駅距離単価が妥当か→1点

当物件の駅距離単価は坪単価260万円×(3/60分)=13万円です。チェック1で同じ駅徒歩3分の新築・中古物件と比較していますので当項目も同じ結果になります。

チェック3:価格の下落率は低いか→2点

築年数 0年 駅距離単価13万円 下落率 0% 価格5000万円
築年数 5年 駅距離単価12万円 下落率 8% 価格4600万円
築年数10年 駅距離単価10万円 下落率23% 価格3850万円
築年数20年 駅距離単価 7万円 下落率46% 価格2700万円
築年数30年 駅距離単価 6万円 下落率54% 価格2300万円

上記はsuumoとウチノカチを使った計算結果です。年間90万円ずつ下落していくイメージです。しかし残債割れのリスクがかなり低い結果に目を見張ります。これはある程度の現金を手元に用意できるのであれば残債割れは回避できそうです。駅徒歩3分の立地がどれだけ価値のあるものかを証明する好例です。文句なく2点です。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→1点

管理費はインターネット利用料なども含めると230円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると少し割高です。戸数が70戸と少ないので仕方ないところではあります。修繕費は戸数の少なさを考えると相応の上昇は覚悟する必要があるでしょう。よって1点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→1点

購入した場合

支払額    14.4 万円
管理費修繕費   3.2 万円(35年の平均)
固定資産税       2 万円(月割)
諸経費           1 万円(月割)
ローン控除   ▲0.7 万円(月割)
35年後の価値 ▲4.4 万円(月割)
========================
合           計   15.5 万円

賃貸した場合

家賃    13 万円(駅徒歩5分・築2年)
諸経費       1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  14 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.11%で計算するとこのような結果になりました。駅徒歩3分でも賃貸にしたほうが断然にお得です。綾瀬は賃貸相場が安すぎる街なのです。

ちなみにパークホームズ綾瀬ステーションプレミアの60㎡台の部屋の賃料が15万円という履歴がありました。最新設備のブランド分譲マンションに住めることを考えれば妥当とも言えますので1点とします。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つです。

(4)結果

(1)周辺環境  11/16点
(2)間取り   13/14点
(3)価格      7/12点
================
合             計     31/42点 → 100点満点換算で74点

上記が得点結果です。価格面があと一歩ですがかなりの高得点です。過去最高点だったパークタワー新川崎と同水準の得点です。

(5)総評

当物件は現在の不動産市況が継続するのであれば残債割れリスクがほぼない希少な物件です。治安やマナーでイメージの悪い綾瀬駅でも駅徒歩3分の物件は資産価値が維持されるのですから、マンション選びの際に駅距離だけは妥協してはいけないことを改めて実感しました。

その結果がトータルバランスで2016年No.1とも言われているパークタワー新川崎と同格という見事なものです。

しかし私は当物件に買い替えることはしません。綾瀬であれば分譲マンションの賃貸部屋を選択したほうが月々のキャッシュフローが安定するからです。最新の設備にこだわりがない私にとっては当物件をわざわざ購入する理由がありません。分譲マンションの賃貸でも綾瀬駅周辺は家賃が安すぎるのです。

ただ私のこの評価とは裏腹に当物件の販売は大変に好調なようです。第1期で上層階のほとんどを販売しており近いうちに完売するはずです。当物件は低層階でも日照が確保されているためか階ごとの価格差がないため上層階を購入できた人は本当にラッキーだっと思います。もし最上階が残っていたら買っていました

低層階は高値掴みが確定しますが、駅徒歩1分の駅前に住友不動産が新築マンションを建設することが決まっており、恐らく当物件と同条件の部屋で1000万円近く高くなることが予想できますので迷っているなら低層階でも買ったほうがいいでしょう。相乗効果で値上がりが期待できます。

なお冒頭でも書きましたが当物件を検討する方はオープレジデンシア綾瀬と比較するはずです。ただオープレジデンシア綾瀬は東西にコインパーキングがあり将来的には同規模のマンションに囲まれるリスクがあります。

また当物件よりも戸数が少なく修繕費の負担は当物件の2倍程度になる可能性があります。ただ価格はオープレジデンシア綾瀬のほうが10%ほど割安なので10年程度で売却する方はオープレジデンシア綾瀬、永住目的の方はランニング費用が安く日照が確保される当物件を選ぶのがいいと感じました。

少なくとも同じ常磐線沿線のシティタワー金町を購入するくらいなら綾瀬のこの2物件のどちらかを買った方が利便性と資産性の両方が満たされると思います。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれば幸いです。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

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コメント

  1. AYA より:

    おおたかの森のマンションの検討をお願いした者です。
    マンションはどこでも…といったのですが、
    ヴェレーナおおたかの森 エアリーフォート、シティハウス流山おおたかの森ステーションコート の検討をしていただきたいです。
    片方でも構いません。
    ご迷惑でなければ是非よろしくお願いします。

    • 餅つき名人 より:

      AYAさま

      コメントありがとうございます。お名前をちょっと変更させていただきました。ご了承ください。

      おおたかの森のレビューをご希望ということなので時間を見つけてレビューしてみたいと思います。おおたかの森は私の友人が何名もマンションを購入しており若い世代にとても魅力がある街のようですがはたしてどんな評価になるのか私自身も楽しみです。

      少しだけお時間をください!!