第62棟目:グランドメゾン目白新坂

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日の物件は読者の方からリクエストをいただいた「グランドメゾン目白新坂」です。

66戸と小規模なマンションなのに昨日から始まった第1期登録で50戸が供給される人気物件です。買ってもいいかというマンションではなく、買えたらラッキーというマンションなのでレビューする意義は薄いですが備忘記録として残しておきます。

よって今回のレビューは茹でたササミをそのまま食べた時のような淡白さとなります。ただ読者の方は既にレビュー済みのクレヴィア文京関口よりも上か下かが気になるとのことなのでその辺りは少し触れていきましょう。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください

他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを素直に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

>> 比較対象となる物件のレビューはこちらをご覧ください。

第52棟目:クレヴィア文京関口

2018.03.21
>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅の江戸川橋駅から東京駅まで24分、品川駅まで33分、新宿駅まで20分ですので合格です。品川駅まで少し遠いですが我慢できる範囲です。さすがは山手線内側のマンションです。

>> 過去最高の交通利便性のマンションはこちら。

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(補欠)

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

江戸川橋駅で検索したところ438件の結果になりました。ギリギリで基準値を超えた程度ですが、徒歩16分の神楽坂駅の存在が補ってくれるでしょう。店舗数は1,078件の神楽坂の人気は言うまでもありません。文京区という人気の住所もありますし当物件が売却で苦労するということはないと考えていいでしょう。よって合格とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から江戸川橋駅まで徒歩4分ですから合格です。ただ駅までの道のりで神田川を超えなければならないのが個人的に懸念点となります。悪天候の時の橋の往来は何かと危険が伴うからです。駅までの道のりはクレヴィア文京関口の方が優れています。

チェック4:安定した地盤であること→合格

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

物件HPでもアピールされているように当物件は高台に位置するマンションです。関東ローム台地の上に建設されるマンションに文句はありません。そしてクレヴィア文京関口と決定的に異なるのが当項目になります。

大地震がきたら台地のマンションだって無事ではない、だから地盤を気にする必要はない、との主張をする人がたまにいます。駅徒歩15分のマンションをいい運動になると肯定する人と同じくらい違和感があります。地盤が悪い土地のほとんどが低地なのです。今発生している記録的な豪雨による西日本の状況を見て何か感じないのでしょうか。神田川が氾濫した場合の当物件への影響を想像してみるべきです。

高台の方が望ましいのは遥か昔からの人間の本能です。だから高台に位置する物件の人気が高いのです。欺瞞に満ちた愚かな屁理屈をこねくり回すのはやめた方が良いでしょう。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

試算結果

購入時 :価格8,460万円(72m2・坪単価388万円)
5年後  :残債7,380万円、売却7,400万円(坪単価339万円)、収支+20万円
10年後:残債6,265万円、売却6,900万円(坪単価316万円)、収支+635万円

計算したところ年間の下落率が標準の2%を下回る1.8%になりました。残債の減り具合と資産価値の下落具合がバランスしていますので合格と判断できます。

ただグロス価格が大きいのでリーマンショックのような異常事態が発生した時はグロス価格が小さいマンションよりも値下がり度合いが大きくなることは頭の片隅に入れておいたほうがいいでしょう。資産価値が保たれるからといって背伸びをしてまで買うべきではないということです。

あと当物件は部屋の条件で柔軟な価格設定がされているようです。検討者の方は上記の結果を鵜呑みにせず、部屋の特性と価格のバランスが取れているか入念に確認しなければなりません。

>> 過去最高の資産価値のマンションは横浜にあります。

第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

2017.06.17
>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象は江戸川橋駅から徒歩4分のオープンレジデンシア神楽坂(3LDK/3階/68m2/築5年)です。オープンレジデンシア神楽坂の方が人気の神楽坂寄り(駅徒歩7分)となるので立地的には当物件が劣ります。

さて結果を見てみましょう。立地が違う物件同士を比較していますので横並びの比較とはなりませんが、当物件の結果は悪くはないと言えます。賃貸の方が4万円ほど高いのは立地の差だからですが4万円も安いのであれば当物件で十分だと判断する人も多いはずです。

購入の場合

支払額    22.9 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.3 万円(仮)
固定資産税    2.0 万円(仮)
諸経費         4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲5.3 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    25.1 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    26.5 万円
諸経費        2.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  29.2 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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2016.01.09
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2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

66戸という規模で目立つのは不可能です。さらに管理費・修繕費の面でも1戸あたりの負担は大きくなるでしょう。実際に管理費は平米あたり340円程度です。175戸のパークホームズ千代田淡路町の管理費が298円/m2であることが当物件の規模による不利を証明しています。

機械的に判断するので当項目は落第としますが、文京区の高台に位置するマンションが売却時に苦労するとは思えないのも事実です。売り出し価格が適正であれば、見学さえしてもらえれば買い手は見つかるのではないでしょうか。立地がいいと当物件のような規模でも問題ないと私は考えます。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格(補欠)

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

完璧とは言えませんが配慮はされており、柱の影響は最小限に留められています。この間取りを見ればデベロッパーにやる気があることは容易に想像できます。資金力が豊かな層を顧客にできる都心のマンションだからできる芸当です。まともな新築マンションが都心にしかない理由はここにあります。

また、当物件のデベロッパーである積水ハウスは長谷工を起用してもしっかりとしたマンションを設計する気骨あるデベロッパーですから安心して当物件を購入することができます。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

普通のマンションは1LDKでも洗面所の入り口は廊下に設けます。直近でレビューしたMID TOWER GRANDディアナコート目黒はまさにそうでした。

そして当物件の公開されている間取りをみれば問題ないことがわかります。1LDKでもしっかりと洗面所の入り口は廊下にあります。さらに玄関の位置もいいですね。アルコーブも確保されておりこれまたデベロッパーのやる気が伝わってきます。もちろん合格です。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

クレヴィア文京関口のレビューでも述べましたが、私がこの辺りに住むなら四ツ谷がいいので落第とします。食わず嫌いなのは百も承知なのですが、なぜか当物件周辺に住むというイメージがわかないのです。住んだこともないのに錦糸町には住みたくないと言う誰かと同じ理屈です。

ただ、当物件の品質と私が求めている1LDK、2LDKの間取りのよさを見ると買ってもいいかなとも気持ちが揺らぐのも事実です。また仮に四ツ谷に当物件と同じ品質のマンションが建設されたとしても坪単価400万円程度では済まないはずです。理想を追い求め続けて延々と買えない日々を過ごすくらいなら当物件で手を打つのは悪くない、いや賢明な判断なのかもしれません。

結果

結果は80点となりました。家族の思いが合格、つまり文京区関口に住みたいと思っているのであれば90点にもなります。そして90点は過去2物件しか達成していない最高得点です。当物件にはそれだけの魅力があるということです。そしてクレヴィア文京関口よりも総合的に優れたマンションです。もし私がどちらかを購入するのであれば当物件を選びます。

>> 過去最高得点のマンションはこちら。

第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

2017.06.17

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27



総評

やっぱり都心のマンションしかない

郊外は長谷工菌がペストのように蔓延して壊滅状態ですが、都心に建設される新築マンションの中には買ってもいい品質のマンションがたまに見つかります。当物件もその一つです。

公式HPから伝わる自信

当物件の公式HPを見るとデベロッパーである積水ハウスの自信の程度が伺えます。立地、周辺環境、ステータス、地盤、設備仕様、あらゆる点で自信があるのです。これだけアピールポイントがあれば顔の歪んだ芸能人や意味不明な造語を使って寒々しいママ向けアピールをする必要もありません。正攻法で物件の魅力を伝えるだけでいいのです。

直近でレビューした「ソライエ流山おおたかの森」「メイツ深川住吉」の公式HPを見た後に当物件の公式HPを見ると当物件の良さがより実感できます。かっぱ寿司のマグロを食べた後に銀座の寿司屋のマグロを食べるようなものです。同じ食べ物だとは思えないほどの差があるはずです。

特にメイツ深川住吉の公式HPは強烈ですね。設備仕様と書いてあるのに部屋の設備仕様は一切見せていないのです。要するに公開できない低品質であることをデベロッパー自らが認めているということです。ソライエ流山おおたかの森もツッコミどころ満載であり、長谷工のマンションと普通のマンションがどれだけ違うのか間違い探しをすると1時間では足りないかもしれません。

当物件を見送る理由がない

80点という得点は滅多に出る得点ではありません。このレベルのマンションは理屈ではなく感性で判断するレベルなので、最後は好きか嫌いかで決めていいと思います。理屈で考えたら当物件を見送る理由がないからです。

もし当物件を見送ったとして、一体どんなマンションなら買ってもいいと思えるのでしょうか。仮に神楽坂駅直結のタワーマンションが出てきたとしても坪単価500万円以上、グロス価格1億円以上で手に負えないマンションになり「あの時グランドメゾンを買っておけば・・・」と後悔するだけです。

問題は買えるかどうか

ここまで絶賛のトーンに聞こえたかもしれませんが、そうではありません。当物件は至極まっとうな普通のマンションなだけです。しかし北斗の拳の世界のように荒れ果てた昨今の新築マンション業界においては当物件は救世主のような輝きを放つのです。その結果、第1期で大半を供給する人気物件となってしまいました。当物件は買ってもいいか、ではなく買えるかどうかを心配すべきマンションなのです。ザ・タワー横浜北仲までとは言いませんが結構な抽選大会になる可能性があります。

部屋選びは入念に

当物件は買えるなら買うべきマンションですが、部屋ごとに眺望や日照に大きな差があるように見えます。運良く購入できたとしても「こんなはずでは」と後悔する可能性がありますので、検討している方は候補の部屋の特性を十分に調べて納得した上で購入しなければなりません。予算があるのであれば条件のいい部屋を選んだ方がいいでしょう。

ただ条件の良さはしっかりと価格に反映されていますので資産価値の面で少し不安になるかもしれません。当物件の部屋選びの難しさは相当なものなので専門家に相談した方がよさそうです。



終わりに

お疲れ様でした。このレビューがマンションを探している方にとって参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31
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無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20








4 件のコメント

  • 餅つき名人さん、レビューありがとうございます!

    この物件のレビューをリクエストしたものです。
    やはりとても良かったので申込したのですが抽選でしたw 話聞くと、部屋によっては結構な倍率だったみたいですね。
    2期以降は抽選で漏れた人用なのかなと思いました。
    私も餅つき名人さんが仰る通り利便性考えると四ツ谷の方がいいのですが、四ツ谷で最近販売されたアトラス四谷だと坪単価が最低でも430万以上で、流石に検討から外さざるを得ないレベルでした。。設備仕様もアトラス四谷の方が悪そうなのですが、やっぱり四ツ谷の駅力は凄いですね…

    • レビューをご覧いただきありがとうございます。やはり高得点なだけあってかなりの人気物件となりました。みなさん分かってるということですね。四ツ谷は子供を私立に通わせるには最高の立地ですし、大人が住むにしてもバランスが取れた素晴らしい立地だと思います。最近は忙しすぎて全く記事が書けていませんがたまに更新していますので、また遊びにいらしてくださいね!!

  • 餅つき名人さん、こんにちわ!

    先日不動産経済研究所が即日完売物件を出していましたが、本物件はやはり結構な倍率となっていました。。
    買えた人はラッキーって感じでしょうか。現状の市況だと手頃な値段で良い物件出てくると凄まじい倍率になりますね。。

    グランドメゾン目白新坂 1期1・2次 (文京区、55戸、平均9,208万円、平均4.5倍、最高35倍)

    https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/340/N72S6366.pdf

    • このインターネット時代はあっという間に合意が形成されるので、買いのマンションには一気に人が集まる一方で、プラウドシティ大田六郷のように検索すると「売れ残り」「売れてない」が自動で追加されるまでに惨めな状況にもなります。本当に恐ろしい世の中ではありますが、これも時代として割り切るしかないのでしょう。そしてグランドメゾン目白新坂はレビューの予想通りの結果になりましたね。当ブログで当選された読者の方がいるのか気になるところです。誰かこっそりと結果報告してくれないでしょうか^^

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