第21棟目:グレーシアタワー二俣川

この記事の画像出典:グレーシア二俣川の公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきます。道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる
これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)
GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)
マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット
ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「グレーシアタワー二俣川」です。相鉄線には一度も乗ったことがなく、当物件で初めて二俣川という地名を知ったくらいですから、もちろん当物件にも興味はありませんでした。

ところがレビュー済みのパークホームズ調布桜堤通りと同様に会社の同僚からぜひ記事にして欲しいという強い要望があったので記事にします。彼は実家が二俣川にあるらしく、二俣川が大好きで、ぜひ二俣川で子育てをしたいとのこと。

そんな二俣川LOVEな彼に部外者の私が何を伝えられるのか大いに不安ではありますが、完全な第三者視点で当物件の価値をチェックしてみたいと思います。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→0点

最寄り駅は相模鉄道の「二俣川駅」です。都心勤務者にとって交通利便性が良いとは言えません。現状で新宿までに50分強、東横線直通が実現しても40分強と厳しいものがあります。前回レビューした武蔵小杉駅とは雲泥の差です。

余談ですが今回はじめて相鉄線に乗りましたが、車両や駅や沿線の街並みが学生時代に利用した東武野田線(現:アーバンパークライン)にそっくりでノスタルジックな気持ちになりました。東武野田線と同様に相鉄線に交通利便性を求めるのは野暮なのかもしれません。

治安についてですが同僚曰く「深夜に女の子が一人歩きしても大丈夫」だそうです。治安がすごく良いということを言いたいのでしょう。実際に現地を歩きましたがのどかな住宅街で繁華街の要素は皆無です。道行く住民の方も穏やかで私が住む総武線沿線のような柄の悪さはみじんも感じません。錦糸町をはじめとした総武線沿線と比較すると別世界です。

ただ二俣川は住宅街なこともあり個人経営の美味しいお店が皆無です。同僚曰く「二俣川駅周辺で食事をするくらいなら家で食べる」とのこと。バツイチ独身男の私に酒と薔薇がない街は厳しいものがあります。

交通利便性は悪い、治安は抜群、街の多様性は乏しい、以上を総合的に判断して0点とします。二俣川は女性や家族連れに適した街なのです。利便性最優先の独身男には物足りない街です。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→3点(例外)

駅徒歩2分の表記は本当です。しかも駅からの道は屋根が完備されており傘が不要なので駅から駅直結と言ってもいいです。この環境には最高の二文字が相応しいです。タワーマンションなので多少のエレベーター待ちは覚悟する必要がありますが過去最高の駅徒歩時間の価値を損なうものではありません。

二俣川駅から徒歩2分がどれだけ価値があるかという疑問はありますがそれでも駅徒歩2分は希少価値そのものです。例外の3点を付与します。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

当物件は唯一無二ランドマークタワーです。周辺に同等のマンションが建設されることはありません。眺望と日照は半永久的に確保されます。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

風俗店などの一般的な嫌悪施設はありません。ただ駅直結マンションの宿命である電車の音と駅の利用者の雑踏があります。現地周辺で電車の音を確認しましたが間違いなく気になるレベルの騒音です。

当物件の北向き住戸の一部には二重サッシが用意されていますが、あくまで一部だけですから電車の音には覚悟が必要です。線路沿いの電車の音は想像を絶する騒音なので北向きの住戸を購入する場合は入念なチェックが必要です。電車の音をBGMにできるほど私は電車マニアではないので当項目は0点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

駅までの道は当物件の専用道路のようなもので、自転車の通行もないため完璧に安全に駅まで通うことができます。駅周辺も道路は広く、さらに再開発で道路が整備されるとのこと。文句のつけようがありません。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→2点

※ 私は超嫌煙家なのでこの項目はヒステリックな文体になる場合があります。

駅からモデルルームに向かう道路にいくつかの煙草の吸殻を発見しましたが、実際に歩きタバコの紳士は見かけませんでした。

また住民の服装もジャージ&クロックス姿の住民は皆無できちんとした身なりの家族連ればかりで安心できます。同僚曰く「二俣川は教育熱心な土地柄で公立の小中学校が崩壊していないからマナーがいいのだ」とのこと。いまいちピンとこない理屈ですがマナーがよい事実に変わりはありません。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

当物件と合わせて駅直結・当物件直結の商業施設が開設されます。商業施設の中にはもちろんスーパーマーケットがあるので日常の買い物に困ることはありません。

さらに当物件にカート置き場が設置されるので水や米など重い物の運搬も苦になりません。もちろん買い物に行くのに傘は必要ありません。

特に子育て中の夫婦は助かることこの上なしだと思います。子供を連れて傘をさして重い荷物を持ち運ぶ辛さは傍から見ていても辛いのが分かります。ただただ素晴らしいの一言です。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

直接基礎が可能なローム台地なので災害に対する耐性は文句なしです。固い地盤に直接基礎の免震構造が採用された当物件が倒壊するような事態になった場合は日本が崩壊する時です。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→1点

当物件は内廊下のため玄関前のスペースは必要最小限に抑えられています。内廊下で玄関にスペースを作るのは非効率的なので止むを得ません。内廊下のメリットを加味してここは1点としておきます。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

当物件はタワーマンションなのでこの項目の心配は不要です。当物件の間取りはとにかく素晴らしいです。南向き上層階の70㎡の部屋は全ての部屋がバルコニーに面しています。これほど素晴らしい間取りを見たのは2015年度最高の物件であるパークコート赤坂檜町ザ タワー以来です。予算が許すなら南向きの上層階を購入すべきです。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

全ての部屋でパウダールームの入り口が廊下に面しています。きちんとしたマンションを設計するならこれが当たり前なのです。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

天井高は2450mmと最低限の高さでしかありません。本来であれば0点なのですが後述の梁のないフラットな天井とのバランスを考えると1点が妥当と判断します。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

タワーマンションなので心配無用です。もちろん2点です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

56㎡の部屋にもかかわらず15㎡強のバルコニーが設置されていますから最高です。70㎡台の部屋のバルコニーなら20㎡程度の広さがあります。信じられないほどの解放感です。

チェック7:天井の梁は目立たないか→2点

部屋によってばらつきはありますが総じて優秀です。特にモデルルームとなっている70Bタイプの天井は素晴らしいです。完全なフルフラットな天井が圧倒的な解放感を演出します。2450mmと低い天井高を相殺するほどの威力があります。

モデルルームには私のほかに数組の見学者がいてそれぞれに担当営業がついていました。合計で12人の大人が70㎡の部屋に押し掛けたにもかかわらず圧迫感は全く感じなかったことに驚きました。私の担当営業が「梁も柱もないこれだけ広い空間だと逆に家具のバランスが難しいかもしれません」などと金持ちの自虐みたいなコメントをしたのも覚えています。

この記事で何度繰り返したか分からないこの言葉をここでも使います。ただただ最高です。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

候補の部屋は北東角部屋の低層階または60㎡の高層階です。前者の坪単価は250万円、後者の坪単価は275万円です。個人的に眺望よりも広さの優先順位が高いので前者を候補の部屋とします。

新築のライバル物件は二俣川よりも横浜に近いシティテラス横濱和田町(坪単価210万円程度)があります。ライバル物件と比較すると坪単価250万円は少々割高です。ただ急行停車駅に直結のタワーマンションという付加価値を考慮すると妥当だともいえます。

周辺の中古物件と比較します。築6年・徒歩6分のナイスエスアリーナ横濱二俣川が坪単価200万円で市場に出ています。新築プレミア10%と築年数分の減価償却を考慮するとほんの少しだけ割高または妥当だと判断できます。

どうやら当物件は一見すると高値掴みのように見えますが周辺相場を考慮するとそれほど割高ではないとの結論付けができそうです。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

駅直結の当物件にこの項目の精査をすることは釈迦に説法です。満点以外にありません。

チェック3:価格の下落率は低いか→2点

築年数 0年 250万円 下落率  0% 価格5600万円
築年数 5年 221万円 下落率12% 価格4900万円
築年数10年 209万円 下落率16% 価格4700万円
築年数20年 183万円 下落率27% 価格4100万円
築年数35年 146万円 下落率42% 価格3200万円

上記はsuumoとウチノカチ使った坪単価の計算結果です。概して年間66万円ずつ下落していく物件だといえます。この結果を素直に信じれるほど私は素直ではありませんが、新宿駅・渋谷駅に直結する路線の駅直結タワーマンションと考えるとあり得ない結果ではないとも感じます。

もし私が相鉄線沿線で中古マンションを探していると仮定した場合、築35年の駅直結タワーマンションの角部屋が3200万円で売りに出ていたら恐らく購入するでしょう。交通利便性と生活利便性は減価することはないからです。どうやら当物件の資産価値は鉄板だといえそうです。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→0点

管理費は305円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較するとかなり割高です。ただ当物件は内廊下のタワーマンションなので同等の物件であるパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト(360円/㎡)と比較すると割安です。

一方、修繕費は35年の平均で275円/㎡程度です。管理費と合わせると35年間毎月42,500円を支払う計算になります。パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエストは35年間毎月35,000円ですからこれは相当に割高だと言わざるを得ません。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    15.5 万円
管理費修繕費   4.3 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
ローン控除   ▲1.0 万円(月割)
35年後の価値▲7.6 万円(月割)
========================
合           計   13.7 万円

賃貸した場合

家賃    14.5 万円(既に出てる当物件の賃料を同じ㎡に換算)
諸経費       1.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  15.5 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.00%で計算するとこのような結果になりました。結果は購入したほうが圧倒的にお得です。比較相手が当物件なので異論をはさむ余地はありません。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つですがグルメと交通利便性と最新の設備がダメダメなので0点です。

特に設備については苦言を呈したいです。スーパーゼネコンである大成建設が施工しているタワーマンションなのにLow-E複層ガラスが非搭載ってどういうことですか?そんなにお金がかかる設備なんでしょうか?担当営業の「タワーマンションなので南向きは灼熱地獄です。覚悟してください。」の一言が耳にこびりついて離れません。

さらに長期優良住宅でないのも不満です。沿線No.1のマンションなら長期優良住宅は付けるべきでは?そんなに取得にお金がかかります?さらにさらに換気が全熱交換ではないってどういうことなんでしょう。本気で当物件を設計しましたか?

既にレビュー済みのパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエストはすべてクリアしているだけに合点がいきません。担当営業に上記の疑問をぶつけたところ「正直言うと中途半端な物件だと思います。」と正直過ぎる感想が。。。

最高の仕様で歴史に残るマンションを作ろうという気概が感じられない姿勢にがっかりしました。少しでも販売単価を下げようと相鉄不動産がビビった結果が当物件なのでしょう。販売価格は1割以上割高にはなるでしょうが、販売協力をしている三井や野村が主導権を握っていればこんな中途半端な設備にすることはなかったと思います。返す返す残念でなりません。

(4)結果

(1)周辺環境    13/16点
(2)間取り    12/14点
(3)価格       8/12点
================
合             計     33/42点 → 100点満点換算で79点

ついに過去最高得点が出ました。管理費・修繕費と物件の仕様でケチがつきましたが素晴らしい結果です。

(5)総評

過去最高点にも関わらず私がこの物件を購入することはありません。交通利便性と設備に納得がいかないからです。さらに二俣川は独身男が住む土地ではないことも購入しない理由です。

さらにいま住んでいる部屋が築20年を越えてはいますが23区で90㎡弱の最上階角部屋なので手ごろな価格で角部屋が購入できるという当物件の魅力が私には響いてこないのです。

個人的には響いてこない当物件ですが、冒頭で紹介した同僚のようなファミリー層には超絶におススメです。治安が良く公立の小中学校が破綻していないのは何にも代えがたい魅力だと思います。治安と学区が良い以外に資産価値も保たれているのですから迷うことはないでしょう。私も子供がいたら今住んでいる物件から当物件に住み替えたと思います。

個人的な価値観からは外れていますが過去最高点は伊達ではありません。既にレビュー済みのパークタワー新川崎が2016年度No.1の物件でしたがファミリー層であれば当物件が2016年度No.1だと思います。

当物件を選べる時期にマンション探しをされている方は幸せです。同僚には迷っているなら迷わずGOだと伝える予定です。なお当物件も武蔵小杉と同様に上層階と低層階で価格差がないので無理をしてでも上層階を購入すべきです。売却時に報われること請け合いだからです。

終わりに

過去最高点に興奮気味のレビューとなってしまいました。独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれたらこれ以上の喜びはありません。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

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