第45棟目:グレーシアタワー三鷹

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。

あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件は「グレーシアタワー三鷹」です。三鷹駅直結という最高の立地に惹かれて資料請求をしたほど期待のマンションです。さらに過去にレビューしたグレーシアタワー二俣川は当時の最高点を記録しており今回も過去最高点を記録するのではという期待もあります。

ただバブルだと囁かれるこのマンション市況です。販売価格がどれだけ地域最高値を更新するのかという不安も尽きないマンションです。

あらゆる期待と不安は読者の方も同様らしく複数のリクエストをいただいています。私たちの期待と不安にデベロッパーがどのような形で応えたのか早速レビューしてみたいと思います。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

第21棟目:グレーシアタワー二俣川

2016.07.22

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅のJR三鷹駅から東京駅まで34分、品川駅まで43分、新宿駅まで20分です。品川駅までの所要時間が原因で落第です。

新宿勤務であれば合格にしたいところですが中古で売却する際に買い手夫婦のどちらかが品川勤務だった場合には難色を示されるでしょう。残念ながら三鷹駅の交通利便性は万人が妥協できるものではないのです。

私が利用している総武線で例えると本八幡駅に相当する交通利便性です。本八幡駅直結のタワーマンションに住みたいかと今一度ご自身に問いかけると冷静になれますので当物件を検討されている方はぜひ試してみてください。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

三鷹駅で検索したところ526件の結果になりました。街に歴史と活気があり駅力も最低限のレベルにはあり売却時に大きく苦労することはないでしょう。現地調査でも気になるお店がちらほら見受けられました。もちろん合格です。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

駅直結のマンションに文句をつけるのは全盛期のマイクタイソンに中指を立てるくらい愚かな行為です。現地で確認しても駅がマンションのエントランスと感じるほど近いです。

チェック4:安定した地盤であること→合格

ローム台地上に建設されるマンションですから問題ないでしょう。中央線沿線のマンションを選ぶ本当の価値はここにあります。

チェック5:残債割れにならないこと→落第(退学)

購入時 :価格9,000万円(坪単価450万円)
5年後  :残債7,850万円、売却7,650万円、収支▲200万円
10年後:残債6,660万円、売却6,750万円、収支+90万円

該当の部屋は南側の65m2の部屋です。最高の立地であれば方角も最高を選びたいのが人情です。また価格は平均坪単価を用いて算出した仮の値です。

さて計算したところ年間の下落率が標準の2%より大きい2.5%になりました。そして5年後の段階では残債割れリスクがあります。また10年目でもやっと残債割れを回避できるかというスレスレの水準です。

本当に10年間でこんなに下落するのか裏を取るためにSUUMOを見たところ築7年・駅徒歩3分の武蔵野タワーズ スカイクロスタワーの南向き・65m2が6,880万円で売りに出てます。当物件との条件の違いを加味すると上記の10年目の売却額はかなり妥当な価格なのがわかります。

こいつは超危険な物件です。バブルと叫ばれている現在のマンション市況で残債割れスレスレの資産価値しかないのです。市況が悪化したらどれだけの残債割れを抱えることになるのか想像しただけで震えが止まりません。

頭金を入れるから大丈夫というフォローも虚しいだけです。頭金がないと残債割れするマンションとフルローンでも残債割れしないマンションのどちらを買うべきか、という問いに対する答えは決まっています。そして当物件は前者に該当するマンションなのです。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→落第(退学)

比較対象は駅徒歩1分・築11年のクレッセント三鷹ザ・ タワー・2LDK/6階/61.73m2/南東です。立地に関しては当物件とほぼ同じですから比較相手として申し分ない相手です。

そして結果は下記の通り賃貸の方が圧倒的にお得となりました。クレッセントの方が少し狭いですし築11年ではありますが、同じ立地ですから6万円も上積みする気にはなれません。当物件の価格が常軌を逸していることがよくわかります。

購入した場合

支払額    24.4 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲0.7 万円(お金が少し戻ってきます)
========================
合           計    30.4 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    22.0 万円
諸経費       2.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  24.0 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

2016.01.09
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

2016.03.26
>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格

中古マンションの買い手の多くは地元の方ですから目立つことはとても大切です。当物件は三鷹駅前の一番新しい商業施設併設のタワーマンションですから目立つこと間違いなしです。三鷹駅周辺だけでなく中央線沿いで中古マンションを探している人にとっても第一候補となるはずです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

数多くの食い込みが確認できますので落第とします。敷地目一杯に建物を建設した弊害なのでしょうか。この価格帯で柱が食い込む部屋が多いことにがっかりする検討者も多いと思います。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

この価格帯で洗面所の入り口がリビングに設置されていたら世も末です。問題ありません。ただ当物件のスペックが価格に見合っていないという指摘の声をいくつか耳にしています。当物件を検討されている方はその辺りを念入りに確認した方がいいでしょう。

チェック10:家族の思い→合格

学生時代に中央線沿線に住んでいて、新宿駅に向かう中央線は未来に向かう列車でもありました。新宿方面に向かう中央線を酒を飲みつつ眺めながら加藤登紀子の楽曲「時には昔の話を」を聞いたらたぶん泣くでしょう。そんな思い入れたっぷりの中央線沿線なら住んでもいいなと素直に思います。

結果

結果は60点となりました。減点の主要因はあと一歩な交通利便性と高値掴みほぼ確定となる価格です交通利便性については我慢もできますが、割高すぎる価格を我慢できる人はいないでしょう。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 合格

現地を見ると日照と眺望が今後も維持される確率が高いのは駅舎側つまり南向きと推測できます。駅舎がタワーマンションに変わることはないと見込んで当物件を購入するのであれば南向き一択と言えそうです。東向きも再開発が進まなければ大丈夫かもしれませんが南向きが安心でしょう。

ただタワーマンションの日照と眺望は個別性が高いので当物件を検討されている方は私の見立てよりもモデルルームで確認するのが一番です。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 落第

南東の眺望にはパチンコ屋が視界に入ってきますし、駅周辺ゆえにバスや電車、人々の雑踏などのノイズは間違いなくあります。窓を開けて風を楽しむような生活はできないでしょう。また当物件は商業施設とオフィスを低層階に設けているのも懸念点です。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 合格

夜に現地調査をしたこともあるでしょうがタバコの吸い殻や路上喫煙は見受けられませんでした。三鷹駅の治安はいいと評判ですから住民のマナーも問題はないでしょう。中央線と交通利便性が似ている総武線沿線とは何かが違うことは疑いようがありません。ただ駅のホーム沿いに設置されている広告看板にやたらとキャバクラの広告があるのを見ると総武線と似た香りを感じることもできます。

(3)個人的な感想

当物件の魅力は駅直結なだけ

当物件は得点の対象となる項目以外で減点となる要素が満載です。貧弱なエントランス、タワーマンションなのに各階ゴミ捨てが不可、免震ではなくて耐震など買い手がタワーマンションに求めるスペックを満たしていません。

はっきり言ってしまえば当物件は駅直結の平凡なマンションです。タワーマンションならではのトキメキがないのです。当ブログの読者様からいただいた冷静なコメントが当物件の全てを物語っています。

高額タワマンを購入する方々の優越・選民意識を満足させられるのか、疑問です。(現在タワマンに住んでますが居住者の民度は高いですがプライドの高さも相当なものです。)

読者様のコメントから抜粋

とにかく価格が高い、高すぎる

もしパークタワー晴海かパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの建物をそのまま当物件の立地に持ってきてくれたなら現在の価格でも納得できますが、当物件の貧相なスペックでは現在の価格を正当化できません

安普請タワーマンションを割高で購入して、売却時に誰かが残債以上あわよくば買値以上で引き取ってくれると期待するのはいくら年末年始でも飲み過ぎです。中古マンションを検討できる賢い買い手が当物件の実物を見たらどう感じるのかを想像してみる必要があります

同じ価格帯なら武蔵小山の方がマシ

個人的にも中央線沿線の駅直結マンションであれば多少無理してでも購入したいです。ただどう擁護しても当物件を購入する気にはなれません。

当物件を購入するなら同じような坪単価のパークシティ武蔵小山 ザ タワーの方が無理をする価値があります。パークシティ武蔵小山 ザ タワーも少し残念なスペックが判明していますがそれでも多くの面で当物件より格上ではないかと感じています。

>> どうせ買うなら武蔵小山。

第35棟目:パークシティ武蔵小山 ザ タワー

2017.08.21

当物件よりも武蔵小山よりも流山

個人的には千葉の田舎町にプライドが耐えられるのであればクオン流山おおたかの森の方がさらにオススメです。資産価値が保たれる上にキャッシュアウトも抑えられ東京駅までの交通利便性であれば三鷹と大差ないからです。

>> 千葉でもよければこちらの方がもっと安全。

第35棟目:パークシティ武蔵小山 ザ タワー

2017.08.21

本当はザ・タワー横浜北仲がいい

今タワーマンションを購入するのであればザ・タワー横浜北仲が最良の選択です。ただあまりの人気ぶりに確実に購入できる保証がないので仕方なく武蔵小山や流山を紹介しただけです。決して両物件が最良という訳ではありません

新築マンションを購入することの意味

最後に私のような素人の駄文ではなく洗練されたプロの記事を紹介します。社名を変えて心機一転のLIFULLのHPで3回に分けて書かれたコラムですがぜひ全てを熟読することをお勧めします。私のブログの1,000倍は役に立ちます。

【新築vs中古の真実①】~あなたは新築住宅に住むことは出来ない~

【新築vs中古の真実②】~新築住宅の正味のメリットを考えてみる~

【新築vs中古の真実③】メディアが書かない新築のリスク

もしこのコラムを読んで、以下の抜粋を読んでもなお当物件の購入意思が揺るがない人は堂々と前を向いて突き進んで欲しいと思います。

あえて言おう。新築住宅は、「頑張って」とか「少し無理をしてでも」というような覚悟で買うべきものではない。もうそんな時代ではないし、住宅不動産市場の現実は、あなたのその切実な覚悟と苦労に誠実に報いてはくれない。

新築住宅とは、購入価格の高さも資産価値の下落も平気で許容出来る程度に現在も将来も経済的に余裕のある世帯が、こだわりをもって(誤解を恐れずに言えば、趣味や道楽として)、性能的にもデザイン的にも後世に残せるような質の高い建物を買って/建てて、それが社会ストックとして蓄積して国全体の住宅の質を上げていく。そのような商品として認識するくらいが、これからの時代は調度良いのである。

【新築vs中古の真実③】メディアが書かない新築のリスク より抜粋

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20








2 件のコメント

  • マンションレビューのリクエストに応えて下さり、感謝申し上げます。
    辛口のレビューにヒリヒリしました(汗)。ご指摘の通りホントにお値段が高いですよね〜国分寺のすみふタワーの値付けの影響でしょうか…
    23区内穴場?の北区・荒川区も高騰して勤め人には厳しいマンション購入環境になってしまいましたね。
    私の購入は2010年でしたので
    今となっては買っておいて良かった、ですが、3・11の大震災でマンション躯体は傷んでしまいました。。所詮未来は読めませんからね…

    • いつもコメントありがとうございます。昨今の駅直結マンションはもう富裕層の趣味みたいな存在になっていますね。超高級車を何台も所有するように駅直結マンションのコレクターがいるのかもしれません。ただグレーシアタワー三鷹はやりすぎ価格なので調整が入ると思います。

      北区はザ・ガーデンズ東京王子、荒川区はプラウド日暮里が70m2でJRの駅近を狙えた最後の選択肢でしたね。足立区も北千住は坪単価300万円以上ですし、葛飾区(新小岩)と江戸川区(小岩)の坪単価が300万円を超えたらマンションバブル終了のサインでしょう。小岩の再開発は2025年完了ですから地震や戦争がなければ現在の状況が7年は続くかもしれません^^;

      まともな新築マンションを見つけたらレビューしますのでまた遊びにいらしてくださいね!!

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