第38棟目:グランドメゾン品川シーサイドの杜

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちら(↓)をご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17
>> モデルルームに行く前にこちら(↓)をお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

本日の物件

本日の物件は「グランドメゾン品川シーサイドの杜」です。前々からレビューのご依頼をいただいていた品川シーサイド駅周辺の新築マンションです。

当物件もまた長谷工施工ではありますが先行レビューした「プライムパークス品川シーサイドザ・タワー(以降:タワー)」「プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンス(以降:レジデンス)」とは異なり積水ハウスが主導しているようで商品企画として様々な差別化の跡が見えます

この差別化がきちんと結果に反映されるのか、はたまた所詮は長谷工マンションという結果に終わるのか興味津々です。当レビューの最後に3物件の比較まとめも記載してみたいと思います。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の品川シーサイド駅から東京駅まで27分、品川駅まで17分、新宿駅まで19分ですから合格です。品川シーサイド駅は十分に満足のいくの交通利便性と言えるでしょう。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(補欠)

品川シーサイド駅で検索したところ191件の結果になりました。品川シーサイド駅の駅力は残念なレベルと言えそうです。この飲食店の数は住人が少ないことを暗示しており、売却時の買い手が少ないことも暗示しています。

ただ交通利便性は良いですから将来的に人口が増えれば当項目は合格となる可能性があります。再開発や新規開発の街は将来性に期待できるところが大きな魅力です。

また当物件の第二最寄り駅である徒歩6分の青物横丁駅になると507件の結果になりました。青物横丁駅も最寄り駅と考えるのであれば売却時にそれほど心配する必要はないと判断することもできます。

腐っても品川区であり陸の孤島ではありませんから青物横丁駅も対象範囲に加えて良いでしょう。よって当項目は補欠合格とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

GoogleMapで検索するとサブエントランスまで徒歩4分、メインエントランスまで徒歩5分との結果が表示されました。表記では徒歩3分ですが実際に歩くともう少しかかるということでしょうか。

さらに当物件から駅に向かうには6車線もある大きな道路「海岸通り」の信号を渡らなければなりません。実際に体験してみるとこの信号待ちが少々長いことが分かります。6車線もある交通量が多い道路ですから押しボタン式の信号であるわけがありません。

信号を渡らなければならないことを考えると常時5分以内とはいかないでしょう。表記は徒歩3分と合格ですが、実態は徒歩4〜6分とばらつきがあるため落第と判断します。信号がなければ合格だっただけに残念です。

チェック4:安定した地盤であること→落第

埋立地ゆえに諦めが肝心です。目の前にGOGOカレーのファーストクラス(特大)を置かれても地盤が良いとは言えません。

チェック5:家賃よりも安いこと→落第

72m2・低層階・西向き・6500万円と仮定して計算します。後述しますが個人的には当物件を購入するのであれば西側一択です。理由は静かさです。ライバル物件と比較しても当物件の西側の静けさは群を抜いていると感じました。

比較対象は駅徒歩3分、築13年、15階、68m2の品川シーサイドビュータワー2(UR賃貸)です。

結果は下記の通りです。今回は相手が悪すぎました。住宅ローンの支払額だけを見れば家賃並ですが、諸費用を加味すると話が違ってきます。また当物件は資産価値の下落が大きく残債割れのリスクがあるのが致命的です。

URの諸費用が安すぎるためURにした方がリスクがなく、キャッシュフローも安定します。おまけにUR賃貸の方が駅に近いのです。安くて駅に近くて階数も高い賃貸物件があるならわざわざマンションを購入する必要はないでしょう。

購入した場合

支払額    17.6 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.4 万円
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲4.1 万円
10年後の価値 0.4 万円(残債割れです)
========================
合           計   22.8 万円

賃貸した場合

家賃    17.8 万円(品川シーサイドビュータワー2)
諸経費       0.2 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  18.0 万円

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:残債割れにならないこと→落第

購入:6,500万円
5年後:残債5,673万円、売却5,680万円、収支+7万円
10年後:残債4,813万円、売却4,766万円、収支▲47万円

年間の下落率が標準の年2%を超えて2.6%になっています。不動産価格がピークの現状ですら10年後に残債割れの可能性がありとても危険です。もし市況が悪化したり、当物件固有のトラブルが発生した場合、確実に残債割れとなり損失額が拡大してしまいます。

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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チェック7:目立つこと→合格

当物件と同時期に駅近のタワーマンションが建設されてしまうのは致命的です。品川シーサイド駅で中古マンションを探す人はまず駅前のタワーを見学してしまうのです。

ただ当物件の規模はタワーに負けないものがあります。ランドスケープは当物件の方が上ですし、表記上は徒歩3分と互角、規模も互角であれば当物件とタワーの2つが合わさって品川シーサイド駅のシンボルとなっていく可能性があります。ここは期待を込めて合格とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→補欠合格

長谷工施工の板状マンションですから食い込みはあります。ただ食い込みがない間取りもありますし、食い込んでいてもその影響を最小限に抑えようと努力している跡もあります。

レジデンスのように柱の半分が部屋に食い込んでいるという悲惨な状況ではありません。個人的にはライバル物件であるタワー、レジデンスと比べてまだマシだと感じました。駅距離の部分で厳しく判定しすぎたこともあり当項目は少し甘めで判定し補欠合格とします。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

全ての間取りを見れていませんが、洗面所の入り口をリビングに設ける無粋なことはしないという気概を感じられます。当物件がポリシーを持って設計されている証左と言えるでしょう。

チェック10:家族の思い→合格

私は独身なので私の思いだけが評価軸になります。そして私が品川シーサイド駅で新築マンションを購入するのであれば当物件を選びます

理由は西向きの部屋がタワーや当物件の東向きの部屋と比較して最も静かだからです。今日のような晴れた休日の朝に窓を開けて朝の匂いを楽しむには、大きな道路に面していない当物件の西側でしか実現しません。

マンションには資産性を第一に求める私ではありますが、現地調査をして当物件の西側の静かさを確認した時に「住むなら西側がいいな」と素直に思いました。やはり居住環境も資産性と同等に大切なのです。

結果

結果は60点となりました。資産価値の項目が足を引っ張る形となり惜しい結果となりました。反対に丁寧に設計された建物や大規模スケールといった当物件固有の魅力は存分に発揮された結果とも言えます。



(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか

南側のコカコーラのセールスセンターが今後どうなるか気になります。目の前に何かが建つリスクを考えると南側の部屋は避けた方がいいかもしれません。それ以外は問題ないでしょう。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか

東側の海岸通りが嫌悪施設に該当するでしょう。南側のセールスセンターも業務時間中の騒音が気になりそうです。ただ風俗店、パチンコ店、踏切など典型的な嫌悪施設は見当たりません。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーと同じ内容なのでこちらをご覧ください。

第36棟目:プライムパークス品川シーサイドザ・タワー

2017.09.17

(3)個人的な感想

当物件の間取り(居住性)は魅力的

公式ホームページのモデルルームの写真を見ると梁がほとんどなく綺麗な室内空間が確保されているのがわかります。すでに触れた洗面所の入り口や柱の食い込みに対する配慮も加味すると当物件は居住性に気を使っていることがよく分かります

マンションは立地が全てと言われますが部屋の中に入ってしまえば立地を意識することはなく、ひたすらに室内環境と向き合うことになるのですから居住性に気を使っている当物件の方針はとても惹かれるものがあります。

特にライバル物件であるタワーとレジデンスの間取りが残念な品質だっただけに当物件の居住性の高さはひときわ輝いて見えます。

タワーと当物件どちらを買うべきか

先にレビューしたタワーの点数が50点で、当物件が60点です。レジデンスは20点なので比較対象外です。タワーは資産性と交通利便性に優れ、当物件は居住性に優れています。マンションに対する優先順位を何にするかで判断が分かれそうです。

惜しむらくは当物件の価格がもう少しだけ安ければ完全に当物件で決まりとなっただけになんとも歯がゆい状況です。ただ私の推測ですが当物件の方がタワーよりもコストがかかっているように感じます。そうであれば当物件の価格が安くなることはないのでしょう。

タワー、当物件、レジデンスの3つを比較したまとめ

タワーは資産性と交通利便性を重視する人向け、当物件は居住性と品質を重視する人向け、レジデンスは価格と広さを重視する人向け、と言えそうです。

全て長谷工施工ながら見事に三者三様の特色がありうまく棲み分けられています。デベロッパーも特色が被らないよう意識したのだと思います。

幸いなことに品川シーサイド駅という交通利便性の高い駅や大型スーパーのAEONは共通のものですから各自の優先事項に合ったマンションを購入すればいいと思います。

早い時期での売却の際には資産性の面で差は出ますが、永住する分にはそれほど大差はつかないはずです。

私なら賃貸にする

ただ品川シーサイド駅という交通利便性の高い駅や大型スーパーのAEONが共通しているのは何も新築マンションだけの話ではありません。中古も賃貸も共通して享受できるメリットなのです。

そして品川シーサイド駅には格安のUR賃貸マンションがありUR賃貸の方がキャッシュフローで有利なことは再三指摘している通りです。

交通利便性も生活利便性も同じな上に購入よりもお金が貯まるのですから、私が品川シーサイド駅周辺に住むのであれば迷わず UR賃貸を選択します



終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

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7 件のコメント

  • 餅つき名人さん、こんにちは。
    新評価軸による品川シーサイド物件のレビュー 3連発、読ませていただきました。
    奇しくも全て長谷工施工でありながらも三者三様の特徴がある3物件の比較が分かりやすかったです。私も自分が選ぶなら積水の物件ですね。
    あと、将来的に地下鉄 品川線が実現してさらに品川シーサイドまで延伸とかされたら資産価値も向上するかもしれませんね。仮に実現しても遠い先の話だとは思いますが…。

    ところで、餅つき名人さんは新築マンション購入への興味は失くされたとの事ですが、ザ・タワー横浜北仲の検討も終了されたのでしょうか?ようやく価格が発表されたようで、少なくともスーペリアフロアの価格は大方の予想を裏切る低価格で、巷の噂では中には投資対象になる程の値付けも有ったとか無かったとか…。密かに続報を期待していましたので、どの様なご判断をされたのかを発表していただけますと幸いです。

    今後も応援しています!

    • 横浜住人さん、いつもコメントありがとうございます。品川シーサイド駅に地下鉄などの計画があるのは知りませんでした。現状でも十分に交通利便性は高いですがもし地下鉄が実現して大手町や六本木に直通となれば資産価値は間違いなく上がりますね。

      さてザ・タワー横浜北仲ですが真剣に検討しているためもう少し情報が出揃ってからモデルルームに行こうと思っていました。また買うかもしれないマンションのレビューはついつい慎重になってしまうのです。価格予想を外しまくった妄想レビューのままの方がライバルが減っていいかなと(笑)

      しかし私のいい加減なレビューにも関わらず多くの方にご覧いただけているようなので、ひとまず現在の情報を元に最新の評価基準で再評価してみようと思います。少しだけお時間をください^^

  • 餅つき名人さん、返信コメント有難うございました。
    品川シーサイドに地下鉄が、という話はちょっと飛躍し過ぎたかもしれません(汗)。南北線 白金高輪駅から品川駅を繋ぐ新線自体がまだ構想の段階であり、数年前の国交省の政策審議会で、お役所言葉でよく分かりませんが「整備について優先的に検討すべき路線」5路線より1段階下の「整備について検討すべき路線路線」14路線の一つに挙げられたに過ぎず、仮に実現した場合、品川シーサイドまで延伸されたら良いな位の、恐らく早くとも自分が生きてる間には実現しそうに無い話ですので…。

    ザ・タワー横浜北仲、真剣に検討されてたんですね(笑)!
    最近の某ブログの記事で紹介されていた60平米の部屋には正直心が踊りました。値付けの理論って本当に謎ですね。
    そのブログでも、ブログで紹介しようがすまいが凄い倍率になること必至と書かれていましたが…。再評価、楽しみにしてます!

  • 餅つき名人さん
    いつも楽しく拝読させていただいております。

    中央線沿線のマンションについても、ぜひ見解聞かせてください。

    ・荻窪(シティテラス、ブリリア)
    ・三鷹(プラウドシティ、三鷹タワー)
    ・吉祥寺(シティハウス、パークホームズ)

    必然的に借地権の多いエリアですし、
    掲示板などでも話題に挙がっていますがその辺はどうお考えでしょうか。
    オススメできるマンション、できないマンションあれば知りたいです。

    • コメントありがとうございます。達人のお出ましに恐縮しきりです(笑)

      さて中央線沿線ですが全く土地勘がなく有意義なレビューができませんが、三鷹駅直結タワープロジェクトは資料請求もしているのでレビューしたいと思います。

      他の物件は全部駅から遠いにも関わらずかなりの高価格帯でありほぼ落第であることが予想されます。マンションはNo.1を購入しなければ資産価値は維持されないので三鷹タワー一択ではないでしょうか。

      三鷹タワーの価格が公開されましたらレビューしますのでしばらくお時間をいただければ幸いです。また遊びにいらしてくださいね!!

  • 餅つき名人さん
    はじめまして。ブラックジョークを交えた率直なコメント、他に中々無いのでいつも楽しみに拝読しております。

    シーサイド三兄弟は今まさに比較検討していて多少思い入れがあるので、本物件の情報について気になった点を書き込ませて頂きます。
    ・青物横丁駅への駅徒歩:9分とありますが、物件概要では6分表記で早足の私は実測5分弱でした。
    ・周辺家賃との比較:長期優良住宅なので、ローン控除と固定資産税減免の恩恵があるはずです。

    上記を加味すると点数がどうなるかなと、少し興味もあります(笑)

    • ご指摘ありがとうございます。直前のザレジデンスのレビューをコピペして作成したので、青物横丁駅までの時間も長期優良住宅もザレジデンスのままで気づきませんでした^^;固定資産税の確定は支払う直前にならないと分からないので仮のままとさせてください。

      当ブログのブラックジョークを素直な感想と解釈いただけて嬉しく思います。ピュアな方が真に受けて大騒ぎするのでうんざりすることもありますが、こうして励ましのコメントをいただけるとやる気がモリモリ湧いてきます。更新頻度にばらつきはありますが月1回は更新しますのでまた遊びにいらしていただけたら幸いです^^

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