住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

本日のご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用することになります。住宅ローン控除を考えると実質的なマイナス金利になるので現金で買える人でも住宅ローンを利用しているほどです。

マンション購入奮闘記でも記載したように私も住宅ローン選びで悩みに悩みました。結局、我が家の事情を鑑みてフラット35にしましたが離婚した今は変動にすればよかったと後悔しています。売却を念頭に置いているのですから金利は低い方が都合がいいからです。

この経験から住宅ローンの決め方についてある程度の結論を出すことができましたので今回は不動産購入の際に誰もが迷う住宅ローンの選び方について記事にします。しばらくの間よろしくお付き合いください。

なお本記事の固定金利はフラット35などの全期間固定金利のことです。借金はできるだけ返さないのが理想ですから10年固定など期間が短い固定金利では金利上昇リスクを負うことになるためです。

変動金利と固定金利の違い

変動金利のメリット

変動金利のメリットは固定金利に比べて金利が低いことです。その原理は簡単です変動金利は金融機関が金利上昇のリスクを負う必要がないからです。リスクを負わないのであれば限界までサービスできます。だから金利が低いのです。

また変動金利は民間の金融機関一択なので団信(団体信用生命保険)が金利に含まれます。団信の支払額は総額で300万円近くになりますから大きなメリットです。変動金利は見た目以上に固定金利より金利が低いのです。

変動金利のデメリット

変動金利は金利の上昇リスクを借り手である私たちが負うことになります。史上初のマイナス金利になるということは史上初の最高金利にもなることを意味します。リスクとはメリットとデメリットの両方の振れ幅を意味するからです。

もし日本がギリシャのようになったらどうなるでしょう。この金利の変動リスクを一手に引き受けられる覚悟が必要です。

またほとんどの人が指摘しませんが変動金利は金利の決定権を金融機関に委ねているという点も大きなデメリットです。他人に決定権を委ねるという行為がどれだけ危険な行為であるかは誰もが理解できると思います。その他人が信用できるのであればまだいいのですが、不誠実な人間であればとんでもない結果になります。

では民間の金融機関はどちらでしょうか。これはその人の社会経験や金融機関とどれだけ関わってきたかで判断は変わると思います。私のつたない調査結果では変動金利と固定金利どちらも審査を通った場合でも、サラリーマンは変動金利を選ぶことが多いです。反対に自営業やフリーランスの人は固定金利を選ぶ傾向があります。あと金融業の人も固定金利を選ぶ傾向にあります。

これはとても示唆に富んでいます。金融機関と関わる機会が多い方が固定金利を選択するのはなぜなのでしょうか。自営業のほうがサラリーマンよりもリスクがあるからという至極まっとうな理由が大きいと思います。銀行の審査も厳しくなるのは分かります。それでは金融業の方はなぜ固定金利を選ぶのでしょうか。

そこにはもう一つの理由があります。それは金融機関(同業者)を全面的には信用していないからです。これは長く自営業をされている方にもその傾向があります。過去に金融機関がどのようなことをしてきたかを実際に見聞きしているからです。

もちろんこの話は私の妄想です。宇宙人が地球を侵略してくるという話と同レベルなので無視していただいて結構です。熾烈な金利競争に巻き込まれている銀行が金利を急上昇させることはあり得ませんし、そもそも金融機関は非営利団体ですから安心です。マイケル・ルイスの各著作はフィクションですし、サブプライムショックは欲に目がくらんだ金融機関が起こした人災ではなく単なる天災です。

ただ変動金利を選択するということは金融機関に金利の決定権を委ねるという選択をしているのだということは頭の片隅に置いてもいいと思います。

固定金利のメリット

金利が固定されることは大きなメリットです。支払い計画が立てやすくなるからです。特に現在のようにフラット35の金利が1%台という超低金利で固定できるのはラッキー以外の何物でもありません。さらにフラット35S適用であれば最長10年間も金利が割り引かれるのですから呆れるほかありません。

借金は本来踏み倒すものです。踏み倒せなくてもできるだけ返済しないことが肝心です。すべては大人の体力である手元の現金を確保するためです。1300万円の現金と1000万円の借金(35年払い、利息含む)がある人と300万円の現金と0円の借金がある人のどちらが生活が楽でしょうか。さらに前者は死亡した場合は借金がゼロになる特約付きです。

固定金利は借金の返済を安心してあと伸ばしにできる最高のプランです。

固定金利のデメリット

金融機関が金利上昇のリスクを負うため変動金利に比べて金利が高めです。また現在のように金利がさらに下落した場合そのメリットを享受できないというデメリットもあります。借り換えればいいのでしょうが100万円程度の手数料がかかるので気軽に借り換えることはできません。いまの私がまさにこの状況であり借り換えに頭を悩ませています。

さらにフラット35であれば団信の費用が別途かかります。35年間で団信の金額は300万円ほどになりますから大きなデメリットになります。

断然に固定金利がおススメ

変動金利が適しているのは短期での売却を念頭に置いている方だけです。金利の上昇リスクを少なくでき、なおかつ低金利のメリットを享受できるのですから変動金利一択です。

変動金利を選択するのなら永住は考えてはいけません。住宅を資産と考え冷静に資産形成に努めるべきです。変動金利で住宅ローンを組み、5年程度で住宅を買値より高く売って次々と住宅を住み替えると一気に資産形成ができます。無料で住居に住めるうえにお金が増えるのですから挑戦する価値はあるでしょう。

たまに支払額を抑えるために変動金利を選ぶ方がいますが危険です。長く住む場合に金利上昇を丸抱えすることになるからです。変動金利でないと支払いが苦しいのであれば無理をしている証拠です。繰上返済を念頭に置いている場合も同様に変動金利を選んではいけません。収入減など不測の事態に遭遇した場合にさまざまなリスクが顕在化するからです。

対して固定金利が適しているのは短期での売却を考えている人以外の人です。つまり住宅ローンは固定金利が原則なのです。極論を言えば固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけないのです。少なくとも固定金利を選んで大損はしません。変動金利は大損するリスクがあるのです。

固定金利は民間とフラット35どちらがよいか

民間の固定金利は団信が含まれており、なおかつフルローンが可能なのでフラット35としっかり比較する必要があります。特にフラット35は1割の頭金を用意しないと金利が上がるうえに団信は別契約なため最終的に民間以上の支払額になることもあります。

両者の判断基準はフラット35Sが適用されるかどうかです。適用されるのであれば頭金を支払ってでもフラット35にしたほうが得なことがあると思います。もちろん手元の現金が頼りなくなるようであれば民間にすべきです。

幸いなことに2016年4月現在では三菱東京UFJ銀行の「ずーっと固定金利コース」が団信込みで35年間1.22%という驚異的な金利を提示しています。返済プラン比較をしてみるとわかりますがフラット35Sが10年間適用されても三菱東京UFJ銀行のほうが総返済額が安いです。

前述の通りフラット35の最低金利は頭金1割が必須ですから実際はフラット35Sの金利がフルローンで適用されることはありません。固定金利を選択すると自動的に三菱東京UFJ銀行になるのです。

借入期間はどうするか

フラット35は20年以下の短期間にすると35年期間よりも金利がさらに安くなります。総支払額を考えると20年以下にしたくなる人が多いと思います。私がそうでした。

しかしよくよく考えてみれば「借金はできるだけ返さない」という真理があるのですから20年以下を選択する理由はないのです。もし宝くじに当たってお金が余るようになったら繰上返済をすればいいだけです。本当は宝くじに当たっても繰上返済はやってはいけないことです。

民間の銀行でも同じです。支払い総額の安さに目がくらんで20年以下のプランを選択しないように注意すべきだと考えます。

どの金融機関にするか

手数料も加えて支払い総額が一番安い金融機関です。変動金利でも固定金利でも同じです。手元の現金を減らすのは勿体ないので頭金は入れない方が望ましいです。

また金利が上乗せされる疾病保障などのオプションは全て無視すべきです。高額の住宅ローンを抱えてびびっているお客を鴨にする恐怖商法に屈してはいけません。あなたが疾病保障の当選者になる確率はほとんどありません。団信があれば十分です。

一番安い金融機関はその時々で変わりますが変動金利であれば住信SBIネット銀行は常に最有力候補です。固定金利のフラット35であれば金利は最低で手数料が安い優良住宅ローンか楽天銀行が有力候補になります。

ここで1つだけ注意点があります。もし住宅ローンの審査で落ちたらその場で不動産を買うのをSTOPすべきです。プロがイエローカードを出した財務状況で不動産を購入するのはとても危険だからです。

住宅ローンの審査で落ちるということは財務体質が極めてぜい弱であることを意味します。審査が通りやすい別の金融機関を探すという無謀なことはしないほうがよいです。不動産を買うことは膨大なリスクを背負いますからまずは財務体質を改めて出直したほうが無難です。不動産を購入することが人生の目的ではないからです。

関連事項

団信はどうするか

フラット35を選択すると団信は任意加入となります。30歳以下であれば漸減式の収入保障か私のように会社の生命保険で代用する方が支払額を抑えることができます。30歳以上の場合は諦めて団信に加入するほうが無難です。

定年後も住宅ローンの支払いは続きますから早めに死亡した場合に団信に入っていないと家族に迷惑がかかるからです。

諸経費は一括払い?借り入れ?

金融機関によっては住宅ローンの借り入れにかかる手数料を含む諸経費を一括払いと借入が選択できる場合があります。さらに借り入れる場合でも金利が上昇するケースと金利が上昇しないケースがあります。

途中売却やローンの借り換えが前提なら金利が上昇しようとも諸経費も借り入れるべきです。私は今回1年目にして借り入れを検討していますが一括で支払った100万円程度の諸経費は戻ってきません。当時でもフラット35は史上最低金利圏だったのにまさかマイナス金利が導入されさらに金利が下がるとは思っていませんでした。

もちろん永住前提でも諸経費は借り入れたほうが手元の現金を減らさないで済みます。固定金利一択ですから金利の上昇に怯える必要もありません。可能な限り借り入れた方がよいです。一括払いは最後の選択肢となります。

繰上返済はしない

借り入れた金利にもよりますが現在の低金利で借り入れたのであれば繰上返済するメリットはほとんどありません。繰上返済する分を運用で増やしたほうが最終的な見返りは大きいです。

また運用をしないまでも手元に現金を保持しておくのは大人として精神衛生が良くなります。当面は2年分の年収程度の現金は口座に保有しておくことを目標にするのがいいと思います。最終的にはいつでも残債を一括返済できる金額の現金を保持することが目標です。

繰上返済をする必要はありませんが住宅ローンの残債をいつでも返済できる実質無借金の財務状況になるのは当然の義務です。さまざまな人生のイベントで売却する際に残債割れが発生しても手元の現金で不足をカバーできるからです。そのためにもキャッシュフロー表の作成と計画の達成状況の把握は欠かせません。

>> くれぐれもモデルルームのFPに相談してはいけません。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?不動産を購入する際に誰もが悩む住宅ローンについて私なりの持論を展開してきました。

そして私の出した結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。2016年4月現在では三菱東京UFJ銀行の「ずーっと固定金利コース」で決まりです。

なお私は少し高めの金利でフラット35で借り入れをしており、マイナス金利でさらに金利が低下したため借り換えを検討しています。第1候補は三井住友信託銀行の「30年1.09%、団信込み」のプランです。現時点でも信じられないような好条件なのですが1%を切るまで我慢して借り換えを実施する予定です。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

追記(16.10.24)

三井住友信託銀行の借り換えは既存の住宅ローンの契約が1年を経過しないと審査が下りないため、1年未満でも相手にしてくれる三菱東京UFJ銀行に審査を依頼したらあっけなく通ってしまい8月に全期間0.95%固定の条件で借り換えることができました。借り換え手数料も借り入れても支払い総額が数百万円も安くなり大満足です。











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