初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

マンション評価

本日のご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良し悪しは分かるとお伝えしました。そこで初心者が自宅にいながら出来る良質なマンションの見分け方を3回に分けて記事にします。

各チェック項目ごとに0,1,2点で点数をつけ、合計点が満点の何%かを算出し、100点満点の場合なら何点かを計算して物件の成績とします。

第1回:周辺情報
第2回:間取り
第3回:価格

今回は「第1回:周辺情報」のチェックポイントです。

事前準備

まずインターネットから物件概要のページを開きます。物件概要から所在地を確認しGoogleMapに所在地を打ち込みます。そして以下に記述するチェックポイントを確認しながらストリートビューで周辺を散歩してみてください。色々な情報が見えてきます。

もちろんこのチェックポイントは現地を歩くときにも同じです。現地を歩けばより五感で詳細な情報が把握できます。モデルルームに行かなくても現地を歩いて物件のHPを見ればそれだけでほぼ物件の価値はわかってしまうのです。

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか

首都圏では駅を中心に街が形成されており、最寄駅の魅力の有無はマンションの魅力と同じですので真っ先にチェックしなければなりません。

以下の4項目が主なチェックポイントです。なお当項目の目的は中古で売却する際に検討者の裾野を広げるためです。言い換えれば資産価値が保たれる駅であるかどいうかというチェックになります。

① 駅や路線に知名度がある

多くの人が住みたいと思える駅や路線であることが大切です。

私の同僚でも東急線沿線以外に住む気は無いという人がいます。丸の内の職場であれば錦糸町の方が便利なのに錦糸町は眼中に入らないのだそうです。

確かに東急東横線に乗ると京急や京成などの私鉄とはちょっと雰囲気が違う印象を受けますし言いたいことはわかります。京成や東武のローカル感は個人的に好きですが沿線に住みたいとは思いません。

知名度はインターネットで調べる必要すらなく、自分が知っているかどうかだけで十分です。自分が知らない駅や路線の価値が高いということはほぼありえにないからです。

② 山手線の主要駅までの所要時間が30分程度

路線検索で東京、品川、渋谷、新宿、池袋、上野までの通勤時間を確認してください。

いくら駅や路線に知名度があっても、都心まで遠ければ意味がありません。東京、品川、渋谷、新宿、池袋、上野の全てに30分程度で到着できる必要があります。

例えば丸の内勤務だから渋谷には50分かかってもよい。だから津田沼のマンションにしようと考えるのは早計でしょう。理由は中古で売却する際に検討者の幅が狭まるからです。

一人暮らしならまだしも夫婦共働きであれば双方が納得できる交通利便性が確保されていなければなりません。渋谷まで50分では最も予算がある共働き夫婦を購入検討者から除外してしまうことになるのです。

反対に同じ総武快速線沿いの錦糸町であれば渋谷駅まで乗り換えなしで28分、東京駅にいたっては8分という驚異的な近さです。賃貸で住むなら錦糸町と津田沼のどちらがいいかアンケートをとったらほとんどの人が錦糸町を選択するでしょう。

津田沼の方が環境がいいなどという苦しすぎて無理がありすぎる反論も冷徹な賃貸市場ではゴミ以下の価値でしかありません。価値がないものにお金を払ってはいけません。

マンションを購入するという判断をする以上はリスクを最小限に抑える必要があります。だから山手線の主要駅の全てに30分程度で通えることは最重要項目なのです。

もちろん本当は山手線の内側に住むのが正解なのですが、私のように6,000万円以下の予算では山手線の内側にまともな新築マンションを購入するのは不可能なのが現実です。この現実がますますマンション選びのハードル(難しさ)を押し上げていると感じます。

③ 駅周辺の治安が良い

どんなに交通利便性が高い駅でも治安が悪ければ魅力は半減してしまいます。中古で売却する際にファミリー層は子育て環境を重視しますし、子供がいなくても女性は治安を重視します。

そうすると治安が悪い駅周辺のマンションを購入すると中古で売却する際に検討者の幅が狭まってしまうのです。どんなに価格よし品質よしと最高のマンションでも歌舞伎町のど真ん中に建設されたら購入検討者は減ってしまうのです。

ちなみに前述の通り交通利便性の高い錦糸町を例にすると、南口の治安は相当に悪いです。特に夜の雰囲気は都内屈指の悪さです。これでは最高の交通利便性も台無しです。

ただ北口の駅から少し外れるとかなり静かで普通の雰囲気になります。家族連れも多く、こんなに人がいるのかと驚くほどです。錦糸町に住むなら北口限定です。

このように線路を挟んで雰囲気がガラリと変わる駅がかなりあります。総武線・横須賀線沿いだと新小岩や武蔵小杉も似たような傾向にあります。

治安はインターネットで「街の名前 治安」で検索すればなんらかしらの情報を得ることができます。大抵は一人暮らし向けの掲示板などが検索結果として表示されます。

また警視庁公表のデータがあればそれもチェックするとよいでしょう。

④ 街に歴史がある

新興住宅地は社会インフラが未整備で不便

津田沼の奏の杜、流山のおおたかの森など新興住宅地には歴史がありません。せっかちな人は「すでに住んでいる住民との余計なしがらみがなく気楽」「街の歴史は自分たちが作る」などと勇ましい勘違いをしがちですが現実は容赦がありません。

「津田沼 小学校 問題」「おおたかの森 小学校 問題」で検索してみるといいでしょう。人口の増加に社会インフラが追いつかず住民が不利益を被っているのがわかります。

小学校だけの問題ではありません。企業の利益になるスーパーや商業施設ばかりが建設されて真っ先に必要な保育園や学童保育など社会インフラ全体が不足しているのです。

大型商業施設は結構ですが斜陽のアパレル企業が売上確保のためだけに乱発している美的センスゼロの安物の服を毎日購入するような人が世の中にどれだけいるというのでしょうか。子供は毎日預けなければ仕事ができないというのに。

個人的にはこのような不利益を被るのはごめんです。異論はあるとは思いますが個人的には地縁がなければ新興住宅地に住むのは回避すしたほうが懸命だと思います。

もし地縁がないのに新興住宅地にこだわる場合は何かに取り憑かれている可能性があります。早めにお祓いに行くべきです。

さらに新しい住民によって生み出される様々な問題に対して古い住民がいい顔をするはずがありません。古い住民との軋轢を抱えながら疎まれながら過ごす生活を送ることが快適な生活だと思えるほど私のハートは強くありません。

歴史がある街は個人店が元気

完全な経験則でこれまた異論は承知のうえですが、社会インフラが十分に足りている街は「個人経営のお店が元気」という傾向があります

理由は個人経営のお店が成り立つには相当な時間が必要だからでしょう。時間をかければ社会インフラが整っていくのは当然のことです。

また個人経営の店が成り立つにはチェーン店で満足しないこだわりとお金を持った太い客が必要です。そういう住民が多く住む街は多様性と成熟さを兼ね備えており街の顔(イメージ)がはっきりしています。

そういう成熟した住民が多いと住民同士の繋がりが強固で街としてコミュニティとして強さを発揮します。往々にして新興住宅地が退屈なのはチェーン店で満足するようなクールで今時の住民が多いからだと感じています。

個人経営のお店がある街は歴史があり生活環境がすでに整っていますのでスーパーがない、病院がない、公園がない、保育園に入れない、など新興の街が直面する問題がすでに解消されていることが多いのです。

マンション購入を検討されている方は現実ではなく未来ばかりを夢見るのでこのようなライフラインの充実を軽視する傾向が強いので、いざ住んでみて不便を感じることが多いと聞きます。

歴史がある街の方がオススメ

幸いなことにいま住んでいる街は古くからある街で病院やクリニック、保育園に幼稚園、小学校に中学校、商店街に大型商業施設、文化会館に博物館とバランスよく社会インフラが整っていて全く不便を感じません。

はっきり言ってしまえば歴史がある古い街に溶け込むのが失敗が少ない賢い選択だと思います。

新興の街は資産価値の上昇という見逃せない大きなメリットも産みますが生活の不便さとトレードオフですから慎重に検討しなければならないのです。

個人店のチェックの仕方とチェックポイント

食べログを使って街の飲食店を検索します。その結果から色々と判断することになります。大切なのは食の多様性です。さまざまなジャンルの料理があるのはもちろん、同じジャンルでも複数のお店がしのぎを削っていることが重要です。

例えば総武快速線沿線で検索してみます。市川だと408件で「ラーメン、イタリアン、ビストロ、カフェ」が上位を占めています。新小岩だと563件で「ラーメン、焼肉、居酒屋」が上位を占めています。錦糸町だと1,095件で「天ぷら、カレー、甘味、中華、うどん、うなぎ、寿司、餃子、カフェ」とバラエティ豊かな検索結果になります。

たかが食べログの検索結果ではありますが結構、各駅の特色が見事にあらわれていると感じます。そして錦糸町の飲食店の多様性が全てを物語っています。資産価値がある駅は飲食店のバラエティが豊かなのです。

なので市川の方が新小岩よりも店舗数こそ少ないものの料理のジャンルを見ると市川の方が多様性があり資産価値が高いことが伺えますし、実際に新小岩よりも市川の方が資産価値が高いのです。

チェック2:駅距離は本当で妥当か

信号や歩道橋などがあると実際の駅までの時間は大きく変わります。特に信号に注意が必要ですのでストリートビューで信号や歩道橋がないかよく確認してみて下さい。

またgoogleの交通案内で駅までの所要時間も確認してください。6分以内に駅に到着できる物件は合格です。物件概要(業者の言い分)が6分以内ではないことに注意してください。

私の以前住んでいた分譲マンションは物件概要では駅徒歩4分ですがgoogleの交通案内だと7分でした。通勤の際は電車に乗るまで玄関から10分を想定していたのでgoogleの交通案内のほうが実際に近い結果なのです。よく言われる駅徒歩7~10分はgoogleの交通案内だと実は10分以上かかることがあります。

現在は不動産を購入する人のリテラシーが各段に高くなっています。インターネットの影響でしょう。購入者は駅距離が売却時の資産価格に大きく影響することを熟知しており、徒歩5分以内の物件に人気が集中しています。そして次に不動産を探している方も同じように徒歩5分以内で検討を始めるのです。

この繰り返しの結果、駅徒歩6~10分の物件は検討すらされなくなりつつあります。何人もの仲介業者が中古物件は徒歩5分以内の物件から売れていくと言っています。駅までの本当の距離のを確認することは必須と言えます。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない

ストリートビューでマンションの周りにコインパーキングや空き地、古びた戸建てや商店がある場合は要注意です。再開発でいきなり目の前に別のマンションが建設される可能性があります。日当たりと眺望が阻害されると資産価値も日常生活の満足度も大きく下落します。

モデルルームや仲介業者の営業マンは別のマンションが建設されるリスクを意図的に過小評価してきますなぜなら物件が売れなくなるからです。しかし現実的に目の前に別のマンションが建設されることがないとは言い切れません。

個人的な経験ですが住んでいるマンションの目の前に巨大な免震タワーマンションが建設されたことがあります日当たりがなくなりますし、なによりも窓からお互いの生活が丸見えです。部屋がお見合いになると相手の部屋の様子が想像以上に見えます。見ているTV番組から部屋着の模様まで見たくないのに目に入ってくるのです。

反対にこちらから見えるということはあちらからも見えることを意味します。ですから目の前にマンションが立ち塞がる可能性はできる限り低くする必要があります。周辺にマンションが建つ空き地がないかは入念にチェックしなくてはなりません。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない

ストリートビューでマンションの周りに風俗店・パチンコ店・ラブホテル・お墓・踏切・線路など嫌悪施設がある場合は要注意です。

特に踏切と線路は過小評価しがちなので注意してください。踏切と線路の音は1階から最上階まで平等に響いてきます。見学してきた中古マンションの中には踏切の音に耐え切れず売りに出されたマンションがありました。音は気にし始めるとその音に集中するようになり慣れることはほぼ不可能なので気を付けてください。

※ 踏切側のとんでもないマンションはこちら

第24棟目:シティテラス松戸

またラブホテルは絶対に回避すべき嫌悪施設です。新築の営業マンは過小評価してきますが、夜になるとアジア系の女性が路上をウロウロして男性に声をかける光景が見受けられます。そういう女性がいるということは、お客になる男性がいるということです。そのような男性がいる街で安心して子育てができるでしょうか?

面白いことにラブホテルや風俗店に対する考えは新築と中古の営業マンで真逆になります。新築の営業マンは前述の通り無視もしくは過小評価してきます。しかし中古の営業マンはどんなにダメな営業マンでもラブホテルや風俗店が至近の物件は紹介してこないのです。

これは中古市場で嫌悪施設がいかにネガティブ要素であるかを示唆しています。嫌悪施設の影響を軽視してはいけません。必ずチェックすべき項目です。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全

マンション周辺の道路の広さも重要です。マンションの四方がある程度の道幅のある道路に囲まれているのが望ましいです。そしてその道路の交通量が少なく歩道が完備されていると完璧です。子供がいる方ならこの意味がよく分かると思います。子供の交通事故は家の周りで発生することが多いためです。

またマンションから駅までの道路が狭くて暗くて人通りが少ない道であればそのマンションは検討外にしたほうがよいです。交通量も重要です。歩道のない道路で交通量が多いのであれば購入対象から除外したほうが無難です。

毎日のことですから駅までの道は物件選びの重要項目です。ストリートビューで前後の車の数が相当数ある場合は交通量が多いと判断してよいでしょう。

さらに自転車の数も要チェックです。駅前に巨大な駐輪場がある場合、駅まで自転車で通う人が多いことを意味しています。自転車と歩行者の事故については問題になっているのでご存知だと思います。自分が年齢を重ねた時でも安心してマンションから駅まで歩けるかイメージしてみて下さい。

駅までの道路は「歩道の有無」「車両の数」「自転車の数」を必ず確認してください。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率

これもストリートビューで確認できます。ジャージやクロックスを着用している人が多くみられる街は要注意です。またストリートビューで歩きタバコをしている人を複数名見かけても要注意です。

ジャージとタバコは怠惰な人間の象徴であり街は自然と汚く治安も悪くなりがちです。得てしてこういう街にはパチンコなどギャンブルの施設が多いものです。キャバクラや風俗店もあります。コンビニに「万引き禁止」と大きな張り紙がしてあったり、「暴走族の元気をいい方向に向けよう」なんて標語が掲げられていても要注意です。

多分に偏見が入っていることは認めますがあながち見当違いではないと思います。街の雰囲気は子供の教育環境にも必ず影響します。こういう街に住む富裕層の多くが地元の公立校ではなく私立の小中学校に子供を進学させている事実が裏付けです。

日常服にジャージを着用し、クロックスを履き、歩きタバコをする親をもった子供が通う公立校の教育環境に不安を抱くのは私だけではないと思います。

街に住む人はその街そのものです。住民の服装やマナーは必ずチェックしてください。

チェック7:周辺に大型商業施設がある

よくスーパーなどの商業施設が物件の近くにあることをプラス評価とする人がいます。

しかし私は商業施設が敷地内や近隣にあると放置自転車、不特定多数の出入りによる治安の悪化、惣菜などの臭い、店舗の膨大なエアコンの室外機の音など商業施設が近くにあることはデメリットのほうが多いと考えています。特に飲食店がテナントのマンションはゴキブリが高確率で出現します。

さらにAEONやイトーヨーカドーなどで販売されている食材は残念な品質のものしかありません。味や安全性に気を遣う人は通販で食材を購入するのでスーパーが近くにある必要はないのです。

これは近くにあると嬉しいと言われるショッピングモールや映画館などにも当てはまります。ショッピングモールで購入できる雑貨や服などは画一的でユニクロと大差ありません。そんな商品を日々購入することが本当に必要なことなのでしょうか。

映画館も同様です。普通の人は1年で何回の映画を見るのでしょうか。買い物や映画鑑賞なんて毎日するものではないのですから大型商業施設は近隣ではなく一駅先くらいにあるほうがよいのです。

それでも世間一般的には商業施設は近くにあればあるほど喜ばれます。ということは売却時にプラスの評価を得ることができるわけです。ここは個人の価値観ではなく世間一般の価値観に従うべきでしょう。

商業施設が物件から徒歩圏にあることを確認してください。敷地内にあれば完璧でしょう。私は歓迎しませんが大切なチェックポイントです。

チェック8:地盤など災害に対する危険度

このチェック項目はGoogleMapでは確認できませんが重要なチェック項目です。各自治体が公開している地域危険度マップとハザードマップで確認してみてください。

確認すると分かりますが東京都内という広域で見るならば山手線内側より東側一帯は物件購入の対象外になります。山手線の内側が資産価値があるのは利便性のみならず安全性も評価されているのです。山手線の内側以外だと世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区のみが候補に残るだけです。

災害に対する危険度は災害が発生しなければ全く考慮しなくてよいチェック項目なので悩ましいところもあります。良寛さんのように「死ぬる時節には死ぬがよく候」と思えるのであれば無視してよいと思います。チェック項目が多すぎると買っていい物件がほとんどなくなってしまうからです。

本日の終わりに

このようにGoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです現地を見る際のチェックポイントにもなります。

次回は「第2回:間取り図」から得られる良いマンションの見分け方をお伝えします。

それでは今日はここまで、お疲れさまでした!!











コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です