初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

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本日のご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良し悪しは分かるとお伝えしました。そこで初心者が自宅にいながら出来る良質なマンションの見分け方を3回に分けて記事にします。

各チェック項目ごとに0,1,2点で点数をつけ、合計点が満点の何%かを算出し、100点満点の場合なら何点かを計算し、物件の成績とします。

第1回:周辺情報
第2回:間取り
第3回:価格

今回は「第2回:間取り」のチェックポイントです。チェックポイントは多数ありますが基本的に「デベロッパーのやる気」を図るためのものです。デベロッパーも馬鹿ではなく本気になるととてもよいマンションを作ることができます。

ただ様々な事情から最高のマンションを建設することはほとんどありません。そんな状況下で少しでもデベロッパーの気合が入ったマンションを探すことが大切です。なぜならデベロッパーが気合を入れた物件は不具合が少なく居住満足度が高いからです。

そんな事情を理解しつつ気になる物件の間取りを手元に置いてインターネットにアクセスしてみましょう。

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている

少ないながらも新築・中古のマンションを見てきて至った結論が「良質なマンションはアルコーブが広い」です。

アルコーブはプライバシーに配慮し共用廊下から凹ませたスペースを指します。私は居住に必須ではないスペースを大切にするデベロッパーの余裕がある姿勢こそマンションの質を高めていると感じています。

例えば料亭に行って和食を食べる際に紙皿と陶器どちらで提供するのがよいでしょうか?同じ料理なので味は同じなはずです。

しかし多くの人は陶器のほうが望ましいと答えるでしょう。もし紙皿で料理が提供されたら憤慨すらするはずです。アルコーブの広さとマンションの質はそんな関係なのだと思います。

なおアルコーブを作るスペースを確保するには共用廊下側の柱をアウトフレームにする必要があります。つまりアルコーブがあるマンションは自然と柱が部屋に食い込むことがなく広い居住空間を確保できることを意味します。

素人の経験則ではありますがアルコーブ・玄関ポーチがきちんと確保されているかどうかは良いマンションであるかどうかを見分ける最重要項目だと思います。ぜひ間取り図で確認してみて下さい。また花台や吹き抜けも同様です。

なお当項目はタワーマンションなど内廊下の物件のチェックには使用できません。内廊下はデベロッパーが気合を入れた物件にしか採用されないためです。内廊下の場合は玄関扉が廊下の人にぶつからない程度のスペースがあれば合格としてよいです。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない

私も最初は知らなかったのですが部屋に食い込んでいる柱も部屋の専有面積に含まれているのです。支払代金は専有面積によって決まります。つまり使えないスペースにお金を払うことになるのです。

私が鉄の拳をもったボクサーなら喜んで柱にお金を出します。革製のサンドバッグだとすぐに駄目になるのでコンクリートの柱が欲しいと感じているからです。もちろん私は鉄の拳をもったボクサーではありませんので、コンクリートの柱にお金を払う筋合いはありません。

柱の食い込みは私たちの生活するスペースが減ることを意味します。また家具の配置にも苦労することになりますし、なにより圧迫感があります。

いくつかの物件を見てきて感じましたが特に北向きの部屋の柱の食い込みは悲惨です。日が当たらず、柱が食い込み圧迫感があり、廊下に面して人の気配のする部屋は正直言って人が暮らす空間ではありません。

どんなにリビングが立派でも寝室が圧迫感があっては台無しです。ですから間取り図では柱の食い込みがどの程度かを確認してください。

新築マンション

 

ちなみに上記の間取りはパークコート赤坂桧町ザタワーの間取り図です。物件HPから借用させてもらいました。この物件は恐らく2015年で最も高価な新築マンションの一つです。

どのジャンルでも同じことが言えますが超高級品は金額に糸目をつけず理想を追求します。なので近郊・郊外のマンションでもこの間取りと比較すればデベロッパーの姿勢が分かります。

パークコート赤坂桧町ザタワーの間取り図を見て柱はどれだけ部屋に食い込んでいるか確認してみて下さい。お気づきになったように柱が部屋に食い込むことなどあり得ないのです。ところが実際にはほとんどの物件で柱が部屋に食い込んでいます。柱を部屋の外に出すにはコストと建蔽率の問題だそうです。

柱を外に出すと共用廊下の幅を確保する必要があるなど様々な箇所にしわ寄せが発生しコスト高になり最終的にデベロッパーの利益が減ってしまうのです。そのため利益優先のデベロッパーは容赦なく柱を室内に食い込ませます。

柱の食い込みは上げ底されたお重で提供されるうな重のようなものです。見た目はボリュームがありそうでも、実際に箸を入れたら上げ底でがっかりした経験は誰しもあると思います。私は美味しい鰻で炊き立てのご飯をお腹一杯食べたいのです。

意図的に手抜きをすることで原価を下げ、利益を優先させるデベロッパーが提供するマンションが良いマンションである可能性が高いとは言えないでしょう。居住空間に柱が食い込んでいないマンションを選ぶべきです。

チェック3:パウダールームの入り口がリビングにない

新築マンション上記と前述の2つのパークコート赤坂桧町ザタワーの間取り図を見てリビングにパウダールームの入り口があるか確認してみて下さい。もちろんないはずです。パウダールームの入り口をリビングにするのは少しでもリビングを広く見せようとするデベロッパーの都合でしかありませんまた廊下の長さを抑え専有面積を確保し1部屋でも多く作って売りたいというデベロッパーの都合でもあります。

個人的には致命的なマイナスポイントではありませんが、自分たちの都合で無理がある間取りを提供するデベロッパーが提供するマンションが良いマンションである可能性が高いとは言えないと思います。柱の食い込み同様にパウダールームの入り口の位置も必ず確認すべきです。

チェック4:天井高は確保されているか

インターネット上に公開されている間取り図には掲載されていないことが多いのですが設備や仕様という欄で確認することができる項目です。どうしても見つからなければモデルルームに電話をすればすぐに教えてもらえます。もちろん高ければ高いほどよいです。解放感が違うのです。

私が購入した中古マンションはリビングの天井高が2600mm、寝室など洋室が2500mm、キッチンが2300mmなのですが、やはり2500mmは欲しいと感じます。2300mmの天井高は生活するには少し無理があります。

天井高は売却する際の内覧の時にポジティブなインパクトを与え、早期売却に繋がると感じています。新浦安のオープンルームで観た天井高5000mmのリビングは圧巻の一言でした。その瞬間に「欲しい!!」と強烈な感情が沸き上がったことを覚えています。

天井が高いことは正義です。必ず確保しておきたい重要な項目だと思います。

チェック5:二重天井・二重床か

二重天井・二重床の反対語で直床・直天井があり、直床・直天井はコストダウンの代名詞となっています。それゆえ不動産関係者には忌み嫌う人もいるほどです。

ただ中古マンションを探して気づいたのですが実は資産価値的には両者の間にそれほど違いはないと感じました。設備よりも立地の良し悪しのほうが遥かに重要だからです。

それでも二重天井・二重床は重要だと考えます。これまでと同じ主張になりますがデベロッパーが気合をいれて建設するマンションに直床・直天井が採用されることは絶対にないからです。コストダウン目的以外にあえて直床・直天井にする必要はないのです。

また二重天井・二重床はリフォームの自由度にも影響します。我が家はリフォームで全部屋の照明をダウンライトにしましたが直天井では実現は難しかったと思います。またフローリングの張り替えも制限がありませんでした。メンテナンスを考えて合成板にしましたが無垢材も利用可能でした。

二重天井・二重床はリフォームが必要になる築年数の中古マンションになった際に重要な項目となりますので注意したほうが良いと考えます。

チェック6:バルコニーは広いか

私が購入したマンションのベランダの総面積は10㎡に達しないほど狭いです。バルコニー2つの合計面積でも10㎡に達しません。エアコンの室外機を置いて洗濯物を干したら立ち入るスペースはありません。また日光と風が部屋に入るのを洗濯物に妨げられてしまいます。

物置場としても活用できますからバルコニーが広くて困ることはありません。必要な広さですが奥行2m以上で面積は12㎡以上が最低ラインだと思います。10㎡では足りません。

広いバルコニーで椅子を置き夜風を浴びて飲む酒は美味いものです。野外で酒を飲むのが大好きな私はバルコニーの広さは大切だと強く主張します。そして全部屋にバルコニーがあれば完璧です。

チェック7:天井の梁は目立つか

梁についてはインターネット上で公開されている間取り図では意図的に隠されていることが多いのが残念です。梁を確認せず新築マンションを購入した人は内覧の際に必ず驚くそうです。「何これ?聞いてない。」と。もちろん図面にはしっかり記載されていますので後の祭りなのは言うまでもありません。

私が購入したマンションも主寝室に太い梁があります。部屋の天井の高さは2500mmなのに梁のある部分だけは2000mmなのです。この太い梁のせいで部屋の広さは6.5畳もあるのに解放感を全く感じません。反対に梁の影響がない5.5畳の部屋のほうがすっきりとした解放感を感じるくらいです。

梁は空間を分断してし畳数よりも狭い印象を与えます。反対にフラットな天井は解放感があり数値以上の広さを部屋に感じることができますので梁の影響は必ず確認してください。確認するにはHPのモデルルームの写真と間取り図を見ることです。

梁はリフォームで削ることができない先天的な要素なのでしっかり確認する必要があります。

チェック8:売主と施工主は大手企業か

売主は三井不動産・三菱地所・東京建物がよい

三井不動産・三菱地所などの大手企業が売主のマンションは中古市場でも価格が維持されるとのデータが揃っています。モデルルームでご覧になった方もいるかと思います。

特にライオンズマンションの大京は倒産歴のある斜陽企業にもかかわらず自らを三井・三菱と同列に見せるためにこのデータを巧みに活用してきます。反対に三井や三菱のモデルルームでこのデータを見せられたことはありません。大京の小物感が伝わるエピソードですね。

個人的にはブランドの三井不動産・三菱地所、質の東京建物だと感じています。東京建物のマンションが個人的に好きなのですが資産価値的には三井か三菱の大規模マンションを選ぶ方がリスクが少ないと思います。

施工主はスーパーゼネコンが良い

施工主も売主と同じくらい重要です。施工主がスーパーゼネコンのマンションも中古市場で高く評価されます。

ただスーパーゼネコンが手がけるマンションの多くは三井や三菱などの大手企業が売主となっていることが多く、立地も都内の一等地が多いのでスーパーゼネコンだから無条件で資産価値が保たれると考えるのはやめておいた方がいいでしょう。

それでも私は施工主がスーパーゼネコンであることを重視しますし、このブログをご覧になっている方にもオススメします。理由はスーパーゼネコンが施工主だと大規模修繕もスーパーゼネコンが対応してくれるからです。

例に出すと友人のマンションが竹中工務店施工で、10年後の大規模修繕も竹中工務店に頼んだところ、サービスの面でも施工の面でも素晴らしい品質で対応してくれたそうです。

そのマンションの住人からは「竹中工務店のマンションを買ってよかった」と満足する声が方々から聞かれ、管理組合も次回の大規模修繕も竹中工務店にお願いしようと10年前のいまから大筋の合意がとれてしまっているほどです。

もちろん竹中工務店のようなスーパーゼネコンに大規模修繕を依頼すると超割高ですし、竹中工務店でもダメなサービスの場合もあります。スーパーゼネコンが起こした数々の施工ミスを見聞きすれば無条件にスーパーゼネコンだから安心とも言えないのも事実です。

それでも私が聞く話を信じるならば施工主がスーパーゼネコンであることはプラス評価になります。特に三井・三菱・東京建物とスーパーゼネコンが作るマンションは資産価値の面でも品質の面でも鉄板と言って差し支えないでしょう。

本日の終わりに

チェック項目の情報が間取り図に記載されていない場合でも、物件HPの他のページに記載されていることがありますし、モデルルームに電話すればすべて教えてくれますので見つからない場合でも必ず探して下さい。

もちろんすべてのチェック項目をクリアしている物件は少ないです。もしあったとしても目もくらむような高額物件です。我が家ももちろんチェック項目すべてをクリアしてはいません。ベランダの狭さと主寝室の大きな梁は妥協の産物です。

それでもチェック項目の半数以上でNGとなるようなマンションは避けた方が無難です。これらのチェック項目はデベロッパーが努力すれば改善できるものばかりです。

努力を怠り手抜きを是とする体質のデベロッパーが作るマンションは他にも手抜きがある確率が高いです。そのようなマンションを無理に選ぶ必要はありません。きちんと作られている良いマンションが見つかるまで賃貸で過ごせばよいのです。

それでは今日はここまで、お疲れさまでした!!

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