16棟目:ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

http://x1mansion.com/usedapartment

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

http://x1mansion.com/how-to-identify1

http://x1mansion.com/how-to-identify2

http://x1mansion.com/how-to-identify3

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

http://x1mansion.com/select-room1

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

※マンションを購入してよかったことも書きました。

http://x1mansion.com/merit

本日の物件

本日の物件は「ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス」です。総武線・東西線が乗り入れている津田沼駅の南側の再開発地区に建設される291戸の大規模マンションです。

個人的に津田沼と言えばユザワヤとラーメン店の必勝軒です。母が編み物を得意としていて子供のころよくユザワヤに連れて行かれました。必勝軒はいまのようにラーメンがブームになる直前の名店です。いまも元気に営業中で現地確認の際に10年ぶりくらいに食べてきました。

津田沼駅の南側は再開発地区で大規模マンションの建設ラッシュでしたが当物件でひとまず打ち止めでしょうか。オオトリとして駅前にタワーマンションの建設が予定されていますし、北口にはプラウド津田沼前原東が建設されています、まだまだ選択肢がある津田沼駅周辺で当物件はどれだけ価値があるのかチェックしてみたいと思います。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅は津田沼駅です。山手線の主要駅への所要時間ですが、東京駅・渋谷駅・品川駅までは30分強と合格ですが、池袋駅・渋谷駅・恵比寿駅には60分弱かかりますので交通利便性がいいとは言えません。

治安については津田沼駅南口なので悪くないです。北口は繁華街があり典型的な総武線沿線駅の様相を呈して治安に不安はありますので安心でしょう。

ただ南口周辺はチェーン店は充実していますが頑張っている個人経営のお店が少ないです。当物件がある周辺は再開発地区の弱点である画一的で多様性がない退屈な街だといえます。以上を総合的に判断すると0.5点ですがおまけで1点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→1点

駅から徒歩8分との表記で、実際に歩いても8分でした。渋谷駅まで電車だけで60分弱かかる津田沼駅から徒歩8分は少し厳しい条件ですから1点とします。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→1点

南側のブランズ津田沼、西側の中学校など周囲はすでに開発済みのため目の前に巨大な建物が建つリスクはありません。現状でも日当たりは確保できていますが、眺望に関しては苦しいです。ここは間を取って1点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→1点

再開発地区ということもあり綺麗な街並みです。唯一の懸念は西側にある中学校です。日中は授業に部活と学生の活動音が止むことはありません。この点をどう評価するかは個人の価値観次第ですが、通学時の雑踏を考えると私はマイナス点と評価します。よって1点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

素晴らしい解放感と安全性です。再開発地区ですからこの点は文句なしです。女性や子育て世帯であればこの点は高評価になるでしょう。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→2点

マナーは昔の津田沼であれば▲4点ですが、南口に限って言えば再開発が進み大きく進歩したようです。現地を確認した際にも歩きタバコやヤンキーファッションを見かけることはありませんでした。夜の雰囲気は確認できていませんが昼間の雰囲気を見る限りそれほど問題にはならないと思います。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

奏の杜フォルテやモリシア津田沼など大型の商業施設があり便利です。画一的で退屈なチェーン店ばかりではありますが日常生活に困ることはありません。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

当物件の土地はローム台地です。盤石ではありませんが安心感はあります。ただネットで当物件の地歴を見るとすぐそばに池があったとの書き込みがありました。熊本地震で地盤が固い土地の建物でも川の埋め立て地に建設された建物は倒壊していることから一抹の不安を覚えます。よって1点とします。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

素晴らしいです。共用廊下側も柱がアウトフレームされているため広々としたアルコーブが用意されています。文句なく2点です。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

上記の通り広いアルコーブがあるので柱の食い込みはまったくありません。素晴らしいの一言です。さらに廊下側の窓格子はルーバー面格子ですからプライバシーも守られます。とてもいい設計だと感じます。もちろん2点です。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

当物件は間取りの種類が多いのできちんと確認する必要がありますが私の候補の部屋は問題ありません。

チェック4:天井高は確保されているか→0点

天井高は2450mmと低めです。言い訳の余地はなく0点です。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

二重天井・二重床なので安心です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

私の候補の部屋は約12㎡もあります。素晴らしいです。ほかの部屋も10㎡程度は確保されているので問題はないでしょう。

チェック7:天井の梁は目立つか→0点

2450mmの低い天井高ですから梁は皆無でなければ厳しいです。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

私の候補の部屋の坪単価は中住戸の高層階で245万円です。ライバル物件であるブランズシティ津田沼 奏の杜の低層階・角住戸のが220万円程度なのでライバル物件と比較するとかなり割高だと判断できます。また当物件の兄弟物件であるザ・レジデンス津田沼奏の杜の同条件の部屋が210万円程度ですから明らかな割高です。

再開発の最終段階かつ新築マンション価格が上昇傾向にある2016年で新築マンションを買うのだから我慢しろという学級委員長のように物わかりのいい意見がありますが、私はそれほど物わかりのいいお利口さんではありません。意図せず売却する場合に高値掴みをしていると大きな代償を払うことは明白なのですから坪単価の妥当性を放棄してはいけないと考えます。

よって本項目は0点とします。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

当物件の駅距離単価は坪単価245万円×(8/60分)=33万円です。チェック1で同じ駅徒歩8分程度の物件と比較していますので当項目も同じ結果になります。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 駅距離単価33万円 下落率  0% 価格5300万円
築年数 5年 駅距離単価22万円 下落率 34% 価格3500万円
築年数10年 駅距離単価20万円 下落率40% 価格3200万円
築年数20年 駅距離単価16万円 下落率51% 価格2600万円
築年数35年 駅距離単価12万円 下落率64% 価格1900万円

上記はsuumoとウチノカチを使った計算結果です。年間97万円ずつ下落していくイメージです。特に購入後10年間で40%も資産価値が減少するという事実に恐怖を覚えます。この現実を是とする豪胆な人がこの世の中にどれだけいるのでしょうか。有無を言わず0点です。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→1点

管理費は213円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると若干割高です。戸数が291戸ある割には高いです。そのかわり修繕費は戸数の多さを考えると適正な範囲に収まるでしょう。よって1点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    15.2 万円
管理費修繕費   3.0 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費           1 万円(月割)
ローン控除   ▲0.7 万円(月割)
35年後の価値 ▲4.5 万円(月割)
========================
合           計   15.5 万円

賃貸した場合

家賃    16 万円(駅徒歩7分・築4年のパークハウス)
諸経費       1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
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合        計  17 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.11%で計算するとこのような結果になりました。購入したほうがお得な結果になりました。比較対象は同じ分譲マンションであるザ パークハウス津田沼奏の杜なので同列で比較していいでしょう。

個人的には当初10年の残債割れが確実なためそれでも賃貸のほうがましだと考えます。そもそも16万円もの家賃を払うなら浅草や錦糸町に住みます。ただこの項目の趣旨に沿えば購入したほうがお得なので2点とします。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つですが、リビングの窓以外は満たされていませんので0点です。

(4)結果

(1)周辺環境  11/16点
(2)間取り   10/14点
(3)価格      3/12点
================
合             計     24/42点 → 100点満点換算で57点

上記が得点結果です。価格面の得点が残念な結果となりました。

(5)総評

資産価値の下落が強烈すぎるので私が当物件を購入することはありません。資産価値が保たれているマンションの中から家族の幸せに最大限寄与するマンションを買うことが私の考えだからです。

家族の幸せという自己満足を最優先にし資産性を無視して不動産を購入した知り合いが何人かいますが転勤、離婚、減給での売却の際に酷い目にあっています。家族の幸せという色眼鏡をかけて新築マンションを評価してはいけないと痛感します。

また家族の幸せを優先させるべきと主張するほとんどの人間が「マンションを格安時に購入して、残債割れのリスクではなく、含み益を抱えている、勝ち組」であることを忘れてはいけません。彼らは家族の幸せだけに集中すればいいからこそ家族の幸せを優先するべきだと主張しているのです。

もちろん彼らの主張に耳をふさぐ必要はありませんが、盲目的に家族の幸せを軸に新築マンションを購入しないように気を付けたほうがいいと思います。

津田沼駅周辺はタワーマンションの建設予定もありマンションが供給過剰な状態です。ブランズシティが竣工後も売れ残っているように当物件も恐らく竣工後も販売は続くはずです。どうしても当物件を購入したいのであれば竣工後に坪単価210万円程度まで値引きを引き出して購入すべきです。周辺環境と間取りの得点は高いので坪単価210万円程度であれば悪くない物件に早変わりしますのでチャレンジする価値はあるでしょう。

ただ奏の杜は人口が急増することで再開発地区特有の大きな問題をかかえています。小学校の学区や待機児童の問題です。習志野市はかなり無能らしく有効な対策を打てていませんので子育て世帯は当物件を見送る方が賢明ではないかと感じています。

個人的には当物件を購入できる予算があるのであればパークホームズ錦糸町ブランズ市川レフィールのほうが良いと考えます。もしくは錦糸町、新小岩、市川あたりの中古物件もいいと思います。津田沼とは比較にならない交通利便性ですのでおススメです。

次回は当物件と合わせて現地確認をしたプラウド津田沼前原東をレビューします。個人的にはこちら物件のほうが好みでした。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれば幸いです。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

追記

新築マンションの販売不振の影響をもろに受けたのか当物件は悲しくなるほどに売れていません。ネット上の情報共有のおかげで購入検討者が賢くなったことが原因のひとつだと推測されます。

さて11月から入居開始ですから竣工後も販売は続くことは確実です。現在の100戸以上の売れ残りをそのまま翌期に繰り越すとなるととんでもないことになりますから3月に向けて値引き販売が期待できそうです。

実際の部屋を確認して気に入ったのなら、ローン審査を通したうえで坪単価200万円を基準として強気に価格交渉してみるといい結果になるかもしれません。











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