7棟目:グランセンス越谷レイクタウン

この記事の画像出典:グランセンス越谷レイクタウンの公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。さすがに元妻の実家の近くに住み続けるのは気分がよくありません。そこで早くも買い替えに動き出すことにしました。

ちょうど当ブログでマンション購入ノウハウ集のカテゴリで好き勝手に記事を書いていますので、それらの評価軸を使い最新のマンションを評価して、魅力的なマンションが見つかったら買い替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し総合点で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。

なお最新マンションレビューは私が買い替えたいかどうかが評価基準となりますので独断と偏見の塊のようなレビューになります。私はマンション評論家ではありません。ただ買い替え対象となるマンションを探しているだけなので絶対的な市場価値を論じてはいません。素人の独り言だと嘲笑しながらお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

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※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
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※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

物件概要

本日検討する物件は「グランセンス越谷レイクタウン」です。越谷レイクタウンに住む友人宅への訪問ついでに見学してきました。

「南向き住戸比率87%」「スーパーまで徒歩1分」「越谷レイクタウン駅まで徒歩4分」「日本最大のショッピングモールまで徒歩6分」と世間の希望を全てかなえてくれる魅力がいっぱいの物件です。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→0点

最寄り駅は越谷レイクタウン駅です。山手線の主要駅まで50分を要するので利便性が高いとは言えません。そのかわり治安はいいです。街が綺麗なのも治安と関係があると思います。

駅周辺には個人経営の個性的なお店は皆無です。ショッピングモールの画一的なレストラン街があるだけです。治安は良いですが利便性の悪さに目をつむるのは難しいです。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

物件概要は駅徒歩4分です。実際にも4分です。ただ当物件は横長の形状のため部屋によっては数分の追加を覚悟する必要があります。西側の上層階だとエレベーター待ちを加味すると追加で5分はかかります。

それでも駅近には変わりありません。利便性の高い駅からのバス物件よりも、利便性の悪い駅の駅近物件のほうが資産価値があるとの説もありますから2点でいいと思います。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

南側は半分が住友不動産の戸建ての建設が予定されており、もう半分はスーパーカスミがあり、半永久的に眺望と日照が約束されています。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→1点

昔は火葬場があったとかなかったとかですが、一般的な嫌悪施設はありません。

しかし私にとって不特定多数の人間が出入りする巨大なショッピングモールは嫌悪施設の一つです。人が集まれば必ずトラブルが発生します。自分自身に飛び火しないとは言い切れません。

また敷地隣りに大型スーパーがあるのも懸念点です。以前にスーパーの近くに住んでいましたがDQNな車の騒音やスーパーから漂ってくる油の臭い、スーパーの空調の室外機のファンの音などに悩まされたことがあります。

さらに極めつけはマンションの最上階にゴキブリが発生したことです。ゴキブリとスーパーの因果関係は証明できませんがこの時以外でマンションにゴキブリが発生したことはありません。個人的にはスーパーは隣接地ではなく駅と家の途中にあるのが望ましいです。

よって完全な偏見ですが1点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→1点

物件から駅までの道は平坦でそれなりの道幅があります。しかし線路沿いの通りのため暗く人通りがほとんどないのは減点対象です。

夜に周辺を歩きましたが歩いている人がほとんどおらず、子供や女性の一人歩きは注意が必要です。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→2点

街が綺麗なためなのか、埼玉県民のマナーが良いからなのか、歩きタバコをしている人をみかけませんでした。道路を見ると少しだけタバコのポイ捨てがある程度です。綺麗な街は気持ちがいいです。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

国内最大級のショッピングモールである「イオンレイクタウン」があります。実際に見てみましたがディズニーランドかと思うほどに巨大で驚きました。

しかし退屈な空間でもありました。画一的で安っぽい商品を並べた似たような店に見るべきものはありませんでした。この程度の商品ならネット通販で購入できます。わざわざ足を運ぼうという気にはなりません。

また駅から続々と人が流入していく様と施設内の人口密度に圧倒されました。周辺にマンションを購入した知人の人が多すぎて休日に買い物をする気が失せるという一言に納得したものです。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→0点

湿地のため諦めと覚悟が肝心です。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→0点

プライベート空間が玄関先にまったくありません。30年前の団地のようです。なぜこんな設計にしたのか疑問です。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→0点

アルコーブがまったくないのですから、当然このような点数になります。北側の住戸は思いっきり柱が食い込んでいます。施工が長谷工なので期待はできませんがこれは厳しいです。

共用廊下に面した部屋は日当たりがなく暗い部屋になるのにさらに使い勝手まで悪くなるのです。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→0点

ため息しか出ません。70㎡超の部屋で何故このような設計にするのか理解に苦しみます。リビングの広さを水増ししてお客を騙そうとしている意図が透けて見えます

このような意図をもって建設されたマンションは他の部分でもお客を騙そうとしているものです。このような物件を購入するのは慎重にならざるを得ません。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

リビングでは最大2500mmの天井高が確保されています。悪くはないですが後述の梁の影響もあり残念な室内空間になっています。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

直床です。ため息しかでません。足の裏で感じる安っぽさに落胆の表情を隠せません。越谷レイクタウンの新築マンションは直床ばかりです。本当にこんなマンションばかり建設していいのでしょうか?

越谷レイクタウンが安っぽいイメージの街になってきました。一棟くらいランドマークとなるハイグレードなマンションを建設する計画はないのでしょうか。

チェック6:ベランダは広いか→1点

可もなく不可もなく。

チェック7:天井の梁は目立つか→0点

2500mmの天井高を相殺するような梁です。かなり出っ張りが目立ちます。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

南向きの部屋の坪単価は175万円程度です。線路の音が強烈な東向きの部屋の坪単価は150万円程度です。過去に越谷レイクタウンで販売された新築マンションと比較すると2割ほど割高です。

これは危険です。ライバルよりも高値で購入した場合は途中で売却する際に大いに不利になるからです。10kgのダンベルを抱えて100m走に参加するようなものです。私にそんな体力はありません。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

駅距離単価は12万円です。過去に発売されたザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウンが当物件と同じ徒歩4分で10万円です。坪単価同様に割高感は否めないです。

チェック3:価格の下落率は低いか→▲2点(例外)

築年数 0年 駅距離単価12万円 下落率  0% 価格4000万円
築年数 1年 駅距離単価10万円 下落率 17% 価格3350万円
築年数 5年 駅距離単価10万円 下落率 17% 価格3320万円
築年数10年 駅距離単価 8万円 下落率 33% 価格2680万円

SUUMOで周辺の中古物件を検索して血の気が引きました。そしてこの試算結果を見て震えが止まりませんでした。当物件は買った瞬間に17%も下落する物件だと判明しました。1年間で132万円ずつ下落していくタイタニック物件でもあります。

データが足りず10年目以降の試算ができなくてよかったです。10年目以降の結果を見たらあまりの衝撃に意識を失ったかもしれません。

住宅ローンを払い終える35年間で残債割れが確実です。現在はまだライバル物件の中古物件数は少ないのでこの程度で収まっていますが住宅ローン控除の終了や景気の悪化などで売却物件が増えた場合は雪崩を打つように下落率が増加することが濃厚です。

越谷レイクタウンでは同時期に大量の新築マンションを供給しているため売却の際には価格以外に競争する要因がないためです。

普通の駅であれば築年数や駅距離、広さが差別化要因になるので中古価格にばらつきが出ますが金太郎あめのように同じ部屋しかない越谷レイクタウンでは価格以外に差別化が図れないので早く売りたい場合には価格競争になってしまいます。そして値下げされた成約価格が次の売却物件の基準価格となる負のスパイラルが発生します。

当初の10年間どころか35年間を通して残債割れのリスクがあります。例外的に▲2点とします。

どうしても越谷レイクタウンでマンションを購入するなら売り急いでいる築浅の中古を買い叩いて3000万円以下で購入する以外に選択肢はないと思います。

永住目的だから残債割れのリスクは自分には無関係だと言い切れるのであれば構いません。ただ私は離婚、転勤、親の介護、リストラなど天災のように突然やってくるイベントが自分には無関係だと言い切れるほど楽観的にはなれません。現にマンション探しの最中に離婚をしています。残債割れのリスクは限りなく低いほうがよいのです。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費はインターネット料金込みで175円と安いです。修繕費の上昇も緩やかです。この点は永住目的にはぴったりです。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→0点

購入した場合

支払額   11.7 万円
管理費修繕費  2.5 万円(35年の平均)
固定資産税      1 万円(月割)
諸経費        1 万円(35年の月割)
ローン控除 ▲ 0.6 万円
35年後の価値    0 万円(月割)
====================
合         計    15.6 万円

賃貸した場合

家賃    12 万円(駅徒歩1分の72㎡でこの賃料)
諸経費      1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計 13 万円

4000万円の部屋を金利1.25%で計算するとこのような結果になりました。賃貸のほうが圧倒的にお得です。そしてさらに状況を悪化させる様相があります。すでに周辺の同レベルの分譲マンションが賃貸物件で市場に出ており今後は競争で賃料が下落していくのは明白です。10万円割れも遠い未来の話ではありません。

なお35年後の残存価値はゼロだと予想します。35年後には70平米&田の字間取りの部屋が金太郎飴のように大量に中古市場に出回るのです。利便性に難がある越谷レイクタウンの築35年の田の字間取りの中古マンションをお金を払ってまで購入する若い人が存在することを想像するのは難しいです。少なくとも私は購入することはありません。

人口が減少し利便性の高い都心で住むことができる時代では買い手が存在しないのですから価値はゼロとしました。もちろんこれは私の妄想ですから当てにしないでください。20年後には越谷レイクタウンが第二の武蔵小杉になっている可能性もあります。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」です。何一つとして満たしていません。

(4)結果

(1)周辺情報  10/16点
(2)間取り   2/14点
(3)価格      0/12点
===============
合計 12/42点 → 100点満点換算で29点。過去最低の点数に驚いています。即刻退学レベルの点数です。

(5)総評

以上の結果から当物件に買い替えることは見送ることにしました。

残債割れのリスクがあるとか地盤が悪いからとかそんなハイレベルな話ではありません。最寄り駅に魅力がなく、間取りは最低ランク、挙句の果てに資産価値はゼロ、そんな当物件を買う勇気を私は持ち合わせていません。

越谷レイクタウンと同じような交通利便性の駅で同じような値段でもっと質の良い新築マンションはあります。23区の北側や東側、千葉県も視野に入れたり、少し予算を上積みしてでも別の駅にできるか検討してもいいと思います。

もし中古も許容できるなら選択肢はもっと広がります。当物件よりもしっかり作られた中古物件は山のように存在します。多様な選択肢があるのに当物件を選ぶ理由は何一つとして見つけることができません。

本当にいい物件は売主側の関係者が購入します。営業マン自身が購入することさえあります。住んでよし貸してもよしであるお買い得物件であることを知っているからです。当物件の売主である住友不動産と大和ハウス工業の社員に「あなたはこのマンションを買いましたか?」と聞いてみたいです。恐らく誰一人として当物件を購入していないはずです。

本日の終わりに

過去最低点の結果にかなり動揺してしまいました。正直言っていま住んでいるマンションから当物件に買い替える可能性はゼロです。もちろんこれらの判断は私の主観によるものなので決して真に受けないでください。

実際に越谷レイクタウンでマンションを購入した友人は住みやすくとてもいい街だと気に入っています。永住したいとも言っていました。この感想こそが越谷レイクタウンに対する正しい評価だと思います。

この記事は独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューですのであまり真剣にならず間違いは笑って無視して、参考にできる部分だけ参考にしてください。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

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