第2章:新築マンションが買えない?

はじめに

お待たせしました。別名、愚痴カテゴリである「マンション購入奮闘記」の続きです。

前回はブログ開設の真相とブログ運営の大変さを中心に、そして買ってもいいかもしれない新築マンションに出会うまでを書きました。また最後にそう易々とは新築マンションが購入できないことを匂わせつつ終了しましたが、今回は待望のその続きとなります。

1.モデルルーム訪問

本気のモデルルームに心奪われる

デベロッパーが本気を出したモデルルームは何から何までやる気が違います。モデルルームも数種類用意されていますし、建物の模型も驚くほどに精巧にできています。あらゆる部分に仕掛けが施され否が応でも訪問者の購入意欲を高めてきます。パークタワー晴海やザ・タワー横浜北仲のモデルルームがそれに該当します。そして物件自体に魅力があれば鬼に金棒です。

このとき訪れたモデルルームも同様で、何度訪問してもウキウキする素晴らしいモデルルームでした。恐らくいま訪問してもワクワクするでしょう。ブログではモデルルームは商談の場であり最後の最後で契約しにいくだけの場だなどと偉そうに言っていますが、すっかりモデルルームの魔力に取り憑かれてしまったのです。

>> 言動不一致とはまさにこのことです。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

是非とも買いたい

担当の営業から一通りの説明が終わった段階でもう買うことを決断していました。このマンションに住んだらきっと素晴らしい生活がおくれる、そんな気持ちになったのです。もちろんモデルルームの魔の手に絡め取られた哀れな消費者であることを否定しません。

どの部屋にするか

このとき検討したマンションはタワーマンションですから東西南北、高中低、3LDK・2LDK・1LDK、などなどあらゆる部屋が選択肢となりました。手渡された大雑把な価格表の金額と間取りをにらめっこしながら買うべき部屋を決めていきます。

幸いなことに条件のいい部屋は余裕で1億円オーバーとなるため、低層階の部屋に狙いを定めます。また離婚したとはいえ再婚を諦めていません。二人で住む夢を捨てるのはもっと枯れてからの話です。そこで万が一、再婚した場合のことを考えて低層階の3LDKに狙いを絞ることにしました。

住宅ローンは通るのか

低層階とはいえタワーマンションの3LDKですからその金額は相当なものです。今まで見たこともないような金額に怖気付いたことを素直に告白します。そしてこんな金額で審査が通るのか半信半疑だったのですが、あっけなく審査が通ってしまいます。昨今の銀行の審査の甘さはちょっと問題です。

モデルルーム行脚

軽く書き流しましたが、実際の部屋選びは難航しました。何度もモデルルームを訪問し、日照・眺望のシミュレーションを確認して将来の資産価値を推測して選び抜いたのです。そして何度もモデルルームを訪問するとますますこのマンションが欲しくなっていくのです。

ああ、こうしてみんなモデルルーム訪問を繰り返すことで契約に進んでいくんだなと他人事のように思いながら、仕事帰りや休日にモデルルーム行脚を繰り返したことを思いだします。

>> 間取り選びはこちらのノウハウをフル活用しました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

2016.11.03

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

2016.11.30

2.要望書提出

本当に買うのか

ますますこのマンションが欲しくなっていく、と書きましたがいざ要望書を提出するとなると迷い始めることになります。やっぱり止めておいたほうがいいのではないかという漠然とした不安がどんどんと大きくなっていくのです。

読者の方から相談をいただくのですが、だいたいこの段階で相談をくれることがほとんどです。本当に買う段階になると怖気づくのは誰もが通る道なのかもしれません。私もその一人なのです。

女性営業マンの話

以前に読者の方がコメントしてくれましたが、どういうわけかモデルルームにきた単独の男性客には女性の営業マンがつくことが多いような気がします。私の場合、さらに若手の女性営業マンがつくことがほとんどです。特にとあるデベロッパーの女性営業率は90%近くにもなります。

おそらくデベロッパー側の過去履歴から「買わない人」扱いされているのだと推測されます。買う気の無い客にエース級の営業マンをつけても時間の無駄ですから当然の判断です。どうせ買わないのだから勉強でもしておけと若手をつけているのが実態でしょう。

営業マンからのお願い

しかし勉強中の彼女も営業マンの一人であり、1件くらいは契約を取る必要があります。要望書の提出開始の日にちが迫ってくると、これまでのたどたどしくもフレンドリーな接客とはガラリと変わって熱心な接客になってきたのです。

何度も顔を合わせている若い美人の営業マンに丁寧にかつ粘り強くお願いされたら断るのは難しいものです。銀座の飲み屋でワインをせがまれると断れないのと同じです。彼女の数字になるのならいいかな、と思ってしまうのは間違いなく夜遊びのし過ぎです。

銀座のクラブのワインは高いですが1本10万円程度で済ませることができます。何千万円もするマンションをこんな助平心で決めたらダメなのは子供でも分かります。もし嫁さんがいたら即刻離婚でしょう。

コンサルタントの見解

モテない男の助平心は否定しませんが勝算がない勝負をする気はありません。すでに自分自身の見立てでは買ってもいいという結論が出ていますので、最後に不動産コンサルタントの見解を確認しておきます。

お世話になっている不動産コンサルタントに連絡をとって確認したところ「小さな欠点はあるがこれ以上のマンションが出てくる可能性は低い」との評価です。私の見立てよりも少し良いくらいの評価でしたので購入意思が100%固まりました。

要望書提出

そして、要望書の提出日の初日にモデルルームに行き要望書を提出しました。価格と日照と眺望のバランスが取れた部屋なので抽選になるかもしれないとの釘は刺されましたが、実際のところは大丈夫なはずです。営業マンが見込み客を手放すようなことはしないからです。

これで自分もタワーマンションの住人になるのだと帰り際に建設現場を眺めながら悦に浸っていたことを思いだします。もちろん、その後に訪れる事態なんてこれっぽちも想像もしていませんでした。

要望書の提出は初日?最終日?

ちなみに読者の方から要望書の提出のタイミングはいつがいいのか、という問い合わせをいただくことがあります。私は「大人気物件は最終日、それ以外の物件は初日に提出するのが望ましい」と回答しています。

以下は事実ではなく私の妄想です。

新築マンションは担当営業が抽選の優遇枠(営業が自分の成績を確保するための優先枠)を駆使したり、他の営業と協力して希望が重複しないよう調整することで、成約数を確保しようとします。

しかし、ザ・タワー横浜北仲のような大人気物件では客が押し寄せてしまいあらゆる小細工は無と化し、全ては運となります。そのため自力で倍率を下げる必要があるので最終日に提出することが正解です。

反対にそれ以外の物件であれば要望書は初日に出してしまうのが正解です。抽選結果は実際のところある程度ではありますが売り手の管理下にあります。その管理下において営業マンに最大限の便宜を測ってもらうためにも初日に提出するのがいいでしょう。もちろん営業マンから優遇してもらえるだけの客であることを証明しておく必要があります。



3.自宅査定とオプション選び

訪問査定

購入意思が決まればあとは現在の自宅マンションをどうするかです。貸すのか売るのか悩ましいところです。まずは売却のための査定を新築マンションの系列業者に行ってもらい、想定の範囲内の査定結果になりました。

また賃貸の査定も地元の飲み仲間である街の不動産屋に依頼したところ、これまた想定の範囲内の査定結果となりました。貸しても売っても損はしません。利益が最大化できる方を選ぶことになります。

築20年だと売却が有利

理想は賃貸に出すことです。家賃で残債を減らして、しかるべき時に売却することで大きな利益が得られます。幸いにも立地は悪くないので賃貸需要は間違いなくあります。しかし築20年という築年数の古さがネックとなり、試算するとそれほど賃貸が有利ではないことがわかりました。

賃貸で必要となる諸経費や築30年以降の売却額など様々な要素を考慮するとそれほど旨味がないのです。もし錦糸町の自宅を新築で購入していたら賃貸にしたでしょうが、今回は潔く売却することにしました。

オプション選び

契約後はすぐに施工会社が担当するオプションの締め切りとなるので並行してオプション選びもしてください、と急かされたのでオプションも決めました。ただ食器棚や洗濯機上の棚など必要なものは基本設備として備わっていたこともあり、後付するとお金がかかるダウンライトだけしかオプションはつけませんでした

たまに「オススメのオプションを教えてください」とのご質問をいただきますが、「オプションは自己満足なのでお好きにどうぞ。ただし資産価値には無関係ですからそこは覚悟してください。」と回答しています。

はっきり言ってマンションの資産価値に影響する内装はフローリングと壁紙だけです。私が好きなダウンライトも無価値ですし、廊下や洗面所の床を天然石にしても1円も資産価値は上昇しません。オプションがいかに無意味かは次回以降の売却の話の際に詳しく述べていきます。

4.急転直下

販売は取りやめます

とある週末の夜に担当営業から突然の電話がありました。なにやら伝えたいことがあるとのこと。オプションについてかな、久しぶりにモデルルーム見て家具のイメージとかも固めておこうかな、など呑気な気持ちでモデルルームに行きました。

そこで担当営業からの衝撃の一言が飛び出します。「要望書をいただいたタイプのお部屋は当期では販売しないことになりました。ご了承ください。」

え、要望書を集めておいて販売しないってあるの?あなた要望書出してくれって懇願までしてきたじゃない。どういうことですか?と質問しましたが「諸事情により」の一点張りで具体的な理由は教えてくれません。

私は異動します

さらに担当の若手女性営業マンからの言葉は続きます。「私、異動になりまして。本日をもって餅つき名人様の担当を外れることとなりました。後任は改めてご連絡させていただきます。」

最初に会ったときは髪の毛もツヤツヤしてて、お肌もピカピカして美人度MAXだったけど、最近は髪の毛はパサパサ、肌が荒れて化粧のノリは悪く、口の周りには吹き出物ができ、最後の方はコンタクトが入らなくて眼鏡をしてたので、色々あったのでしょう。お疲れ様でした。

それでも、要望書は提出していますし販売されれば自分のものになるのですから、担当営業が変わろうとも問題はありません。楽しみが長続きするだけのことです。早く販売されるといいな、と来た時と変わらない呑気な気持ちでモデルルームを後にしました。



5.部屋がすでに販売されていた

銀座のスナックで

担当営業の突然の通知から1ヶ月ほど経過したある日、いつものように銀座のスナックで飲んでいたところ、このマンションの存在を教えてくれた人がいたので、これまでの顛末をお伝えしたら衝撃の一言が返ってきました。

「あれ、おかしいな。そのタイプの部屋はもう完売してるはずだよ。」

またまたご冗談を。要望書を出してオプションまで選んでるのにそれはないでしょ・・・。しかし嫌な予感は消えません。

まさかの完売

ざわめく心を鎮めながら帰宅した我が家のポストに偶然にも最新の価格表が入っています。恐る恐る価格表を見てみると要望書を出した部屋に「販売済み」の文字がくっきりと印字されています。なんと本当に完売していたのです。スナックで話してくれた人はこの価格表をすでに入手していたのです。

正気に返る

信じられないという言葉は日本ハムファイターズのヒルマン監督だけのものではありませんでした。また冷水を浴びせるとはまさにこのことだなとも思いました。

ただ、どのような経緯でこのような状況になったのか深く追求する気にはなりませんでした。もともと営業マンはこういうことをする連中だとの偏見がありましたので意外なほどすぐに冷静になれました。それどころかブログで書いていたことが証明されて嬉しく思ったほどです。

>> やっぱり営業マンは信用するに値しない存在です。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

6.再戦の舞台は都心

やっぱり不愉快

しかし、これまで費やしてきた時間が無駄になったことを考えると多少の怒りはこみ上げてきます。タワーマンションを買う気になっていたこの気持ちの落とし所が見つかりません。さらに住んでいる錦糸町の自宅の査定まで終わり、もう買い替え準備は整っているのです。

特効薬は都心マンション

この荒ぶる気持ちを鎮めてくれるマンションは新築マンションの最高峰である都心マンションしかありません。要望書を受け付けておきながら、他人に販売するという前代未聞の対応をされたあのマンションより上位クラスのマンションを買わなければ収まりがつきません

再びの候補選び

実は要望書を出した直後に発表され、どっちにしようか迷っていた都心マンションがありました。最終的に金額が高すぎたため要望書を出したマンションで話を進めましたが、このような状況になれば迷うことはありません。

幸いなことに販売はしばらく先なので出遅れることなく最初から部屋選びができます。さっそく資料の事前請求をしてその時がくるのを待つことにしたのです。

次回予告

1年以上も前の話を思い出しながら書いているせいか、この後に続く自宅マンションの売却の思い出が濃厚すぎるせいか、かなり淡白な回になりました。当時に書いていたらもう少しテンション高く書けたと思うのですが仕方ありません。

さて、次回は都心の新築マンション購入の顛末を記事にして行きます。相変わらず営業マンへの愚痴が続きます。本当にモデルルームの営業マンって信用なりません。「もしかして、あなたが営業マンに客として見なされていないだけでは?」というツッコミは心の中だけでお願いします。決して「手付金を数十万円にして欲しい、そうしないと買わない」などとゴネてはいません。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただきありがとうございました!!









14 件のコメント

  • 新米マンション購入希望者です。
    検討しだして1ヶ月、早くも迷走しており、何をどうすれば良いのか分からなくて皆さまの体験記やレビューをネットサーフィンしていたところ、餅つき名人さんに辿り着きました。
    本日、帰宅途中から帰宅後もずっ〜と読み続けてしまいました!
    どの物件の評価も辛口なのに面白くて、しかも納得感がある。
    新築マンション購入日記、続きを楽しみにお待ちしています。

    • なんども読み返したくなる応援メッセージありがとうございます!!初めて訪問してくれた人がファンになってくれるのは本当に嬉しいことです。ブログを書いていてよかったなと心から思います。

      私のマンション奮闘記をお読みになっているのでお分かりかと思いますが、私もマンション探しの森で迷子になった一人です。そしていまでも迷子のまま都心の新築マンションを買って毎日住宅ローンの支払額を眺めてはため息をついています(笑)滅多に更新しないブログですがまた遊びにいらしてくださいね!!

  • マンション検討中です!すごく参考になるのと面白くて全部読んでしましました。
    とくに駅力評価はすごい斬新でしたが、合理的で納得できる指標の一つだなと思って感心しました。

    やはり餅つきさんのサイトを毎日チェックしてしまっています。

    そして極めつけはホームページの綺麗さ、見やすさです。すごく頭の良い方なんだろうなと想像しております。

    また更新楽しみにしております!

    • 励みになるコメントありがとうございます。記事を全て読んでいただけたなんて感激です!!出来不出来はあれど精魂込めた記事ばかりですからとても嬉しいです^^駅力の評価は自分でも斬新な評価軸だなと自画自賛しています。おそらく当ブログのオリジナルな観点ではないでしょうか。飲食店の数が少なくても人気のある駅はありますが、飲食店の数が多くて人気がない駅はないのです。更新頻度の低いブログですがまた遊びに来てくださいね。更新がんばります!!

  • 初めて投稿させていただきます。
    いつも楽しく拝見しております。私自身は昨年初めてマンション購入をしたのですが、その際にも餅つき名人さんのノウハウを参考にさせていただきました。おかげで住んでからの満足度も高く良い買い物が出来たのではないかと考えております。この場を借りて御礼を申し上げます。

    全く話は変わるのですが、餅つき名人さんは投資用不動産(ワンルームマンション等)はご検討されておりますか?よく、老後の年金対策等で広告が出ているかと思います。お持ちのノウハウを活用すれば適格な投資判断も可能かと拝察致します。お手隙の際にご回答賜れますと幸いです。

    また新築マンション購入奮闘記の更新心待ちにしております。

    • いつもブログをご覧いただきありがとうございます。当ブログのノウハウがマンション選びのお役に立てたとのことで感無量です(T_T)

      さて投資用不動産ですが実は一度チャンスがあり検討しました。ただ今回都心マンションを与信枠MAXで購入してしまったこともあり、結局は見送ることにしました。私と一緒に投資不動産を検討していた投資仲間はそのまま投資不動産を購入し、いまはしっかりと利益を出しているようです。

      で、少しだけ投資不動産を検討した感想ですが自分で住むという逃げ道がない点、つまり損益分岐点を厳しく見極める必要があるので、一般の居住用マンション選びよりも難易度が高いなと感じました。また投資に関してはFXや株式で既にノウハウがあるので無理して不動産投資をする必要はないかなとも感じました。不動産投資をするならばフラット35の特性(民間と併用可)と住宅ローン控除を活用したやり方が良いのではないかと思っています。

      不動産投資についてはもう少し知見が溜まったら記事にしたいと思いますので、また遊びにいらしてくださいね!!

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