第59棟目:MID TOWER GRAND(ミッドタワーグランド)

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日の物件は多くのリクエストをいただいている「MID TOWER GRAND」です。

容積率の緩和制度を廃止することになった中央区において貴重な築浅のタワーマンションとなることが決定付けられたマンションです。そして誰もが蔑む共用施設が用意される珍しいマンションでもあります。

当物件の最寄り駅である月島駅周辺はパークタワー晴海をレビューした際にすでに入念にチェックしているのでサラッと簡単にレビューしていきましょう。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準当が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください

他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを素直に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

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2017.04.16
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2017.09.17
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2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅の月島駅から東京駅まで16分、品川駅まで23分、新宿駅まで26分ですから合格です。さすがは中央区という申し分のない実力です。ただ多くの場合で乗り換えが必要になる点は残念ではあります。

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2017.11.27

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(補欠)

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

食べログで月島駅周辺の飲食店を検索すると414件がヒットしました。こじんまりとした駅ですが、徒歩圏内に築地があることが好影響を与えているようです。飲食店の数は駅力の証であり、その駅力が人を引きつけ、売却時の検討者を呼び寄せます。当物件の立地は月島駅周辺の商圏を余すところなく享受できますし、売却時にそれなりの人数が検討してくれるでしょう。

ただ、個人的には週末の駅のホームで見かける液体のような食材を鉄板の上で焼いて食べる「もんじゃ」なるものは食べ物と認めませんし、上記の414件には相当なもんじゃ屋が含まれていることから、もしかしたら月島駅にはそれほど駅力はないのかもしれないという疑念があります。本当に月島で思い通りに中古売買が成立するのか疑わしいところもありますので当項目は補欠レベルの合格としておきます。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

交通利便性のよい月島駅から徒歩2分の価値は計り知れません。しかも中央区で三井×大成建設が手がけるタワーマンションですから文句のつけようがありません。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、非常時の避難場所になり得るか判定します。

月島は埋立地ですから諦めるしかありません。救いは非常時にオフィスから歩いて帰れる距離にマンションがあるという点でしょうか。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

多彩な間取りがありますが、私の予算内で候補の間取りは61Awnです。間取りについて書いた過去の記事の通り、私の主張の多くが詰め込まれた魅力溢れる間取りだからです。角部屋・台所から洗面所に直結の動線・全部屋が廊下に面している、などなど昨今の田の字間取りにはない魅力があります。

また階数については、せっかくタワーマンションを購入するわけですからできるだけ高層階を選びたいものです。ただタワーマンションは低層階の方が資産価値が高くなる傾向があるのであえて低層階を選ぶのもいいでしょう。

>> 階数についての記事はこちら。

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

2016.11.03

試算結果

購入時 :価格7,490万円(62m2・坪単価399万円)
5年後  :残債6,537万円、売却6,300万円(坪単価336万円)、収支▲237万円
10年後:残債5,547万円、売却5,700万円(坪単価304万円)、収支+153万円

駅徒歩1分のクレストフォルム月島サウススクエア(築14年・62m2・低層階)の部屋が5,250万円で売りに出されていますので、築年数を補正すると上記の試算はそれほど外れてはいないでしょう。

そして、5年後こそ残債割れのリスクはありますが、10年後であれば問題ないでしょう。さすがは中央区の駅徒歩2分のマンションです。しかもタワーマンションの高層階の角部屋ですから上記の試算よりもさらにいい結果になる可能性があります。

>> 間取りについての記事はこちら。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05
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無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象は駅徒歩1分のアイマークタワー(62m2/築15年/27階)です。築年数は当物件よりも劣るものの、立地は愛マークタワーが上ですからほぼ互角の相手となります。そして結果を見るとわずかに賃貸の方が有利と判断できます。

また、住宅ローン控除と10年後の売却益を除外すると家賃と大きく乖離するのも懸念点です。たとえ新築だとしても月々の家賃は28万円程度が限界でしょうから、もし当物件を賃貸に出したとしたら赤字になってしまうからです。

家賃で住宅ローンを回収できないマンションは買うべきではありませんので当項目は落第とします。もちろん新築であることを重視するという選択もあります。その辺りは各自で調整いただければと思います。

それにしても当物件の価格設定は見事なものです。新築というプレミアを考慮すれば月々の支払いが賃貸よりも多少割高だったとしても購入する人は多いはずで、その辺りをしっかり加味した絶妙な価格設定にしびれます。

購入の場合

支払額    20.3 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.3 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費         4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲1.3 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    25.5 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    22.5 万円
諸経費        2.2 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  24.7 万円(10年平均)

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

今後もタワーマンションの建設が予定されている月島駅周辺では分が悪い戦いになるのは明白です。当物件よりも規模が大きくて築浅のタワーマンションがあるとすればそちらに中古検討者が流れて行くのは避けられないでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

対象の間取りは角部屋なこともあり落第です。ほかの間取りを見ると合格と落第のものが混在しており判断は間取りごとに分かれることになりますので当項目も各自で調整すればいいでしょう。

ただ、間取り全体の品質は同じく三井×大成建設の組み合わせだったパークホームズ北千住アドーアよりははるかにマシなので柱の食い込みに関しては妥協してもいいかもしれません。

>> 北野映画の世界に暮らせるマンションはこちら。

第34棟目:パークホームズ北千住アドーア

2017.07.28

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

42m2台の部屋でも洗面所の入り口は廊下に用意されていますから、文句なく合格です。小さな間取りまで配慮しているあたりに当物件に対するデベロッパーのやる気が伝わってきます。その他の部分でもしっかり設計されていることが期待できます。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

チェック10:家族の思い→合格

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

すでに購入した都心マンションと比較すると月島ですら都落ちになってしまうのも事実ですが、職場と繁華街への交通利便性を最優先しているバツイチ独身男にとって月島は居住するのに悪くない選択肢です。

ましてや当物件は昨今ほとんど見ることがなくなったスーパーゼネコン施工のマンションです。しっかりと気合の入ったスペックと間取りを見てもデベロッパーのやる気も伝わってきます。立地よし建物よしのマンションであれば買いたくなるのは当然です。

結果

結果は60点となりました。基本的には悪くない物件ですが、細々とケチがつけられる物件でもあります。ただ妥協してもいい部分もありますので人それぞれ評価にバラツキが出る物件だとも感じます。そして、後述しますが私にとっては60点以上の価値があるマンションでもあります。



総評

あの共用施設をどう判断するか

ここまで機械的に当物件を判定して微妙な評価になりました。さらに冒頭で触れたように当物件には誰もが眉をしかめるあの共用施設が用意されています。もちろんあの共用施設とは最上階に設けられた「あれ」ではなく、地上に設けられた「あれ」のことです。そうパチンコ屋です。

パチンコ屋は完全な嫌悪施設

パチンコという行為が時間とお金の無駄であることは周知の事実です。そして、そんな無駄なものを提供している店に出入りしている人たちを見ると、この人たちとは友達にはなれないなと思うのです。勝手な偏見であることは承知していますし、相手が私と友達になりたいと思っていないのも承知しています。

また、この人たちの喫煙率の高さもこの偏見を助長します。そしてそんな人たちが自宅の敷地をウロウロしているかと思うとちょっと生理的に厳しいです。歩きタバコをされた日にはゴキブリに遭遇したときくらい虫唾が走ります。

別にパチンコ屋を全廃せよと言っているのではありません。私もスナックやクラブという無駄を愛する一人ですので、パチンコをする人のことをとやかくいう資格はありません。ただ自宅の敷地内に嫌悪施設がある必要はないと主張したいのです。

再開発に期待するのはあり

先日「東京オリンピック後でもマンションの価格は下がらない」という記事を書きました。私はオリンピック後の不動産市況に対してポジティブな立場ですので、月島周辺の再開発による価値上昇に期待して当物件を購入するのもありだと考えます。

月島は中央区とは思えないほどに地味な街ですが、「誰があんなところに住むんだ?」と揶揄されていた武蔵小杉がこれほどまでに様変わりしたのであれば、月島が様変わりする可能性を否定することはできません。それだけのポテンシャルが月島にはあります。

>> オリンピック後について熱く語っています。

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2018.05.27

損失が限定されている勝負

幸いなことに当物件は実需で10年間住めば大損はしないマンションです。損失が限定されて、なおかつ再開発による伸び代(+αの利益)が期待できるのであれば、ここはひとつ勝負に出てもいいのではないでしょうか。結果的に伸び代がなかったとしても大損はしないのですから悪くない勝負です。配当が年利3%つく株を10年間保有するようなものです。

ちょうどいまJTの株が直近の高値から30%ほど下落して配当が年利で約5%もつく状況です。大嫌いなタバコを製造している会社ではありますが、これからの値戻りと5%の利回りを考えると生理的な嫌悪感も我慢できるというものです。そうです、当物件の手堅さの前では敷地内のパチンコ屋も我慢できるのです。

人気沸騰にご注意ください

もし私がまだ都心のマンションを購入していなければ当物件を購入していたかもしれません。交通利便性と資産価値の両方を満たすマンションは滅多にないからです。また駅距離、間取り、デベロッパー、施工会社などその他の点でもいくつもの魅力があります。そして多くの人もまたこの事実に気づいているはずです。当物件はザ・タワー横浜北仲並みとは言いませんがかなりの人気物件になる予感がします。



終わりに

お疲れ様でした。もはやマンションレビューではなく、コラムのようなスタイルになってきていますが、このレビューがマンションを探している方にとって参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました!!

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4 件のコメント

  •  私も以前に月島駅近辺のマンションを検討したことがあります。徒歩1分の住友不動産分譲(2010年竣工12階建て)の現地モデルルーム販売でした。
    坪単価は300万くらいだったと思います。
    駅直結のキャピタルゲートプレイスタワーがありますのでミッドタワーグランドはちょっと見劣りするでしょうか。タワーマンションどうしの競争は厳しいものがありますよね。
    中央区といえば築地市場跡地にタワマンができたら
    区内No.1マンションになるでしょうね〜
    銀座徒歩圏内ですしワクワクする立地です。
    容積率の緩和制度の廃止があると市場跡地にマンションが建つことは難しいのでしょうか。

    • コメントありがとうございます。もしいま月島駅徒歩1分の新築マンションが坪単価300万円で売られたら日本中の人が買いにきますね(笑)月島のタワーマンション戦争は確かに厳しいものがありますが、月島全体の価値があがれば内戦みたいなことにはならないと予想しています。人が集まればそれだけ住居が必要になりますからね。築地市場跡地は妄想して楽しむ程度の扱いが妥当でしょう。個人的にはマンションよりも立派な商業施設を建てて欲しいですね^^

  • いつも楽しくブログ拝見させて頂いております。
    湾岸地区の開放感や清潔感が好きなのですが、どうも最近の湾岸タワマンは眺望いまいちな物件ばかりになっている気がします。
    そんな中、品川イーストシティタワーは個人的に興味があります。
    ブログで取り上げて頂けると幸いです。

    • いつもブログをご覧いただきありがとうございます。湾岸の開放感や清潔感は好きな人にはたまらないですよね。品川イーストシティタワーは住友不動産と長谷工という悪名高い2社のマンションなので個人的には検討外ですが、もう少し調べてみて辛口レビューが書ける見込みが立ったらレビューしたいと思います。また遊びにいらしてくださいね!!

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