14棟目:武蔵浦和 SKY&GARDEN(武蔵浦和スカイ&ガーデン)

この記事の画像出典:武蔵浦和 SKY&GARDENの公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。さすがに元妻の実家の近くに住み続けるのは気分がよくありません。そこで早くも引っ越しを考えています。

ちょうど当ブログでマンション購入ノウハウ集のカテゴリで好き勝手に記事を書いていますので、それらの評価軸を使い最新のマンションを評価して、魅力的な分譲マンションが見つかったら買い替えをしたいと思っています。もちろん賃貸でいい部屋が見つかれば賃貸にします。賃貸なら青山か赤坂が筆頭です。

評価は各項目で0~2を付与し総合点で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。なお最新マンションレビューは私が買い替えたいかどうかが評価基準となりますので独断と偏見の塊のようなレビューになることをお断りしておきます。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる
これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)
GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)
マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット
ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「武蔵浦和 SKY&GARDEN」です。

建築費高騰の昨今において希少なスーパーゼネコンの清水建設が施工し、豊富な共用施設など様々なスケールメリットが期待できる776戸の大規模マンションです。

物件HPを見る限りでは文句なく買いの予感がする当物件ですが資産価値や周辺環境も踏まえた総合評価はどうでしょう。これから確認していきたいと思います。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅は武蔵浦和駅です。利便性は思ったよりも微妙です。渋谷・恵比寿など西側に行くには最高ですが、東京・品川にはかなりの時間がかかります。山手線の主要駅には30分程度で到着しなくては利便性が良いとはいえません。個人的には凶悪な通勤経路である埼京線を利用することになることもマイナスポイントです。

治安は普通です。再開発の街は基本的に治安が悪化することはないので問題ないと判断します。

駅周辺には安くて美味い個人経営のお店はほとんどないようです。再開発地区の弊害であるチェーン店しかありません。チェーン店はオフィスがある都心だけで十分です。家の周りにはチェーン店以外のお店が欲しいものです。多様性のない街は魅力のない街という持論があるからです。

利便性・治安・街と3つの項目を総合的に判断して1点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

すでに完売しているB棟・C棟・D棟に関して言えば嘘です。駅からのペデストリアンデッキが直結しておらず迂回する必要があるためです。

ただ現在販売中のA棟は階段の昇降はありますがほぼ最短ルートで到着できます。A棟が駅に最も近い棟であることも大きいです。A棟はエレベーターが1基しかないので3分で駅に到着するのは疑わしいですが部屋を出てから5分以内には改札を通ることができるはずです。よって2点とします。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

東は線路、南はロッテの配送センター、北と西はタワーマンションに囲まれており現状から悪化することはありません。

リスクとしてはロッテの配送センターがなくなった場合に南面にタワーマンションが建設されることです。ただし現在販売中のA棟は東向きのためリスクはありません。よって2点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→1点

物件周辺に嫌悪施設はありません。ロッテの配送センターからお菓子の甘い匂いが漂うこともあるそうですが私が現地を訪れた時には気になりませんでした。また現在販売中のA棟はロッテの配送センターとは距離が離れているのでそれほど気にすることはないでしょう。

それよりもA棟は線路に面していますのでこの点をどう評価することになります。竣工済みなので実際の部屋で音や振動を確認しましたがそれほど悪くはないと感じました。

もちろんリビングの窓を開ければ電車の爆音が聞こえますし、窓を閉めていても音が部屋の中に漏れ入ってきます。しかし線路から50m程度の距離が離れておりその間はオープンスペースとなっているため眺望と日照は半永久的に確保されるメリットもあります。

個人的に眺望と日照が確保されるのであれば多少の騒音は我慢してもよいと感じたので当項目は1点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

再開発地区はもちろん昔からの地区も道路は広く安全です。駅からの道に限って言えば商業施設マーレの中を通れば道路に出ることはありません。よって2点とします。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

現地を訪問した限りでは歩きタバコを見かけることはありませんでした。しかし駅前にはポイ捨て禁止の張り紙やポイ捨てを見張る係員の方がいるなどマナーの悪さを暗示させるものがありました。さいたま市の副都心と喧伝されていますが武蔵浦和が田舎町なことに変わりはありませんからマナーに過剰な期待はしないほうがいいでしょう。

なお駅周辺を歩いている人の服装はジャージやスエット、クロックスの人はほとんどおらず穏やかな地方都市の印象を受けましたので当項目は1点とします。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

再開発地区ですからこの点に関して文句はないでしょう。個人的にはチェーン店ばかりで魅力は全くないのですが世間一般の価値観に沿うのであれば2点です。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

埼玉県ですが意外にも地盤に不安がある地域です。よって1点とします。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

A棟限定での評価ですが玄関周りのスペースはしっかり確保されています。開いた玄関の扉が通行人にぶつかる可能性は0%です。ただポーチと呼べるほど広いスペースではありません。あくまで扉の開け閉めに支障がないというレベルです。

ここは辛めに1点としたいところですがA棟は共用廊下に面した部屋に小さなポーチがついています。動物園の檻みたいなポーチですがないよりもあったほうがよいのは間違いありません。またこのポーチのおかげで共用廊下側の部屋の窓が出入りできる大きいサイズの窓となり、採光が確保される嬉しい副産物を産んでいます。よって2点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

素晴らしいの一言です。特に私の候補の部屋は食い込みがゼロです。2点とします。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→0点

70㎡以下の部屋はすべてパウダールームはリビングから出入りすることになります。限られた面積の有効活用とはいえ残念な設計です。60㎡の中住戸でも工夫でリビングインを回避することはできないものでしょうか。

チェック4:天井高は確保されているか→2点

天井高は2500mmです。数字だけで評価するなら1点ですが柱の食い込みや梁の影響がほとんどないことを加味すると必要十分な高さです。バランスのよさにおまけして2点とします。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

問題ありません。二重床で天井高が2500mですから悪くはありません。

チェック6:ベランダは広いか→2点

私が候補にした59㎡の部屋でも10㎡もあります。ほかの部屋も10㎡程度は確保されているので問題はないでしょう。候補にした59㎡の部屋に限って言えば最高です。よって2点とします。

チェック7:天井の梁は目立つか→2点

素晴らしいです。梁はほとんど目立たず広い窓とLDKに面した洋室の仕切りに工夫があり解放感があります。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

私の候補の部屋の坪単価は270万円です。ライバル物件であるプラウドタワー武蔵浦和レジデンスが260万円程度なので若干割高です。

また当物件は2年以上前に販売が開始されており初期に販売されたC棟は230万円程度でした。同じマンションなのに販売時期によって坪単価が大きく異なるのは注意が必要です。

「建築費が高騰したの今の価格と2年前の価格を比較しても意味がない」という意見もありますが私はこの意見には反対です。もし不動産不況時に売却することになった場合に取得原価の安いB~D棟は売値を下げられますが、A棟は残債割れになるため売値を下げることができないからです。

さらにC棟に至っては南向きかつ面積が広いという好条件です。誰が好き好んで東向きで狭くて価格の高いA棟を購入するでしょうか。永住することが断言できるのであれば1点ですが意図せず売却することになった場合のリスクを考えると0点とせざるをえません。

不動産の売買で失敗するということはレバレッジをかけてFXや先物取引で失敗することと同じです。家族離散の原因にもなりますから慎重になるべきです。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

当物件の駅距離単価は坪単価270万円×(3/60分)=14万円です。チェック1の結果を見れば当項目がプラス点になることはありません。残念ながら0点です。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 駅距離単価14万円 下落率 0% 価格4800万円
築年数 5年 駅距離単価12万円 下落率14% 価格4100万円
築年数10年 駅距離単価10万円 下落率29% 価格3400万円
築年数15年 駅距離単価 8万円 下落率42% 価格2750万円
築年数20年 駅距離単価 8万円 下落率42% 価格2750万円
築年数30年 駅距離単価 5万円 下落率64% 価格1700万円

上記が計算結果です。年間103万円ずつ下落していくイメージです。また15年以内に売却する場合は残債割れの可能性が濃厚です。15年を経過すると資産価値はしっかり保たれます。

典型的な郊外物件の下落率でありお買い得とは言えません。すべては2016年の販売価格が高すぎることが原因です。よって0点とします。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費はインターネット利用量なども含めると270円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると割高ですが、体育館まで用意された豪華な共用施設や24時間の管理体制を考えると妥当だと感じます。さらに修繕費は35年間の月平均で1.6万円程度なので安いです。少し甘いですが2点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→0点

購入した場合

支払額      13.8 万円
管理費修繕費    3.2 万円(35年の平均)
固定資産税        2 万円(月割)
諸経費            1 万円(35年の月割)
ローン控除     ▲0.7 万円
35年後の価値 ▲2.8 万円(月割)
====================
合         計      16.5 万円

賃貸した場合

家賃      14 万円(駅徒歩3分・築14年)
諸経費           1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計   15 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.11%で計算するとこのような結果になりました。賃貸にしたほうが断然にお得です。武蔵浦和に住みたいのであれば賃貸で十分です。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つです。

(4)結果

(1)周辺環境    12/16点
(2)間取り     12/14点
(3)価格        2/12点
===============
合              計  26/42点 → 100点満点換算で62点

上記が得点結果です。周辺環境も間取りも高得点でしたが価格が大きく足をひっぱる形になりました。

(5)総評

当物件はA棟であってもマンションとして素晴らしい出来です。住むことだけを考えれば当物件で決まりです。過去にべた褒めしたスカイティアラを越えました。しかし現在の販売価格でA棟を購入してもよいかというと話は異なります。その理由はここまで記述してきたとおりです。

私は当物件を新築で購入することはありませんが、中古での購入を検討します。現在の不動産バブルが弾け、変動金利で住宅ローンを組んでいた人が資金繰りに困って投げ売りに走ったC棟の部屋を中古で買いたいと思います。中古になっても当物件の建物としての価値は揺らぎません。

もちろん賃貸で15万円程度の妥当な賃料で市場に出たなら賃貸でもOKです。現在は20万円強と強気の賃料が並んでいますが借り手は現れないでしょう。武蔵浦和で家賃20万円を出して済みたいなどと言う酔狂な人はいません。市場原理が働き20万円を切るのはあっという間です。そして10年もすれば適正な賃料の15万円程度になります。

同じマンションに何年も住むのは飽きるものです。最近はレビューで気に入った新築マンションの賃貸を2年ごとに住み替える生活も悪くないと考えています。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれば幸いです。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

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