第２０棟目：パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です！！

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています。

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0～2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

本日の物件

本日の物件は「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」です。タワーマンションの2棟構成となっており既にイースト棟が完売しており現在はウエスト棟が販売中です。

当物件が建設される武蔵小杉駅周辺は再開発のお手本そのもので資産価値が急上昇しているのですが、高値掴みのリスクがささやかれている地域でもあります。

また今後も数棟のタワーマンションが建設予定のため、街と駅が人口の急増に対応できるのか不安もあります。すでに駅のキャパシティ限界の乗降者数があり「改札を通るのに行列待ちができる」などというまことしやかな情報も聞こえています。

加熱する再開発都市のメリット・デメリットも踏まえつつ当物件が買いかどうかをチェックしてみたいと思います。

１）周辺情報チェック

チェック１：最寄り駅に魅力はあるか→２点

最寄り駅は「武蔵小杉駅」です。JRと東横線の複数路線が使え交通利便性は抜群です。山手線の主要駅の全てに30分程度で到着できます。

ただ上述の駅の混雑具合、武蔵小杉駅構内の移動時間、タワーマンション特有のエレベーターの待ち時間を考慮すると＋15分は見るべきです。そうするとそれほど交通利便性がよいとは言えなくなりますがその点は後の項目で加味するので当項目では加味しません。

治安については悪くありません。再開発地区は治安が改善する傾向がありますし、当物件が建設される北口は住宅街なので治安も問題ありません。ただ新丸子方面は要注意です。昔ながらの歓楽街があります。

個人経営の美味しいお店は住宅街なこともあってか当物件の近くにはありません。また再開発地区のためお店があってもチェーン店や洋菓子店ばかりで酒と料理が美味しい大人向けの個人店はありません。食べログをチェックしてもラーメン店や中華料理屋のレビューが上位を占め街の退屈さを伺わせます。美味い寿司屋がないことからも街としての多様性には乏しいといえそうです。

交通利便性は抜群、治安は良い、街の多様性は乏しい、以上を総合的に判断すると1.5点が妥当です。しかし小数点はないためひとまず切り上げで2点とします。

チェック２：駅徒歩時間は本当で妥当→０点

武蔵小杉駅から徒歩6分の表記は本当です。ウエスト棟のエントランスからJR改札まで歩いて6分でした。

ただ東急線の改札までは7分で横須賀線に乗る場合は武蔵小杉駅内をさらに歩く必要があります。駅までの距離は合格ですが実際に電車に乗るまでの時間が相当にかかることを覚悟する必要があります。

さらに当物件はタワーマンションなのでエレベーター待ちの時間も考慮する必要があります。600戸に対して6基のエレベーターなので通勤時間帯のエレベーター待ちは必須です。

エレベーター待ち5分、駅まで6分、ホームまで1～6分、の合計が10分を超過するので当物件の本当の駅距離は徒歩10分以上と判断し0点とします。

チェック３：周辺に空き地やコインパーキングがない→２点

再開発地区でこれからも何棟もタワーマンションが建設されます。目の前にタワーマンションが建設される可能性は十分にあります。ただ方角次第で変わってくるので一概に評価をすることができません。

東はイースト棟とお見合い確定、南はタワーマンションの建設予定あり、北と西は確定眺望、以上を判断すると1点です。ただ個人的には金額の問題で北向きの部屋しか購入できないので2点です。

チェック４：周辺に嫌悪施設がない→２点

物件周辺にはなにもありません。現地を歩いてもストリートビューで確認しても住環境として見れば理想的なことがわかります。反対にあまりに平凡な街並みになぜこの土地のマンションがこんなに高騰しているのか理解に苦しむほどです。

ただ北口は新丸子方面に行くと一気に小汚い繁華街となります。地元の不動産屋が一人暮らしの女性には北口の物件は勧めないとのことなので現地の確認は必須です。

チェック５：周辺道路は広く、駅までの道が安全→２点

駅までの道は歩道が確保され快適に通行できます。この点は再開発の恩恵だと思います。もちろん２点です。

チェック６：歩いている人の服装と歩きタバコ率→２点

※　私は超嫌煙家なのでこの項目はヒステリックな文体になる場合があります。

駅を出たあたりに喫煙スペースが用意されていることから喫煙者は相当数いる街だと判断できます。喫煙者が多いということはマナーも期待できないのですが、現地の道路を見ると想像以上に吸い殻が少なく拍子抜けします。歩きタバコの紳士もお見掛けしませんでした。

また住民の服装もジャージ＆クロックス姿の住民は皆無できちんとした身なりの家族連ればかりで安心できます。もちろん子供の髪型もまともで健介カットの子供は誰一人みかけませんでした。武蔵小杉はマナーの良い街と感じたので２点とします。

チェック７：周辺に大型商業施設があること→２点

一昔前の武蔵小杉駅は「あんなところに住むなんて・・・」と眉をしかめられる街でしたが、再開発により魅力的な商業施設が建設され街が様変わりしました。買い物に苦労することはありません。個人的には住居の近くに商業施設はないほうが望ましいのですが世間一般的には商業施設はあったほうがいいので当項目は2点とします。

なお１つ懸念されるのは当物件の1階に誘致される店舗がどのような店舗になるかです。飲食関係だと様々なトラブルが発生するので注意が必要です。

チェック８：地盤など災害に対する危険度→２点

後背湿地系のようですが直接基礎が可能な地盤なので災害に対する耐性は文句なしです。

（２）間取りチェック

チェック１：アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→１点

私の候補の部屋は55Bタイプの上層階です。というか予算の関係で56㎡の部屋が購入できる限界です。タワー酔いが心配なので低層階にするかもしれませんが当物件は階ごとの価格差がほとんどないため上層階を狙いたくなります。

話を戻すと当物件は内廊下のため玄関前のスペースは必要最小限に抑えられています。内廊下で玄関にスペースを作るのは非効率的なので止むを得ません。内廊下のメリットを加味してここは1点としておきます。

チェック２：居住空間に柱が食い込んでいない→２点

当物件はタワーマンションなのでこの項目の心配は不要です。

チェック３：パウダールームの入り口はリビングにない→２点

全ての部屋でパウダールームの入り口が廊下に面しています。きちんとしたマンションを設計するならこれが当たり前なのです。

チェック４：天井高は確保されているか→２点

天井高は2550mmと十分な高さです。

チェック５：二重天井・二重床か→２点

タワーマンションなので心配無用です。

チェック６：ベランダは広いか→２点

56㎡の部屋にもかかわらず11㎡弱のバルコニーが設置されていますから最高です。文句なく2点です。

チェック７：天井の梁は目立たないか→１点

残念ながら天井はフラットではありません。梁と言うより下がり天井がかなりきつく圧迫感があります。この後に記事にしますがグレーシア二俣川のフラットな天井を見ると余計に当物件の天井の残念さが増してきます。よって1点とします。

（３）価格チェック

チェック１：坪単価は妥当か→０点

候補の部屋の坪単価は331万円です。先発で完売したイースト棟の同じ条件（階数・方角・広さ）の部屋が313万円なので割高だと判断できます。新築時にグロスで300万円もの差があるのは看過できない事実です。売却時にイースト棟と競争になった際に大いに不利になります。

周辺の中古物件と比較すると築浅の同程度の部屋の坪単価が270万円です。新築プレミアを10%と見ると若干割高です。それよりも同じ敷地内の同じ建物より割高な時点で弁解の余地はありません。よって0点とします。

チェック２：駅距離単価が妥当か→０点

当物件よりも駅に近いイースト棟よりも割高な時点で当項目は0点確定です。

チェック３：価格の下落率は低いか→０点

築年数 0年　331万円　下落率  0%　価格5600万円
築年数 5年　270万円　下落率18%　価格4600万円
築年数10年　230万円　下落率31%　価格3860万円
築年数20年　190万円　下落率43%　価格3200万円
築年数35年　127万円　下落率62%　価格2130万円

上記はsuumoとウチノカチ使った坪単価の計算結果です。概して年間99万円ずつ下落していく物件だといえます。郊外の新築物件にはありがちとはいえ購入後10年間で31%も資産価値が減少するという事実に驚きます。

武蔵小杉は資産価値が高いと聞いていただけに意外に感じたのが正直な感想です。もちろん残債割れのリスクどころの話ではありません。新築プレミアが大きすぎて大変に危険です。よって当項目は0点とします。

ただ10年後以降の下落はかなり緩やかなため10年後に当物件の中古を購入することは賢い選択だと思います。

チェック4：管理費・修繕費は妥当か→１点

管理費は360円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較するとかなり割高です。管理組合がしっかりしているパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーの管理費が238円ですから武蔵小杉界隈でも割高です。この点は管理組合の腕の見せ所だとは思いますが現時点では割高と判断します。

反対に修繕費はタワーマンションにしては安いのが特徴です。長期修繕計画から逆算された修繕費の合計を35年間で割ると310円程度に収まります。上述のパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーは216円なので値下げ余地はあると思います。

ここまでを総合的に判断する将来への期待も込めて1点とします。

チェック5：周辺賃料より月々の支払いが安いか→２点

購入した場合

支払額　　　 15.8 万円
管理費修繕費   3.5 万円（35年の平均）
固定資産税　   1.5 万円（月割）
諸経費　　      1.0 万円（月割）
ローン控除   ▲1.0 万円（月割）
35年後の価値▲5.0 万円（月割）
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合           計   15.8 万円

賃貸した場合

家賃　　　 18.0 万円（徒歩2分・築8年・54㎡・ミッドスカイタワー）
諸経費 　     1.0 万円（敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割）
=====================
合        計  19.0 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.00%で計算するとこのような結果になりました。結果は購入したほうが圧倒的にお得です。比較相手が同じ三井不動産分譲のパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーなので異論をはさむ余地はありません。文句なく2点です。

ただ武蔵小杉駅周辺の家賃が高過ぎるような気もします。本当に54平米の部屋に18万円の家賃を払って武蔵小杉に住みたい人がいるのか疑わしいです。家主が損益分岐点から逆算して18万円の家賃にしているだけの非現実的な家賃である可能性があります。

チェック６：個人的な価値観を満たすか→１点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つですが、２つの項目が不合格です。よって本項目は1点とします。

（４）結果

（１）周辺環境　   14/16点
（２）間取り　　  12/14点
（３）価格　　　    4/12点
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合             計     30/42点　→　100点満点換算で71点

上記が得点結果です。北向きの部屋がイースト棟に比べて割高に設定されていることが響きました。もしイースト棟と同じ坪単価だったなら得点は83点と過去最高点となり買い替え対象の物件となっただっただけに悔やまれる結果です。

（５）総評

この物件の後にグレーシア二俣川を見学しましたが、交通利便性と建物の仕様がグレーシア二俣川よりも当物件のほうが優れています。予算があるなら当物件のほうがあらゆる面で満足できると思います。

またすでにレビュー済みのパークタワー新川崎とも比較する必要があります。パークタワー新川崎のほうが当物件よりも都内に近く坪単価が安いので、パークタワー新川崎のほうがお買い得なのは間違いありません。得点もパークタワー新川崎が76点で当物件が71点ですから客観的に評価すればパークタワー新川崎に軍配があがります。

ただランドスケープも含めた全体評価だと個人的に当物件のほうが魅力的に写ります。素直に表現するなら当物件のほうが「住みたい」と感じたのです。これはもう感性の問題で理屈では説明がつかない部分です。

さてそんな私が当物件を購入するかの判断ですが「条件付きだけど購入したい」との結論になりました。得点結果の通りイースト棟より割高な点が当物件の最大の弱点なのでその弱点が解消されれば当物件に買い替えます。

もちろん三井不動産がイースト棟に合わせて5～10%もの値引きを飲むことはありえません。そのため購入することにはならないとは思いますが、もし万が一条件がクリアされるなら買い替えたいと思います。

当物件は武蔵小杉の利便性と三井不動産渾身の最新の設備を賃貸で住むよりもお得に享受できる優良物件です。イースト棟との価格差異と当初10年間の残債割れリスクを許容できるなら買ってもいい物件です。

もし私がイースト棟の販売時期にモデルルームに行ってたら間違いなく購入していただけに、返す返す不動産とは縁が大切なのだと痛感します。買い替え基準である80点を超える物件探しの旅はまだまだ続きそうです。。。

終わりに

いかがでしたか？素人の独り言ではありますが、この記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので、もし当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件の可能性があるからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました！！