18棟目:パークホームズ調布桜堤通り

この記事の画像出典:パークホームズ調布桜堤通りの公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
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※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「パークホームズ調布桜堤通り」です。個人的に興味は全くないのですが会社の同僚が当物件を購入する気満々で私の評価を聞いてみたいということなので調査ついでに記事にします。

痛勤遅延列車の京王線「布田」駅より徒歩18分、調布駅からはバスで7分、徒歩で24分、総戸数325戸の大規模マンションです。もうこの駅距離を見た瞬間にNGなのですが、この第一印象の悪さを大逆転するほどの魅力があるのかチェックしてみます。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅の選択でこの評価はがらりと変わります。徒歩圏である京王線「布田」駅はシンプルでクリーンな各駅停車駅です。反対に「調布」駅はパチンコ屋やPARCOなど繁華街の雰囲気を持ちます。

調布駅の雰囲気は私の得意地域の総武線沿線で例えれば津田沼駅でしょう。そして当物件の購入者の多くは調布駅を利用するはずです。利便性が布田駅とは段違いだからです。

よって調布駅で駅の魅力を評価します。山手線の主要駅への所要時間ですが、新宿駅・渋谷駅までは30分強と合格ですが、池袋駅・東京駅には60分弱かかりますので交通利便性がいいとは言えません。通勤時間帯の遅延も考慮すると交通利便性は悪いと言ってもいいかもしれません。

ただ治安については悪くありません。まっとうな人達が多く暮らす街です。住宅街なこともあり個人経営の美味しいお店は限られており街としての多様性には乏しいです。

交通利便性は悪い、治安は悪くない、街の多様性は乏しい、以上を総合的に判断すると0.5点が妥当です。しかし小数点はないためひとまず切り上げで1点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→▲2点(例外)

調布駅までバスで7分との表記です。徒歩だと24分です。もうこの時点でマイナス2点が確定です。フォローや同情の余地はありません。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

利便性に目をつぶれば素晴らしい立地で、特にサウスコートは日照と眺望が半永久的に確定です。目の前に巨大な建物が建つリスクはありません。よって2点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

物件周辺にはなにもありません。現地を歩いてもストリートビューで確認しても住環境として見れば理想的なことがわかります。よって2点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→0点

バスに乗れば無関係ですが、調布駅までの道は20分以上の距離があるため舗装された快適な道もあれば接触事故のリスクが高い狭い道まで様々な道があります。そもそも駅まで歩く距離が長いということはそれだけトラブルに巻き込まれるリスクが高まります。よって0点とします。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→0点

※ 私は超嫌煙家なのでこの項目はヒステリックな文体になることを事前にお断りします。

一昔前の調布は喫煙天国でしたが最近はずいぶんと改善されているようです。再開発で綺麗になった区画のマナーは悪くありません。ダメな23区よりもよっぽどマナーが良いです。

ただ少し路地に入ればマナーは一気に悪くなります。現地でもストリートビューでも歩きタバコをしたジャージの紳士をお見受けしたので0点とします。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→0点

調布駅前にはPARCOをはじめとした商業施設がありますが当物件からは相当な距離があるためもよりの商業施設としてカウントできません。個人的には商業施設はないほうが望ましいのですが中古市場に出す際に減点項目となるため当項目は0点とします。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

調布に住むメリットは地盤の固さです。もちろん2点とします。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→1点

私の候補の部屋の1つはM11タイプの間取りです。キッチンと洗面所が2WAYでつながっている、洗面所の入り口がきちんと廊下に面している、採光に優れた横長リビングが気に入りました。

クランクされた玄関は部屋の中が丸見えにならないので高ポイントです。ただ玄関前のスペースは最低限でありプライベートなスペースとして使えるほどの広さはありません。開けた玄関の扉が人にぶつからない点を評価して1点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

食い込みがゼロではありませんがこの程度であれば問題ないと感じます。候補の間取りはもちろんですが他の間取りも食い込みはほとんどありません。よって2点とします。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

M11タイプの場合は問題なしです。ただ他の間取りを見るとパウダールームの入り口がリビング内にある間取りもあります。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

天井高は2500mmと標準的な高さです。梁の少ない天井とのバランスをプラスに評価して1点です。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

残念ながら直床です。直床の上に天井高が2500mmの時点で当物件が限界まで部屋数を増やそうとしている意図が透けて見えます。もし二重床にしていたら8階建てではなく7階建てになり販売価格が1割は高くなっていたはずです。

モデルルームで当物件は建築費高騰前の物件だから販売価格が安いとの説明をされますがそれは嘘です。当物件の販売価格が安いのは駅から遠すぎるという致命的な欠点をカバーするためと直床にすることで部屋数を増やし「販売単価を意図的に下げた」が本当の理由です。決して建築費が安いからではないのです。

チェック6:ベランダは広いか→2点

私の候補の部屋は約10㎡なので問題はありません。12㎡あれば完璧でしたがおまけで2点とします。

チェック7:天井の梁は目立たないか→2点

直床でケチをつけましたが梁は皆無でフラットで気持ちの良い天井です。よって2点とします。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私の候補の部屋はミッドコートの上層階です。当物件の販売は順調でまともな部屋がほとんど残っていない状況です。現時点で売り出し前のミッドコートの上層階がもっとも妥当だと判断しました。候補の部屋の坪単価は210万円です。

新築のライバル物件だと駅徒歩14分のアトラス調布があります。アトラス調布の坪単価230万円程度です。駅距離を無視してライバル物件と比較すると妥当だと判断できます。よって本項目は2点とします。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

当物件の駅距離単価は坪単価210万円×(24/60分)=84万円です。駅徒歩14分のアトラス調布が54万円ですから超割高だと判断できます。よって0点とします。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 210万円 下落率  0% 価格4800万円
築年数 5年 175万円 下落率 17% 価格3984万円
築年数10年 150万円 下落率29% 価格3408万円
築年数20年 100万円 下落率52% 価格2304万円
築年数35年   75万円 下落率64% 価格1728万円

上記はsuumoとウチノカチを使った坪単価の計算結果です。年間88万円ずつ下落していくイメージです。特に購入後10年間で29%も資産価値が減少するという典型的な新築プレミアの動きは強烈です。

もちろん残債割れリスクは濃厚で20年目までは常に残債割れの可能性があります。残念ながら0点とします。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費は157円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると割安な単価です。総戸数が300戸を超えるスケールメリットが存分にはっきされています。

修繕費も戸数の多ささを考えると㎡単価150円程度で打ち止めになる可能性が高いです。管理費・修繕費の㎡単価が150円で収まるのであれば最高としか言えません。文句なく2点です。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→0点

購入した場合

支払額    13.5 万円
管理費修繕費   2.0 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費           1 万円(月割)
ローン控除   ▲0.7 万円(月割)
35年後の価値 ▲4.1 万円(月割)
========================
合           計   13.2 万円

賃貸した場合

家賃    12.7 万円(調布駅徒歩25分・築8年のパークハウス調布国領)
諸経費          1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  12.8 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.00%で計算するとこのような結果になりました。比較対象の賃貸物件は80㎡超のため74㎡換算にしていますが賃貸のほうがわずかにお得です。

これでは新築時から20年間も残債割れのリスクを背負ってまで当物件を購入する理由はありません。問答無用で当項目は0点です。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つですが、リビングの窓以外は不合格です。よって本項目は0点とします。

(4)結果

(1)周辺環境    5/16点
(2)間取り    10/14点
(3)価格      4/12点
================
合             計     19/42点 → 100点満点換算で45点

上記が得点結果です。異常な駅距離と賃貸よりも割高な価格にケチがついた格好です。

(5)総評

当物件をレビューするのは時間の無駄だったと感じています。新築プレミアがたっぷりと乗せられた割高な典型的な郊外新築マンションに何の面白みも感じませんでした。

当然ながら私は当物件を購入しませんが冒頭で触れた買う気満々の同僚になんと伝えたらよいか悩んでいます。同僚を見ると当物件を購入することをとても楽しみにしており、私が冷や水を浴びせるような真似をする必要はないと感じているからです。

幸いなことに同僚は私よりも10歳も年下であり、さらに私よりも仕事ができるので、後悔するような状況になったとしても時間的に金銭的に十分にカバーできますので同僚には「いいマンションで買ってもいいと思うよ」と伝えることにします

ただこの記事を読んでくれた方には当物件が超デンジャラスな物件であることは声を大にして伝えさせてください。冷静になって新築プレミアが剥がれた郊外のバス便マンションを中古で購入してくれる人が世の中にどれだけいるのか想像してみて下さい。

上記の同僚がその典型例です。築10年を経過した中古マンションは買う気がおきず、1000万円追加してでも新築マンションが欲しくて当物件を購入しようとしているのです。そしていつかは一戸建てに住み替えたいと考えているのです。

同僚が一戸建てを買うことになる10年後に当物件を売却する相手も同じことを考えると想像するのはたやすいことです。そうなると結局のところ新築マンションに対して優位性を持たせるために売却するには新築時から3割以上も値下げすることになるのです。

ふと当物件に入れ込んでいる同僚を見ていて思い出しました。私がまさにそうだったのですが新築マンションを見ると舞い上がってしまい、営業マンのセールストークを鵜呑みにし、このマンションが運命のマンションなんだと思い込んでしまうのです。この機を逃すと二度とマンションが買えないような錯覚すら抱いてしまうのです。まるでカルト教団の信者のように。

しかし実際にはそんなことはありません。当物件程度のマンションであれば間違いなく今後も供給されます。丁寧に中古物件を探せば資産価値の面でも住環境の面でも当物件よりすぐれた物件に必ず出会えます。何もいますぐに当物件を購入する必要はないのです。

もし私が調布で新築マンションを購入するなら長らく売れ残っているアトラス調布をしっかり値切って購入します。同僚にもアトラス調布も悪くないことは伝えておくつもりです。

終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれたらこれ以上の喜びはありません。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

後日談

同僚は当物件を購入しなかったのですが、奇しくも当物件を購入した人と知り合うことができました。少し感想を聞いてみたところ「思ってたより快適で満足している」とのことでした。

最大のネックとなっていた駅距離の問題も調布駅からバスが24時近くまで運航しており徒歩で30分も歩くようなことにはならないそうです。反対にバス停がマンションの目の前にあるため雨も風も暑さも寒さも気にせず通勤でき、駅から中途半端に10分歩くようなマンションよりもよっぽど快適だそうです。

残念な点もあり日常の買い物が不便で、さらに意外に物価が高いことだそうです。調布で物価が高いことなんてあるのか疑問に思うのですが物価に対する感覚は人それぞれなのでそのままここに記しておきます。

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