9棟目:パークホームズ板橋蓮根 一番街・二番街

この記事の画像出典:パークホームズ板橋蓮根の公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。さすがに元妻の実家の近くに住み続けるのは気分がよくありません。そこで早くも買い替えに動き出すことにしました。

ちょうど当ブログでマンション購入ノウハウ集のカテゴリで好き勝手に記事を書いていますので、それらの評価軸を使い最新のマンションを評価して、魅力的なマンションが見つかったら買い替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し総合点で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。

なお最新マンションレビューは私が買い替えたいかどうかが評価基準となりますので独断と偏見の塊のようなレビューになります。私はマンション評論家ではありません。ただ買い替え対象となるマンションを探しているだけなので絶対的な市場価値を論じてはいません。素人の独り言だと嘲笑しながらお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
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※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「パークホームズ板橋蓮根」です。

「418戸の大規模」「最寄り駅まで徒歩4分」「通勤ラッシュにならない三田線沿線」「お手頃価格」とファミリー層に響く魅力がいっぱいのマンションです。バツイチ独身男の私が検討するには少しターゲットが違うかなとも思いましたが見学してきました。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅の西台駅から山手線主要駅までは50分程度で通えます。駅前にはダイエーがあり日常の買い物は事足ります。住宅街なので治安も悪くありません。最寄り駅としてはなんら問題のない環境ですが少しだけ交通利便性が悪いので1点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

早歩きをすれば表記よりも早く現地に到着できます。嘘偽りのない駅徒歩時間です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→1点

二番街については目の前に一番街やテンガメイツがすでにあるので将来的に巨大建造物が建つリスクはないでしょう。一番街についても南側は戸建てなので大丈夫だとは思いますが空き地もあり一抹の不安があります。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

駅周辺も物件周辺もなにもありません。牧歌的でいい街です。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→1点

歩道はありますが自転車が多いので接触事故が気がかりです。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→0点

南側のレンタルビデオ店GEOの目の前の植木にタバコの吸い殻をポイ捨てしていくスウェット姿の紳士をお見受けしました。板橋区に多くを期待するものではありませんが残念です。もちろん0点です。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

ダイエーがあれば大抵事足ります。ただ資産価値としてはダイエーは寄与しません。個人的には十二分ですが世間的には物足りないとの評価になるでしょう。

なお西台駅の駅前に学生時代によく通っていた回転寿司の魚屋路があったのは懐かしかったです。チーズケーキが美味しくて締めにチーズケーキをよく食べていたことを思い出します。学生時代はバイト代で食べられる豪華な食べ物は回転寿司かラーメンしかなかったので都内近県のお店を片っ端から制覇した記憶があります。

その後、バイクで日本一周をして全国の回転寿司とラーメンを食べまくったので恐らく回転寿司だけでも100軒以上は食べ歩いています。ラーメンの食べ歩きは途中で味のパターン化ができて新鮮味がなくなったので中断してしまいましたがラーメンも100軒くらいは食べたと思います。

さんざん回転寿司を食べていきついた結論が納豆巻とネギトロ巻といなりずしがあれば十分というのはお笑い種です。ちなみにラーメンは15分以上お湯につけてスープが染み込んだチキンラーメンがあればそれで十分です。食べ物なんて2食抜いたらどんなものでもごちそうになるのです。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

板橋区なのに地盤が良くありません。新河岸川の水害リスクは気にする必要はなさそうです。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→0点

玄関先の余裕は全くありません。共用廊下から部屋の状況が伺えるので共用廊下に面している部屋はカーテンを24時間ひいておく必要があります。プライバシー性は著しく劣る物件です。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→0点

確信犯的に食い込んでいます。角部屋に至ってはリビングにも柱が食い込んでいます。販売価格を抑えるため余裕のある設計は諦めたのでしょう。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→1点

間取りによって異なるので1点とします。

チェック4:天井高は確保されているか→0点

2450mmの天井高が確保されていますが明らかに不足しています。私にとっては最低でも2500mmはないと厳しいです。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

なんと直床です。販売価格を抑えることにぶれがありません。徹底されています。

チェック6:ベランダは広いか→1点

可もなく不可もなくです。

チェック7:天井の梁は目立つか→1点

可もなく不可もなくです。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私が候補にした部屋が格安と最高値の部屋なので比較が大変です。格安の部屋だと坪単価160万円、最高値の部屋だと坪単価205万円ですが後者で比較していきます。

ライバル物件であるスカイティアラが235万円、パークホームズ赤羽西も235万円ですから新築だけで比較した場合は妥当といえます。

西台の中古相場は坪単価160万円程度です。新築プレミアを加味するとも190万円が上限です。最高値の部屋でこのプレミアで収まっていますから妥当な値段と言えるでしょう。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

当物件の駅距離単価は坪単価205万円×(4/60分)=14万円です。周辺の中古物件のパークホームズ西台の杜は徒歩7分で20万円なので妥当だと判断できます。

チェック3:価格の下落率は低いか→2点

最高値の部屋
築年数 0年 駅距離単価14万円 下落率 0% 価格5200万円
築年数10年 駅距離単価11万円 下落率21% 価格4100万円
築年数15年 駅距離単価10万円 下落率29% 価格3700万円

格安の部屋
築年数 0年 駅距離単価11万円 下落率 0% 価格3300万円
築年数10年 駅距離単価11万円 下落率 0% 価格3300万円
築年数15年 駅距離単価10万円 下落率 9% 価格3000万円

上記が計算結果です。かなり甘めの結果となってしまいました。西台駅周辺は中古物件がほとんどないので眉唾で見る必要がありそうです。試算結果だけで判断すれば残債割れのリスクはほぼないと思います。

格安の部屋に至っては途中で売却したら利益が出る可能性すらあります。さすがに価値の下落が0%というのは都合が良すぎるかもしれませんが15年後でも2780万円程度でなら間違いなく売れるでしょう。2000万円台になると一気に購入可能者が増えるので2000万円台で売却しても残債割れをしないのはとてつもない大きなメリットです。

また西台駅周辺の中古物件は数が少ないうえに当物件を売りに出せば地域で一番新しいマンションですから常に中古市場の候補一番手になることができます。この優位性も見逃せないメリットです。

20年目・30年目の金額予測が立てられないのは少し気がかりではありますが当物件は価格面に関して文句のつけようがありません。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

三井の物件は管理費が高いことで有名ですが、本物件はリーズナブルです。管理費は160円/㎡です。安い高いの基準である200円と比較すると明らかに割安です。

修繕費は当初70円/㎡からスタートしますが築13年のパークホームズ西台の杜は修繕費が1年目と変わらない水準です。管理組合次第ではありますが当物件のスケールを考えると修繕費が3万円などになるとは考えにくいです。文句なく2点です。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額     15.2 万円
管理費修繕費    2.5 万円(35年の平均)
固定資産税     1.5 万円(月割)
諸経費         1 万円(35年の月割)
ローン控除     ▲0.7 万円
35年後の価値 ▲2.4 万円(月割)
====================
合             計  17.1 万円

賃貸した場合

家賃      15 万円
諸経費         1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合            計  16 万円

候補にした最高値の部屋を3月のフラット35の金利1.25%で計算するとこのような結果になりました。賃貸のほうが安いのですが対象の部屋は66㎡なので80㎡に換算すれば賃貸に劣るということはないでしょう。購入と賃貸の月々支払額が同額であれば残債割れのリスクを回避するために賃貸のほうが安全な選択になるのですが、当物件に限って言えば残債割れのリスクは低いので悩ましいところです。

しかし当物件は近隣のマンションの中でも駅に近い物件であり何よりも新築です。新築プレミアを金額に換算するのは難しいのですが駅に近い新築のマンションが賃貸と同額で住めるのであれば悪くはないと思います。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」の3つです。残念ながら0点です。

(4)結果

(1)周辺情報   8/16点
(2)間取り    3/14点
(3)価格   10/12点
===============
合               計 21/42点 → 100点満点換算で50点

上記が得点結果です。9棟目にして価格面で10点を超えてきた最初の物件となりました。当物件が販売価格を抑えることに徹した賜物です。そのトレードオフとして間取りに関しては最低点となってしまいました。この両極端な特徴をどう評価するかで当物件に対する評価が決まることになります。

(5)総評

当物件は三井不動産の強い思いを感じる物件です。建築費高騰で高嶺の花となりつつある新築マンションをなんとかして一般家庭に届けようという思いです。実際のところは板橋区の蓮根で高値追求なんてしたって購入できる客層はいないのだから安値追求をするしかないというのが三井不動産の本音でしょう。

それでも当物件が私たち一般家庭でも買いやすい物件であることには変わりありません。悲惨な間取りに我慢できるのならば当物件は文句なく買いの物件です。あとはどの部屋を買うかです。

当物件は大規模なため部屋ごとに個性があります。理想は一番街の最上階でしょう。販売はしばらく先になるようですがここを購入できれば不満はないはずです。もし日当たりと眺望とプライバシーに妥協できるなら東向きの格安の部屋がいいでしょう。残債割れのリスクも少なく賃貸でも売却でも利益が期待できるからです。

ただ私は当物件に買い替えることはしません。現在住んでいる部屋のほうが当物件のどの部屋よりも優れているからです。特に天井の低さは致命的です。天井高2600mmの25畳のLDKに住んでしまうと当物件のLDKは狭すぎるのです。

また当物件で新宿・渋谷方面に通勤するには痛勤ラッシュで悪名高い埼京線に乗ることになるのも買い替えを躊躇する理由です。学生時代に埼京線を使っていましたが朝のラッシュは本当にうんざりするものでした。過去の経験から埼京線や京王線や小田急線には関わりあいたくないというのが正直なところです。

点数には反映できませんでしたが住居内間仕切り壁のプラスターボードの厚みが12.5cmを確保していたりするなど構造面ではきちんと造られているのでモデルルームと現地を見学して間取りが許容できるのであれば迷うことなく購入していいと思います。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれば幸いです。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

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コメント

  1. AYA より:

    はじめまして
    マンション購入を考え勉強のために読ませていただきました。

    餅つき名人さんに、ぜひ今検討している
    おおたかの森 の物件を検討していただきたいのです。
    マンションを決められず悩んでいます。
    おおたかの森自体、今後発展していくと言われていますが、そこも不安要素で…
    マンションは問いません。どうぞよろしくお願いします。

    • 餅つき名人 より:

      AYAさま

      コメントありがとうございます。お名前をちょっと変更させていただきました。ご了承ください。

      おおたかの森のレビューをご希望ということなので時間を見つけてレビューしてみたいと思います。おおたかの森は私の友人が何名もマンションを購入しており若い世代にとても魅力がある街のようですがはたしてどんな評価になるのか私自身も楽しみです。

      少しだけお時間をください!!