第25棟目:パークホームズ流山セントラルパーク

この記事の画像出典:パークホームズ流山セントラルパークの公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は本当で、いまではすっかりこの街に馴染んでいます

さらにここまで20棟以上のマンションを検討してきて「5,000万円程度の予算内だと総合的に我が家より魅力があるマンションはほとんど存在しない」という事実に気づいてしまったのです。もちろん予算を引き上げれば我が家より魅力あるマンションはありますが月々の支払額が20万円を超えると生活に余裕がなくなるので無理はできません。

挙句に史上最低金利を記録した16年8月に34年間0.95%(団信込)という驚異的な金利で住宅ローン金利を確定させてしまったこともあり住み替えのハードルは以前よりも高くなっているのが正直なところです。

しかし当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら躊躇なく住み替えをしたいという気持ちはなくなっていません。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

上述のとおりこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の価値観を基準としています。調査不足による勘違いや思い込みによる決めつけのままに書き散らしていきますので、本気にしないようご注意ください。そんな人はいないと思いますが念のためお断りしておきます。

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みくださいね。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

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※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
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※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「パークホームズ流山セントラルパーク」です。小学校時代から社会人時代まで流山総合運動公園を使ってきたのでこのあたりの雰囲気はよく知っています。

個人的に興味は全くないのですが友人から依頼があったのでレビューします。友人はこの近くの嫁の実家に間借りしているのですがそろそろ自分たちだけの空間が欲しいそうです。

そんな友人曰く「子供がいる以上、嫁の実家に近いことは全てにおいて最優先事項」とのこと。マンション購入理由の典型的な例と同時に選択肢を大いに狭める理由でもあります。

都心でも新築マンションを購入できるほどの年収がある旦那を流山のような郊外に閉じ込める嫁なんて即離婚だな、と思うのは私が薄情だからなのでしょう。さっそく当物件をチェックしてみることとします。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→0点

最寄り駅はつくばエクスプレスの流山セントラルパーク駅駅です。渋谷駅まで1時間以上かかる時点でアウトです。東京駅ですら45分です。ドアtoドアで1時間を超えるので交通利便性は検討に値しない水準です。

治安は新興住宅地なので良いです。牧歌的でのんびりとした生活が送れます。その反面、駅周辺には何もありません。安くて美味い個人経営のお店はなく街としての成熟度・多様性はゼロです。

利便性は悪い・治安は良い・街としての魅力はない、となると流山セントラルパーク駅は魅力ある駅とは言えないでしょう。バツイチ独身会社員の私にとっては酒と薔薇がない街は退屈すぎます。

反対に子育てしか頭にない嫁を抱えた友人にとってみれば治安の良さは最大の魅力になるでしょう。子育てという葵紋の前では深夜まで仕事をしている旦那の通勤にかかる疲労などティッシュペーパー以下の重みしかないのです。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

徒歩4分表記でGoogleMapでも徒歩5分ですから問題ありません。

ただ道中に信号が必要な交差点で信号がないのは気になります。子供に信号のない道路を行き来させるのは親として不安を感じるはずです。当物件周辺の交通量は少なくはないのでなおさら気になるはずです。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

東側は流山総合運動公園があるので半永久的に日照と眺望は確定です。南側はすでにある建物が建て替えられたときに問題となりそうですがしばらくは日照と眺望は確保できそうです。

目の前に突然タワーマンションが出現するといったリスクはないと判断していいでしょう。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

当物件の懸念施設は線路と道路と流山総合運動公園でしょう。線路は窓を閉めていれば問題なさそうです。ただし窓を開けたら諦めが肝心です。

東向きの部屋であれば目の前の道路からの騒音と排気ガスも覚悟する必要があります。窓を開けて風通しを楽しむ生活を望むのであれば当物件はやめた方がよさそうです。

そして大きな懸念は運動公園です。この運動公園は利用率が高く小学校、中学校、高校とあらゆる学生が利用します。土日だけでなく平日に大会が開催されることもありそれなりの騒音は覚悟する必要があります。

また運動公園の利用者は学生ですが送迎の父兄の存在を忘れてはいけません。特に小学生は車での送迎が当然なので野球大会などがあると車の出入りが相応に発生します。

さらに運動公園の夜の治安の問題です。取り越し苦労だとは思いますがもし夜に自由に公園に出入りできるようだと頭の悪い若者がたむろして大騒ぎする可能性があります。

公園という第三者にも解放されている施設はメリットよりもリスクのほうが多いので当物件の検討者は夜の雰囲気を絶対に確認したほうがいいと思います。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→1点

平坦で広く歩きやすい道路ですが必要な箇所に信号がないのが気がかりです。現状だと安全性に疑問が残ります。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

歩いている人がほとんどおらず、サンプルが少なすぎて判断できませんので1点としておきます。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→0点

線路向こうにホームセンターとスーパーがありますが物件から多少距離があることと営業時間の短さがネックです。

また当物件のHPでもアピールされているようにおおたかの森と柏の葉に行けば大型ショッピングモールがありますのでチェーン店の大量生産品が好きな人は満足できると思います。

ただ大型商業施設は物件の近くにないと資産価値は維持されません。当物件のように電車や車で行くことになるのはマイナス点です。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

関東ローム台地なのでそれほど心配はしなくてよさそうです。地震よりも柏と流山は放射能のホットスポットなのが気になります。

すでに除染されていて放射能の危険はないと思いますが広島で被爆された方の体験談などを聞くと正しい情報はあとになって判明するものです。もちろん取り越し苦労なのだとは思います。

ただ当物件を売却する際に放射能を理由に選ばれないリスクは多少なりともあるでしょう。当物件はまだ新築なので新築限定でマンションを探している人にとっては商品価値がありますが放射能のうわさがつきまとう築10年の中古物件がどれだけの資産価値があるか想像がつきません。

放射能の問題については柏の葉もおおたかの森も同様のリスクを抱えていますが、そもそも駅や街としての魅力が当物件とは段違いです。得点には反映しませんがこのあたりも考慮する必要があると思います。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→0点

当物件は典型的な長谷工の物件なのであらゆる点で金太郎飴のようなマンションです。角部屋にも中住戸にもアルコーブなど全くありません。全力でコストダウンを図っているのが明白です。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→0点

間取り図の通りです。長谷工を施工会社にしている以上、何を言っても無駄です。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

部屋によって違いますが部屋の広さを確保できれば問題はなさそうです。私は南東角部屋を候補にしたので問題なしです。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

天井高は2500~2550mmです。全部屋が2550mmであれば2点ですが上層階のほうが天井高が低いのはいただけません。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

予想通りの直床です。アルコーブといいベランダの仕切りボードといい当物件はコストダウンを隠そうとしません。

チェック6:ベランダは広いか→▲2点(例外)

南東角部屋に限って言えばバルコニーの面積が32㎡もありますす。また多くの部屋のベランダが12㎡程度確保されています。

当物件のベランダは総じて十分な広さがありベランダにベンチを置いて夜風にあたりながら美味い酒が飲めそう、とはなりません。ベランダに出るとつくばエクスプレスの列車の不快な音に晒されるからです。

また東向きのベランダであれば目の前の道路を行き来する車とバイクの排気ガスを肴に酒を飲むことになります。そんな酒が美味いわけがありません。大好きなバランタイン30年もただの泥水になってしまいます。

単純にベランダの広さだけを見れば2点ですがベランダで過ごすことが好きな私にとっては当物件のベランダは何の魅力も感じません。

さらにベランダに設置されている隣の部屋との仕切りボードがペラペラボードなうえに上部がガラ空きのタイプなのに愕然としました。

これは住む人のプライバシーよりも利益を優先させていますよ、という三井からの力強いメッセージです。ベランダの広さに問題はありませんが例外の▲2点とします。

チェック7:天井の梁は目立たないか→0点

リビングは悪くありませんが洋室は柱が室内に食い込む設計と重なって圧迫感があります。天井高が2500mmの部屋はかなり厳しいです。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

当物件の東向きの部屋は道路の影響があるため南向きの部屋が候補となります。また南向きの部屋の低層階は前の建物の影響があるため上層階一択になります。

当物件の上層階の坪単価は175万円です。線路と道路と運動公園の騒音が楽しめる郊外のマンションに坪単価175万円が妥当かと問われれば150万円程度が妥当だと感じます。しかし柏の葉の坪単価が200万円程度という現実を見れば妥当です。

なお当物件は都内に比べたら安いという声(友人の嫁)がありますが車で例えれば一定のステータスがあるレクサスと実用車のタントを同列で比較しているくらい意味のない行為です。

もちろん当物件はレクサスではありません。当物件を買うための理由を無理やり探すのはやめた方がよいでしょう。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

坪単価が妥当ですから駅距離を加味しても妥当です。当物件はエレベーターの数も多いのでエレベーター待ちによる時間のロスも少ないと予想できます。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 坪単価173万円 下落率 0% 価格4,680万円
築年数 5年 坪単価139万円 下落率19% 価格3,780万円
築年数10年 坪単価121万円 下落率33% 価格3,280万円
築年数20年 坪単価 97万円 下落率44% 価格2,630万円
築年数35年 坪単価 40万円 下落率77% 価格1,090万円

当物件は概して年間103万円ずつ下落していく典型的な郊外物件です。

35年後の資産価値が1000万円強となっていますが、人口の減少が確定している日本で流山セントラルパーク駅という各駅停車しか止まらない東京駅まで45分もかかる郊外の築35年のマンションをお金を出して購入してくれる人がいるとは思えません。

35年後の資産価値はゼロと思っていたほうが精神的ダメージは少ないはずです。そして買った直後に資産価値が20%も下落するのは郊外物件の常識とはいえ強烈です。

もちろん素人のいい加減な資産価値のシミュレーションを鵜呑みにする必要はありません。コストダウンが得意なスーゼネ(※)の長谷工を起用し、柏の葉のタワーマンションの対抗馬として三井不動産が総力をあげて企画した当物件が買った瞬間に20%も下落するわけがないのです。

※ スーパーチープゼネコンの略

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費はインターネットやテレビの諸費用を加味すると205〜219円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると少々割高ですがインターネット代込みであることを加味すれば妥当なラインです。

三井不動産の管理費は高いことで有名ですが郊外物件では高い管理費はとれないと現実的な判断をしたのでしょう。

修繕費は戸数(341戸)を考えると㎡単価は150円台で収まりそうで期待ができます。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    13.7 万円
管理費修繕費   3.2 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
ローン控除   ▲1.0 万円(月割)
35年後の価値▲2.6 万円(月割)
========================
合           計   15.8 万円

賃貸した場合

家賃    20.2 万円(徒歩3分・築4年・74㎡→90㎡換算)
諸経費       1.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  21.2 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.21%で計算するとこのような結果になりました。結果は購入したほうが圧倒的にお得です。

流山セントラルパーク駅周辺で90㎡の角部屋に住みたいのであれば当物件を購入するしかありませんから当項目は2点です。

ただ冷静になって流山セントラルパークに35年間15.8万円を出して住みたいかと問われれば多くの人が「NO」と答えるでしょう。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つです。

多くの項目が達成できていないので0点です。

(4)結果

(1)周辺環境    8/16点
(2)間取り     1/14点
(3)価格      8/12点
================
合             計       17/42点 → 100点満点換算で40点

多くを語る必要がない点数です。

(5)総評

当物件の豪華なエントランスや豊富な共用施設が気に入る人(友人の嫁)もいますが、それらは建築費の高騰を販売価格に上乗せできない郊外物件でお客を惹きつけるための苦肉の策でしかありません。

本来であれば二重床を採用した上で天井高を2550mmとし、スラブや戸境壁の厚さも確保したまっとうな建物に豪華なエントランスや共用施設がつくべきなのです。

郊外でコストダウン物件を売り切るために素人でもわかりやすい部分にだけお金をかけた三井不動産の目くらまし攻撃に騙されてはいけません。亀仙人のサングラスをかけて冷静に現実を見つめるべきです。

もちろんコストダウンの塊と豪華なエントランスと共用施設という建物と付帯設備がアンバランスな当物件を私が購入することはありません。線路・道路・運動公園という好ましくない環境も気になります。

野球や陸上で小学校時代から社会人時代まで長年にわたって流山総合運動公園を使ってきていますがそれでもあえてこの土地に住む理由が見つかりません。

冒頭で触れた友人のように流山セントラルパーク限定でマンションを探している人以外は他の物件も検討した方がよいと思います。予算内という単純な理由だけで当物件を選ぶのは危険です。

もし5000万円程度を予算に長谷工マンションを買うのであれば当物件ではなくザ・ガーデンズ東京のほうが検討に値します。交通利便性と資産価値が段違いだからです。35年後に売却すると月々の支払額はほぼ同じなのですから交通利便性が高い方がいいに決まっています。

4000万円以下と予算に限りがあるのであればこれまた長谷工マンションですがファインシティ東松戸モール&レジデンスのほうが多くの項目で勝っています。敷地内にスーパーがあり排気ガスに悩まされることはありません。

また冒頭の友人のようにどうしても流山しか選択肢がないのであれば一戸建てにして生活面での満足度を高めるほうがいいと思います。

終わりに

第二子の妊娠が判明し、偶然にもいい土地が見つかったこともあり友人は一戸建てにするそうです。私の意見が参考になったというよりは流れで一戸建てになった感じです。

所詮は私の意見など取るに足らない意見ではありますがマンション探しをされている方の参考に少しでもなれたなら幸いです。都合の悪いことは全部無視して都合のいいところだけ採用してください。

もちろん当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件かもしれないからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロについても記事を書いています。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。
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