4棟目:パークホームズ赤羽西

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット

 

物件概要

本日検討する物件は「パークホームズ赤羽西」です。

「地盤の固い武蔵野台地の高台に位置」「敷地すべてが道路に囲まれた理想的な四面接道」「山手線の主要駅すべてに30分程度で行ける利便性」と魅力がいっぱいの物件です。

都営三田線の沿線では新築マンションの開発ラッシュが続いていますが、そのマンション群の中で最も都心に近い当物件は私が買い替えたくなるマンションになるのでしょうか。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→2点

最寄り駅は本蓮沼駅です。東京駅、池袋駅、新宿駅、渋谷駅までほぼ30分の利便性に文句をつけるのは贅沢というものです。治安もそこそこで、さらに駅周辺には個人経営の個性的なお店が並んでいて地味ながらもよい駅だと感じました。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→1点

物件概要は駅徒歩7分です。エントランスが西と東にあり実際に歩くと8分でした。西側を使うと9分はかかります。悪くはないけど良くもないです。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

南側は都営住宅がありますが第一種住居地域なので高層ビルが建つことはなさそうです。東側も出版社の独身寮が建設されることが決まっており不意の開発はないでしょう。現状が将来まで続く可能性が高いと判断しました。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

風俗やパチンコ店はありませんが、野外スポーツ施設があります。週末はサッカーの試合の歓声が聞こえるらしく、この点をどう評価するかです。

私は以前Jリーグのグラウンドのそばに住んだことがあります。うるさいのは間違いないです。特にサッカーに興味がない人には厳しいものがあります。ただ終了時間が決まっているのでなんとか我慢もできます。

しかしもう1つの問題があります。贔屓のチームを応援する人は他人のやる行為に自己を反映させるちょっと変わった人が多く、私たちの生活空間でトラブルを起こすこともありました。警察沙汰になったこともあります。

不特定多数が出入りするスポーツ施設はトラブルに巻き込まれるリスクが多少なりとも上昇します。当物件のHPではスポーツ施設は魅力的な周辺環境の1つとして紹介されていますが、私は嫌悪施設の一つだと判断します。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→1点

物件から駅までの道は平坦ですが少し狭いです。不便ではありませんが最高でもありません。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→0点

北区ですからマナーは期待してはいませんでした。そして予想通り歩きタバコ天国でした。植木にタバコをポイ捨てする人もいました。北区の物件を検討するのであれば諦めが必要なのかもしれません。

独身の私には関係ありませんがマナーの悪い親に育てられた子供たちが集まる公立校のレベルが少し心配です。

※ 私は嫌煙家のため路上喫煙や歩きタバコに対して極端な低評価を下すことをお許しください。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→0点

物件周辺にはまともな商業施設がありません。スーパーすらありません。私は喧騒がなく大歓迎なのですが資産価値という面ではマイナスです。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

当物件は武蔵野台地に位置し相応の地盤の強さがあります。液状化や水害の心配もなさそうです。脆弱な湾岸・城東地域に比べればはるかに良いでしょう。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→1点

最低限のスペースはありますが、満足のいく空間ではありません。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→1点

可能な限り影響が出ないように設計されています。ただ角部屋は思い切り食い込んでいる間取りもあり角部屋好きとしては残念です。施工が長谷工なので仕方がないと諦めるしかなさそうです。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

中住戸はパウダールームの入り口はリビングの外にあります。角部屋はイマジエという特殊な間取りがあるため評価対象外とします。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

リビングでは最大2500mmの天井高が確保されていて解放感があります。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

しっかり二重天井・二重床です。長谷工施工なのに珍しいです。

チェック6:ベランダは広いか→2点

十分な広さがあります。

チェック7:天井の梁は目立つか→2点

目立たないように工夫がされています。2種類のモデルルームと図面を見る限りほぼないといってもいいでしょう。2500mmの天井高との相乗効果で抜群の解放感があります。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

私の予算におさまる部屋の坪単価は235万円です。ライバル物件であるスカイティアラが235万円、直床でコストダウンが強烈なパークホームズ板橋蓮根が200万円ですから新築だけで比較した場合は妥当といえます。

ただ本蓮沼の中古相場は坪単価150万円です。新築プレミアを加味しても200万円が上限です。明らかに割高です。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

駅距離単価は31万円です。スカイティアラが51万円、パークホームズ板橋蓮根が13万円です。

パークホームズ板橋蓮根は駅が本蓮沼より下る西台駅ですから駅間の時間を加味すると40万円です。ライバル物件と比較して妥当だと分かります。

周辺の中古物件だと当物件度同じ徒歩7分のレクセルマンション本蓮沼が駅距離単価20万円です。150%割高の価格はさすがに許容できません。

チェック3:価格の下落率は低いか→1点

築年数 0年 駅距離単価31万円 下落率  0% 価格5000万円
築年数10年 駅距離単価21万円 下落率32% 価格3400万円
築年数20年 駅距離単価17万円 下落率46% 価格2700万円
築年数30年 駅距離単価11万円 下落率64% 価格1800万円

上記が計算結果です。10年後に途中で売却する場合には残債割れのリスクが濃厚です。

20年以降は残債割れのリスクが減少しますがマンション価格が高騰している2016年でこの試算結果ですから過度な期待は禁物です。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

三井の物件は管理費が高いことで有名ですが、本物件は安いです。

さらに長期計画に沿った修繕費の上昇も控えめで30年後でも管理費・修繕費の支払い総額は3万円程度に収まる計画です。これは駐車場が平置きであることやエレベーターの台数が少ないことが影響していると思われます。

修繕計画は最終的に管理組合が決めることですが現時点では文句なく2点です。

さらにモデルルームで教えてもらったのですが、当物件は月4000円以上かかるインターネット利用料が管理費に含まれているそうです。すでに割安な管理費にインターネット代が含まれているのですから鬼に金棒です。

永住目的なら当物件を買ってもいいかもと思わせるくらいの魅力があります。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→0点

購入した場合

支払額   15.3 万円
管理費修繕費  2.4 万円(35年の平均)
固定資産税      2 万円(月割)
諸経費        1 万円(35年の月割)
ローン控除 ▲ 0.6 万円
35年後の価値▲3.1万円(月割)
====================
合         計       17万円

賃貸した場合

家賃    16万円
諸経費      1万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計 17万円

私が現在の住まいから買い替えるならこの部屋と候補にした南向き・5000万円の部屋を金利1.5%で計算するとこのような結果になりました。35年後の残存価値を1300万円と仮定しても駅距離と広さが同程度の賃貸物件と全く一緒です。

衝撃の結果です。これでは残債割れのリスクを背負ってまで不動産を購入する意味がありません。とにかく本蓮沼は家賃が安すぎるのです。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」の2つです。前者は悪くはないですが物足りません。後者のみ満たしているので1点です。

(4)結果

(1)周辺情報  8/16点
(2)間取り  12/14点
(3)価格    4/12点
===============
合計 24/42点 → 100点満点換算で57点

(5)総評

当物件は室内空間は優秀ですが、長谷工が施工しているため外壁や戸境壁などコストダウンが顕著な部分があります。また資産価値の面で致命的な欠点を抱えていることが分かりました。10年後に売却する場合、残債割れのリスクがあるからです。

当物件を検討するにあたって当然のごとくスカイティアラをはじめ他の新築物件と比較しました。個人的には三田線沿線で新築マンションを購入するのであれば利便性が最も優れている当物件が最有力です。

まずライバル物件と比較して部屋の空間品質がすぐれています。中住戸限定ですが梁と柱の影響がなく窓も大きく解放感があり、天井高も高くそれでいて二重床です。スカイティアラに次ぐ品質です。

さらに一番重要なことがライバル物件よりも都心に近いということです。会社員の私にとってこの点は大きな比重を占めています。品質面では当物件を上回るスカイティアラは「駅距離13分(実測)、本蓮沼より下る駅、管理費の高さ」などが弱点となり利便性を重視する私にとっては見劣りがします。個人的にはスカイティアラの方が好みなのですが。。。

残念ながら当物件への買い替えは見送ることにします。広い部屋空間、都心への利便性、割安な管理費・修繕費と永住するにはもってこいの魅力があるだけに惜しいです。いつか当物件が中古市場で4000万円以下で購入できるのを楽しみに待つことにします。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューですのであまり真剣にならず間違いは笑って無視して、参考にできる部分だけ参考にしてください。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!









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