第30棟目:パークタワー晴海(見直し版)

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちら(↓)をご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

レビューを見直しました

モデルルーム開設時点でレビューしたところ、多くの方にご覧いただきましたので新しい評価軸を使ってシンプルにレビューし直します。

本日の物件

本日の物件は「パークタワー晴海」です。当物件は2017年度に販売される新築マンションとしては5本の指に入るほど話題になっているマンションのひとつでしょう。

私は冷やかしで説明会に行ったのですが想像以上の人気ぶりで、追加の説明会も開催されるほどでした。

刑務所と揶揄される効率化一辺倒の長谷工マンションばかりが建設される昨今に置いては当物件の魅力はひときわ輝いて見えますのでこの人気も納得です。

また当物件は「新築マンションの価格高騰をどうしたら正当化できるか」というマンション業界が抱える深刻な課題に対する一つのアプローチとしてオリエンタルランドをパートナーに加えており、その試みがどのような結果になるのか興味をそそります。

しかし当初こそオリエンタルランドの目くらましの効果があったものの、時間が経つと割高な坪単価と管理費や苦行とも言える駅距離が冷静に評価され急激に勢いが減速しています

そしてトドメを刺すかのように当物件より高くなると営業がうそぶいていたザ・タワー横浜北仲が割安な価格で発表されました。そんな状況下でもまだ当物件を選ぶ価値があるのか再びレビューしてみたいと思います。

>> モデルルームに行く前にこちら(↓)をお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の月島駅から東京駅まで16分、品川駅まで23分、新宿駅まで26分ですから合格です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

食べログで月島駅周辺の飲食店を検索すると414件がヒットしました。こじんまりとした駅ですが、徒歩圏内に築地があることが好影響を与えているようです。

ただ当物件が位置する晴海は月島駅の商圏内ではなく豊洲に近いような気もするのです。豊洲駅を食べログで検索すると205件しかヒットせず知名度の割に駅力がないことが分かります。

月島と豊洲のどちらを採用すべきかで評価が変わります。しかし当物件から築地に近い月島の商圏に足を延ばすことは皆無であろうことが想像できますので落第とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第(退学)

物件概要では月島駅まで徒歩12分と記載されています。しかしあくまで月島駅の出入り口までです。推奨されている10番出口を通るルートだと実際に電車に乗るには月島駅の長い長い地下構内を歩く必要があります。建設地から改札まで実際に歩いて見たところ16分もかかりました

単純に駅から遠いというのもありますが晴海通りにかかる歩道橋を登り降りしなければならないことも時間のロスにつながっています。もし歩道橋を使わないで晴海通りを横断できれば1分程度の時間短縮ができるだけに歩道橋の存在が残念です。

さらにエレベーターの待ち時間と広大な敷地を出る時間を加味すると電車に乗るには20分前には部屋を出る必要がありそうです。20分といえば総武快速線の市川〜東京の乗車時間とほぼ一緒です。もしくは横須賀線の武蔵小杉〜東京の乗車時間と一緒であり、20分という時間の価値は決して軽視できないものです。

ただ歩道橋を回避する朝潮大橋を通るルートだと改札までは14分弱で到着します。敷地から駅の出入り口までならちょうど12分です。当物件に住むならばこの朝潮大橋ルートが常用するルートになりそうです。それでもエレベーター待ちを考慮すると電車に乗るには18分前には家を出る必要があります。

また駅距離があると雨風雪など悪天候の時のストレスが倍増するのもマイナス点です。強風と大雨の中を12分も歩くのなら深津絵里と相合傘をするくらいの特典がなければ耐えることは不可能です。

もちろんデベロッパーの三井不動産はこの欠点を認識しており、シャトルバスで解決する腹積もりですが通勤・帰宅ラッシュ時ですら1時間に数本しか運行されないのですから解決策にはなっていません。

チェック4:安定した地盤であること→落第

埋立地ですから諦めが肝心です。津波の心配はなさそうですが地震の際に液状化は免れないでしょう。

建物は液状化対策をされていてもそのほかの部分は液状化対策がされていないので液状化から逃れることはできません。

チェック5:家賃よりも安いこと→合格(特待生)

部屋は南側の低層階63As(6,490万円)の部屋がイチオシ部屋でしたが第1期1次で完売してしまいました。また北側のお買い得住戸も完売しています。

そこで、これから販売される69An・高層階を6,500万円と仮定して計算します。比較対象は当物件の隣にあるザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンスの似たような部屋です。

結果は下記の通りです。この駅距離さえ我慢できるのであれば買った方が圧倒的にお得です。また坪単価300万円程度で購入すれば購入が有利であり、坪単価340万円以上で購入すれば賃貸が有利であることがわかります。

購入した場合

支払額    17.6 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.2 万円
固定資産税    1.0 万円
諸経費        4.5 万円
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除   ▲4.1 万円
10年後の価値▲3.4 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計   19.8万円

賃貸した場合

家賃    24.3 万円
諸経費       1.9 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  26.2 万円

>> 無理のない予算を知りたい方はこちら(↓)をどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:残債割れにならないこと→合格(補欠)

購入:6,500万円
5年後:残債5,672万円、売却5,915万円、収支+243万円
10年後:残債4,813万円、売却5,227万円、収支+414万円

10年間の年間下落率が標準の年2%とほぼ同じ1.96%となりました。安全余裕率が低く不動産市況が悪化した場合は残債割れのリスクがあることに注意が必要ですが、売却益を期待しなければ悪くない結果ともいえます。

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

2016.01.09
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

2016.03.26
>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格(特待生)

隣のクロノ、ティアロレジデンスと合わさってその存在感は圧倒的なものになるでしょう。もちろん当物件単体でも存在感が抜群なのは言うまでもありません。

オリンピックはもちろん、それ以降も幾度となくテレビや映画に登場するはずでありそのインパクトは強烈なものがあります

また当物件は業界最大手の三井とスーパーゼネコンの大林組が手がけるタワーマンションです。そのブランドと安心感は中古の最大の弱点である経年劣化を補ってくれるはずです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

当物件の間取りは総じて大変よく設計されています。柱が完全にアウトフレームされている部屋もありますし、柱がインフレームしていたとしても居住空間を侵食するような無粋なことはせず邪魔にならない位置に柱が隠されています。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

郊外の長谷工施工の安物マンションとは違います。40m2台の部屋であってもパウダールームの入り口は廊下にあります。本来はこうあるべきなのです。

チェック10:家族の思い→合格

2017年において超高級物件を除いては当物件よりも構造物として魅力がある新築マンションは皆無です。正直に言うと最新設備の新築マンションには心惹かれるものがあります

結果

結果は70点となりました。あと一歩ではありますが現地調査とコンサルタントに相談する次のステップに進んでいい点数です。懸念していた資産価値も坪単価300万円程度で購入できれば問題なさそうです。

(2)現地調査

現地調査も行いましたので気づいた点を残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地はあるか→落第

東西南は眺望・日照が現場から変化するリスクはありません。リスクがあるのは北側の部屋です。資産価値が保たれる可能性がある坪単価300万円程度の部屋は北側の部屋なので当項目はきちんと納得した上で購入する必要があるでしょう。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか→合格

パチンコ、ラブホテル、風俗店、賭博関連施設など大人のディズニーランドで大人気のアトラクションは一切見当たりません。また踏切や線路、幹線道路、救急病院などの生活関連の嫌悪施設も見当たりません。

非常識な駅距離とのトレードオフではありますが周辺環境の清潔感は素晴らしいものがあります。今回初めて真剣に湾岸のマンションを見学しましたがこの清潔感こそが湾岸の特色であり、お勉強のできる人たちに受けているのだと理解しました。

ただ錦糸町を筆頭に総武線沿線で生活する私にとっては晴海をはじめとした湾岸地域は清潔すぎて「白河の 清きに魚も 住みかねて もとの濁りの 田沼恋しき」と懐かしい狂歌の一首でも口ずさみたくなる環境でもあります。田んぼの生態系は浄水場とは比較にならないくらい豊かなのです。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか→合格

周辺環境同様に住民も清潔感に満ち溢れています。さすがは湾岸地域です。

城東地区にいる缶ビールとタバコを手にしたパリコレ住民も、コンビニ前で煙が出るシガーチョコを口にくわえている小学生も見当たりません。ほぼ江東区とはいえ中央区って上品だなと素直に思います。

そういえば中央区出身の知人が同じ家賃なら1部屋余分についてくると不動産屋にそそのかされて近隣の区に引越しをしたのですが、引っ越し手続きで訪れた区役所の有様から日常のあらゆる場面で中央区との違いを痛感して早々に中央区に舞い戻ってきたことを思い出しました。

住民の冷静さと品の良さを見る限り学区の公立小中学校がスクールウオーズ化することもなさそうです。当物件を購入するような家庭は私立が前提でしょうが、ちょうど当物件の学区の小中学校は晴海通りを越えた目の前ですから子育て世帯も安心できるでしょう。



(3)個人的な感想

北側に何が建設されるのか?

ビジネスマンであれば価格にはその価格である理由があることは誰もが知っています。安い価格には安くなる理由があるのです。

最新の価格表では不自然に北向きの低層階と北向きでも東寄りの部屋が値下げされています。前者はすでに決まっているBRTステーションの隣の東京都の所有地の影響を受け、後者は現在モデルルームがある北東の土地の影響を受けます。

もちろん有明のシティタワーズ東京ベイにお客を取られた巻き返し策として単純に価格を下げただけであればそれに越したことはありません。しかし何か気になります。

北側のBRTステーションの隣には何が建つ?

準工業地域ですから風俗店や特大の工場以外は何を建設されても文句が言えない地域のようです。

20階建のマンション?図書館?神社?病院?ホテル?学校?パチンコ店?キャバクラ?ガソリンスタンド?想像しただけでゾッとする施設も建設可能なのです。

直接の嫌悪施設でなくても病院であれば昼夜を問わない救急車のサイレンに悩まされるかもしれません、学校や保育園であればグラウンドから聞こえる生徒の声や雑踏、チャイムなどに悩まされるかもしれません。当物件の通学区である小中学校は増築に増築を重ねても、もはや収容生徒数の限界に近づいている聞きました。

そして値下げされた北向きの低層階がこれらの施設を目の前にしていることは偶然なのでしょうか?

このBRTステーションの隣に何が建つのかモデルルームで営業に確認すると「まだ決まっていません。でも商業施設でスーパーだったりしたら便利ですよね。」と意地悪くミスリードを誘うようにはぐらかしてきます。

以前のレビューで指摘したトリトンのように晴海はビジネスをするには厳しい土地です。すぐ隣に豊洲があるのですから当然です。現に三井不動産はこれだけの敷地がありながら当物件にスーパーを併設していません。商売が成り立つ土地なら三井が先行してしまえばいいだけなのです。

つまり当物件の北側に価格を下げる建物が建つことが内々で決まっている可能性があるのです。

北東の土地に三井のマンションが建つ?

現在モデルルームがある北東の土地にもおそらくマンションが建つことになるでしょう。当物件よりも月島駅にも豊洲駅にも近く、多くの部屋が永久眺望になるのですからデベロッパーは是が非でも土地を取得したいはずです。おそらく当物件の当初価格以上でも完売するでしょう。

そしてこの点についてもモデルルームで営業に確認すると「まだ決まっていません。もちろん我が社(三井不動産)も全力で取得に動いています。」とはぐらかされてしまいます。

どの業界でも紳士協定や暗黙のルールというものが存在します。例えばdocomo、au、softbankの最新機種発表日がどういうわけか同じ日にならないようにです。

もし新築マンション業界にも「同業他社が販売中のマンションの隣の土地を購入したとしても契約と発表は遅らせる」という紳士協定があったとしたらどうでしょうか。つまりすでに北東の土地は三井以外のデベロッパーが内々で取得している可能性があるのです。

そして坪単価270万円台という驚異的な価格下落をした部屋がもろに北東の土地の目の前だというのは偶然でしょうか?

もちろん北東の土地を無事に三井不動産が取得できていて、当物件の売れ行きが悪くなるのを恐れて情報を隠しているという可能性もあります。

ただそうであれば武蔵小杉北口のツインタワーと同じように当物件と合わせてツインタワー計画としたほうが客付きがいいはずです。建設コストなどあらゆるコストがスケールメリットが効いてくるはずです。ツインタワーにしない理由は他社がすでに北東の土地を抑えているからと考えるのは私が悲観主義者だからでしょうか。

もし北東の土地を住友不動産が取得していたら黒いタワーマンションが目の前を塞ぐのです。そんな光景を想像するとスマホを電車とホームの間に落とした時と同じくらいブルっと震えがきます。

当物件のスペックは昨今の新築マンションでは希少

人感センサー対応の玄関照明、御影石のカウンター、天井カセットエアコンやカップボード、トイレの手洗い、節水タンクレストイレ、ディスポーザー、食洗機、バスルームのダウンライト、洗面所の床がタイル、Low-Eガラスなど昨今では良くてオプション扱い、悪ければ削除されてしまう装備が全て標準装備されています。

もちろんバブル価格なのですからこのくらい当然だといえばそれまでなのですがこういう装備を標準装備にする三井不動産の気概は評価していいと思います。要するに当物件は価格は高いけれどマンションとしては間違いのないマンションだということです。

スーパーゼネコンが施工するマンションの価格は下がらない

雑誌の記事などで伝えられていますが大林組のようなスーパーゼネコンが手がける最先端の新築マンションが値下がる気配は一切ありません。値下がるどころか供給すらされなくなってきています。最近だと以下のような記事がありました。

五輪で繁忙、建設業は「週休2日」すら取れない
http://toyokeizai.net/articles/-/166813

私が聞いた話ではとある官公庁が建築関連の入札を行なったのですが入札に参加した民間業者がたった1社しかいなかったそうです。入札に参加しなかった業者がいうには「もっと儲かる仕事があるからそっちに人を割り振るから官公庁の安い仕事は受けない」とのことでした。建設業界が談合やらなんやらでなんとかして受注を確保しようとしていた過去が嘘のようです。

この状況を見る限り2020年のオリンピックまでは当然として、オリンピック後も建築現場の人材不足は続くでしょう。そして手間ばかりかかる割に儲けが少ないマンション建設に裂かれる人材はさらに減っていくはずです。

そもそも日本全体が人材不足になっており建設業界だけでなくあらゆる業界で人材の奪い合いがすでに始まっています。

私の会社でも若手社員はもちろんのこと脂が乗り切った中堅どころの社員、挙げ句の果てには管理職や子会社の社長までがどんどん転職しており、人材不足は他人事ではない問題です。

日本は人口減で需要が先細るのだからマンション価格も下がるという指摘もありますが供給も減ったらどうなるでしょうか。バブル価格でも良いから欲しいというエンドユーザーの需要と三井不動産とスーパーゼネコンのマンションの供給数のバランスが取れるのであれば価格は下がらないと考えるのは私だけでしょうか。

新築しか興味がないのであれば今すぐに買うしかない

当物件の価格は間違いなくバブル価格です。しかし今後供給される業界最大手の三井不動産とスーパーゼネコンが作る新築マンションも同程度のバブル価格でしか供給されないと考えるならば購入するしかないとも言えます。

それでもマンション価格はいつかは必ず下がります。東日本大震災の直後では文京区の中古マンションが現在の価格よりも20%も安く投げ売りされていました。当時の方が築年数が浅かったにもかかわらずです。

ただ私がそうだったようにマンションを購入するタイミングが価格下落時だとは限りません。買わざるを得ない状況にあり、当物件に恋をしたのならば購入してもいいとも思います。

マンション価格が下がり始めた可能性がある

ザ・タワー横浜北仲が坪単価300万円程度で売り出されて話題をさらっています。当ブログでも最も多くのコメントをいただいていることからもその反響の大きさが伺えます。

北仲のデベロッパーは当物件と同じ三井です。郊外都市の横浜とはいえ駅直結・商業施設併設のタワーマンションを明らかな割安価格で提供する理由を考えておく必要があるでしょう。

私は当物件はもちろんのこと新築マンション市況が急激に悪化し始めたことが、北仲を控えめな価格で提供した理由だと推測しています。

長期戦に切り替えるのも一つの作戦

そして当物件はバブル価格の高値挑戦をして販売順調とは言いづらい状況です。すでに販売済の部屋もあり急に価格を引き下げることはできないでしょう。この販売状況が続けばタワーマンションの竣工売りというみっともない状況になる可能性があります。

すでに条件のいい部屋は完売しているのですから、北仲など他の物件も物色しつつ割高で売れ残った残り物を値切る作戦でもいいのではないでしょうか。

少なくとも急いで当物件を購入する必要はないでしょう。じっくり時間をかけて三井との駆け引きを行うべきだと思います。



終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

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2015.10.31
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20








17 件のコメント

  • 今のマンションもモデルルーム見て買っちゃったので実際は天井が低くベランダにも柱があってちょっとガッカリしています。

    なので記事を見てすごい共感でき、勉強になりました、次は後悔のないように選びたいです!

  • 先日、モデルルームへ行って来ました。
    南向き、東向きの運河眺望しか魅力が無かったです。
    7500万程度のイメージでした。
    南向き、東向きは10年後売却となると残債割れの可能性もありますか?
    やはり資産価値であれば、北向き、西向きの坪単価が安い部屋以外はアウトですか?

    • コメントありがとうございます。PT晴海は南側の低層階63As(6,000万円台)が最も買いの部屋でした。長期優良住宅のローン減税が500万円満額狙えて、なおかつグロス金額が低いため資産価値が保たれ、おまけに日照と眺望が半永久確定だからです。それ以外の部屋についてはあまり調べていないのでぜひ不動産コンサルタントに相談してみてください。プロの意見は本当に参考になるからです。

      ちなみに7500万円の部屋ですがPT晴海は管理修繕費も高いので世帯年収が1600万円以上ないと子育てが苦しくなると思います。このあたりの適正な予算は「無理のない適切な予算を計算する方法」として公開していますのでご一読ください。また資産価値としても駅から遠い中古のマンションに7,000万円以上を出す人はほとんどいません。ご自身が検討している部屋が築10年の中古ならいくらで買ってもいいか想像すると色々と結論が出るはずです。もけさんが納得のいくマンションが購入できることをお祈りしています!!

  • 餅つき名人様☆
    とてもわかりやすくご説明頂きありがとうございました。
    73CWタイプ(24F 西向き 坪単価295万)のお部屋の資産価値はいかがですか?
    価格は6565万です。
    名人様がおっしゃった、坪300万以下のお部屋です。

    もけより

    • PT晴海は隣にクロノ、ティアロという先輩タワマンがありますので両者を調べてみると色々と気づきがあると思います。資産価値については「マンション購入ノウハウ」のカテゴリに記事がありますのでそちらをご覧いただき使いやすいようにアレンジいただくのがいいと思いますので、ぜひブログ内を探してみてください。また西向きの部屋についても記事がありますのでこちらも合わせてご覧ください。きっとお役に立てる情報があると思います^^

  • いつも楽しく拝見しております。
    本物件、角住戸以外はIHを選択できないという変な制限があります。
    ♯モデルルームで確認しました
    担当者曰わく「地域の電力供給量云々」とのことでしたが、某電力会社勤務の友人に確認したところ「供給制限は有り得ない、マンション全体の配電施設などをケチっているだけだ」との事でした。
    購入者が直接確認できるところには金をかけるが、見えない部分で強烈にコストダウンを計っている物件のようです。
    参考になれば

    • 情報ありがとうございます。IHが特定住戸のみ対応していることは知っていましたが、それが物件がコストダウンがされている象徴だとは初耳でした。参考になります!!

      ただ電力会社の人はIH導入で得をする側なのでご友人の話を額面通り受け取るのは慎重な判断が必要です。自動車メーカーに勤めている人に「自家用車は必要か?」と質問したら「必要に決まってる」と回答するのと一緒です。化学調味料の研究開発員に化学調味料の是非を問うのと同じです。

      なので当物件を検討されているのであればマンション設計のプロに「IH対応の有無がコストダウンなのか」きちんと確認した方が判断に間違いがないです。ぜひまた遊びにいらしてください!!

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