8棟目:パークタワー新川崎

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

http://x1mansion.com/how-to-identify1

http://x1mansion.com/how-to-identify2

http://x1mansion.com/how-to-identify3

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット

本日の物件

本日の物件は「パークタワー新川崎」です。

「47階建て免震超高層タワー」「最寄り2駅に徒歩3~4分」「生活利便施設隣接」「山手線主要駅の全てに30分アクセス」と購入しない理由を探すのが難しいほどの魅力がある物件です。ただ当物件は施工ミスの前科がある物件ですので一抹の不安もあります。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→2点

最寄り駅はJRの新川崎駅と南武線の鹿島田駅です。利便性は山手線主要駅のどこにでも30分程度でアクセス可能で最高です。商業街と住宅街がバランスよく共存した街で治安もよいです。

新川崎駅周辺にはなにもありませんが、鹿島田駅周辺には個人経営のお店もあり街の活気を伺わせます。このご時世ですから個人経営のお店は今後減っていくとは思いますが、個人的には鹿島田駅周辺のほうが気に入りました。通勤も生活も文句なしなので2点です。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

利便性抜群の新川崎駅にペデストリアンデッキを通じて徒歩3分です。信号待ちや踏切もなく物件概要通りの時間で駅に到着可能です。早歩きをすれば時間短縮も可能です。

当物件はタワーマンションなのでエレベーター待ちの時間を加味しても評価は揺るぎません。文句なしの2点です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→0点

北側に古いお店が立ち並んでいます。当物件も古いお店が並んでいた跡地に開発された経緯があり一抹の不安があります。反対に東西南はすでに再開発が終了しているエリアですので目の前に同規模のタワーマンションが建設されることはないでしょう。

しかし現地やGoogleMapを見ると当物件の南側には巨大な2棟のビルがそびえ立っているのを確認できます。眺望はもちろん日照にも影響が出てくるのは間違いありません。将来のリスクはありませんが、そもそも現状がダメなので0点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

駅周辺も物件周辺もなにもありません。駅前にパチンコ屋がありますが総武線沿線に比べたら子供のお遊戯のようにかわいいものです。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

駅まではペデストリアンデッキ直結なので自転車との接触事故のリスクがありません。また周辺道路も再開発で綺麗に整備されています。子供や老人でも安心して生活できると思います。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→2点

現地を歩いても歩きタバコは見かけませんでした。街自体が綺麗で歩いている人の服装もまともです。川崎市といえば色々と問題のある街ですが、江戸川区や葛飾区などの純度の高いヤンキー街と比較するとマナーの良さを感じます。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

生活利便施設が集まった「新川崎スクエア」が隣接し、その他の商業施設もあります。ららぽーとやイオンなどの人ゴミを誘発する凶悪な大型商業施設ではないので安心です。利便性がありつつ喧騒がなくバランスが取れていると感じます。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→0点

三角州・海岸低地で地盤が弱い地域です。液状化のリスクがあり心配です。免震構造で建物が大丈夫だったとしても地盤がダメでは本末転倒です。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→1点

最低限のスペースがあるだけです。玄関ポーチとして使える規模ではありません。タワーマンションなので仕方がない部分ではあります。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

食い込みは皆無です。部屋の面積通りに空間を利用できます。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

間取りによって異なるのですがほとんどの部屋はリビングの外にパウダールームがあります。私が狙っている間取りもリビング外にあるので2点とします。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

リビングで2520mmの天井高が確保されています。できればパークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーと同じ2610mmは欲しかったです。

正確に点数をつけるなら1.5点です。しかし後述の梁をカバーするには天井高が2520mmでは不足していますので1点とします。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

しっかり二重天井・二重床です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

70㎡の部屋であれば12㎡以上あります。60㎡の部屋でも10㎡弱のバルコニーが用意されているので不満は出ないと思います。

チェック7:天井の梁は目立つか→0点

パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーもそうでしたが梁が目立ちます。天井高が2520mmあっても台無しです。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私が買える予算の部屋の坪単価は260万円程度です。新川崎駅から徒歩12分のクレストレジデンス新川崎が185万円、武蔵小杉駅から徒歩5分のパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンが330万円です。同列の比較物件がありませんが新築で比較すると妥当と感じます。

中古と比較すると築14年・駅徒歩9分のサウザンドシティ壱番館が214万円です。他の中古は駅徒歩10分越えで比較対象になりません。当物件は駅徒歩4分ですから中古と比較して妥当な坪単価は250万円程度だと感じます。

少々割高ですが最新のタワーマンションであることを加味すれば260万円の坪単価は妥当だと判断します。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

当物件の駅距離単価は坪単価260万円×(3/60分)=13万円です。

周辺の中古物件で一番駅に近い徒歩9分のサウザンドシティ壱番館ですら32万円です。妥当どころではありません。例外的に+4点にしてもいいくらい圧倒的に割安です。

チェック3:価格の下落率は低いか→2点

築年数 0年 駅距離単価13万円 下落率  0% 価格5000万円
築年数 5年 駅距離単価11万円 下落率18% 価格4100万円
築年数10年 駅距離単価 9万円 下落率27% 価格3650万円
築年数20年 駅距離単価 8万円 下落率41% 価格2950万円
築年数35年 駅距離単価 6万円 下落率55% 価格2250万円

上記が計算結果です。5年後には20%ほど価値が下落する可能性があります。10年未満の売却で残債割れが濃厚です。新築プレミアがあるため仕方ないとは思いますがやはりショックは大きいです。

ただ年間に換算すると年間79万円ずつ下落していくイメージになので武蔵小杉よりも緩やかな下落幅でもあります。

またあり得ないとは思いますが当物件から中古が大量に供給された場合、施工ミス前に割安で購入した人との価格競争に巻き込まれるリスクがあります。同じ間取りなのに取得原価が異なる部屋があるのは気になります。

ただ前述の通り当物件は新川崎のランドマークです。新川崎駅周辺でマンションを探す人の第一候補はいつでも当物件になります。物件内での売却価格競争のデメリットもエリアNo.1の希少性が相殺してくれます。よって2点とします。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→1点

三井の物件は管理費が高いことで有名ですが、本物件も例外なく高いです。管理費は310円/㎡です。安い高いの基準である200円と比較すると明らかに割高です。

ただ内廊下のタワーマンションの管理費なので300円程度は致し方ないのかもしれません。タワーマンションを検討していく中で内廊下&タワーマンションの場合は管理費は300円/㎡を基準にするべきなのかもしれません。

修繕費は当初120円/㎡からスタートして最終的に400円/㎡を越えてきます。タワーマンションですから仕方ないですが普通の大規模マンションと比較すると明らかに割高です。

管理費・修繕費が割高でも売却時に割高で売却できればよいとの意見もありますが永住目的の私にとっては管理費・修繕費は割安である必要があります。また資産性や予算を重視している中古マンション検討者が管理費・修繕費が割高な中古マンションを購入するとは思えません。

ただ35年平均で見れば管理費・修繕費の月額は38000円程度なので永住する分にはそれほど高くはないと判断できます。よって当項目は1点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額   14.7 万円
管理費修繕費  3.8 万円(35年の平均)
固定資産税      2 万円(月割)
諸経費        1 万円(35年の月割)
ローン控除 ▲ 0.7 万円
35年後の価値▲6.2 万円(月割)
====================
合         計      14.6 万円

賃貸した場合

家賃      15 万円
諸経費       1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計 16 万円

私が現在の住まいから買い替えるならこの部屋と候補にした60㎡台の部屋を3月のフラット35の金利1.25%で計算するとこのような結果になりました。35年後の残存価値を2600万円と仮定した場合、購入したほうがお得です。

さらに当物件と比較できる賃貸物件は築30年近いパークシティ新川崎など築年数が極端に古い物件しかありません。最新のタワーマンションの月々の支払いが築30年の物件の賃料より安いのであれば迷うことはないでしょう。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」の3つです。1つだけ満たしていないので1点です。

(4)結果

(1)周辺情報  12/16点
(2)間取り   10/14点
(3)価格    10/12点
===============
合計 32/42点 → 100点満点換算で76点

上記が得点結果です。3項目でバランスよく加点できており、当物件の優等生ぶりが証明されています。

(5)総評

当物件は2016年の実需向け新築マンションの筆頭だと感じました。即日完売したブランズ錦糸町に続く「買ってもいい物件」です。

ただ各方面で「買いだ」と言われているほど優れているわけではありません。過剰な期待をしてない方がいいです。しかし「買ってはいけない」と言えるほどの弱点もありません。高額な管理費だけが気がかりですが、新築マンションが高嶺の花になりつつある今となっては貴重な物件です。

個人的には中古にも目を向けたほうがいいと思いますが新築マンションしか検討していない人であれば当物件は最有力候補です。当物件よりも優れた実需向けの新築マンションは当分出てこないのではないかと思います。

私もモデルルームに再訪し、現地のお店をはしごして地元の方のお話を聞き、更なるリサーチをしてみようと思います。正直、タワーマンションには興味がないですし、今住んでいるマンションは残債割れリスクがないので住み替えるかはまだ迷っていますが買い替えを本気で検討する価値のある物件だと判断しました。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、マンション探しをされている方の一助になれば幸いです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!









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