第36棟目:プライムパークス品川シーサイドザ・タワー

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件は「プライムパークス品川シーサイドザ・タワー」です。品川シーサイド駅周辺のマンションに関しては前々からレビューのご依頼をいただいていたので今回一気に3物件をレビューしていきたいと思います。

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーはライバルの2物件と比較して「タワーマンション」「駅から徒歩3分」と言う明確な優位点がありますが果たしてスペック通りの評価となるのでしょうか。現地調査もしてきましたので早速レビューしてみたいと思います。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

東京駅まで27分、品川駅まで17分、新宿駅まで19分ですから合格です。品川シーサイド駅は十分に満足のいくの交通利便性と言えるでしょう。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(補欠)

品川シーサイド駅で検索したところ191件の結果になりました。品川シーサイド駅の駅力は残念なレベルと言えそうです。この飲食店の数は住人が少ないことを暗示しており、売却時の買い手が少ないことも暗示しています。

ただ交通利便性は良いですから将来的に人口が増えれば当項目は合格となる可能性があります。再開発や新規開発の街は将来性に期待できるところが大きな魅力です。

また当物件の第二最寄り駅である徒歩9分の青物横丁駅になると507件の結果になりました。青物横丁駅も最寄り駅と考えるのであれば売却時にそれほど心配する必要はないと判断することもできます。

腐っても品川区であり陸の孤島ではありませんから青物横丁駅も対象範囲に加えて良いでしょう。よって当項目は補欠合格とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

GoogleMapで検索すると徒歩6分ですが、駅出口からペデストリアンデッキが新設されるため徒歩5分以内と判断して問題ないでしょう。交通利便性の良い品川シーサイド駅から徒歩3分は大きな魅力を感じます。

チェック4:安定した地盤であること→落第

埋立地ゆえに諦めが肝心です。目の前に吉野家の牛丼特盛を置かれても地盤が良いとは言えません。

チェック5:家賃よりも安いこと→落第

67m2・6300万円と仮定して計算します。比較対象は当物件と同じく駅徒歩3分、築13年、15階、68m2の品川シーサイドビュータワー2(UR賃貸)です。

結果は下記の通りです。今回は相手が悪すぎました。住宅ローンの支払額だけを見れば家賃並ですが、諸費用を加味すると話が違ってきます。

URの諸費用が安すぎるためURにした方がリスクがなく、キャッシュフローも安定します。品川シーサイド駅にわざわざマンションを購入する必要はないでしょう。

購入した場合

支払額    17.1 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.8 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲2.8 万円
========================
合           計   20.3万円

賃貸した場合

家賃    17.8 万円(品川シーサイドビュータワー2)
諸経費       0.2 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  18.0 万円

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

2016.01.09
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

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>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017.10.14

チェック6:残債割れにならないこと→合格

5年後:残債5500万円、売却5850万円、収支+350万円
10年後:残債4665万円、売却5000万円、収支+335万円

ほぼ年2%の下落なので売却額に違和感はありません。そして5年後も10年後も300万円ほどの戻り入れがありますからリスクに対するバッファとしては十分です。

どうやら当物件の資産価値は維持されると期待して良さそうです。もちろんリーマンショック級の暴落イベントが発生したらその限りではありません。あくまで現状の市況が維持されることが前提です。

そして現状の市況は敬愛するハワード・マークス曰く「野球でいえば8回」とのことです。優勝決定の瞬間などよほどのことがない限り正規のチケット代を払って8回から見る必要はないはずです。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック7:目立つこと→合格(補欠)

長谷工のタワーマンションにときめく人は誰もいないでしょう。さらに品川シーサイド駅という地味な駅ですから他の駅の住人が羨むような状況は期待できません。

それでもそんな地味な駅でもタワーマンションであることには違いありません。品川シーサイド駅で中古を探すなら真っ先に候補になることは予想できます。

中古の検討者が少ないであろう地味な駅の目立つ存在はまるでお山の大将です。判断がとても難しいですがここは期待を込めて補欠合格とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

長谷工施工ですからしっかり食い込んでいます。ただうまく処理したり影響を最小限に留めていますので生活に支障が出るほどではありません。それでも占有面積には含まれ柱に住宅ローンを払うことに変わりはありませんから落第とします。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

長谷工施工ですから諦めるしかありません。間取り図を見てがっかりしました。リビングの壁を隔てた向こうが風呂場の間取りはかなり強烈です。遮音性は大丈夫でしょうか。シャワーの音がリビングに漏れるのはなかなかリッチな体験になってしまいます。

チェック10:家族の思い→落第

私は独身なので私の思いだけが評価軸になります。後述する通り私は当物件に好意的になれませんでした。

結果

結果は50点となりました。

交通利便性、生活利便性、資産価値は合格ですが、間取りと個人的価値観は落第でした。また同じ徒歩3分の賃貸マンションを借りた方が資産形成の上で有利だという身も蓋もない結果は強烈すぎました。

せめてもう少し間取りがまともだったらと思いますが、仮にもし三井や三菱がスーパーゼネコンと当物件を手がけていたら価格が跳ね上がり資産価値の面で落第となったでしょう。

当物件の資産価値は長谷工が主導しているからこそであり、残念な間取りとのトレードオフなのです。なかなか完璧なマンションは見つからないものです。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか

ある程度開発が進んだ街なので目の前にタワーマンションが建つことはないでしょう。北側以外の高層階は結構な眺望が楽しめそうです。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか

風俗店、パチンコ店、踏切など典型的な嫌悪施設は見当たりませんが、当物件の前にある道路からの音は少々気になるレベルです。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか

小学生と思しき息子を連れた父親の手から紫煙が立ち上っています。さらにその父親は笑顔で躊躇なく吸い殻を地面に捨て「競争だ」と言いながら息子と自転車で立ち去って行きました。

子供の目の前で路上喫煙&ポイ捨てをする親に育てられる子供がどのように育つか推して知るべしです。学区となる公立校に期待はできそうにありません。子供は私立学校への進学を考えるべきでしょう。品川シーサイド駅などとしゃれた名前をつけていますが当物件周辺は青物横丁の延長だったのです。

もちろんこの一連の光景はたまたまの可能性はあります。歩き煙草のおじさんは他にもいましたが、私の京急沿線に対する偏見による幻覚でしょう。しかし昔から京急沿線や青物横丁周辺はそういう街であり、期待を裏切らない親子の仲睦まじい光景にほっこりさせてもらいました。ごちそうさまでした。(食べログのレビュアー風に)

(3)個人的な感想

私なら賃貸にする

レビューの依頼をいただかなければ私が品川シーサイド駅に降り立つことはありませんでした。そのくらい興味がない駅であり街でした。ただ意外にも交通利便性が高いことに感心しました。一時的に住むなら悪くないとも感じました。

しかし住むにしてもわざわざ新築マンションを購入する必要はありません。品川シーサイド駅には格安のUR賃貸マンションがあり、上述のようにUR賃貸の方がキャッシュフローで有利なのです。

交通利便性が同じで賃貸の方がお金が貯まるのですから、私が品川シーサイド駅周辺に住むのであれば迷わず UR賃貸を選択します

部屋の梁が気になる

公式HPのモデルルームの写真を見ると強烈な梁が目につきます。すでに間取り面で当物件は落第ですが、この梁を見るととても快適に生活できるとは思えません。身長が185cmある私にとってこの梁は耐え難いものがあります。

新築にこだわるなら買ってもいい

昨今の新築マンション価格高騰の余波で品川シーサイド駅の新築マンションに白羽の矢を立てる人が増えているようです。

中古にも目を向けてみてはどうかとは思いますが、酒を愛する私が新築にこだわる人にとやかく言える道理はありません。幸いにも当物件は「交通利便性」と「資産価値」においては合格となる水準です。

上記の通り貧相な間取りに我慢できるのであれば購入しても大きな損はしないと思います。家族の意向もありどうしても新築がいいというのであれば当物件を購入するのは悪い選択ではありません。

もちろん8回を迎えた終盤の価格で購入するという事実には目を向けてください。要するに高値掴みの可能性があるということです。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

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2015.10.31
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2016.02.20








6 件のコメント

  • 餅つき名人さんへ
    今回の3物件のレビュー、ありがとうございます!
    楽しかったです。

    競合が3物件もあり、3社3様でしたね。
    シーサイド駅を利用していた知人は、思ったより悪くない交通利便と話してましたが、
    京急沿いというのは、私には苦い思いと、
    柄の悪さ(プラウド大田六郷)は立証済みです。
    他のエリアからこの地に住みたいと思わない、京急の利便性を全く感じられないです。
    (普通電車停車駅は尚更)
    その辺り、餅つき名人が毒づくのは、同感です。

    今、新築の購入は高値掴みになりそうですね、、、。
    また、新築が竣工する時の金利は今より上がっているでしょうから、
    入居する頃は、物件価格×金利上昇のダブルになりそうな予感がします。

    リクエストしたい物件がありますが、
    東陽町8分 パークハウス東陽町翠賓閣です。
    競合の野村、リビオが駅前の3分で展開しています。
    某住宅評論家も、珍しく立地には褒めていた物件でもありますので、是非お願いします。
    また、餅つき名人さんの評価軸を参考に、私もやって見たいと思います。

    引き続き、楽しみにしております。

    • リクエストありがとうございます。パークハウス東陽町翠賓閣は錦糸町を根城としている私にとっては見逃せない物件ですのでぜひレビューしてみたいと思っています。恐ろしい価格で販売されそうですが価格が判明次第レビューしますので少しだけお待ち頂ければ幸いです。

  • ドゥトゥールのレビュー、住んでいる者として興味深く・面白く拝見させてもらい、過去検討した当物件のレビューが気になり拝読させていただきました。当物件のレビューもしっかりと書かれており、良いレビューだなと思うのですが、それ以上に長谷工のくだりに爆笑してしまいました。昔、長谷工にお世話になった身としてよくツボを押さえているなと思わず感心してしまいました。楽しませていただき有難うございました。

    • 作者冥利につきるお褒めのコメントありがとうございます。実際にお住まいの方から良いレビューと言っていただけてとても自信なります!!長谷工あるあるは分かる人には伝わるお笑いポイントですよね(笑)自分で読み返しても当たり外れがあるブログではありますが、ごく稀に大当たりの記事もあると思いますのでまた遊びにきていただけたら嬉しいです^^

  • 現在マンションの購入を考えていてこのページにたどり着きました。非常に参考になる考察がたくさんあって勉強になりました。このレビューにおいて1点だけお伝えしておきたいのですが、品川シーサイドビュータワーは数年前に民間にサブリースされているため、いまはUR賃貸ではありません。ですので、通常の賃貸マンションと同じように礼金、仲介手数料、更新料などかかります。ご参考まで。

    • 参考になる情報ありがとうございます。通常の賃貸マンションと同じ諸費用がかかるとなると家賃とほぼ同額になるので、あとは個人の価値観次第になりますね。個人的には賃貸よりも圧倒的に安くないと合格にはしないので結果は変わらず落第ですが、悩ましい選択を迫られるのは間違いないですね^^

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