17棟目:プラウド津田沼前原東

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット

 

本日の物件

本日の物件は「プラウド津田沼前原東」です。総武線・東西線が乗り入れている津田沼駅の北口の第一種住居地域に建設される49戸の大規模マンションです。

前回の記事で取り上げたザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスと立地・規模など様々な点で正反対のマンションですが個人的には当物件のほうが好みでした。現地を訪問したときに素直に「絶対にこっちだな」とつぶやいたほどです。

そんな当物件の私の感性どおりの価値があるのかチェックしてみたいと思います。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅は津田沼駅です。山手線の主要駅への所要時間ですが、東京駅・渋谷駅・品川駅までは30分強と合格ですが、池袋駅・渋谷駅・恵比寿駅には60分弱かかりますので交通利便性がいいとは言えません。

治安についてはTHE総武線の雰囲気を持つ北口なので少々心配です。特に繁華街がある周辺は気になります。ただ北口は昔からの繁華街のため頑張っている個人経営のお店がかなりあります。街としての多様性には見るべき点もあります。

以上を総合的に判断すると1点が妥当と判断します。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→1点

駅から徒歩7分との表記ですが駅までの途中に踏切があるため京成線の踏切に捕まると3分程度はロスすることになります。通勤通学で急いでいるときに捕まる踏切は殺意を覚えるほど不愉快なので個人的には大きなマイナス点です。ただ踏切さえ無事に通過できれば問題ないため間をとって1点とします。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

第一種住居地域のため周囲は戸建てに囲まれており、目の前に巨大な建物が建つリスクはありません。よって2点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

津田沼駅北口は昔からの繁華街のため相応のお店があります。ただ当物件は繁華街とはかなり距離が離れていますのでそれほど嫌悪する必要はありません。

また駅までの途中にある踏切の音は窓を開けて耳をすませば聞こえる程度なので減点対象にはなりません。第一種住居地域ですから物件周辺にはまったく嫌悪施設はないことを考えると甘めですが2点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

駅までの道には歩道が整備され十分な広さもあります。自転車は多いですが接触事故のリスクは低いと感じます。問題はなさそうなので2点とします。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

何度も言及していますが北口には昭和の繁華街があります。よってマナーは期待できませんが当物件は繁華街から離れておりマナーの悪さの被害を受けることは少ないと感じます。よって1点とします。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

歩いて数分のところにイオンモールがあります。PARCOもありますが資産価値向上にまでは至らないでしょう。それでも不便を感じることはないため2点とします。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

当物件の土地はローム台地です。盤石ではありませんが安心感はあります。よって2点とします。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

私の候補の部屋は西向きの角部屋であるAタイプの間取りです。玄関前にしっかりとスペースが確保されていて安心です。いま住んでいるマンションも玄関ポーチがあるのですがポーチは団地感が薄れるのでおススメです。もちろん2点です。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→0点

角部屋のためか洋室1で思いっきり柱が食い込んでいます。その他の部屋も微妙にでっぱりがあるため0点とします。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

Aタイプの場合は問題なしです。ただ他の間取りを見るとパウダールームの入り口がリビング内にある間取りが多いようです。70㎡を越える部屋でもそうなのは設計の意図なのか気になります。

チェック4:天井高は確保されているか→0点

天井高は2430mmとかなり低めです。言い訳の余地はなく0点です。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

二重天井・二重床なので安心です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

私の候補の部屋は約11㎡なので問題ありません。

チェック7:天井の梁は目立つか→0点

2430mmの低い天井高の上に角部屋のため梁が強烈です。モデルルームを見てもかなり厳しい印象を受けました。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私の候補の部屋の坪単価は低層階・角部屋・西向きで214万円です。

南口にあるライバル物件であるブランズシティ津田沼 奏の杜の低層階・角住戸のが220万円程度、ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスの南向き・中住戸が245万円程度なのでライバル物件と比較すると割安もしくは妥当だと判断できます。

よって本項目は2点とします。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

当物件の駅距離単価は坪単価214万円×(7/60分)=25万円です。駅徒歩8分のザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスが33万円ですから割安だと判断できます。よって2点とします。

チェック3:価格の下落率は低いか→1点

築年数 0年 駅距離単価25万円 下落率  0% 価格5500万円
築年数 5年 駅距離単価17万円 下落率 34% 価格3630万円
築年数10年 駅距離単価15万円 下落率40% 価格3300万円
築年数20年 駅距離単価12万円 下落率51% 価格2700万円
築年数35年 駅距離単価  9万円 下落率64% 価格1980万円

上記はsuumoとウチノカチを使った計算結果です。年間100万円ずつ下落していくイメージです。特に購入後10年間で40%も資産価値が減少するという津田沼の呪いに戦慄を隠せません。データを見る限りでは0点です。

ただモデルルームでアピールされるように当物件は過去6年間も供給がなかった北口の第一種住居地域に建設される希少性の高いマンションです。この希少性がどれだけ資産価値に影響するかは全く予想ができません。石橋をたたけば上記の0点の結果にはなるのですが、現地調査をする限りではこれほどの資産価値の下落にはならないような気がします。ライバルがいないということは当物件が唯一無二の価値を維持し続けることになるからです。この直観を裏付けるように当物件はあっという間に完売する気配があります。

もし資産価値がデータ通りに下がらないとしたら本項目は2点になります。よってここは間を取って1点とします。ただこの評価は私個人の直観によるものなので通常は本項目は0点としてください。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費は207円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較するとほぼ標準的な単価です。ただ戸数が49戸と小規模なことを考えると十分に割安といえます。

そのかわり修繕費は戸数の少なさを考えると㎡単価200円程度までは確実に上昇します。管理費・修繕費の㎡単価が200円で収まるのであれば全く問題ありません。期待を込めて2点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    15.8 万円
管理費修繕費   3.0 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費           1 万円(月割)
ローン控除   ▲0.7 万円(月割)
35年後の価値 ▲4.7 万円(月割)
========================
合           計   15.9 万円

賃貸した場合

家賃    16 万円(駅徒歩7分・築4年のパークハウス)
諸経費       1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  17 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.11%で計算するとこのような結果になりました。購入したほうがお得な結果になりました。比較対象は同じ分譲マンションであるザ パークハウス津田沼奏の杜なので同列で比較していいでしょう。

個人的には当初10年の残債割れが確実なためそれでも賃貸のほうがましだと考えます。そもそも16万円もの家賃を払うなら浅草や錦糸町に住みます。ただこの項目の趣旨に沿えば購入したほうがお得なので2点とします。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→2点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つですが、通勤以外は全て満たされています。

特にJRの主要路線である総武快速線の始発駅から徒歩7分の立地のマンションの80㎡台の角部屋が予算内で購入できることにとても魅力を感じています。浴室も1620と今の部屋と同じであり買い替えるなら当物件の角部屋しかないという思いもあります。さらに当物件はリビングの窓が大きく採光面も優れていることから本項目は2点とします。

(4)結果

(1)周辺環境  13/16点
(2)間取り     8/14点
(3)価格    11/12点
================
合             計     32/42点 → 100点満点換算で76点

上記が得点結果です。バランスよく加点され過去最高点だったパークタワー新川崎と同じ得点です。素晴らしい結果です。

ただこうなると欲が出てくるのも事実です。天井高が2500mmで梁がもう少し目立たず、柱がアウトフレームされていたらと思わずにはいられません。そうしたら今の我が家を越える得点となり買い替えていたかもしれません。

天然御影石のキッチンカウンターなど設備も高級仕様なだけに間取りの貧弱さが悔やまれます。もう少しだけ何とかならなかったのでしょうか?

(5)総評

過去最高得点となった当物件ですが、ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスと同様に資産価値の下落リスクがあるため私が当物件を購入することはありません。また今の部屋のほうが当物件よりも間取りが優れているためでもあります。

しかし新築マンションの80㎡以上の角部屋が5000万円台で購入できる点は大いに魅力を感じており後ろ髪を引かれる思いです。昨今の新築マンションの価格高騰により新築で角部屋を購入できるチャンスはほとんどなかっただけになおさら希少性を感じます。

現在の部屋が90㎡なのですが広さは絶対的な正義だと感じています。日当たりや眺望や共用設備よりもです。湾岸の60㎡のタワーマンションよりも郊外の80㎡の低層マンションのほうが快適だと嫁の希望で湾岸にマンションを買った友人が愚痴っていました。

もし私と同じように中住戸の田の字間取りが大嫌いだけど、新築マンション以外には興味がないという方がいたら当物件の角部屋を購入すべきです。おそらく総武快速線の沿線で駅徒歩10分圏内の人気ブランドの角部屋が5000万円台で購入できるチャンスは二度と来ないと思います。さらに当物件は北口の第一種住居地域のマンションですから希少性の高さはなおさらです

津田沼駅周辺はタワーマンションの建設予定もありマンションが供給過剰な状態ですが当物件に限って言えば間違いなく早期完売します。南向きにこだわらなければザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスよりも当物件の西向き角部屋のほうが満足度は高いです。天井高と梁と柱の食い込みが返す返すも残念ではありますが些細な欠点でしょう。

最後に個人的な意見を述べます。千葉県育ちという贔屓目もありますが当物件は2016年度No.1のお買い得マンションであるパークタワー新川崎よりも魅力があるマンションだと感じました。広さとランニング費用の安さがパークタワー新川崎を上回っているためです。永住目的でランニング費用と広さを重視されるのであれば当物件を選ばれたほうが満足度が高いと思います。

終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれたらこれ以上の喜びはありません。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

 









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