第50棟目:プラウドシティ越中島

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

これまで多くのマンションレビューを書いてきましたが、含み益がたっぷり乗ったマンションの一室からバブル価格で購入せざるを得ない読者の方に向けて情報を発信することに違和感を感じていました。

「偉そうに御託を並べているけど、結局お前はいまのバブル価格で新築マンションを買っていないよね?口先だけの臆病者が書いたブログなんて誰が読むんだよ。」というもう一人の自分からのツッコミの声が日に日に大きくなってきたのです。

そこでマンション購入奮闘記で記事にしたように都心に新築マンションを購入することにしました。バブル真っ只中の都心の新築マンションを与信枠を限界ギリギリまで使い切っての購入ですから抱えているリスクの大きさに関しては誰にも負けない自信があります。

もちろん抱えているリスクの大きさがレビューの信用度を向上させる訳ではありません。本来であれば観客席からヤジを飛ばしている臆病者でもリングに上がりたくなるくらい魅力があるマンションこそが本当に買ってもいいマンションであり、抱えているポジションは無関係なのです。

つまるところ当レビューは限度額いっぱいまで住宅ローンを組んで主観と客観の線引きができなくなったバツイチ男の頓珍漢な感想を笑うのが正しい読み方です。くれぐれも真に受けないようお願いします。風車を巨人だと思い込んで突撃するドン・キホーテを見て注意する人はいないはずです。

レビューは10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件は「プラウドシティ越中島」です。個人的に京葉線は東西線と同列で住みたくない路線です。東西線は殺人的な通勤ラッシュがあり「京葉線」は表記以上に時間を要する路線だからです。

更に中途半端なマンションを企画し続け自社ブランドの価値を下げ始めている「野村不動産」と安いけど味がしないもやしみたいなマンションを施工する「長谷工」がコンビを組むのですから期待値はうなぎのぼりです。話を進めるために「プラウドにブランド価値なんて元々ないのでは?」と言うツッコミは心の中にしまっておいてください。

この「京葉線、野村不動産、長谷工」の組み合わせはサンドイッチの具材に例えるなら「ドリアン、くさや、シュールストレミング」を使うようなものでしょうか。もちろんこれは個人的見解です。

「京葉線、野村不動産、長谷工」の組み合わせを「ハム、チーズ、レタス」の組み合わせだと感じる人もいるはずです。そこで当物件が本当に美味しいサンドイッチなのか早速レビューしてみたいと思います。

>> 過去にレビューしたプラウドは売れ残りや低得点ばかりです。

第49棟目:プラウドシティ宮崎台

2018.02.25

第28棟目:プラウドシティ大田六郷

2017.02.15
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅のJR越中島駅から東京駅まで4分、品川駅まで30分、新宿駅まで35分です。新宿駅までの時間が微妙でまさに合格と落第の境目ですが再開発で存在感が増す渋谷駅まで40分かかるので落第とします。

どうやら公式HPで自慢げに語っているほど当物件の交通利便性は良くないようです。渋谷駅まで40分は総武線だと小岩駅レベルです。新小岩駅よりも更に下る小岩駅と同等の交通利便性でしかないのですから落第の判断も妥当でしょう。

おまけに東京駅に到着しても一駅分の距離を歩かなければならない嫌オプション付きなのも忘れてはいけません。有楽町駅の方が近いから乗り換えは有楽町駅を使えばいいなどと元妻のごとく京葉線愛が溢れるフォローも耳にしますが、有楽町駅乗り換えだと新宿駅まで45分と+10分も遅くなってしまうのです。

京葉線に対する愛情は個人の自由ですが乗り換えの際に歩く距離を縮めるためにトータルの所要時間を延長しては本末転倒です。節約するのは結構ですが節約した金額以上にお金を使っては意味がないのと同じです。JR京葉線の越中島駅を交通利便性が良い駅と言うのは無理があります。ただ通勤地獄にならない程度の混雑であることは長所と言っていいでしょう。

なお当物件のもう一つの最寄り駅である門前仲町駅は狂気の通勤ラッシュと引き換えに東京駅まで14分、品川駅まで26分、新宿駅まで24分と合格になります。ただ門前仲町駅までは徒歩11分と落第となる駅距離でもあり、総合点では越中島駅と変わりはないため、当項目は越中島駅で判定します。

そしてこの当物件は門前仲町周辺のマンションとして世間に認識されるのか?という問いは次項以降でも常に付きまとう当物件最大の論点になるのです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

JR越中島駅で検索したところ658件の結果になりました。殺風景で排気ガスが桜吹雪のように舞う越中島のどこにそんな飲食店が?と一瞬思いましたが、よくよく考えれば当物件は門前仲町駅も徒歩圏内なのです。そして多くの飲食店は門前仲町にあるためこの結果になったのです。

当項目の目的は「売却時に苦労しないだけの人気がある駅かどうか」を判定するものです。当物件を門前仲町という人気エリアのマンションだと思えるハートの強い方は合格にしても良いでしょうが、私のハートはハムスター並なので落第とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

実際に歩いても徒歩4分でしたので合格です。ただ京葉線の改札は地底にありますので念のためエントランス位置から改札まで歩いてみたところ徒歩6分で済みました。パークタワー晴海のように表記は徒歩12分だけれど改札までだと16分もかかるようなことはないのでこの点は安心してよいでしょう。

チェック4:安定した地盤であること→落第

露骨なまでに埋立地です。地盤を大切にする人からしてみたら越中島に住むという行為は真冬にアロハシャツで外出するくらいあり得ない行為なはずです。いざという時に新浦安の二の舞になるのは避けられないでしょう。

追記(18.4.21)

読者の方から「営業から当物件の地盤は埋立地ではないとの説明がありました」と貴重な情報をいただきました。ただ、この営業は半分しか説明していないことに気づきます。

浮気癖のある男性に「くららと浮気してるでしょ?」と問いただすと「くららとは浮気してないよ」と回答されたようなものです。彼は心の中で「えりとは浮気してるけどね☆」と思っている可能性があります。

つまり埋立地であることを否定したからと言って当物件の地盤が安心できることを説明したことにはならないということです。都合の悪いことは話さないのが営業トークの鉄則です。

もちろん当物件の地盤が標高1mのありえない土地ではなく、標高30m以上の高台の可能性もあります。ここはひとつモデルルームに行ってしっかり言質を取るべきでしょう。

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

購入時 :価格6,200万円(坪単価270万円)
5年後  :残債5,411万円、売却5,260万円、収支▲151万円
10年後:残債4,591万円、売却4,950万円、収支+359万円

当物件は眺望や日照を期待するマンションではなく立地を買うマンションですから資産価値維持に徹してできるだけ安い部屋を選ぶべきです。そして計算したところ年間の下落率が標準の2%と同じになりました。

5年後の段階では残債割れリスクがありますが10年目以降であれば問題ないことがわかります。ただし資産価値に徹した部屋を選んでこの結果です。当物件は都心隣接を売りにしていますが資産価値は郊外レベルなのです。

部屋選びを間違えなければ当項目は合格ですが7000万円以上の部屋を購入した場合は10年後でも残債割れになる可能性がありますので注意が必要です。当物件全体で資産価値が維持されるわけではないということです。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

比較対象は越中島駅徒歩10分、門前仲町駅徒歩3分の門前仲町パーク・ホームズ(2LDK/3階/68m2)です。当物件より格上の立地ですから購入の方が圧倒的に有利な結果にならなければなりません。

そして結果は下記の通りです。判断に迷う絶妙な差になりました。当物件のレビューは多くのチェック項目で微妙な差となり判断に困るのが正直なところです。

購入の方が圧倒的にお得ではありますが、比較対象は門前仲町駅から徒歩3分の格上マンションでありこの差は立地による適正な差だとも言えます。ただ当物件は新築であり門前仲町駅から徒歩11分とはいえ75m2の新築マンションに20万円で住めるのであれば悪くないというのが個人的な見解です。よって当項目は合格とします。

購入した場合

支払額    16.8 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲3.0 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    20.5 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    22.5 万円
諸経費       2.2 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  24.5 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

2016.01.09
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

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>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

これまた微妙なところです。規模的には合格ですが寂れた埋立地の大規模マンションにどれだけ価値があるのか疑わしいものです。

当物件近くにある総戸数206戸のルネ・ベイグランデが地域のランドマークになっていない以上、当物件も期待できないと判断し落第とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

数多くの食い込みが確認できますので落第とします。長谷工が関わっている以上は諦めるしかありません。サイゼリヤのワインに味を求めるようなものです。間取りや建物だけみれば郊外のマンションとなんら変わらないのは残念としか言いようがありません。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

こちらも長谷工が関わっている以上は諦めるしかありません。設備を選べるプランがあるなど小細工で目くらましをしていますが当物件は郊外の庶民向けマンションと同等の品質しかありません。とても都心物件とは言い難い品質です。

>> 品質は東松戸のこの物件と同レベルです。

第19棟目:ファインシティ東松戸モール&レジデンス

2016.07.09

チェック10:家族の思い→落第

現地を歩いてその殺風景さに驚きました。正直言って人が暮らす環境ではありません。お住いの方もいますし実は常夏の楽園なのかもしれませんが骨の髄まで錦糸町に染まった私にとっては残念な住環境にしか感じませんでした。唯一感じた魅力はスポニチが日本一早く購入できることくらいでしょうか。

結果

結果は30点となりました。過去最低点に並ぶ残念な得点ではありますが当物件の特殊性を際立たせるかのように極めて稀な得点構成になっています。

普通のマンションは間取りや住環境は合格だけれど資産価値の面で落第となるのですが、当物件はその反対なのです。滅多に合格が出ない資産価値で合格しておきながら間取りや住環境でことごとく落第するという大変興味深く、とても惜しい、残念な結果なのです。



(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 合格

当物件のすぐ隣(南)にある千住倉庫あたりの敷地には小規模なマンションが建設されるかもしれませんが、当物件の眺望を大きく阻害するようなリスクが感じられる土地はもうなさそうです。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 落第

それなりの交通量がある道路がすぐ近くにあるのが気になります。そして駅に行くにはこの排気ガスが舞う道路の側道を延々と歩かなければならないのが残念です。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 合格

人を見かけることがほとんどないのでなんとも言えませんが、マナーについては総武線沿線よりはマシな印象です。



(3)個人的な感想

コストダウンありきのマンション

野村不動産の営業がどんな言い訳や目くらましをしようとも長谷工を採用している時点でコストダウンを最優先していることは明らかです。そして間取りや設備仕様を見るとその確信は一層強くなります。

プラウドシティ大田六郷を筆頭に野村不動産は土地の高値づかみを繰り返しており当物件もその一環なのかもしれません。高値で仕入れた土地に高い建築費のゼネコンを採用するわけにはいきませんから長谷工に依頼するのは自然な流れなのでしょう。

部屋によっては悪くない資産価値

しかしこの野村不動産の現実的な判断の結果、部屋によっては悪くない資産価値が実現することになりました。もちろん眺望や日照とのトレードオフではあります。反対に条件にこだわり高値の部屋を購入すると想像以上の資産価値の下落に驚くことになるかもしれませんのでご注意ください。

ワクワク感のない立地

現地を歩いて見てこんなにトキメキのない立地も珍しいなと大いに感心しました。同じ埋立地のパークタワー晴海はモデルルームの完璧な演出の影響が多分にあるとはいえ住んだら楽しそうだというイメージが湧いたものですが当物件の建設地周辺はひたすらに寂しい殺風景さしか印象に残りませんでした

門前仲町のマンションではない

当物件の公式HPを見ると門前仲町をはじめ月島・豊洲の人気をうまい具合に混在させて華やかさを演出していますが越中島自体に魅力があるとは一言も言っていません。プロモーションムービーに至っては越中島の魅力は東京駅直結4分と門仲・月島・豊洲に隣接していることだと明確に述べています。

ここまでのチェック項目で何度も当物件は人気エリアである門前仲町のマンションなのかという問いにぶち当たりましたが個人的には「門前仲町エリアに位置するマンションではない」という結論に至りました。

駅近と資産価値にこだわる方にオススメ

資産価値と駅距離以外は全て落第という結果が示すように当物件は駅近と資産価値に偏重しているお客のニーズに最適化されたマンションです。限られた予算で駅近と資産価値を兼ね備えた23区内の新築マンションを購入したい欲張りで夢見がちな方にとっては当物件は最有力候補となるでしょう。もちろん日照や眺望や静寂など人らしい生活を送るのに必要な要素を犠牲にすることもお忘れなく。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

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2015.10.31
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6 件のコメント

  • 餅つき名人様
    毎回、いや毎日ブログのチェックをさせて頂いております!
    この物件、少し前にNHKで取り上げられていました。
    子育て、共働き、駅近で売れ行きがいい、、、との報道されていましたが、、。
    駅周辺と京葉線の不便さはありますね。
    最近の野村は、長谷工施工が多く感じますね。

    専ら、餅つき名人さんが購入した新築マンションが気になります!
    多分、綿密に練られた結果の購入だと思いますので、興味があります。
    これまでの激辛、毒舌でレビューぶった斬りをされていたのですから、尚更です!(^^)
    私も餅つき名人さんのマンション評価軸をやってはみましたが、やはり、根気がいる作業だと思います。
    皆さんからのリクエスト、自身がご検討されたマンションと、やる気(?)が向かないと出来ません。
    新築マンションに引越し後も引き続き、
    ブログの更新の継続はお願いしたいです。

    • いつも励ましのコメントありがとうございます。そうなんですマンションレビューは簡易版ですら結構な時間がかかっており、今回のプラウドシティ越中島くらい丁寧にレビューすると丸一日くらいの時間がかかってしまいます。プラウドシティ越中島は一言で言ってしまえば「物理的に都心に近いだけのマンション」でおしまいなのですが、この結論に至るまで様々なプロセスを経る必要があるのです。

      新築マンション購入記ですが情報を整理中なのでもう少しお待ちいただければ幸いです。想像以上にあっさりとした購入決定と想像以上に苦労した売却の愚痴のコントラストをお楽しみいただけるかと思います(笑)

  • いつも楽しみに拝見しています(^ω^)

    こちらの物件、モデルルームが近所だったのでお邪魔したのですが越中島は埋立地ではないそうです!

    まだ販売中の物件ですので、こちらのブログを参考にされる方も多いかと思いましたので一応ご報告させていただきました!

    • 詳細な情報ありがとうございます!!越中島2丁目という一定の範囲は埋立地というデータがありますし、ネット上の情報でも越中島周辺の地盤が良いとは書かれていないだけに驚きました。ただ営業が埋立地であることを否定したからといって、当物件の地盤が安定していると言っているわけではない点には注意が必要です。部分否定をしただけで全否定をしているわけではないからです。

      当物件を検討されている方はモデルルームで当物件の地盤が盤石である言質を営業から取る必要がありそうですね。貴重な情報のおかげで当物件のレビューが充実できるような気がしています。あとで記事にその旨を記載しておこうと思います。ぜひまた有益な情報をお知らせいただけたら嬉しいです^^

  • はじめまして。今現在、某マンションを購入直前のものです。初めてのマンション購入でモデルルームを見てテンション上がったまま契約直前になり、今になって不安が強くなってきています。餅つき名人様は、この物件をどのようにお考えになりますか。ぜひ、ご教示いただければと思います。
    また、他の記事であったコンサルタントも紹介していただければと思います。
    ゴールデンウィークでお忙しいと思いますが、よろしくお願いします。

    ※ 他の方の参考になる部分もありますので一部編集して公開させていただきます。

    • コメントありがとうございます。契約前に不安になるのは自然なことだと思います。私に至っては契約後ですら本当に引渡しを受けるべきか迷っています(笑)なのでぜひ紹介したコンサルタントに相談して不安を解消して契約に進んでくださいね。営業マンに急かされて契約するのは絶対に避けなければなりません。また遊びにいらしてくださいね!!

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