第49棟目:プラウドシティ宮崎台

出典:公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。なので私の忙しさ(ヤル気)だと普段のレビューは月1〜2本が限度です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な限りリクエストに応えていきたいと思います。

簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「プラウドシティ宮崎台」です。遅延電車と名高い東急田園都市線沿線に雨後のタケノコのように建設されているマンションのひとつです。

供給過多な地域に割高な価格で売りに出したものですからしっかり竣工後も売れ残り、現在はTHE FINAL(最後の選択)と称して家族でモデルルームに来場するともれなく結構な家電をプレゼントするなりふり構わない営業活動を行っています。

残り物に福はないのが新築マンションです。値引きがあることを理由に当物件の購入を考えているとしたら止めたほうが賢明です。マンション購入はマンション全体を購入することでもあるのです。どんなに値引きされても売れ残りマンションを購入することに変わりはありません。痛んだイチゴのパックの中で1粒だけまともなものがあっても価値がないのと同じことです。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅の宮崎台駅から東京駅まで47分、品川駅まで37分、新宿駅まで42分ですので落第です。総武線だと東船橋駅レベルの交通利便性です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(特例)

宮崎台駅で検索したところ72件の結果になりました。桁が間違っているのかと思いましたが現地をみれば納得の数値です。ただ駅前の不動産屋の多さを見ると宮崎台が人気路線の駅であることが伺えます。

当項目は売却時に苦労しないだけの駅力があるかという点をチェックするものです。現地の不動産屋の数を見ると売却に苦労はしないだろうと感じたので当項目は特例の合格とします。

それにしても宮崎台駅周辺のコンビニはなぜ全てファミリーマートで統一されているのでしょう?

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

当物件から宮崎台駅まで6分なので落第です。ただ駅の北口から実際に歩くと販売中のイーストコートであれば駅徒歩5分程度となります。東急沿線の難点である坂も大したことはありません。ここは現地調査の結果を踏まえて合格とします。

チェック4:安定した地盤であること→合格

ローム台地ですから大きな心配はいらないでしょう。ここまで交通利便性以外は全て合格です。しかし本番はこれからです。

チェック5:残債割れにならないこと→落第(退学)

購入時 :価格6,788万円(坪単価322万円)
5年後  :残債5,939万円、売却4,990万円、収支▲949万円
10年後:残債5,027万円、売却4,590万円、収支▲437万円

どれだけ値引きされるのか分からないので定価で判定します。対象はSUUMOに掲載されている南東向きの中住戸です。

などと書いていたらSUUMOで当物件のウエストコートが中古で売りに出てい流のを見つけました。1階・72m2・南向きですが5,380万円ですから当物件の中古を購入した方がマシです。あえて野村不動産から購入する理由が見当たりません。

そして同じマンションがすでにこの価格まで下がっているということは候補の部屋も買った瞬間に1,000万円以上も資産価値が下がる可能性が高いということです。

当物件のライバル物件だった築1年程度のブランズ宮崎台の中古も4,000万円台の売り出しがあります。断言はできませんが新築の供給過多によって周辺の中古市場が壊れている可能性があります。資産価値は希少性で決まるのですから当然といえば当然です。

このような状況で当物件を新築として購入する行為はパラシュートを着用しないでスカイダイビングをする行為に等しいです。スカイダイビングを楽しんだ後は地獄の釜でのご入浴をお楽しみください。落第どころではありません人生の終わりです。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック6:家賃よりも安いこと→落第(退学)

比較対象は当物件のすぐ北に位置する徒歩9分のザ・パークハウス宮崎台ガーデン(3LDK/1階/75.05m2)です。築4年とはいえこの結果を見たらどちらを選ぶべきかは小学生でも理解できるはずです。

購入した場合

支払額    18.3 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.5 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        3.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 3.6 万円(残債割れです)
========================
合           計    26.6 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    18.5 万円
諸経費       1.9 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  20.4 万円(10年平均)

※ マンションを購入しないという選択もあります。

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

※ 手付金は満額払ってはいけません

結局のところ手付金は売り手と買い手の双方が合意できればいくらでもいいのです。交渉ごとなのですから堂々とタフに値下げ交渉を行うべきです。そして、あらゆる手段を使って手付金を100万円以下にすることが大切です。

チェック7:目立つこと→落第

プラウドシティ宮崎台フロントが宮崎台駅No.1のマンションですし、周辺にもライバルが多数存在していますから当物件がNo.1になることはないでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

問題ありません。他にもルーバー面格子が採用されるなど当物件は設計・設備に置いて一定の品質は確保されていることが分かります。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

間取りによりけりですが、落第の間取りが多いので落第にします。

チェック10:家族の思い→合格

交通利便性を最優先していて都心の新築マンションを契約している夜遊び好きのバツイチ独身男の私が当物件を購入する理由は何一つありません。ただ私に家族がいたとしたら当物件の周辺環境は悪くないと判断します。

いや訂正します、当物件の周辺環境は相当に良いです。家族が暮らす住環境としては申し分ありません。体感では乗車率300%、圧力で足が床から離れてて体が宙に浮く、休日ですら遅延する、など悪名しかない東急田園都市線が人気路線である理由がよく分かりました。

ただ宮崎台駅周辺でマンションを購入するのであればプラウド宮崎台フロントかヴィークコート宮前平のどちらかにします。良い部屋が出なければ賃貸で十分です。決して当物件を購入することはありません。

結果

結果は50点となりました。資産価値を判定するまで順調でしたが、それ以降は散々な結果となりました。

当物件の周辺環境の良さは折り紙つきですが、住むだけなら賃貸で十分ですし、購入するにしても適正価格の中古にすべきです。どうしても当物件を新築として購入したいのであれば1,000万円以上の値引きが絶対条件です。

一言コメント

買った瞬間に1,000万円近く下落する価格と周辺の家賃より割高な支払額を許容できるのであれば悪くないマンションです。非効率こそ人間の営みだと主張されるロマンチストの方にオススメです。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. なつみ より:

    早速のレビューありがとうございます。
    冒頭の「値引きがあることを理由に当物件の購入を考えているとしたら止めたほうが賢明です。」にピッタリ当てはまりました。
    小さい子供が過ごしやすそうなので、後ろ髪引かれる思いですが、買った瞬間に1000万値下がりは怖すぎるので別なところ探そうと思います。
    餅つきさんに相談してよかったです。
    またよろしくお願いします。

    • 餅つき名人 より:

      当物件の周辺環境は家族で過ごすのにピッタリですからお気持ちはよく分かります。荒れてない公立の小中学校があるのは子育て世帯には何より捨てがたい魅力です。まずは賃貸で宮崎台に住みつつ妥当な価格の中古が見つかったら購入するのが良いと思います。

      このレビューはなつみさんのリクエストに応えたレビューですからきちんとお役に立ててホッとしました。次はプラウドシティ越中島をレビューしますのでまた遊びにいらしてくださいね!!

  2. 赤レンガ倉庫徒歩圏内に住みたい者 より:

    いつも楽しく拝読させていただいてます。ご多忙であるのにレビューは毎回読み応えがあり敬服しております。
    以前になつみさんが餅つき『星人』さんとコメントされていたのにはクスリとしてしまいました!
    筆がのってくると異次元パワーを発揮されるので…
    マンションの契約率の低下も深刻なのに新築マンションが供給されているのには驚きます。土地の取得から販売・竣工まで数年かかるので経済情勢とのズレが生じると厳しい商売ですよねー。

    • 餅つき名人 より:

      コメントありがとうございます。レビューの出来は私自身のやる気や現地調査で感じたインスピレーションによって左右されるみたいです。興味がわかなかったマンションに対するレビューはかなり淡白なのが良くわかります。株価とマンションの資産価値は連動しますからね。株価が下がり続けているので無理して新築マンションを購入した人は気が気でないでしょう。もちろん私もその一人です(笑)