第66棟目:プラウドシティ東雲キャナルマークス

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日の物件は「プラウドシティ東雲キャナルワークス」です。 当物件についてはすでに多くのレビューが公開されており一般的な評価が固まっています。そのため私が今更レビューすることに意義はないのですがリクエストをいただいたのでレビューします。

お断り

なお当レビューは「私が買いたいか」という素人の個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。

たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを全面的に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。

阪神タイガースのファンはどんなに弱くても応援し続けます。10戦して1勝9敗でもその1勝を喜ぶのです。マンションも同じです。たった一つの長所が自分と家族にとって価値のあるものであればそれでいいのです。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅(にしては微妙な距離)の豊洲駅から東京駅まで17分、品川駅まで25分、新宿駅まで27分ですので合格です。東京駅からの直線距離4kmという物理的な距離の近さは伊達ではありません。

ちなみに総武線沿いの平井駅だと東京駅まで17分、品川駅まで29分、新宿駅まで28分です。亀戸駅なら東京駅まで14分、品川駅まで26分、新宿駅まで25分です。私が愛用していた総武線沿線だと豊洲駅は平井駅と亀戸駅の真ん中に位置する駅になります。

セレブ街の印象もある人気エリアの豊洲ですが、総武線沿線の駅に置き換えると随分と地味な印象になるのは面白いところです。この馴染みの路線に候補のマンションの最寄り駅を当てはめるのは色々な気づきがあるのでオススメです。普段使っている駅も意外と悪くないことに気づくはずです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

豊洲駅で検索したところ215件の結果でしたので落第です。ちなみに平井駅だと253件、亀戸駅だと687件の結果です。

ただ、豊洲にお住いの方は自宅で家族と一緒に食事をすることを大切にしているので飲食店が少ないのも納得できなくもないです。飲食店数をもって豊洲駅の駅力をはかるのが妥当かどうかは各自の判断に委ねます。

なお、検索結果の店舗一覧をよく見ると○○豊洲店のようなチェーン店・系列店が多く見受けられます。チェーン店・系列店はセントラルキッチン方式によって均一化された味の安心感が売りですが、一方で退屈さは否めません。

店は汚いし店員の愛想も悪い、おまけに味も不味いけれど量だけはやたらと多い洋食屋。焼酎が9割のウーロンハイをはじめ、割り物よりもアルコールの量の方が多い居酒屋。店主が酔っ払っていて、どんなに飲んでもお会計が五千円均一になってしまう高級ワインバー。どんなに食べて飲んでも一人当たり1万円以上しない寿司屋。人気焼き鳥店が裸足で逃げ出すほど美味しい焼き鳥を出すのに3千円で済む焼き鳥屋。銀座でお店をやっていたけど金持ちが嫌いだからと下町でお店を出し直した天ぷら屋など、愛すべきアンバランスな店がないのは個人的には物足りないものがあります。

ただ、個人的には豊洲駅からの道中にやよい軒があるのは好印象です。死ぬ前に何を食べたいかと問われたら「やよい軒の納豆朝食」と答える私にとってやよい軒が近所にあるかどうかは最重要ポイントだからです。ちなみに新居は自転車圏内にやよい軒がありますが、徒歩圏内にはないのが残念でなりません。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から最寄りの豊洲駅まで徒歩10分なので落第です。実際に改札から当物件のエントランス付近まで、草野球の道具を抱えながら歩いてみたところ、ジャスト10分で到着しました。普段の通勤通学であれば10分を切ることも可能でしょう。

また広い歩道のおかげで徒歩10分でイメージするほどの苦痛もありません。「意外と歩ける距離だな」が素直な感想です。もちろん駅から徒歩10分の立地を肯定しているわけではありません。

それよりも晴海通りの交通量の多さによる道中の空気の悪さの方が気になりました。現地調査を実施した日は喉の調子が悪く汚い空気に敏感になっていたのかもしれませんが「豊洲ってこんなに空気悪かったかな?」と思ったほどです。

個人的にはこの空気の悪さの方が駅から徒歩10分の立地よりもマイナス点です。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の地盤は埋立地なので落第です。3.11の際に大きな被害がなかったことを安心材料にあげる方もいますが、次の有事でも大丈夫だという保証にはなりません。

シートベルトを着用せずに事故に巻き込まれたけれど、無事だったから今後もシートベルトを着用しなくても大丈夫、ということにはならないはずです。

チェック5:残債割れにならないこと→落第

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

試算結果

購入時 :価格8,000万円(75m2・坪単価352万円)
5年後  :残債7,000万円、売却6,387万円(坪単価281万円)、収支▲613万円
10年後:残債5,952万円、売却5,582万円(坪単価246万円)、収支▲370万円

対象の部屋はガーデンコートの上層階です。当物件の部屋の多くが眺望と日照に問題を抱えており選ぶ価値のある部屋はほとんどないのが現状です。周辺相場はパークタワー豊洲(駅徒歩5分/築5年/3階/73m2)が6,680万円、キャナルファーストタワー(駅徒歩14分/築10年/25階/74m2)が5,400万円ですから試算の精度に大きなずれはないでしょう。

結果を見れば当物件を購入する合理的な理由がないことは明白です。個人的にはパークタワー豊洲の中古購入で決まりですが話を続けます。

計算したところ年間の下落率が標準の2%を大幅に上回る3%になりました。10年後でも残債割れとなる典型的な高値づかみ物件です。中古マンションの価格が上昇しているいまですら高値づかみなのですから、もしマンション市況が悪化したら涙目程度では済まないことになります。

眺望と日照というマンションに住む最大のメリットと引き換えに価格優先で部屋を選べばもう少しマシな結果になりますが、自分が妥協した部屋を他の誰かが中古で買ってくれるのかという自問自答はすべきです。

売却時は実物を見ることができるため、検討者は減点方式で物件を評価します。当物件は誰もが憧れる地域No.1のマンションではありませんから、郊外のマンションと同じく部屋の条件に妥協してはいけません

周囲にライバルが多数いる状況で駅徒歩10分で日照も眺望もない築10年の部屋を誰が買うのか、という話です。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

2018.08.05
>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象はシティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワー(駅徒歩4分/築9年/18階/78m2)です。築年数以外あらゆる面で当物件より優れた分譲タワーマンションの賃貸部屋が当物件と同等の支払額である事実は無視できません。

判定結果はもちろん落第です。豊洲駅10分圏内で当物件の月々の支払額よりも安く借りられるマンションが相当数あるのです。当物件を購入することが合理的である理由を探すのは羽生結弦選手の演技にダメ出しをするくらい無理があります。

当物件を検討されている方は月々30万円も出してここに住みたいかと改めて自問自答しなければなりません。できれば同僚や友達の客観的な意見を聞いてみるべきです。将来の買い手もしくは借り手となる人たちの意見は貴重なものになるはずです。

購入の場合

支払額    22.0 万円(10年固定0.85%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.5 万円(仮)
諸経費         4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 3.1 万円(残債割れです)
========================
合           計    31.3 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    28.5 万円
諸経費        2.9 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  31.4 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格(補欠)

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

奇抜なデザインはパンフレット上では輝きますが、建物は周辺環境もセットで判断しなければなりません。読者の方から当物件の奇抜なデザインが資産価値を高めるのではないかという期待の声も届いていますが、周辺環境も含めてのデザインであることを忘れてはいけません。木を見て森を見ずということわざは当物件のためにあるのです。

実際に現地を見れば当物件は北に運河と工場、西にパチンコ屋、南に交通量の多い道路と倉庫のような大型商業施設、東に日経東京製作センターと東西南北を微妙すぎる建物に囲まれていることに気づきます。これらの建物を背景にしても当物件が輝くのか、個人的には大いに疑問です。

しかし、当物件の現地調査後に訪問したパークコート青山ザ・タワーは鍛え上げたアスリートの肉体美のような圧巻の存在感がありました。もしかしたら当物件も同じくらいの存在感を持つマンションになるのかもしれません。

最終的な仕上がりは完成してみなければ分かりません。ここは期待を込めて合格とします。ぜひ良い方に転んで欲しいと思います。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

間取り図を見ると建物の奇抜なデザインのあおりを受けているのがよくわかります。トランクに目一杯お土産を詰め込んだらお土産の箱が潰れてしまったようなものです。

問題のない間取りもありますが、当項目の趣旨は間取りからデベロッパーのヤル気を図ることですから落第とします。全く参考にならないモデルルームといい当物件に対するデベロッパーのヤル気(誠実さ)はほとんど無いようです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

潰れたお土産の箱は元には戻りません。そして70m2超の部屋でもリビングインの間取りがある以上は落第が妥当な判断でしょう。

当物件の間取りを眺めているとわざわざこんな建物のデザインにする必要があったのか疑問に思えてきます。平凡な団地デザインでいいからまともな間取りにしてよ、と思うのは私だけではないでしょう。もちろん、それはそれで団地や古い病院みたいだとケチをつけられるのでどっちもどっちかもしれません。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

2016.11.03

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

2016.11.30

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

やよい軒が自宅までの道中にあるのは高評価ですが、湾岸地域はボトルキープしている明るい農村(芋焼酎)を一人ぼっちで飲んでいるバツイチ独身男が住む街ではありません。街から溢れ出てくる幸せな家族の匂いが酒を不味くするからです。自分が手にできなかったものに囲まれて飲む酒は不味いものです。

完全に言いがかりですが当項目は個人的価値観100%で判断する項目ですので落第とします。ただ、子育て世帯が豊洲駅をはじめとした湾岸地域に魅力を感じるのは理解できます。以前にパークタワー晴海をレビューした際にも感じたのですが湾岸地域には満ち足りた家族の匂いがするのです。

結果

結果は20点となりました。立地はどうしようもできませんが、価格については残念の一言です。

もしかして高値上等で損益分岐点を超えたらあとは投げ売りをする作戦なのでしょうか。価格さえまともであれば大抵のマンションは我慢できるだけに残念でなりません。

総評

とある作家から

駄目なものを駄目と書いて喜んでいるのは素人芸だ。君はいつまで素人芸を続けるつもりかね?

銀座のスナックでとある作家から言われた言葉です。要するにそろそろ表現の幅を広げてみてはどうか、ということでしょう。

実際のところマンネリ化は私自身も感じており、ブログの更新頻度が極端に下がっているのは書いていてしっくりこないからなのです。別に自分をマイルス・デイヴィスに例えるつもりはありませんが、変化しなければブログの更新が止まる日は遠い未来のことではないことは薄々感づいています。

また、マンション価格が異様なまでに高騰した昨今において読者の方からの切実な悩みを聞くにつれてこの辛口レビューに価値があるのか疑問に感じてきたのもあります。まさに駄目なものを駄目と書いても何も価値は生まれないのです。

実は空気が悪い

とは言ってもそんな簡単に投手から野手に転向できるものでもありません。当レビューはこれまで通りの味付けで続けます。

すでに触れていますが現地調査をしていて一番気になったのは空気の悪さです。豊洲駅から東雲方面に歩くと休日にも関わらず明らかに空気が悪いのです。原因はおそらく晴海通りの交通量でしょう。駅まで10分の道のりは体力的には問題ありませんが、快適とは言い難いものでした。

湾岸地域といえばクリーンなイメージを勝手に持っていただけに錦糸町と変わらぬ空気の悪さに驚いたというのが正直な感想です。もちろん個人差がありますので当物件を検討されている方は必ず現地でご確認ください。

東雲 ≒ 大島(江東区)

そんな空気の悪い道のりを歩いていて、東雲は大島(江東区)に雰囲気が似ている、と感じました。錦糸町時代にお馴染みだったあの庶民派の雰囲気によく似ているのです。

ここまで当物件をプチセレブが住む人気エリアの豊洲にあるマンションとして勝手に扱ってきましたが、もしかしたら私が間違った思い込みをしていただけなのかもしれません。

よくよく考えれば東雲も江東区なのですから大島と雰囲気が似ていてもおかしくはありません。 実際に豊洲と東雲に格差があるのかはわかりませんが、部外者の私にとっては豊洲と東雲の間には結構な深さの溝があるように感じました。当物件は豊洲駅が最寄り駅なだけの東雲の物件のようです。

もちろん東雲も新小岩のように便利だけど安い実需の街として現時的な判断をすれば全く問題ない話です。東雲にお住まいの方が新小岩と同等に扱われることに不満を感じるかは分かりませんが、部外者から見ると似たようなものです。

パチンコ屋もイオンも同じ嫌悪施設

実は庶民派の街だったのに勝手にプチセレブイメージを持って好き勝手に言われてしまった東雲に建設される当物件ですが、周辺で最も気になる嫌悪施設は西側のすぐ隣にあるパチンコ屋でしょう。

しかし現地調査の際に感じたのは大規模商業施設のイオンもパチンコ屋と同等の嫌悪施設だということです。個人的にはイオンがOKでパチンコ屋はNGとする判断は理解できません。建物が不細工という観点において両方ともNGです。

ましてや不特定多数が出入りするという点ではイオンの方がよっぽど嫌悪施設です。パチンコ屋に出入りする人間もイオンには出入りすのですからパチンコ屋がなくなってもイオンがある限り状況は変わりません。

個人的には大規模商業施設が自宅の近くにあることはマイナス点でしかありません。住居はコンビニすらない閑静な住宅街に構えるものです。住居選びの際に買い物が便利だという発想を持つ時点で何かに囚われていることに気づく必要があります。

プラウドの呪いというジンクス

さてここからラストスパートです。当ブログで提唱しているプラウドの呪いというジンクスがあります。プラウドと名前がつくと長期販売の末に値引き販売される確率が高いというものです。原因は割高な価格にあります。

実際の確率的には他のデベロッパーも似たようなものであり、野村不動産が大きくやらかしているだけなのかもしれません。しかし、当物件は野村不動産+長谷工のゴールデンコンビです。松本隆+筒美京平、マイケルジャクソン+クインシージョーンズと同じくらい鉄板の組み合わせですから一応の警戒はしておいた方がいいでしょう。

呪いはタワーマンションにまで感染

そんな野村不動産が手がけるタワーマンションの一つであるプラウドタワー東池袋ではなんと一部の部屋で値引きが開始されたとの情報がありました。山手線内側のタワーマンションが値引きされるのは異例のことです。

プラウドタワー東池袋は当ブログでもレビューしましたが価格については微妙な評価でした。しかし、実際の検討者の方は私の見立て以上に価格に対してシビアだったのです。そして当物件も同じ匂いがします。

>> プラウドタワー東池袋のレビューはこちら。

第51棟目:プラウドタワー東池袋

2018.03.18

野村不動産の作戦

しかし、大半の住居を高値で販売できたとしたら野村不動産は損をしていないのです。条件のいい部屋を高値で販売してたっぷり利益を確保できれば、売れ残りの部屋は投げ売りしてもプロジェクト全体ではそれなりに成功と言える収益を生むからです。

そして当物件もおそらく第1期では条件のいい割高な部屋から売れて行くでしょう。そして条件のいい部屋でたっぷり利益を確保して、最後まで残った部屋は値引き販売されるのです。まさに野村不動産の作戦通りです。

様子を見た方がよい

どうしても当物件に住みたいのであれば迷うことなく第1期で購入すべきです。条件のいい部屋は間違いなく早い段階でなくなります。ただ、当物件は20点のマンションであり、無理して定価で購入すべきマンションではないのです。

同レベルのマンションはこれからも続々と誕生します。慌てる必要はありません。そもそも当物件を購入するくらいなら中古を購入すべきなのです。ますます慌てる必要はありません。

正直言うと、竣工後まで売れ残って値引き販売されているのを確認してやっと検討の対象となるマンションです。竣工後は実際の日照や眺望が確認できるのも大きなメリットです。当物件は日照と眺望に難がある部屋が多いのでなおさらです。

さらに、日照と眺望以外にも当物件は実物を確認しないとよく分からない部分が多いマンションでもあります。特殊な部屋にオプション満載で何の参考にもならないモデルルームは当物件の問題点を隠して検討者を煙に巻こうとしているデベロッパーの不誠実な姿勢の最たる例です。

竣工前のマンションを選ぶのはただでさえ困難な作業ですが、当物件はその難易度がさらに高いのです。値引きと実物が確認できる竣工後まで様子を見るのが正解でしょう。慌ててる必要はないと個人的には思います。

終わりに

久しぶりのレビューを最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

Twitterをご覧いただいている方は当レビューのどの部分が初稿の名残を残しているか想像しながら改めてお読みいただくと楽しめるかと思います。度が過ぎた辛口ゆえに大人でも食べられなかった幻の初稿に、りんごとハチミツを大量に加えて甘口に仕上げました。

また途中でちょっとした心の声も書きましたが今後どうしていくかは考え中です。すでにSHINTO CITY(シントシティ)のレビューに着手もしているのでしばらくはこれまでのテイストで記事を書いていくとは思います。

さて、この素人レビューがマンションを探している方にとって参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは今日はここまで。お疲れ様でした!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

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2015.10.31
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2016.02.20








2 件のコメント

  • いつも楽しみにしております。
    このマンションの評価、全く同感です。
    デベはあまりやる気ないんですかね。500戸もあるのに。
    最近のプラウドブランドの凋落はトップでも変わったんですかね。

    話題は変わりますが、洗面所のリビングイン、私も現物件の購入前は否定派でした。しかし、実際住んでみると小さな子供達がいる場合、割と便利なんですよね。0~5歳の子供がいる家庭、という非常に限定的な層にはリビングインも悪くはないですよ、とここで宣伝させていただきます笑

    • コメントありがとうございます!!個人的にはプラウドは長谷工と同じ程度のブランド力、つまりお笑いレベルとの認識ですが、それにしても最近の野村のマンションの酷さは目に余るものがあります。ご指摘の通り社内で何かが起きているのかもしれませんね。

      洗面所のリビングインは実用上の問題よりも、デベロッパーの誠実さややる気を図るものですから、実際に使ってみれば意外と便利なのも納得です。次にリビングインのマンションをレビューするときはご指摘のような意見もあることをフォローに入れさせてください。近日中に別の物件のレビューも公開しますので引き続き当ブログをご愛顧いただければ嬉しいです^^

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