第51棟目:プラウドタワー東池袋

出典:公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

これまで多くのマンションレビューを書いてきましたが、含み益がたっぷり乗ったマンションの一室からバブル価格で購入せざるを得ない読者の方に向けて情報を発信することに違和感を感じていました。

「偉そうに御託を並べているけど、結局お前はいまのバブル価格で新築マンションを買っていないよね?口先だけの臆病者が書いたブログなんて誰が読むんだよ。」というもう一人の自分からのツッコミの声が日に日に大きくなってきたのです。

そこでマンション購入奮闘記で記事にしたように都心に新築マンションを購入することにしました。バブル真っ只中の都心の新築マンションを与信枠を限界ギリギリまで使い切っての購入ですから抱えているリスクの大きさに関しては誰にも負けない自信があります。

第十二章:家具選びと新展開(第一部完)
はじめに こんにちは、餅つき名人です。最終回一歩手前で中断していたマンション購入奮闘記を公開します。飽きてほったらかしていたものをなぜ今頃...

もちろん抱えているリスクの大きさがレビューの信用度を向上させる訳ではありません。本来であれば観客席からヤジを飛ばしている臆病者でもリングに上がりたくなるくらい魅力があるマンションこそが本当に買ってもいいマンションであり、抱えているポジションは無関係なのです。

つまるところ当レビューは限度額いっぱいまで住宅ローンを組んで主観と客観の線引きができなくなったバツイチ男の頓珍漢な感想を笑うのが正しい読み方です。くれぐれも真に受けないようお願いします。風車を巨人だと思い込んで突撃するドン・キホーテを見て注意する人はいないはずです。

レビューは10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方
マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「プラウドタワー東池袋」です。複数のリクエストをいただいていますが鉄板と言われる「山手線の内側の再開発物件」という条件が多くの人を惹きつけているようです。

しかし当物件が位置する豊島区は港区のような華やかさはありません。豊島区に住みたいという人にお目にかかったことがない地味な区であることも事実です。私個人も豊島区に住むというイメージを抱いたことはありません。

さらに当物件は池袋の最果てに位置するマンションです。プロ野球のドラフトで例えるなら外れ外れ1位のようなものです。しかし実質2位指名のような扱いであったとしてもヤクルトの山田哲人のように大化けすることもあります。

もちろんオリックスの駿太のように鳴かず飛ばずにくすぶることもあります。ドラフト1位でも2軍のホームラン王の常連だった巨人の大森みたいな選手もいます。

当物件を手がける野村不動産は当ブログのレビューではハズレばかりを供給している2流デベロッパーです。私自身も野村不動産が手がけるマンションを買いたいと思ったことはありません。

そんな野村不動産が手がける当物件が山田哲人なのか駿太なのか大森なのかはっきりさせるために早速レビューしてみたいと思います。

※ レビューしたプラウドは売れ残りや低得点ばかりです。

第50棟目:プラウドシティ越中島
資産価値と駅距離以外は全て落第という結果が示すように当物件は駅近と資産価値に偏重しているお客のニーズに最適化されたマンションです。限られた予算で駅近と資産価値を兼ね備えた23区内の新築マンションを購入したい欲張りで夢見がちな方にとっては当物件は最有力候補となるでしょう。
第49棟目:プラウドシティ宮崎台
買った瞬間に1,000万円近く下落する価格と周辺の家賃より割高な支払額を許容できるのであれば悪くないマンションです。非効率こそ人間の営みだと主張されるロマンチストの方にオススメです。
第28棟目:プラウドシティ大田六郷
スマホで検索すればそのマンションがどんな評価をされているのか分かってしまう時代です。週刊誌で不人気物件として烙印を押されたマンションという評価は未来永劫ついて回るのです。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由
一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格(補欠)

最寄駅は池袋駅ではない

当物件の最寄駅をどこにするかの議論はありますが、現地をきちんと調査してみれば徒歩18分(実測)の池袋駅ではないことは確かです。数多くの信号が原因で徒歩18分もかかる駅を最寄駅にしていいのであれば過去にレビューしたパークホームズ千代田淡路町の最寄り駅は東京駅になってしまいます。

淡路町駅から東京駅までの間には大手町駅がありますので、当物件から池袋までの距離は2駅分の距離があるということです。2駅も離れた駅を最寄駅として認めるのはネッシーの存在を認めるくらい無理があります。

最寄駅は東池袋駅

よって徒歩5分の有楽町線東池袋駅が最寄駅となります。そんな東池袋駅からは東京駅まで26分、品川駅まで36分、新宿駅まで20分です。品川駅までの時間をどう判断するかですが再開発で生まれ変わる渋谷駅まで21分ですからおまけで合格とします。

※ 東京駅まで徒歩18分のマンションはこちら

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町
90点という高得点にも関わらず買ってはいけないという興味深い結論になりました。マンション購入にはあらゆるリスクを考慮しなければならないという好例として当レビューを公開します。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

東池袋駅で検索したところ1,526件の結果になりました。何も言う必要はありません。売却時に客付きで困ることはないでしょう。もちろん合格です。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

東池袋駅まで実際に歩いて徒歩5分でしたので合格です。ただ歩道が整備されていない一方通行の狭い道を歩くので快適な道中とは言えません。再開発でどれだけ道路が整備されるのか気になります。

チェック4:安定した地盤であること→合格

ローム台地ですし問題ないでしょう。免震が望ましいところですがある程度は硬い地盤なので制震構造でも心配はいらないと思います。

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

購入時 :価格9,450万円(坪単価400万円)
5年後  :残債8,247万円、売却8,123万円、収支▲124万円
10年後:残債6,998万円、売却7,250万円、収支+252万円

価格はリクエストなどで伝え聞いている坪単価をもとに算出した仮の値であることをお断りしておきます。対象の部屋は公式HPに掲載されているCタイプ78.07m2です。

資産価値計算の各サイトやエアライズタワーやアウルタワーの中古価格から駅距離分を補正して計算したところ年間下落率が標準の2%を上回る2.3%になりました。

残念ながら5年後の段階では残債割れリスクがありますが10年目以降であれば問題ないこともわかります。よって当項目は坪単価400万円以下であることと10年以上住み続けることを条件に合格とします。

読者の方から「当物件の価格は高いのではないか」とのご質問をいただいていますが「当物件の価格は今の金利と市況で判断するなら高くも安くもない適正価格です」と回答することになります。もちろんマンション市況が悪化したら高値づかみにはなります。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法
最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

比較対象は東池袋駅まで徒歩1分のエアライズタワー(2LDK /26階/74m2)ですから格上の申し分ない比較対象です。立地的にはエアライズタワーの方が格上で、築年数は当物件が上、眺望と広さは互角なのでいい勝負になりそうです。

そして結果は下記の通りです。購入の方がわずかにお得となりましたが、その差はわずか1万円です。前の項目でチェックした資産価値はかなりスレスレの合格であり、資産価値の下落リスクを考えると賃貸の方が安全です。

エアライズタワーの方が東池袋駅に近く池袋駅も徒歩圏内ですし、新築であることに対するこだわりを捨てられるのなら賃貸で十分です。反対に広さと新築にこだわるのであれば購入を選ぶのもありでしょう。

購入した場合

支払額    25.6 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   4.0 万円(仮)
固定資産税    1.5 万円(仮)
諸経費        4.5万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲2.1 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    32.0 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    30.0 万円
諸経費       3.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  33.0 万円(10年平均)

※ マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか
賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

※ 手付金は満額払ってはいけません

新築マンションの手付金を安くする方法
結局のところ手付金は売り手と買い手の双方が合意できればいくらでもいいのです。交渉ごとなのですから堂々とタフに値下げ交渉を行うべきです。そして、あらゆる手段を使って手付金を100万円以下にすることが大切です。

チェック7:目立つこと→落第

当物件はタワーマンションと言いつつ132戸しかありません。規模は普通の中規模マンション程度なのです。

さらに立地は再開発地域の最果てであり、当物件の建設地である都電の線路の向こう側は三途の川の向こう側と言い換えても過言ではありません。築後10年程度はまだ築浅プレミアが効いてきますが20年後でも指名買いが発生するとは想像できません。

おまけに再開発で当物件より立地がよいマンションが建設されたら唯一の頼みの綱である築浅プレミアも消えてしまいます。よって当項目は落第とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

微妙な食い込みは見あたりますが、当物件の部屋の広さを考えれば多少の食い込みは許容できますので合格です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

問題なしです。当物件にプラウドシティのようなやる気のなさは見あたりません。

※ やる気がないプラウドシティの評価は散々です

第50棟目:プラウドシティ越中島
資産価値と駅距離以外は全て落第という結果が示すように当物件は駅近と資産価値に偏重しているお客のニーズに最適化されたマンションです。限られた予算で駅近と資産価値を兼ね備えた23区内の新築マンションを購入したい欲張りで夢見がちな方にとっては当物件は最有力候補となるでしょう。
第28棟目:プラウドシティ大田六郷
スマホで検索すればそのマンションがどんな評価をされているのか分かってしまう時代です。週刊誌で不人気物件として烙印を押されたマンションという評価は未来永劫ついて回るのです。

チェック10:家族の思い→落第

後述しますが当物件の周辺を歩いて色々と愉快な方々と遭遇したことや東池袋に特別な思い入れもないため落第とします。反対にそれ以外に否定的な要因はありません。

結果

結果は70点となりました。購入を真剣に検討するにはあと一歩足りない結果ですが悪くない点数でもあります。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 合格

南側は第一種住居地域のようですし現地でざっと見ても目の前にタワーマンションがそびえ立つような土地はなさそうです。つまり当物件の日照と眺望は半永久的だということです。

これはとても大きな魅力です。山手線の内側で日照と眺望が半永久的に確保される新築マンションは滅多にありません。もちろん当物件を検討される方はモデルルームできちんと確認してください。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 落第

都電の線路は気になります。直接の嫌悪施設ではありませんが当物件周辺の道路の細さも気になります。道路に関しては再開発で少しはマシになると思いますが工事はこれからですから相当な期間で不便を強いられることでしょう。また当物件周辺の雰囲気は好き嫌いが分かれるかもしれません。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 落第

当物件の周辺を歩いてみて新小岩にも負けない大道芸人を数多く目にしました。特に年配者の大道芸が強烈でしたね。当物件を検討している方は平日も休日も朝昼晩の雰囲気を確認することが必須です。

※ 大道芸人が数多く住む街のマンションはこちら

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ご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の...

(3)個人的な感想

再開発は資産価値を大きく上昇させない

当物件の公式HPでは池袋を都心扱いしていますが、それはちょっと無理があります。確かに交通の便はよいですが池袋はビジネスの中枢ではありません。池袋は23区最大の地方都市というのが適切な表現でしょう。

そんな池袋の再開発にどれだけの価値があるのでしょうか。再開発によって街の価値が上昇するのは間違いありませんが、その上昇幅は周囲が期待している以上にはならないような気がします。

武蔵小杉は眉をしかめるような街だったからこそ価値が急上昇しましたが池袋はすでに一定の価値を世間が認めています。偏差値30が偏差値70になると映画になるけれど、偏差値60が偏差値70になっても映画にはならないのと同じです。

個人的にはそんなに期待できない池袋の再開発ですが、大いに期待している人もいるはずです。エンジェルスの大谷が1年目からメジャーで活躍するかしないかなんていまの時点では誰も分からないのですから、大いに議論すればいいと思います。

最大の問題は価格

資産価値チェックの際に価格を9,450万円と書きましたが私にはこれだけの住宅ローンを組むだけの与信はありません。会社員であれば当物件を購入していいのは夫婦が互いに年収1千万円を超えている世帯年収2,000万円以上のパワーカップルだけです。正直言って当物件を買えるだけの財務状況をお持ちだなんて羨ましい限りです。

気に入ったのなら買い

当物件は資産価値が盤石ではない、周辺の雰囲気がいまいち、再開発の効果は限定的、と欠点はあるものの70点と悪くない得点結果です。

無理してでも買うべきマンションではありませんが、欲しいと思ったのなら我慢する必要はないでしょう。当物件を買える予算があるのなら資産価値が大きく下落してもそれほどダメージは受けないはずです。

※ 手付金は満額払ってはいけません

新築マンションの手付金を安くする方法
結局のところ手付金は売り手と買い手の双方が合意できればいくらでもいいのです。交渉ごとなのですから堂々とタフに値下げ交渉を行うべきです。そして、あらゆる手段を使って手付金を100万円以下にすることが大切です。

※ 過去最高得点の2棟はこちら

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町
90点という高得点にも関わらず買ってはいけないという興味深い結論になりました。マンション購入にはあらゆるリスクを考慮しなければならないという好例として当レビューを公開します。
第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)
当物件は買う側と売る側の駆け引きの他に、買う側と買う側の駆け引きも必要となる鉄火場の様相を呈してきてとても楽しい状況になってきました。このレビューも含めてインターネット上では多くのポジショントークが展開されるはずです。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?
どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. より:

    餅つき名人さま
    お世話になります。
    今回のレビューも存分に楽しませて頂きました。
    私も今や豊島区民です。
    池袋は、新宿、渋谷と同じ扱いをされますが、東北、北関東方面から来る方の都内の繁華街の玄関口のような感じがします。
    また、豊島区内でマンションを探すとなると、あまり選択肢がないように感じました。
    終電に関しては、池袋が埼京線、東上線、山手線の終着駅なので、タクシー乗り場には100人くらい並びます。
    この物件に関しては、タクシーを待つより徒歩で帰る事になるでしょう。
    タクシーの運転手も池袋に行けばお客様が捕まるので、途中で拾う事が少ないようです。

    地味ながらコンパクトな街ですが、万人向けではないように感じます。
    ただ、意外にも山手線内では穴場のような気がします。

    次回のレビューも楽しみにしております!

    簡易版で結構ですので、
    クレビィア文京関口をお願いします!

    • 餅つき名人 より:

      いつもコメントありがとうございます。新宿や渋谷と比較すると池袋はビジネス街の要素がないのが街の魅力が伸び悩んでいる要因だと感じます。結局は玄関口であってもリビングではないんですよね。玄関は単なる通過点でしかないのです。クレビア文京関口は簡易版でレビューしてみますね!!