第44棟目:クオン流山おおたかの森

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。

あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

本日の物件

本日の物件は「クオン流山おおたかの森」です。スターツが手がけるクオンシリーズは第1段の新浦安をレビュー済みで可もなく不可もない結果に終わりました。

リクエストをいただいていたこと、現地調査も行ったこと、さらに昨日から第1期の登録開始というちょうどいいタイミングのためレビューを公開します。

>> クオン第1弾のレビューはこちら。

第33棟目:QUWON(クオン)新浦安

2017.07.17

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅のTXの流山おおたかの森駅から東京駅まで46分、品川駅まで55分、新宿駅まで56分ですので落第です。

物件HPには東京駅まで27分と記載されていますが7時30分発では46分もかかります。また物件HPには「快適なアクセス」とも記載されていますがこの結果のどこが快適なのか理解できません。どう考えても「苦痛なアクセス」です。

よくTX沿線のマンションの謳い文句には「都心の秋葉原までXX分」などと書かれていますが、総武快速線利用者の私にとって秋葉原駅に直通であることがどれだけありがたいことなのか今ひとつ理解ができません。TXが便利だというセリフは水素水が健康に良いというセリフと同じ匂いがするのはこの寒さによる鼻風邪のせいでしょうか。

>> 本物の快適なアクセスのマンションはこちら。

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第(退学)

流山おおたかの森駅で検索したところ85件の結果になりました。新興住宅地ゆえに飲食店が少ないのは仕方のないところですが、総武線の一番地味な平井駅ですら243件の飲食店が存在するのですからその街の未熟さに驚きを隠せません。もちろん落第です。

飲食店の数は街の活気、外から人を呼び寄せる駅力のバロメーターです。マンションの資産価値が保たれている街で飲食店が少ない街などほとんどありません。85件(しかもチェーン店ばっかり)しか飲食店がない街で中古マンションが売れると考えるのは私がこれから弁護士資格を取得するくらい難しいことです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

この点に関して文句はありません。駅直結のマンションに難癖をつけるほど私の性格は歪んでいません。東京駅まで46分もかかる郊外の駅でも駅直結は駅直結です。ちなみに東京駅まで46分は総武線だと千葉駅に相当します。何を言いたいかは省略します。

チェック4:安定した地盤であること→合格

当物件の地盤は関東ローム台地なので大きな問題にはならないでしょう。この地盤であれば免震装置は不要なほどです。なお、当項目の判定には関係ありませんが、免震装置よりもディスポーザーを搭載すべきでした。当物件は駅直結のランドマークマンションにしてディスポーザーが非搭載なのです。

周辺のマンションにはディスポーザーが搭載されていて当物件に搭載できない理由はコストダウンしか考えられません。せっかくの地域No.1マンションになれる立地なのにこのような手抜きがされていることが残念でなりません。

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

購入:5,000万円 坪単価230万円
5年後:残債4,360万円、売却4,400万円、収支+40万円
10年後:残債3,700万円、売却3,900万円、収支+200万円

該当の部屋はホール側の上層階です。THE郊外の流山で坪単価230万円にもなる時代にため息が出ます。それでも都内の坪単価400万円とか見ていると安く思えてくるのは不思議です。

計算したところ年間の下落率が標準の2%より大きい2.2%になりました。そして5年後の段階では残債割れリスクがあります。

ただ10年目以降の資産価値は底堅く推移することが予想されます。単純な話でグロス価格が3,000万円台になると一気に買い手が増えるからです。郊外ではありますが駅直結の当物件を3,000万円台で購入できるのであれば人気は出るはずです。

当物件の資産価値は普通ですが大損することはなさそうなのでおまけで合格とします。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格(補欠)

比較対象は駅徒歩3分・新築・おおたかの森西口マンション(仮)(3LDK/9階/71.55m2)です。結果は下記の通り購入と賃貸に差はありません。不動産価格の変動リスクを背負う分だけ購入の方が不利ですから賃貸にした方が無難です。

ただ比較対象の賃貸マンションと当物件のグレードに明確な差があります。不動産価格の変動リスクをとる代わりに快適な設備を求めるという選択もありでしょう。個人的には交通利便性の悪い郊外に住むのならせめてグレードの高いマンションに住みたいと感じていますので当項目もおまけで合格とします。

購入した場合

支払額    13.5 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.7 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        3.8 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲1.6 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    17.1 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    16.0 万円
諸経費       1.6 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  17.6 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

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>> 手付金は満額払ってはいけません。

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格

当項目は文句ないでしょう。大成建設が手がけるホールの虎の威を借りれば当物件はひときわ輝くはずです。

惜しむらくは当物件の施工が大成建設ではなくスターツであることですが長谷工村の流山おおたかの森においては十分なステータスになるでしょうから問題視することはありません。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

わずかな食い込みがある間取りもありますが、玄関のクランクと相殺で合格とします。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

間取りによりけりですが総じて問題ないと判断します。新浦安のクオンもそうでしたが高級路線なだけあって間取りが綺麗です。

チェック10:家族の思い→落第

抜群の交通利便性(秋葉原駅まで6分)と楽しいナイトライフが同時に満喫できる錦糸町から、まともな飲み屋すらなくチェーン店ばかりの退屈で未熟な街に引っ越す理由がありません。バツイチ独身男には流山おおたかの森は退屈すぎるのです。

結果

結果は70点となりました。減点の主要因は流山おおたかの森駅の駅力のなさです。流山おおたかの森が武蔵小杉と同列の扱いになっている節もありますがどんなに背伸びをしても千葉の田舎町が坪単価300万円の街になることはないでしょう。

ただ建物自体は悪くありません。コストダウンのためにディスポーザーを省略したことは残念ですが長谷工施工の団地が並ぶ殺風景な街に当物件は地域No.1マンションとして君臨するはずです。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 合格

現地を見る限り日照と眺望が露骨に遮られるようなリスクはなさそうです。線路向きの部屋はちょっとだけ怪しいので、ホール向きの部屋にすれば問題ないでしょう。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 落第

線路と踏切は嫌悪施設以外の何物でもありません。売却時に内覧しにきた検討者が眉をしかめる光景が目に浮かびます。現地で音を確認しても電車と踏切の音はそれなりに強烈です。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 合格

退屈だけれど綺麗な街です。武芸者が集いエンターテインメント性抜群の総武線沿線の街とは雲泥の差です。新小岩あたりと比較するとまさに月とスッポンくらいの差があります。実際にそうかはわかりませんが安心して子育てできそうな雰囲気がある街です。

※ 東京屈指のマッドシティはこちら

>> 東京屈指のマッドシティはこちら。

11棟目:レーベン新小岩innovia

2016.04.16



(3)個人的な感想

秋葉原駅に直結は微妙

TX沿線のマンションは秋葉原駅直結を売りにしていますが、総武線沿線の駅も全て秋葉原直結です。そんなに有難い物ではありません。

秋葉原駅直結に価値を見出すのであれば徒歩8分で秋葉原駅に到着できるパークホームズ千代田淡路町を購入した方がいいです。

寂しい北口

流山おおたかの森駅の改札を出て北口方面を見た瞬間になんとも残念な思いがこみ上げてきました。北口の駅前に映画のプレハブセットみたいなマンションがそびえ立ち、右手には空き地のど真ん中に巨大な団地が連なり、行政が無能で民間企業が好き勝手やってロクでもない街になる匂いがしてここに住みたいとは思えませんでした。

営業マンは禁煙した方がよい

そんな北口周辺を歩いていると当物件のモデルルームがあり、裏口には喫煙所が設置されでは営業マンがタバコとコーヒーで休憩中でした。

きっとこの営業マンの成績は良くないでしょう。女性が決定権を持つマンション選びにおいてタバコとコーヒーの匂いを撒き散らした営業マンが契約をまとめられるわけがないのです。おそらく彼はそのタバコとコーヒーの匂いで見込み客を何人も逃していることに気づいていないはずです。

営業職であれば禁煙は必須ですし口臭にも気を使うべきです。私のような嫌煙家はタバコの匂いがする人とプライベートでは会話したくないのです。別にアバクロの匂いを撒き散らすキーエンスの営業が良いとは言いませんが、タバコとコーヒーのダブルスープ臭ならまだアバクロ臭の方がマシです。

線路と踏切の音は要確認

すでに嫌悪施設として指摘した線路と踏切の影響は必ず現地で確認が必要です。可能であれば騒音計を持参して確認すべきです。

窓を閉めれば気にならないと言う人もいますが、私には「自動車保険に入っているから事故を起こしても大丈夫」と同レベルの頓珍漢な発言にしか聞こえません。事故は起こさないのが一番です。電車と踏切の音もない方がいいに決まっています。

子育て環境も要確認

飲食店が85件と少ない新興の未熟な街は社会インフラも未熟です。現に流山市は人の流入に社会インフラが追いついていないとも聞きます。当物件を検討されている方は必ず流山おおたかの森に在住で子育てをしている人にヒアリングをして実態を確認しておいた方が後悔しないで済むと思います。

間取りは綺麗

繰り返しになりますが当物件の間取りは気配りがされていて悪くありません。長谷工の金太郎マンションが乱立する流山おおたかの森においては別格の存在になりそうです。

妥協できるなら買ってもいい

ここまで70点という悪くない点数の割に辛口な論調でレビューしてきましたが当物件は合格一歩手前レベルの悪くないマンションです。

交通利便性と夜遊びを重視しているバツイチ独身男が子育てに奮闘するファミリーが集まる無菌室な流山おおたかの森駅周辺のマンションをレビューしたので辛口になってしまっただけです。

当物件は交通利便性と街に妥協できるのであれば十分に選択肢に入れていいマンションです。直近でレビューした郊外マンションの「幕張ベイパーク」「クオン新浦安」と比較しても私は当物件を選びます。駅から15分も歩かされる両物件と比べれば当物件の方がはるかにまともだからです。



終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

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2015.10.31
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2016.02.20








12 件のコメント

  • バツイチ男さん、いつもブログを大変参考にさせていただいています!
    もし機会があれば、クレヴィア東京八丁堀新川ザレジデンスを取り上げていただけると、有難いです!現在絶賛検討中です!
    是非ともよろしくお願いいたします!

    • リクエストありがとうございます。簡易版という新しい試みでレビューを公開しましたのでお時間があるときにでもお読みいただければ幸いです^^

  • 餅つき名人さん、早速リクエストに応えて下さってありがとうございました!残債割れリスクがまさかここまでだとは思っていませんでした。資産価値を考えると、近くのシティタワー銀座東の方が値が張るとはいえ、将来売却を考えている身としては、良い選択なのでしょうか。。すごく悩みます。何はともあれありがとうございました!これからも更新楽しみにしてます!

    • コメントありがとうございます。10年後の資産価値は誰にも分からないものなので当レビューはひとつのサンプルとしてご利用いただき、ranさんもぜひご自身でも試算してみてください。シティタワー銀座東は高値販売で有名な住友不動産のマンションなので資産価値は慎重に判断した方がいいかもしれませんね。でも八丁堀は便利な駅ですし悩ましいですよね。ranさんが納得のいくマンション購入ができることを祈っています!!

  • ◼️映画館やスタバ、ユニクロ、イトーヨーカ堂、タカシマヤフードメゾン、ジム等に直結
    ◼️二重床二重天井、メーターモジュール(廊下・トイレ)、免震などの目立たない気遣い
    ◼️エントランス8部屋分ぶち抜き
    ◼️エレベーターの入り口と出口が反対側
    などを加味すると合格にならないでしょうか?
    特に映画館やスタバに直結しているマンションって少ない気がしますので。

    • コメントありがとうございます。ブログのレビューは絶対ではなく単なる一例でしかありません。評価は個人的なものですから金沢さんの基準に合わせて評価いただいてOKです。確固たる基準を作って理想のマンションを探し当てて下さい。ちなみに挙げていただいた項目は私の基準では興味がなかったり、当たり前だったり、資産価値に無関係だったりするものなのでやっぱり当物件の評価が上がることはありません(^◇^;)

  • とても勉強になるブログ ありがとうございます。クオン流山おおたかの森を検討しているのですが、スターツのアフターサービスに関する情報などご存知でしょうか? ネット上にはあまり良い評判がなく気になっております。もしご存知でしたら教えていただけると幸いです。

    ※ お名前を変更して公開させていただきます。

    • お褒めのコメントありがとうございます!!さてデベロッパーのアフターサービスを心配されているようですが、全てのデベロッパーは営利企業であり、売った後は我々購入者と利害対立する立場になるのでアフターサービスを心配しても時間の無駄だと思います。扇風機を購入する際に掃除のしやすさを気にするようなものです。扇風機の構造は全て同じなのに掃除のしやすさを気にすることがどれだけ意味がある行為なのかと言うことです。

      過去の竣工後のトラブル対応を調べてみればデベロッパーが信用に値する組織でないことがお分かりになると思いますが、アフターサービスで良い評判を聞くのは一流のデベロッパーとゼネコンであることがほとんどなのは偶然ではないかもしれません。スターツが一流のデベロッパーかどうかはその人次第ですが世間一般的にはそうは思われないでしょう。

      おそらく青森様はスターツのアフターサービスが心配なのではなく、当物件が買っていいマンションなのか決断が下せないだけなのだと思います。もう一度、ご自身の優先順位を明確にしてその項目を当物件が満たしているのかご確認いただくと見えてくるものがあると思います。

      少なくとも私はアフターサービスでマンションを選んだことはありません。もし本当にアフターサービスを心配するのであれば、新築ではなく大規模修繕が終わった中古にすべきです。新築時のアフターサービス期間も終了しておりアフターサービスで悩む必要がなくなるからです。

      少々辛口のコメントになりましたがお役に立てたなら幸いです。また遊びにいらしてくださいね!!

      • 非常に的確かつ明確なお答えありがとうございます。とても参考になりました。いただきましたアドバイスをもとに引き続き検討して見たいと思います!

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