6棟目:スカイティアラ

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は本当で、いまではすっかりこの街に馴染んでいます

さらにここまで20棟以上のマンションを検討してきて「5,000万円程度の予算内だと総合的に我が家より魅力があるマンションはほとんど存在しない」という事実に気づいてしまったのです。もちろん予算を引き上げれば我が家より魅力あるマンションはありますが月々の支払額が20万円を超えると正直きついので無理はできません。

挙句に史上最低金利を記録した16年8月に34年間0.95%(団信込)という驚異的な金利で住宅ローン金利を確定させてしまったこともあり住み替えのハードルは以前よりも高くなっているのが正直なところです。

しかし当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら躊躇なく住み替えをしたいという気持ちはなくなっていません。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

上述のとおりこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の価値観を基準としています。調査不足による勘違いや誤解、先入観や思い込みによる決めつけのままに書き散らしていきますので、本気にしないようご注意ください。

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット

物件概要

本日の物件は「スカイティアラ」です。

物件名に「ティアラ(王冠)」を付した住友不動産が威信をかけて作り上げた大規模マンションです。「スーパーゼネコン大林組が施工」「独創的なデザイン」「強固な地盤」などかなり魅力があります。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅は都営三田線の志村坂上駅です。利便性は東京駅まで35分程度で悪くはないです。治安は駅や中山道から少し離れており、住宅街なので比較的よいです。駅周辺には個人経営のお店はわずかにある程度です。ごく普通の駅なので1点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→0点

物件概要は駅徒歩8分ですが嘘です。GoogleMapでは12~13分と表示されますし、実際に歩いても8分で到着するには小走りにならないと不可能です。さらに当物件は巨大なため部屋によってはエレベーター待ちも含め敷地を出るだけで数分はかかります。実際には駅まで15分強かかる覚悟が必要です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→1点

戸建て中心のエリアですが南側に当物件と同規模の敷地があります。現在は企業の本社があるのでおそらく大丈夫だとは思いますが、景気によっては南側に当物件と同規模のマンションが建つ可能性は捨てきれません。当物件も工場の跡地ですし一抹の不安が隠せないため1点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

駅周辺も物件周辺もなにもありません。住宅街で何もないのがいいです。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→1点

物件から駅までの道は平坦で歩道も整備されていますが、自転車が多いわりに歩道が狭いです。接触事故の可能性があります。1点とします。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→0点

ストリートビューでもジャージで歩きタバコの紳士が見られます。現地を歩いてもしっかり歩きタバコを見かけます。板橋区ですから多くを求めるのは野暮と言うものでしょう。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

敷地内に小さなスーパーがあります。生活利便性施設も周辺にありますので不満はないでしょう。個人的には嫌悪施設となるららぽーとやイオンなどの超大型商業施設がないのも好印象です。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

武蔵野台地の高台にあり文句なしです。当物件を選ぶ理由はここにあります。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→1点

最低限のスペースがあるだけです。玄関ポーチとして使える規模ではありません。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

可能な限り影響が出ないように設計されています。共用廊下側も食い込みが少ないので部屋を広く使うことができます。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→1点

間取りによって異なるので1点とします。

チェック4:天井高は確保されているか→2点

間取りによって異なるそうですが平均2550mmの天井高が確保されています。これだけあれば十分でしょう。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

しっかり二重天井・二重床です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

10㎡程度なので可もなく不可もなくです。12㎡以上あれば完璧でした。ただスロップシンクや防水コンセントが用意されているのはプラス評価にしてよいと思いますので2点にします。

チェック7:天井の梁は目立つか→2点

目立たないように工夫がされています。住友不動産はこのあたりは抜かりがないです。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

私が買える予算の部屋の坪単価は235万円です。ライバル物件のパークホームズ赤羽西も235万円、ザ・パークハウス 志村坂上が240万円です。新築だけで比較すると妥当との判断もできます。

しかし当物件の目の前にある築20年のパークハイツ小豆沢が坪単価180万円で中古に出ていました。中古と比較すると妥当な坪単価は210万円程度だと感じます。つまり適正価格から1割ほど割高ということです。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

前述の通り当物件は部屋から駅までの所要時間は15分強かかります。駅距離単価は59万円です。

周辺の中古物件と比較すると徒歩15分のクレストガーデンレジデンスが47万円、徒歩10分の東京メガシティが29万円、徒歩7分のパークホームズ志村坂上が22万円です。駅距離を考慮すると圧倒的に割高です。新築プレミアを加味したとしてもです。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 駅距離単価59万円 下落率  0% 価格5000万円
築年数 5年 駅距離単価47万円 下落率20% 価格3980万円
築年数10年 駅距離単価46万円 下落率22% 価格3900万円
築年数20年 駅距離単価45万円 下落率24% 価格3800万円
築年数30年 駅距離単価34万円 下落率42% 価格2880万円

上記が計算結果です。恐ろしい結果です。買った瞬間に20%ほど価値が下落する可能性があります。20年後の価格が高過ぎるので再度確認しますがその後の資産価値の安定感はかなり優秀です。

ただ買った直後の下落が強烈で10年未満の売却で残債割れが濃厚なので点数は0点です。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→0点

管理費は240円/㎡です。スケールのわりに高いです。修繕費は当初80円/㎡ですから今後急激に上昇します。公開地域も多いですし将来の負担増は避けられないでしょう。

目の前のパークハイツ小豆沢が築20年経過しても管理費・修繕費の合計が2万円以下なのとは対照的です。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額   14.7 万円
管理費修繕費  3.5 万円(35年の平均)
固定資産税   1.5 万円(月割)
諸経費        1 万円(35年の月割)
ローン控除 ▲ 0.7 万円
35年後の価値▲5.5 万円(月割)
====================
合         計      14.5 万円

賃貸した場合

家賃    14.5 万円
諸経費       1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計 15.5万円

私が現在の住まいから買い替えるならこの部屋と候補にした部屋を3月のフラット35の推定金利1.23%で計算するとこのような結果になりました。35年後の残存価値を2300万円と仮定した場合、買ったほうがお得です。

この結果はマイナス金利による恩恵です。フラット35の金利が1.2%なんて信じられません。もしこれまでの1.5%だったら賃貸とほぼ同額になるからです。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」の3つです。1つだけ満たしていない項目があるので1点です。

(4)結果

(1)周辺情報   9/16点
(2)間取り  12/14点
(3)価格    3/12点
===============
合計 23/42点 → 100点満点換算で57点

上記が得点結果です。間取りがほぼ満点でしたが価格での低得点が響きました。当物件はとにかく値段が高すぎるのです。

(5)総評

当物件の建物は素晴らしいです。さすがスーパーゼネコン大林組の施工です。建物だけならぜひ買いたい物件です。

しかし当物件は致命的な弱点を抱えています。駅距離と価格です。駅から遠いのに価格が高いのです。価格は最大で20%も割高です。さすが高値挑戦を目指す住友不動産です。せめてあと10%安ければと思います。

ただ当物件のすぐ近くにある築20年のパークハイツ小豆沢の63㎡が3380万円で中古市場に出ていましたが、すぐに売れてしまいました。当物件も20年後でも地域のランドマークとして人気が維持される可能性は高いです。

当物件の建物・部屋は素晴らしいですが、ここは買いたい気持ちをグッと抑えて当物件が中古市場に出てくるのを待つことにします。4000万円前半で購入できれば残債割れのリスクは大きく後退し、安定した地盤で快適な生活と資産価値の両方が手に入るからです。

ただこれまでの試算の通り、当初の10年間を乗り切れば資産価値も保たれるので悩ましいところです。どうしても当物件に住みたいのであれば目をつぶって新築を買ってもいいかもと思ったりはします。

終わりに

いかがでしたでしょうか?パークホームズ赤羽西の記事では総合的には当物件が劣ると記載していますが、スカイティアラは個人的に大変気に入ったマンションです。俗に言う惚れるというやつです。

ですから5年後以降の中古物件は真剣に検討したいと思います。修繕費の推移や管理組合の実力を確認してみたいです。あとは現在の超低金利が続いていることを祈るばかりです。

素人の独り言ではありますが、いいとこ取りをしてご活用いただければ幸いです。この記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろん当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件かもしれないからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロについても記事を書いています。

不動産コンサルタントは頼りになるか?









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