第63棟目:ソライエ葛飾小菅

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日の物件は読者の方からリクエストをいただいた「ソライエ葛飾小菅」です。

読者の方は23区最安値というところに魅力を感じているようですが、果たして価格以上の価値のある物件なのか早速レビューしてみます。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください

他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを素直に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。当ブログを読む際は笑ってもいいけれど、決して信じてはいけません。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

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>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第(補欠)

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅の小菅駅から東京駅まで26分、品川駅まで36分、新宿駅まで38分ですので落第です。ただ我慢できる範囲であることも事実です。23区最安値の価格とのバランス次第では合格とする人もいるでしょう。

ちなみに徒歩11分の綾瀬駅だと東京駅まで30分、品川駅まで39分、新宿駅まで35分ですのでやはり落第です。当物件に住むのなら利用するのは小菅駅で十分でしょう。

>> 過去最高の交通利便性のマンションはこちら。

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2017.11.27

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第(退学)

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

小菅駅で検索したところ38件の結果になりました。ちなみに綾瀬駅でも310件の結果なので落第に代わりはありません。伊豆諸島の大島ですら82件の飲食店があります。小菅は離島以下の商圏だということになります。そしてこのような土地で不動産を購入したら売却時に苦労することはどんなに酔っ払ってても分かるくらい明白なものです。

永住目的ならどうですかと聞いてくる人がいますが、マンションに永住するのはほぼ不可能です。マンションに永住することを考えているとしたら考えを改めなければなりません。永住目的なら建て替えができる戸建を選ぶべきなのです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から小菅駅まで徒歩9分ですから落第です。38件しか飲食店が存在しない寂れた街で駅徒歩9分のマンションを購入することがどれだけ危険な行為なのか理解しなくてはなりません。

チェック4:安定した地盤であること→落第(退学)

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

ロケーションの図を見ただけでゾッとする立地です。あの西日本豪雨の惨状を見てもなおこの立地に住みたいと思える人はよほどハートが強いのだと思います。そのハートの強さをダルビッシュや巨人の野上に分けてあげて欲しいものです。地盤の悪さも折り紙付きです。もちろん落第です。

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

試算結果

購入時 :価格3,998万円(70m2・坪単価188万円)
5年後  :残債3,493万円、売却3,280万円(坪単価154万円)、収支▲213万円
10年後:残債2,967万円、売却2,980万円(坪単価140万円)、収支+13万円

計算したところ年間の下落率が標準の2%を上回る2.5%になりました。かなり厳しい下落率であり、実際の結果を見てもとても好意的な解釈はできません。安物買いの銭失いということわざは当物件のためにあるのだと思います。機械的に判定すると10年後は+13万円と合格基準なので合格にしますがこの結果はポジティブに解釈するには難しいものだと正直思います。

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チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

小菅にしか住めない呪いをかけられているのであれば、当物件の結果は悪くはないと言えます。長谷工のプレハブとはいえ15万円で70m2の新築分譲マンションに住むことができる価値は計り知れません。

購入の場合

支払額    10.9 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   2.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費         3.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 0.0 万円(お金は戻りません)
========================
合           計    15.1 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    17.5 万円
諸経費        1.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  19.3 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

191戸という規模なら目立つことは間違いないでしょう。小菅でマンションを探している人にとっては見学したいマンションの一つになるはずです。もちろんそんな人がいればの話ですし、いたとしても徒歩9分の駅距離が足を引っ張ることになるはずです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第(補欠)

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

東武鉄道と長谷工のコンビなので諦めが肝心ですが、思ったよりも柱の食い込みは軽微です。この価格帯で文句をいうのはコンビニの店員に高級ホテルのサービスを求めるくらい野暮でしょう。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

ソライエは安さが売りのマンションですから諦めましょう。決してパークコートの間取りと比較するようなことをしてはいけません

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

地縁もありませんし、夜遊びとグルメが大好きで、山手線内側に住む私が小菅に住む理由が見つかりません。以前にレビューしたザ・グランアルト綾瀬であれば天海祐希に命令されたら住んだかもしれませんが、当物件はちょっと無理です。

>> 実は買いだった綾瀬のマンション

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結果

結果は30点となりました。残念な結果ではありますが、資産価値の点は最低限を保っているので新築教の信者の方は検討に値する物件でもあります。誰もがパークコートを購入できるわけではありませんから、どう割り切るかがマンション選びの最大のコツなのです。

>> 過去最高得点のマンションはこちら。

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総評

現地確認は必須

当物件は絶対に現地確認をする必要があります。同じ23区内でも他の区と流れる空気が全くの別物ですし、周辺環境も特殊です。肌で感じた印象を大切にしてください。そして他の人がどう感じるかも想像してください。

確かに23区という縛りがあれば最安値ですが23区であることにそれほどの価値があるのか私は疑問に感じます。千代田区や中央区ですら街によっては残念な街があるのです。もちろん住めば都ということわざもありますから過剰な心配も無用です。

安いものには理由がある

都心の新築マンションが高値更新を続けているのに売り切れていくいまの時期にこの価格で販売されているという事実の裏側を冷静に読まなければなりません。販売価格は営利企業が徹底的に分析してこれだけの価値があるからこの価格で売れるだろう判断したものです。それでも当物件は23区最安値なのだとしたら、営利企業がこの程度の価値しかないからこの価格でしか売れないと判断したということです。

モデルルームでは調子のいい営業トークがされますが、この価格が全てを物語っています。公園が多い、学校が近い、物価が安いなど単体で見れば長所ですがその長所が価格に反映されていない理由を想像しなければなりません。長所を打ち消す短所がある、もしくは世間一般的には長所ではない、のどちらかなのです。

当物件を買って幸せになれる人

そうは言ってもマンション探しに絶対の正解はありません。私は築36年のオンボロマンションに5年近く住んでいましたが家賃が激安だったこともあり全く不満に感じませんでした。30点という厳しい点数にはなりましたが当物件も人によっては全く問題ない場合もあるはずです。

当物件の価値は23区に格安で新築マンションに住めることです。マンション選びの最優先事項に「23区・格安・新築」の3項目があるのであれば買ってもいいと思います。幸いなことに資産価値は絶対に買ってはいけないと言うほど悪くはありませんし、交通利便性も人によっては十分に満足できる水準ですし、周辺家賃よりも安く住めるのも分かっています。

なので50ccの原付バイクを購入するような気軽な感覚で当物件を選べるのであれば不満よりも満足の方が大きいはずです。ハーレーや隼に乗る人達からクレイジーと言われながらも50ccの原付バイクで野宿しながら日本一周した私が言うのですから間違いありません。幸せかどうかは当人が決めることであり、他人が決めることではないのです。



終わりに

お疲れ様でした。このレビューがマンションを探している方にとって参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました!!

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2 件のコメント

  • この物件のレビューをリクエストした者です。
    早速レビューしていただきありがとうございます。

    土地柄には目をつぶるとして、上物がマアマアでしたら検討しようかと思っておりましたが
    間取りが意外にも致命的っぽいので見送りの公算大です。

    • レビューの感想ありがとうございます。ちょっと特殊過ぎる環境が最大の欠点ですね。私なら絶対に買いません^^;

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