第26棟目:ザ・パークハウス亀有

この記事の画像出典:ザ・パークハウス亀有の紹介ページ
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は本当で、いまではすっかりこの街に馴染んでいます

さらにここまで20棟以上のマンションを検討してきて「5,000万円程度の予算内だと総合的に我が家より魅力があるマンションはほとんど存在しない」という事実に気づいてしまったのです。もちろん予算を引き上げれば我が家より魅力あるマンションはありますが月々の支払額が20万円を超えると生活に余裕がなくなるので無理はできません。

挙句に史上最低金利を記録した16年8月に34年間0.95%(団信込)という驚異的な金利で住宅ローン金利を確定させてしまったこともあり住み替えのハードルは以前よりも高くなっているのが正直なところです。

しかし当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら躊躇なく住み替えをしたいという気持ちはなくなっていません。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

上述のとおりこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の価値観を基準としています。調査不足による勘違いや思い込みによる決めつけのままに書き散らしていきますので、本気にしないようご注意ください。そんな人はいないと思いますが念のためお断りしておきます。

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みくださいね。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる
これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)
GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)
マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット
ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「ザ・パークハウス 亀有」です。

亀有は友人が何人か住んでおり、よく飲みに行くのでおなじみの土地です。また葛飾区なら亀有が一番まともな街だとも感じます。

言い方が誤解を招きそうなので葛飾区で一番好きな街とあらためておきます。以前にテレビ番組「アド街ック天国」で亀有が紹介されていましたがこのブログのような悪意のある散々な紹介内容に憤慨したくらい好きです。

ただ亀有はいい街ではありますがこんな東京の外れで天下の三菱がマンションを建設するのはどんな事情があるのか勘ぐりたくもなります。亀有は他にも「パークホームズ亀有ガーデンズコート」「オープンレジデンシア亀有」も建設中なので第二の武蔵小杉になるのだということにしておきましょう。

飲みのついでに現地をチェックしてきましたのでさっそくレビューしてみます。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→2点

最寄り駅は千代田線直通のJR常磐線各駅停車の亀有駅です。交通利便性は普通です。主要な山手線沿線駅に40分程度で到着します。

ただし千代田線は遅延がひどく10分程度の遅延は覚悟する必要があります。また通勤ラッシュも相当なものなので亀有に住むなら通勤に必要な体力を養うために専用のトレーニングが必要です。

治安は良いです。江戸川区とのハイブリッドヤンキータウンである新小岩あたりと比較すると雲泥の差です。

駅周辺には安くて美味い個人経営のお店がかなりあります。この点は葛飾区ならではの魅力です。「まづいや」のおでんは私の新入社員時代の思い出の味でもあります。優良な個人経営のお店は街の多様性の証であり街の成熟度の証でもあります。

交通利便性は普通・治安は良い・個人経営の店は多く街としての成熟度は高い、となると亀有駅は魅力ある駅とは言えるでしょう。2点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

徒歩4分表記で実際に歩いても徒歩4分強です。文句ありません。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→0点

「まづいや」の近くに建設されると聞いて「あんなところに?」と驚きました。現地を知っている人であれば周辺のマンションが日照と眺望を確保できていないことは周知の事実でありまともな住環境ではないことを知っています。

当物件も多分にもれず日照と眺望は期待できません。物件の公式HPでは南向きをアピールしていますが南向きであるメリットをきちんと享受できるのは上層階だけだと思われます。

「なにもこんなところにマンションを建てなくても・・・」そう思わざるを得ない厳しい土地です。将来ほかの建物が目の前や近くにできて日照や眺望の妨げになるリスクが明確にありますので0点とします。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

当物件の入り口の向かいにはガールズバーがありますし周辺は飲み屋だらけで酔っ払いがウロウロしています。当物件が建設されるこの地区は飲みに来る地区であって住む地区ではないと思います。

また目の前の道路はバス通りでもあり交通量が多いです。飲食街ですから静寂とは無縁の環境です。

明確な嫌悪施設はありませんがこの環境を良い環境と言えるほど私のハートは強くありません。0点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→0点

駅徒歩4分ですが駅までの道は歩道が狭く前から歩いて来る人とすれ違うのは困難なほどです。雨の日はもちろん平日でもストレスがたまりますし自転車との接触にも注意が必要です。

また交通量も多くクラクションがBGM代わりです。駅まで気持ち良くあるけるような雰囲気ではありません。個人的にはこの通りを生活道路とするのはかなり厳しいと感じます。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→2点

葛飾区は歩きタバコが黙認され喫煙者がオランウータンなどと同格の絶滅危惧種として保護されている時代の最先端をいく区なので嫌煙家が住むのは不可能な土地です。

しかし亀有駅周辺に限って言えば店頭に灰皿が設置されていることが多く喫煙率の高さの割にタバコのポイ捨ては少ないです。

住民の服装も葛飾区基準と比べるとまともです。亀有は地元が再開発に協力的なおかげで新しい住人が流入しているのかもしれません。さらに昔から亀有に住んでいる知人たちは私が知る限りではみんな気のいい連中です。

亀有は勝手知ったる街のため完全なひいき目ではありますが2点とします。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→4点(例外)

葛飾区No.1の商業施設アリオ亀有がありますし、駅前にはリリオ亀有もあり日常生活だけでなく休日も楽しめます。

アリオの映画館はメンバーズカードを取得すると割引があることもあり松戸に住んでいたころにお世話になりました。大画面で見た「Les Misérables」や「舞妓はレディ」は思い出深い作品です。夏の冷房が強すぎるのは玉に瑕ですがいい映画館です。

さらに亀有は個人店も元気です。街を探索する楽しみもあり大資本と個人が共存している稀有な街でもあります。個人的な感想ではありますが亀有は近郊の街としては理想的だと感じていますの。

これまたひいき目全開ですが例外の4点とします。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→0点

この辺りは地盤が緩く液状化のリスクがあります。また揺れにも弱く地盤で評価するなら0点となります。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→0点

間取り図の通りです。超大手の三菱地所レジデンスがこのような間取りを企画したのが信じられません。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→0点

間取り図の通りです。角部屋ですら柱が部屋に食い込んでいます。本当に大手デベロッパーのマンションなのでしょうか?

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→0点

三菱に何があったというのでしょうか。角部屋でリビングインのパウダールームはありえません。

チェック4:天井高は確保されているか→0点

天井高は最大でも2500mmとかなり厳しい高さです。上層階だとさらに下がるので0点以外にありません。身長が高い人にとっては2400mm台の天井はストレスになってしまいます。どうした三菱?

チェック5:二重天井・二重床か→2点

やっと褒められる項目がありました。しっかり二重床です。

チェック6:ベランダは広いか→0点

ベランダの面積は11〜14㎡です。ただ残念な周辺環境を考えるとベランダの広さになんらメリットはありません。広いベランダは環境の良い立地ではじめて価値を生むのです。

チェック7:天井の梁は目立たないか→0点

モデルルームが角部屋なので多少の梁は仕方ありませんがそれでも厳しいものがあります。中住戸にも期待はできそうにありません。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

比較的まともな環境である上層階の坪単価は250万円以上します。ライバル物件であるパークホームズ亀有ガーデンズコートの上層階の坪単価が230万円程度ですから超割高です。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

ほぼ同じ駅距離のパークホームズ亀有ガーデンズコートに坪単価が劣っている時点で論外です。

チェック3:価格の下落率は低いか→1点

築年数 0年 坪単価250万円 下落率 0% 価格5,300万円
築年数 5年 坪単価180万円 下落率28% 価格3,800万円
築年数10年 坪単価165万円 下落率34% 価格3,500万円
築年数20年 坪単価138万円 下落率45% 価格2,900万円
築年数35年 坪単価94万円 下落率62% 価格2,000万円

当物件は概して年間94万円ずつ下落していく物件です。買った直後に資産価値が20%も下落するのは近郊物件の宿命とはいえ強烈です。

ただし年間の下落幅が100万円以下なのは悪くないですし、その後の資産価値の下落は緩やかなのも救いとなりそうです。

低層階であれば資産価値の下落は経年劣化に等しい緩やかなものになるので低層階を選びたいところですが、上層階と比較して住環境が極端に劣るため当物件で低層階を選ぶことはできません。

住環境よりも資産価値を優先するのであれば賃貸の方がキャッシュフローで有利でもあるので当物件は部屋選びが痛し痒しで悩ましいですが15年間は住み続けることを条件に当項目は1点とします。

※ 購入と賃貸の優劣について記事を書いています。
http://x1mansion.com/purchase-rent

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→0点

管理費は233円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると割高です。修繕費は戸数(56戸)を考えると期待はできません。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    15.5 万円
管理費修繕費   3.3 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
ローン控除   ▲1.0 万円(月割)
35年後の価値▲4.8 万円(月割)
========================
合           計   15.5 万円

賃貸した場合

家賃    14.8 万円(徒歩5分・築8年・中層階・70㎡)
諸経費       1.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  15.8 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.21%で計算するとこのような結果になりました。結果はほぼ互角なのでキャッシュフローが有利で移動の自由が確保されている賃貸の方が優勢です。

ただ当物件の設備仕様は価格にふさわしいものなので賃貸と同レベルの支払額であれば購入した方が生活の満足度は高いと思いますのでこの項目は2点とします。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つです。

多くの項目で不合格なので0点とします。

(4)結果

(1)周辺環境    10/16点
(2)間取り       2/14点
(3)価格        3/12点
================
合             計       15/42点 → 100点満点換算で36点

周辺環境はいい点数なのですが間取りと価格が壊滅的な状況です。

(5)総評

当物件は駅から近いものの住環境は少々残念なレベルです。住環境の弱点を建物でカバーできていればいいのですが大手デベロッパーである三菱地所レジデンスが企画したとは思えないほど残念な間取りに戸惑いを隠せません。設備仕様はよいのだからもう少しなんとかならなかったのでしょうか。

そんな私の戸惑いを裏付けるかのように営業マンの歯切れは悪く電話で情報を確認しようとしても「それはモデルルームにお越しいただいてから」とモデルルームに誘導しようとします。

もちろんモデルルームに来てもらわなければ商談ができませんから当然の行為だとは思うのですが、他の物件では教えてもらえる情報を隠されると性格の悪い私のような人間は「営業マンも当物件は売り難い物件だと自覚している」と邪推してしまうのです。

上記の価格下落率のシミュレーションのとおり亀有駅周辺は適正価格で購入すれば資産価値が保たれる地域です。亀有駅周辺に住むのであれば中古マンションを値切って賢く購入するのが正解だと思います。

当物件にはパークホームズ亀有ガーデンズコートという駅からの距離が同じで環境は優れている強力なライバルがいます。また当物件の近くには間取りが優れているオープンレジデンシア亀有もあります。

そのなかでも亀有でいま新築マンションを購入するのであればパークホームズ亀有ガーデンズコートが最有力候補となります。当物件は価格・周辺環境・間取りとあらゆる面で物足りないからです。

反対に当物件の良さは設備仕様の良さでしょう。良い環境や良い間取りではなく良い建物に住みたい人は当物件が最有力候補になるはずです。

終わりに

いかがでしたか?素人の独り言ではありますが、この記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろん当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件の可能性があるからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロについても記事を書いています。

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コメント

  1. もーぐり より:

    駅の反対側にある三井の物件の方がお勧めでしょうか?

    • 餅つき名人 より:

      もーぐりさんへ

      コメントありがとうございます。パークホームズ亀有はずばりオススメです。建築費高騰の昨今の近郊マンションとしてはかなり良いと感じます。

      田の字間取りと足立区アドレスは個人的に気になりますが、立地、価格、建物仕様は十分です。本当はパークハウス亀有の後にレビューする予定だったのですが出遅れてしまいレビューを書くか迷っています^^;

      ぜひまた遊びに来ていただけたら嬉しいです。

      • もーぐり より:

        ありがとうございます。
        やっぱり餅つき名人さんのオススメでしたか。(^^)
        残り住戸も少ないですけど、心惹かれております。

        • 餅つき名人 より:

          もーぐりさんへ

          長谷工の直床コストダウンマンションが幅を利かせる中で貴重な物件だと思います。亀有はいい街ですからモデルルーム見学をされて気に入られたなら迷わずGOだと思います!!

          • もーぐり より:

            仮審査通ったので、ローンの支払いが不安ですが検討してみます!(^^)