第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

レビューを見直しました

以前にプロジェクト発表会の時点でレビューしたところ、見当違いな高値予想をしたにも関わらず多くの方にご覧いただき、また内容の更新をリクエストいただきましたので現状で分かる範囲を新しい評価軸を使ってレビューし直します。

本日の物件

本日の物件は私がいま最も期待している新築マンションである「ザ・タワー横浜北仲」です。

突然ですが私は大の野球好きです。どのくらいの野球好きかというと毎日自宅のリビングの鏡の前で100回素振りをしているくらい好きです。私にとってマインドフルネスや座禅などは必要なく、ただひたすらに落合やバリーボンズになりきってバットを振り続けることが瞑想なのです。

もちろんシャドーピッチングも欠かせません。いまだに斎藤雅樹の幻影を追い続けています。そんなわけでプロ野球チームのホームスタジアムが自宅のすぐ近くにあることを想像しただけで幸せな気分になれるのです。

スポットライトに照らされた白い小さなボールには選手はもちろん選手の家族、コーチや球場スタッフ、観客それぞれの人の人生が無数に詰まっています。その白球の行方に何万人という人が一喜一憂する様子はただひたすらに感動的です。

ただプロ野球観戦は楽しいのですが試合終了後の人混みと満員電車には毎回うんざりさせられるのが玉に瑕です。

しかし当物件であれば試合後の人混みを尻目に海に向かって気持ち良く歩けば徒歩15分で帰宅できてしまうのです。

試合後のストレスを気にせず野球観戦ができるなんて野球好きには夢のような環境です。本来なら東京ドームや神宮球場の近くにマンションを買えればいいのですが両者の住所を見ればだまってあきらめるしかありません。

それに東京ドームは空が見えない点が味気がなく、神宮球場は雰囲気は良いのですが座席が狭くて居心地が悪く、両球場に魅力をそんなに感じないのです。千葉マリンスタジアム(ZOZOマリンって何?)は好きですが海浜幕張は通勤に不便な土地なので住む気になりません。西武ドームも同様です。

つまるところ横浜スタジアムこそが関東で一番楽しく快適にプロ野球が観戦できる球場なのです。

さて初っ端からとりとめのない書き出しとなりましたが私の予算で買えるかもしれないプロ野球のホームスタジアム徒歩圏内の新築マンションは当物件しかないということです。

ましてや当物件は駅直結&商業施設直結で資産価値の維持も大いに期待できますし、さらに渋谷・新宿まで座って通勤できるとなれば期待値の針がレッドゾーンを超えて振り切れても仕方がないでしょう。早速レビューしてみたいと思います。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅の馬車道駅から東京駅まで45分、品川駅まで33分、新宿駅まで49分ですから落第です。

この交通利便性は城東で例えるなら津田沼よりも悪く、柏よりちょっと良い程度なのです。ちょうど津田沼に駅徒歩4分のタワーマンションが建設中であり坪単価270万円程度と予想されます。

価格の決定要素は交通利便性だけではありませんが、交通利便性だけで比較すれば当物件の適正価格は坪単価270万円程度なのです。

※ 津田沼は駅から離れると坪単価250万円でも売れ残る土地です。

ご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の...

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(特待生)

食べログで飲食店を検索すると2,143件がヒットしました。私の根城である錦糸町が1,095件ですし、合格ラインが400件以上ですから圧倒的な規模であることがわかります。

飲食店のジャンルも「ラーメン、焼肉、居酒屋」という下町にありがちな貧相なラインナップではなく、「イタリアン、ピッツァ、フレンチ、バー、中華、居酒屋、割烹、寿司、天ぷら、そば」とバラエティが豊富で街の歴史と多様性が伺えます

またラーメン店がほとんどヒットしないのも個人的に気に入りました。ラーメン店に並ぶ人はパチンコ店に並ぶ人と似た人種であることが多く、実際にラーメン店が多い街というのはパチンコ店が多い街でもあり、個人的にはそういう街に住みたいとは思えないからです。

なお当物件の現地調査で何度か馬車道周辺のお店に通っていますが横路地にある小さなお店ほど味わいがあります。また新規出店も絶えることなくチャンスを求める人にとっても魅力がある街であることがわかります。馬車道という街は歴史だけでなく未来にも期待ができる街といえそうです。

そして魅力がある街の駅直結のタワーマンションの中古検討者が引きも切らないことは想像にかたくありません。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格(特待生)

駅直結の徒歩1分ですから何も言うことはないでしょう。

ただ注意点として当物件のエントランスは駅への出入り口から少し離れた場所にあるため実際は駅まで徒歩1分強はかかると推測されます。さらに当物件はタワーマンションですから多少のエレベーター待ちも覚悟する必要があります。

なんだか欠点のような書きっぷりですがエレベーター待ちがあっても駅徒歩1分強であっても最高評価には変わりはありません。これ以上望むとしたら馬車道駅の構内に住むしかありません。馬車道駅はグランピングが可能な駅(気になる人は要現地確認)ですが多少歩いたとしても駅構内より当物件で生活したいものです。

チェック4:安定した地盤であること→合格

立地を見ると地盤に関しては一切期待できなさそうな立地ですが、よくよく調べて見ると当物件の周囲だけは砂州・砂礫州で揺れは比較的少なく液状化のリスクも少ないことがわかります。

さらにプロジェクト発表会で当物件は直接基礎であることが発表されていましたので地盤に関しては問題ないと判断して良さそうです。海沿いのマンションは地盤がダメだと思い込んでいただけに意外な結果に驚きました。

津波についても問題はないでしょう。この辺りが津波で飲み込まれる規模の地震が発生したなら何をしても無駄だからです。

チェック5:家賃よりも安いこと→合格(特待生)

抽選確実の目玉住戸がありますが特売品が安いからといってそのスーパーの商品が全て安いと結論づけるのは早計です。しかし当物件は特売品の住戸がそこそこあるようなので特売品でレビューしてみたいと思います。部屋は74m2・低層階・北西・6700万円(坪単価300万円)と仮定して計算します。

比較対象は馬車道駅徒歩1分でイオンズステーションプラザ横濱プリマゾーナの71m2、賃料23万円です。

結果は下記の通りです。家賃並みのお支払いどころか家賃より安く、駅直結の三井×鹿島のタワーマンションに住めるのです。坪単価300万円程度の部屋であれば当物件は悪くない選択であることがわかります。

購入した場合

支払額    18.1 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除   ▲3.3 万円
10年後の価値▲8.6 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計   16.2万円

賃貸した場合

家賃    23.0 万円
諸経費       1.9 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  24.9 万円

※ マンションを購入しないという選択もあります。

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

チェック6:残債割れにならないこと→合格

購入:6,700万円
5年後:残債5,847万円、売却6,500万円、収支+653万円
10年後:残債4,962万円、売却6,000万円、収支+1,038万円

10年固定金利0.75%で計算したところ、10年間の年間下落率が標準の年2%を大幅に下回る1%となりました。値上がりは期待できませんが素晴らしい資産価値の維持率です。

家賃より安く、残債割れもない新築マンションは過去のレビューでも数えるほどしかありません。当物件はその選ばれたマンションなのです。もちろん特売品限定の話であることは注意しておく必要があります。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック7:目立つこと→合格

横浜市と三井はみなとみらい・関内に次ぐ第三の街として北仲ブランドを打ち立てようとしています。そして当物件は北仲ブランドのシンボルとなるべく設計されているのですから目立たないわけがありません

周りに同規模のホテルが建設されて埋没される心配をする人もいますがビル群として存在感を維持できますから問題視する必要はありません。

さらに商業施設に直結していますから商業施設を訪れる人たちが当物件に憧れるのは間違いありません。どうやら当物件の中古の買い手がいなくなることはなさそうです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格(補欠)

間取りによって評価は変わりそうですが、全体的に柱の影響は少なからずあります。居住性を損なうレベルではありませんが、占有面積には含まれており柱にお金を払うことには変わりありません。

各自候補の間取りに応じて当項目は判断すべきでしょう。一応私の候補の部屋は目くじらをたてるほどではないので補欠合格とします。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

当物件には意図的にホワイエ(土間)というスペースが用意されています。玄関と廊下の区別をなくした独特のスペースであり当物件の特徴でもあります。これをどう評価したらいいでしょうか。

そもそも当項目はリビングにある洗面所の入り口は使い勝手が悪く、そのような不便をお客に強いる設計がされたマンションはきっと他にも不便を押し付けてくるダメなマンションであろう、という推測をするためのものです。

ホワイエ(土間)は三井からの野心的(勇み足?余計なお世話?)な提案であり手抜きとは異なりますので当項目は合格と判定します。ホワイエ(土間)が気に入らない人は当項目を落第とすればいいでしょう。

チェック10:家族の思い→合格

私は独身なので私の思いだけが評価軸になります。そして横浜スタジアムに近いという最高の個人的価値観を満たしてくれることは唯一無二の魅力であり、津田沼・柏レベルの微妙な交通利便性を上回ります。

結果

結果は90点となりました。特に立地と資産価値の評価は群を抜いています。次の調査ステップである現地調査に進んでいい立派な点数です。

(2)現地調査

現地調査も行いましたので気づいた点を残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地はあるか→不合格

現地を行くと現在は空き地が多くかなりの開放感があります。しかしその空き地にもビルが建設され将来的に多くの部屋の眺望と日照が阻害されるはずです。最終的な囲まれ感はかなりあると推測されます。

当物件では高層階以外は眺望と日照に期待するのはやめておいたよさそうです。しかしそれゆえの価格設定でもあるため我慢も苦にはならないはずです。売却時に戻ってくる現金の山は当物件の屋上からの眺望よりも恍惚となり、南向きの部屋の日照よりも明るいはずです。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか→合格

馬車道駅周辺にパチンコ、ラブホテル、風俗店、賭博関連施設など大人のディズニーランドで大人気のアトラクションは一切見当たりません。また踏切や線路、救急病院などの生活関連の嫌悪施設も見当たりません。

気になるとすれば当物件の南側にある道路の影響くらいでしょうか。片道4斜線もある大きな道路ではありますが南西向きの部屋でなければ気にしなくていいと思います。

一番の懸念点は低層階だと商業施設の雑踏の影響を受けるのではないかという点です。個人的には過去の経験から商業施設の近くに住むのはメリットよりもデメリット(騒音、マナー、ゴキブリ、など)のほうが多いと感じています。

ただ当物件の完成予想CGを見る限りでは併設される商業施設は大人向けである可能性が高いと推測できます。すでにファミリーや若者向けの商業施設はみなとみらいにたっぷりとあるのですから差別化を測るのは当然です。そして大人向けの施設であればファミリー層を顧客とすることで発生するデメリットは生じないのではと好意的に予想します。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか→合格

馬車道駅周辺を歩く方の服装はきちんとしています。ジャージとクロックスという最先端のパリコレファッションではありません。ただ関内・伊勢佐木町の方に向かうにつれて服装がアバンギャルド化していきます。

歩きタバコの率も同様で馬車道では歩きタバコを見ることはありませんが、関内に向かうにつれとちらほら散見され、伊勢佐木町に入ると歩きタバコや路上喫煙は当たり前の光景です。

(3)個人的な感想

微妙な交通利便性に注意

冒頭で述べた通り馬車道駅の交通利便性は津田沼駅・柏駅という郊外主要駅レベルの微妙なものです。以前のレビューでは甘〜い査定で合格としましたが路線検索の結果を冷静に評価すれば合格にはできません。そしてこの微妙な交通利便性に妥当な坪単価は270万円程度なのです。

坪単価300万円程度なら買い

この坪単価270万円に「駅直結」「商業施設併設」「三井×鹿島」「横浜」などのプラスアルファの価値を加えると坪単価330〜350万円程度が当物件の適正価格だと感じます。以前のレビューでも坪単価350万円なら低層階でも買うと書いた根拠です。

しかし蓋を開けてみたら坪単価300万円程度の部屋が用意される驚愕の価格となり、安全余裕率がたっぷり確保された素晴らしいマンションが誕生しました。

坪単価300万円では買えない

しかし当物件の坪単価300万円の部屋が買いなのは少し調べれば誰でも分かることです。限られた部屋を大勢が希望すれば購入できない確率の方が高くなるのは当然です。

確かに宝くじは誰かに当たりますが、その誰かに自分がなることがないのと同じです。宝くじに限らずこれまでの人生でどれだけ神様に祈り、そして神様の悪口を言ってきたかを思い出すべきです。

そして購入できなければ何も意味がないのです。横浜スタジアム徒歩圏内の新築マンションを買ってプロ野球観戦ライフを充実させるという夢が叶えられないのです。ここは確実に購入できる方法を探さなければなりません。

確実に買えるのは坪単価330万円以上の部屋

これこそが三井の狙いなのかもしれません。特売品で客を来店させ利益率の高い商品を買ってもらう小売業の常套手段ですし、営業マンの腕の見せ所でもあります。しかし絶対に当物件に住みたいのであれば営業マンに協力してあげてもいいでしょう。

坪単価300万円が頭の中にインプットされてしまうと坪単価330万円以上の部屋はどうしても割高に感じられますが、宝くじに当たらない現実をしっかりと認識して部屋の確保を優先すべきだと感じます。

抽選会場で会いましょう

部屋の確保を優先すべきと言いつつ私は坪単価300万円の特売品に挑戦するかもしれません。理由は簡単です購入できた場合の見返りが絶大だからです。

幸いにも私にはすでに満足のできるマンションの一室を保有しており、当物件の抽選に落ちてもダメージは全くありません。また当選した場合の契約金は順調に増え続けている投資資金の一部を取り崩すこととなるため坪単価300万円程度で購入しなければ資産運用上の旨味がないのも一因です。

全てはまだまだこれから

もちろん全ては正式価格と販売スケジュールが確定してからなのは言うまでもありません。

限定品の特売品を手にしたいのか、定価だけれど確実に商品を確保するのか、はたまた庶民が必死になっている姿を横目にプレミアムフロアやエグゼクティブフロアを狙うのか、各自の方針に合ったそれぞれの戦い方があるはずであり、判断材料が揃って初めて戦略が立てられるのです。

当物件は買う側と売る側の駆け引きの他に、買う側と買う側の駆け引きも必要となる鉄火場の様相を呈してきてとても楽しい状況になってきました。

このレビューも含めてインターネット上では多くのポジショントークが展開されるはずです。しかし他人の意見を鵜呑みにせず、自分と家族の気持ち・価値観・優先事項を明確にしてしっかりとした判断基準を持って臨みたいところです。

当物件の購入を決意された方のご武運をお祈りいたします。

安いのには訳がある(追記)

メールでやり取りさせていただいた方にはお伝えしていましたが、レビューでは触れていなかったので追記します。

当物件は明らかにお買い得な物件です。しかしなぜ安いのかを明確に理解している人も説明できる人もいません。

駅徒歩12分のパークタワー晴海を検討者がドン引きする高値で売り出し、パークシティ武蔵小山もパークホームズ北千住アドーアも地域最高値を提示している三井不動産レジデンシャルがどうして当物件だけ控えめな価格を出してきたのでしょうか。

普通に考えれば駅直結の再開発地域のシンボルとなるタワーマンションを安く売り出す理由がないのです。何か致命的な理由があるに違いありません。

当物件の購入を検討されている方はあらゆる手段を使ってその理由を調べておいた方がよいでしょう。私はさっさと不動産コンサルタントに確認してみます。信頼できるプロに聞くのが一番手っ取り早く確実な方法だからです。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. 陸分度器 より:

    はじめまして、いつも楽しく読ませていただいております。
    そして、鋭い分析大変参考になります。

    ご注目の北仲、私も検討しております。価格が発表され始めましたので、それを踏まえて得点の更新を楽しみにしております。
    一点、周辺の賃料に関して、みなとみらいのタワー等と比較するのは間違っているのでしょうか?
    ここは駅直結、魅力的な共有施設が使えるタワーですので、周辺の非タワーと賃料は競合しない気がするのですが。一方で、この立地に高い賃料を出す需要がどれくらいあるかも考慮が必要だと思いますが、是非その点を踏まえて更新いただけるととても参考になります。

    これからも鋭い分析を楽しみにしております。

    • 餅つき名人 より:

      やる気がみなぎるお褒めのお言葉ありがとうございます!!ザ・タワー横浜北仲は本当に注目度が高いですよね。多くの人の予算に収まる控えめな価格で駅直結・商業施設併設のタワーマンションが買えるのですから当然なのかもしれません。

      さて賃料の比較対象をみなとみらいにするのはまったく問題ありません。マンションに対する優先事項は人それぞれなわけで各個人に合った評価軸で比較すればいいと思います。もし陸分度器さんが優先する条件が当物件とみなとみらいのタワーマンションに当てはまるのであれば両者を比較した方がいいです。

      私の場合だと横浜スタジアムに歩いて行けることと駅直結であることがザ・タワー横浜北仲を選ぶ最大の理由です。つまり立地に価値を見出しています。なので当物件の周辺の賃貸物件と比較をします。反対にマンションの共用施設にまったく興味がなく、商業施設にも興味がないので、立地が違うみなとみらいのタワーマンションの賃料と比較はしません。

      近日中にザ・タワー横浜北仲のレビューを更新予定ですので、ぜひまた遊びにいらしていただけたら嬉しいです。コメントありがとうございました!!

  2. 赤レンガ倉庫 徒歩圏内に住みたい者 より:

    レビューの更新は読み応えがありました!90点というのもすごいですね。主人が推奨する部屋は坪単価330万でした…300万を見た後には高く感じますが、眺望や間取りに利点がありますので悩ましいです。
    部屋によって倍率がどれくらいつくかが見ものですね。
    おっしゃる通り交通利便性に難はあります。モデルルームの帰りにみなとみらい線に乗ってみて渋谷駅まで42分かかり、あれ?結構遠いなぁ〜と感じてました。
    津田沼よりも悪く柏程度だとはショックでした…
    交通利便性以外の付加価値を見出せる方向けですかね〜それが各人微妙に異なっていそうで面白いです。
    私は実家が東横線だったので馴染みがあること、オーシャンビューが望めるところです!平凡ですね(^_^;)

    • 餅つき名人 より:

      レビューをお読み頂きありがとうございます。やはり価格以外の価値もある部屋は坪単価330万円以上はしますね。当物件を坪単価300万円の激安お買い得マンションだと判断するのは早計だと思います。

      マンションに求める理由は十人十色です。妻の実家の近くはおそらく1位の理由でしょう。多くの男性が黙って飲み込むのはその実益の大きさを理屈で理解しているからでしょうか。かく言う私も妻の実家のそばのマンションを買いました(笑)

      赤レンガ倉庫徒歩圏内に住みたい者さんも私も含め他人の価値観はいっさい無視してご自身の価値観に素直に従って納得のいくマンション選びをなさってください。また遊びに来ていただけたら嬉しいです!!

  3. のんちゃん より:

    はじめてレビューを拝見させて頂きました。鋭い分析が興味深く、最後まで一気に読ませて頂きました!

    横浜にはいまいち地理感ないのですが、周辺環境も含め、この物件への興味がかなり湧いてきています。
    検討を深めたいと思っているのですが、レビューの最後で触れられている不動産コンサルタントについて、どなたかご紹介頂けないでしょうか。。

    今後とも物件レビュー楽しみにしております!

    • 餅つき名人 より:

      コメントありがとうございます。週末にでもメールをお送りしますので今しばらお待ち下さい。コンサルタントの評価でも買いであれば迷わずGOだと思います。これからも新築マンションレビューが目白押しですのでまた遊びにいらしていただけたら嬉しいです!!

  4. とわ より:

    いつも楽しく拝読させていただいております。
    チェック6:残債割れにならない、はどのように算出されているか教えて頂けないでしょうか?
    宜しくお願い致します。

    • 餅つき名人 より:

      【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方 で記載していますので興味があるようであればご覧ください。私のレビューではさらにその他の不動産評価サイトの結果も踏まえて判定しています。

      ただ将来価値は株価の予測くらいあてにならないものですから参考程度にする必要があります。特に今はマンション価格がピークの状態ですからそのあたりも加味して冷静な判断が必要だと感じています。

      更新頻度の低いブログですがまた遊びにいらしていただけたら嬉しいです!!