第42棟目:ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣

スポンサーリンク

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。なのであらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方
マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣」です。住所を書くのが嫌になる画数の翠賓閣は「すいひんかく」と読むそうです。

地味だけれど交通の便が良い穴場的な街である東陽町に場違いとも画期的ともとれる高級物件ができると発表直後から話題になっていたマンションです。

東陽町は私の根城である錦糸町と近いこともあり資料請求までするほど注目していました。ちょうどリクエストをいただいた上に、価格情報も提供いただけたので早速レビューしてみたいと思います。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由
一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の東陽町駅から東京駅まで18分、品川駅まで30分、新宿駅まで28分ですから合格です。ただ東陽町駅は東西線のみ利用可能でありJRへの乗り継ぎの悪さは気になります。何よりも東西線の通勤ラッシュは現代の生き地獄です。

下の動画をご覧ください。東陽町駅の次の停車駅である木場駅の通勤時の様子です。錦糸町駅から乗る総武線各駅停車がまともに見えるほどの混雑ぶりです。

確かに交通の便はいいかもしれませんがこんな我慢をするのなら話は別だと感じます。個人的には千葉方面の東西線沿線には住むには相当な理由がないと無理です。例えば宮沢りえにお願いされるとか。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

東陽町駅で検索したところ350件の結果になりました。街に活気がないことを匂わせる飲食店の少なさは心配です。現地を歩いても飲食店に活気があるようには見えませんでした。

この飲食店の数は東陽町駅の駅力のなさを暗示しており、中古で売却する際に買い手が少ないことを意味します。買い手が少なければ資産価値は維持されませんから東陽町で割高な新築マンションを購入するのは慎重に考えた方が良いでしょう。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

物件概要に駅から徒歩8分と表記されている時点で落第です。なお現地で実際に4番出口から歩いたところ7分40秒でしたので嘘ではないようです。

ただ生き地獄と名高い通勤ラッシュの東西線に乗るために8分も歩くのは人食いワニの口に手を入れるくらい憂鬱なものになるでしょう。

チェック4:安定した地盤であること→落第

当物件の地盤は干拓地で脆弱そのものです。液状化のリスクを引き受けてまで強烈な通勤ラッシュが発生する駅の駅遠マンションに住む理由がありません。もちろん落第です。

チェック5:残債割れにならないこと→落第(退学)

購入:7,700万円 坪単価350万円 東向き
5年後:残債6,720万円、売却6,220万円、収支▲500万円
10年後:残債5,700万円、売却5,257万円、収支▲443万円

該当の部屋は当物件で唯一まともなポジションの東向きの部屋です。そして計算したところ年間の下落率が標準の年2%をさらに下回る3.2%になりました。おまけに残債割れのリスクも満載です。

さらに恐ろしいのはSUUMOで売り出し中の中古物件を見ると上記試算以上に下落の可能性があることです。10年後の売却価格は5,000万円を割り込むかもしれません。

この試算結果を目の前にしてもなお当物件を購入するには街宣車にクラクションを連打するくらいの勇気が必要です。人気がない東陽町駅から微妙に距離があるマンションを割高価格で購入するということはそれほど挑戦的な行為だということです。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法
最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。
(番外編)リクエストいただいた部屋の試算

リクエストをいただいた部屋でも試算してみます。

購入:5,700万円 坪単価280万円 西向き 68m2
13年後:残債3,755万円、売却4,180万円、収支+425万円

築13年のライオンズシティ東陽町親水公園の西向きの部屋68.77m2が4,180万円で売りに出されていますので当物件も似たような資産価値になることが推測できます。

そうすると大火傷はしないだろうと判断できますし、当物件のグレードを考えると4,180万円以上で売却できる可能性も見えてきます。目の前に建物がそびえ立っているので眺望と日照は期待できませんが資産価値重視であれば悪く無い選択だと言えそうです。

チェック6:家賃よりも安いこと→落第(退学)

比較対象は駅徒歩5分・築2年のシティテラス東陽町(2SLDK/9階/70.68m2)です。当物件と同じ分譲マンションの上に立地はこちらの方が上なので相手として不足はないでしょう。

結果は下記の通りです。賃貸の方が有利です。当物件が残債割れしなかったとしてもまだ賃貸の方が有利です。これでは購入する意味がありません。

ましてや当物件の方が駅から遠いのですから尚更です。東陽町に住むのなら購入よりも賃貸の方が合理的な選択だと言えそうです。もちろんこの5万円の差額を建物のグレードや満足度で補えるのであれば購入を選択するのもありです。

購入した場合

支払額    20.8 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.8 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 3.7 万円(残債割です)
========================
合           計    32.0 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    25.0 万円
諸経費       2.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  27.0 万円(10年平均)

※ マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか
賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。
(番外編)リクエストいただいた部屋の試算

リクエストをいただいた部屋でも試算してみます。比較対象はミオカステーロ東陽町(2LDK/8階/66.53m2)です。

結果は購入した方が有利ですが、その差は7千円程度と誤差の範囲であり不動産市況の悪化リスクを考慮すると賃貸の方が安全です。私なら賃貸にします。

購入した場合

支払額    15.4 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.2 万円(仮)
固定資産税    1.5 万円(仮)
諸経費        4.3 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲3.5 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    18.6 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    17.5 万円
諸経費       1.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  19.3 万円(10年平均)

チェック7:目立つこと→合格(補欠)

公式HPのイメージ図はあくまでイメージであることは理解していますが、これほどまでにイメージ図と現地で見る光景にギャップがあるとは思いませんでした。公式HPのイメージ図が最近のプリクラ並みに盛り過ぎでほとんど詐欺レベルと言っていいでしょう。

もちろん竣工してイメージ図通りの存在感が実現された場合は別格の風格を漂わせる可能性もあります。そうであれば多少の駅距離や価格の高さも乗り越え資産価値が維持されるかもしれません。

難しい賭けではありますが、ここは三菱の意気込みに期待を込めて合格とします。もちろん現地を見て希望が持てなければ落第でもいいでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格(補欠)

目を覆いたくなるような柱の食い込みは見当たりません。ほんのりと食い込んでいる間取りもありますが問題ないと判断して良さそうです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格(補欠)

70m2以上の広い面積の部屋は問題ありませんが、2LDKの狭い部屋は落第の部屋があります。公式HPで公開されている57m2のSCタイプはリビングを10畳表記にしたいがための苦肉の策として、洗面所の入り口をリビングに設けています。

高級路線を打ち出している当物件でもコストダウンの苦労とは無縁でいられないことがよく分かります。一応は合格としておきますがコストダウンの弊害は至る所で見かけることになりそうです。

チェック10:家族の思い→落第

個人的な意見を表明する項目ですから遠慮なく書きますが、通勤ラッシュがひどい東西線沿線に住む気はありません。帰宅ラッシュも結構なものなので尚更です。

結果

結果は40点となりました。購入を真剣に検討するには低すぎる点数です。東陽町駅の駅力や周辺相場では資産価値が期待できない上に、当物件の割高な価格が追い打ちをかけ大きく減点となりました。駅徒歩5分以下で坪単価300万円以下であればもう少し良い点数になったかもしれません。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 落第

すでに西向きと北向きの眺望は壊滅的な状況です。隣の建物にべったりとへばりついておりもし開口部が西と北にある部屋があれば厳しいものがあります。

人気の南向きの部屋は巨大な団地が眺望を阻害しておりこれまた厳しい状況です。また南向きの低層階は団地だけでなく公園の公衆便所も視界に入るかもしれません。個人的には日当たりが良い南向きでも便所の前に住むのは遠慮したいです。たとえ視界に入らなくても精神的に無理です。

頼みの東向きも東京トヨタの敷地にマンションが建設されでもしたら南向きのような団地を拝む残念な眺望に早変わりします。そして当物件は東西南北から囲まれた窮屈なマンションに成り下がってしまうのです。

以上のように当物件の周辺はリスクたっぷりのため落第とします。眺望については期待していないと割り切れるのであれば問題はないでしょう。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 落第

風俗店やパチンコ店などはありませんが、小汚い公園が嫌悪施設でしょう。夏場に発生する虫の存在を無視するわけにはいきません。夏場ではなく冬場に販売開始したのは虫や臭いを購入検討者に気づかれないようにするための目くらまし殺法ではないかと邪推してしまいます。

またマナーの悪い公園の利用者にも注意です。マナーが悪い人間にも公園を使う権利はあるのです。彼らだけを排除することはできませんので注意が必要です。

盆踊りが開催されるような公園のそばに住んでいた時はマンションの敷地内に酔っ払いが勝手に入ってきて立ち小便をしたり、公園から我が家をずっと双眼鏡で覗いてくる子供がいたり、なかなか上品で衛生的な経験をしているので「公園のそばなんてステキ」とは素直に思えないのです。

さらに当物件の敷地は車の音や隣接する建物からの謎の音など様々なノイズにまみれています。こういう絶え間ないノイズは静かに確実に精神を蝕みますので購入を検討されている方は必ず現地で耳をそばだてて確認すべきです。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 合格

夜に訪問したこともありタバコの吸い殻などに気づきませんでした。歩いている人も静かに家路に向かう方ばかりで総武線沿線のように愉快なエンターテイナーの方は見当たりませんでした。もしかしたら東陽町の良さはこの静かな地味さなのかもしれません。

(3)個人的な感想

お金があるなら東向き

資産価値と眺望のリスクさえ許容できるのであれば東向きの部屋を選びたいところです。現地調査をして周辺を歩きましたが東向き以外は住みたいとは思えませんでした。

現実的には西向き

しかしこれまでのレビューの通り西向きの部屋は割安であるがゆえに資産価値については問題ないと言えそうです。ここは眺望と日照を捨て、割り切って最初から圧迫感全開の西向きを購入するのもアリかもしれません。

ただしエントランスやゴミ置場などの上だけは安くても避けるべきです。騒音や匂いの問題もありますし、何より売却時に苦労します。中古は実物を見られるので買い手がネガティブ要素として感じるからです。

公園はただの畑

お買い得である西向きの部屋は親水公園に背を向けることとなりますが、現地を見た人ならわかるように公園とは名ばかりの小さな川が流れている畑でしかありません。まぁそれこそが親水公園なのですが。

新宿御苑や赤坂御所のように目の前にあったら他人に自慢できるような存在ではありませんから、眺望と日照と同じく公園の眺めも捨てていいと思います。

現地で確認を

私は現地調査をして当物件のロケーションについて否定的ではありますが、反対に想像通りで素敵と思う人もいるはずです。購入を検討されている方は当レビューを鵜呑みにせず必ず現地で確認してください

日比谷花壇は期待できる

結婚式を挙げたホテルに日比谷花壇が出店しており、いまも折に触れてお世話になっている関係から個人的に日比谷花壇に寄せる期待は相当なものがあります。日比谷花壇で手配した花をリビングに置くだけで幸せな気持ちになれるのです。私にとって生花は音楽と同じくらい代え難いものです。

それゆえに自分のマンションのランドスケープが日比谷花壇のセンスで彩られるのであれば素直に素晴らしいと思いますし、親水公園なんかよりよっぽど購入意欲が湧いてきます。

ただ日比谷花壇を採用する以上は管理費に糸目をつけてはいけないのですが、入居後に管理費のコスト削減で日比谷花壇から別の業者に切り替えられてしまうリスクもありますので悩ましいところです。

建物のデザインは素晴らしい

ここまで建物について言及してきませんでしたが、イメージ通りのデザインで建物が完成するならばやはり素晴らしいと思います。団地やマンションが乱立している東陽町でも別格のマンションになることは間違い無いでしょう。

マンションは立地がすべてなどと言われますが、それは車は走行性能が全てと言っているようなものです。車の魅力は走行性能だけでは無いはずであり、マンションもまたそうであると感じています。

ならばしっかりとデザインされ、帰宅時にマンションの周りを一周してからエントランスに入るくらい魅力のあるマンションに住みたいものです。当物件のデザインを見るとそんなマンションになる可能性を感じます。

通勤ラッシュに注意

東陽町駅を最寄駅にする以上は最後にもう一度触れざるを得ません。冒頭の動画のようなラッシュに本当に耐えられるのか実際に体験することが必要です。

子供を私立に通わせることになった場合にこのラッシュに子供を押し込んでいいのかも要確認です。基本的に小学校の通学は通勤ラッシュよりも早い時間帯なので問題ないと思いますが、もし通勤ラッシュと重なるのであれば少し子供が可哀想な気がします。

割り切りが大切

当物件は40点と赤点スレスレの得点ではありますが上手に割り切ることができるのであれば悪くないマンションです。

私は最初から「ラッシュがひどいので東西線沿線に住む気がない」「東陽町に住むなら錦糸町のままで十分」なので購入しませんが、通勤ラッシュが苦にならず東陽町に愛着があるのであれば予算に応じて買ってもいいのではないでしょうか。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?
どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
スポンサーリンク

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする



コメント

  1. 餅つき名人 より:

    杏さんへ

    コメントありがとうございます。非公開希望とのことなので私のコメントだけ公開します。

    いろいろ調べてみましたが杏さんの見立てとほぼ同じ結論になりました。私の結論が正しいというよりは杏さんのご判断を大切にされるのが一番です。

    価格・環境・資産価値・間取りの4項目を満たしたマンションは新築でも中古でも滅多にないので、気長に諦めずにのんびり探されるといいと思います。

    月1回の更新とのんびりペースの当ブログですがまた遊びにいらして頂けたら幸いです。いつもコメントありがとうございます^^