第47棟目:津田沼ザ・タワー

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

これまで多くのマンションレビューを書いてきましたが、含み益がたっぷり乗ったマンションの一室からバブル価格で購入せざるを得ない読者の方に向けて情報を発信することに違和感を感じていました。

「偉そうに御託を並べているけど、結局お前はいまのバブル価格で新築マンションを買っていないよね?口先だけの臆病者が書いたブログなんて誰が読むんだよ。」というもう一人の自分からのツッコミの声が日に日に大きくなってきたのです。

そこでマンション購入奮闘記で記事にしたように都心に新築マンションを購入することにしました。バブル真っ只中の都心の新築マンションを与信枠を限界ギリギリまで使い切っての購入ですから抱えているリスクの大きさに関しては誰にも負けない自信があります。

もちろん抱えているリスクの大きさがレビューの信用度を向上させる訳ではありません。本来であれば観客席からヤジを飛ばしている臆病者でもリングに上がりたくなるくらい魅力があるマンションこそが本当に買ってもいいマンションであり、抱えているポジションは無関係なのです。

つまるところ当レビューは限度額いっぱいまで住宅ローンを組んで主観と客観の線引きができなくなったバツイチ男の頓珍漢な感想を笑うのが正しい読み方です。くれぐれも真に受けないようお願いします。風車を巨人だと思い込んで突撃するドン・キホーテを見て注意する人はいないはずです。

レビューは10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちら(↓)をご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件は「津田沼ザ・タワー」です。津田沼のマンションは過去に2軒をレビューしていますので当物件をレビューしないわけにはいきません。特にザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスは「タワーを待ったほうがよい」との結論から見送り推奨しているだけになおさらです。

>> 割高すぎて竣工後1年を経てやっと売り切ったマンション。

16棟目:ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス

2016.06.11
>> 適切な価格で竣工前に売り切れたマンション。

17棟目:プラウド津田沼前原東

2016.06.19

そんな待ちに待った当物件ですがザ・タワー横浜北仲のレビューで当物件は坪単価270万円程度だと予想してい他ところどうやら全体的には予想通り270万円程度の坪単価となるようです。もう少し価格が下がることを期待しますが悪くないです。

ただ津田沼のような交通利便性の悪い郊外でマンションを購入するのであれば日照・眺望ともに最高でなければ住む意味がありませんので実質一択である南向き・高層階の部屋がいくらなのかが一番気になるところでしょう。

コストダウンを前提としている施工会社(フジタ)を採用しているので南向きの価格も控えめになることを期待しつつ早速レビューしてみたいと思います。

>> モデルルームに行く前にこちら(↓)をお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅のJR津田沼駅から東京駅まで31分、品川駅まで40分、新宿駅まで48分ですので落第です。

津田沼駅は始発駅なので座れるから通勤時間は苦にならないという意見もありますが、現時点でも座るために結構な時間を行列する必要があります。当物件が完成することで700世帯が新たな競争相手になるのですから競争激化は必至です。

そこまでして座りたいのなら津田沼のような郊外ではなく四谷あたりに住んで通勤時間を減らす方がまだ現実的な対応でしょう。当物件を購入する理由が始発駅で座れることであるのなら、今すぐFRISK一箱を一気喰いしてさらにウィルキンソンを一気飲みして目を覚ました方がいいと思います。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

JR津田沼駅で検索したところ371件の結果になりました。結構な繁華街もあるのでこの結果は意外でした。しかし飲食店の数は駅力のバロメーターです。中古の買い手を引き寄せるには力不足と言わざるを得ません。当物件の資産価値に期待している人は注意が必要です。買い手がいなければ売買は成立しないのです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

駅徒歩4分ですから合格です。ただ当物件は駅直結を仰々しくアピールしていますがグレーシアタワー三鷹のように駅がマンションのエントランスと感じるほど近くはないです。4分も歩かせておいて駅直結をうたうのはなんかちょっと違うと感じます。当物件を駅直結と表すのはなんかインチキっぽく感じるのは私だけでしょうか。

>> 本物の駅直結は徒歩1分で傘いらずです。

第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

2017.06.17

チェック4:安定した地盤であること→合格

調べてみると微妙な地盤ですが標高図を見れば問題ないと判断できるでしょう。津・田・沼という3文字に一抹の不安は隠せませんが合格とします。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

購入時 :価格6,500万円(坪単価280万円)
5年後  :残債5,673万円、売却5,680万円、収支+    7万円
10年後:残債4,813万円、売却5,180万円、収支+367万円

部屋は南側高層階を想定しています。計算したところ年間の下落率が標準の2%と同じ2%になりました。5年後の段階では残債割れリスクがありますが10年目以降であれば問題なさそうです。当物件は資産価値が維持されない郊外マンションですから十分に立派な結果と言えるでしょう。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちら(↓)をどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

比較対象は駅徒歩7分のザ・レジデンス津田沼奏の杜ブロードレジデンス(3LDK/13階/71.2m2)です。駅までの距離は当物件の方が上ですから賃貸の方が相当に有利でなければなりません。

そして結果は下記の通りです。賃貸の方がわずかにお得となりましたが1万円程度の差であれば当物件の南向き高層階を購入したほうが満足度ははるかに高いでしょう。ちなみに当物件の南向き低層階であれば購入と賃貸はほぼ互角になります。立地と築年数においては当物件の方が有利ですから購入した方が有利と判断してよいでしょう。

購入した場合

支払額    17.6 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲3.0 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    21.3 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    18.2 万円
諸経費       1.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  20.0 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

2016.01.09
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

2016.03.26
>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格

中古マンションの買い手の多くは地元の方ですから目立つことはとても大切です。当物件は津田沼駅のランドマークタワーマンションとなりますので目立つこと間違いなしです。津田沼駅周辺だけでなく総武線沿線の千葉寄りで中古マンションを探している人にとっても有力候補となるはずです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

数多くの食い込みが確認できますので落第とします。冒頭でコストダウンの懸念を表明しましたが悪い予想が的中してしまいました。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

間取りによってばらつきがありますが、70m2以上の部屋であれば問題なさそうです。念のため当物件を検討されている方は候補の部屋の間取りをしっかり確認した方がいいでしょう。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

チェック10:家族の思い→合格(補欠)

交通利便性を最優先していて都心の新築マンションを契約している夜遊び好きのバツイチ独身男の私が当物件を購入する理由は何一つありません。

ただ後述の通り千葉県で新築マンションを購入するのであれば当物件を選びます。都心マンションと比較したら郊外のマンションは全て落第となってしまうのでここは少し現実的に判断して合格とします。

結果

結果は70点となりました。減点の主要因は残念な交通利便性とコストダウンの犠牲となった間取りです。あと一歩の点数ではありますが資産価値は合格ですから角部屋を狙うなどして良い間取りを選べるのであれば検討に値するマンションと言えます。



(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 合格

当物件は南向き一択ですから問題ないでしょう。なお東西北の部屋を検討されている方はモデルルームで日照と眺望をきちんと確認すべきです。ただでさえ人気のない方角に加えて日照も眺望も阻害されるとなれば売却時に実物を見た内覧者に幻滅されて売るに売れない状況になるかもしれません。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 合格

津田沼駅の南口側は問題ないでしょう。退屈ですが再開発で綺麗になった雰囲気は多くの人にとっては好ましいものです。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 合格

津田沼駅の南口であれば問題ないでしょう。飲みに行くときは北口に行けばいいのです。徒歩4分の駅直結という微妙な条件ではありますが北口に行く手間はそれほどかからないはずです。



(3)個人的な感想

コストダウンは隠せない

冒頭で施工会社がフジタの時点でコストダウンが心配と述べましたが間取りや基本設備を見ると色々とコストダウンが図られている印象を受けます。羊の皮を被った狼であれば粋な話ですがその可能性は低いでしょう。当物件はこのコストダウンによる残念な部分をどれだけ妥協できるかが判断の肝となりそうです。

タワーマンションで外廊下は残念

タワーマンションであえて外廊下を採用するのはコストダウンが目的だと邪推しています。外廊下のタワーマンションが予算が少ない購入者が集まる郊外に集中しているのは偶然ではないはずです。

過去にレビューした2物件はしっかりと竣工後も売れ残っていたのは高級感を求める検討者のニーズと合致していないことが一因でしょう。中古で売却する際にも検討者をガッカリさせる要素の一つになることが懸念されます。

「廊下で暮らすわけではないのだから廊下が外でも内でも関係ない」という声もありますが非日常が求められるタワーマンションで外廊下が採用されるのは残念としか言いようがありません。カルティエでリングを購入したらコンビニ袋に入れられて手渡されたようなガッカリ感があります。

>> 当ブログでレビューした外廊下のタワーマンション。

3棟目:パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー

2016.01.24

10棟目:シティタワー金町

2016.04.04

当物件は駄目なマンションではない

さてここまで当物件について言及してきましたが当物件が駄目なマンションだとは一言も言ってはいないことにお気づきでしょう。70点という得点が示すように当物件は総合的には悪くない物件です。

個人的には同じく70点で千葉県の新築マンションでは一押しだったクオン流山おおたかの森よりも当物件の方がさらに良いです。総武線の方がTXよりも交通利便性が優れているからです。もちろん私が総武線ユーザーであるがゆえのひいき目も多分に影響していることは否定しません。

>> これまで千葉県で一押しだったマンション。

第44棟目:クオン流山おおたかの森

2017.12.16

買うなら南向き高層階の一択

そんな千葉県で一押しのマンションの当物件ですが、冒頭でも述べたとおり交通利便性が劣る郊外でマンションを購入するのであれば南向き高層階の一択です。

少し前に自宅マンションを売却しましたがその際に中古検討者が専有部で気にするポイントは「眺望」「日照」「収納」の3点だけでした。たったこれだけで買う・買わないの判断をしてしまうのです。言い換えれば眺望と日照はその部屋の価値そのものなのですから予算が許すのであれば妥協してはいけません。さらに予算に余裕があるなら南向きの角部屋がベストチョイスになります。

ただ当物件の立地の良さは東西南北・低層高層を問わずに共通ですからどの部屋を選んだとしてもそれなりの満足感が得られるはずです。リスクを含んだ部屋もありそうですから南向き以外の部屋を検討されている方は慎重に部屋選びをされたほうが良いでしょう。

幕張ベイパークとの比較

当物件が意外に悪くないことは多くの人が気づいているようで、幕張ベイパークを買うと決心した知人から「津田沼と幕張のどっちが良いか迷っている。アドバイスが欲しい。」と連絡がありました。

「新宿駅まで65分・駅徒歩15分」のマンションと「新宿駅まで48分・駅徒歩4分」のマンションを比べて悩む理由が分かりません。虎屋の紙袋に入ったヤマザキの羊羹とコンビニ袋に入った虎屋の羊羹のどちらが食べたいかという問いに対する答えは決まっているはずです。

「糖質の塊である羊羹(=千葉県のマンション)は遠慮したい」が私の本音ですが強制二択であれば当物件を選ぶという話です。

またこの知人は幕張ベイパークは駅徒歩15分だけど早歩きをすれば10分だから悩んでいると言っていますがインフルエンザにでも感染したのでしょうか。その理屈なら早歩きしたら当物件の徒歩4分は徒歩1分強になるのでその差が劇的に縮まる訳ではありません。

>> 幕張ベイパークのレビューはこちら(↓)。

第41棟目:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス

2017.10.29

庶民が買える価値あるマンション

久しぶりのレビューということもあり脱線が多くなってしまいましたがまとめに入ります。

都内の新築マンションが高嶺の花になってしまった昨今において、当物件は我が家のような世帯年収1000万円以下の庶民でも購入できる悪くないマンションです。価格も交通利便性も資産価値も品質も妥協できるギリギリのレベルだからです。

色々と残念な箇所はありますが2018年の状況ではこのクオリティが郊外マンションの限界だと思います。引き渡しまで2年半もありますから手付金は控えめにしつつ当物件を保険として抑えておくのは悪くない選択です。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20








10 件のコメント

  • 餅つき名人さん、はじめまして!

    餅つきさんの記事はおもしろくて、それでいて、役に立つため、大笑いかつ時には真剣に拝見しております。

    都心で新築と、中古の両にらみで検討しています。
    しかし、なかなか決めきれません。
    東京の物件はあまりにも、高すぎます。
    つい無謀なマンションに竹やりで突っ込んでしまうのも怖いです。
    餅つきさんがお薦めの不動産コンサルタントを、ご紹介お願いします。

    • やる気が出てくるコメントありがとうございます!!そのように読んでいただけるよう心がけてブログを書いているので本当に嬉しいです。コンサルタントについては先ほどメールしましたのでお時間があるときにでもご確認ください。都心のマンション選びは最高難度の作業ですからぜひコンサルタントを十二分に活用して納得のいくマンションを選んでくださいね^^

  • いつも辛口コメント楽しく拝見させていただいてます
    駅遠に住んでいい運動と言ってるなら運動したいとか隣駅から歩けのくだり大好きです

    23区予算5000万で、池上線沿いのブリリア久が原を検討してます
    簡易版でも構わないので、是非レビューしていただけないでしょうか
    大規模と小規模の違いに関して、餅つき名人さんの意見も聞いてみたいです

    よろしくお願いします

    • コメントありがとうございます。駅遠マンションは色々とツッコミどころがあるので表現のバリエーションも色々と用意できるのでこれからもご期待ください(笑)さてBrillia久が原の簡易レビューを先ほど公開しました。小規模マンションについて色々と私の個人的な考えを書きましたのでお時間があるときにでもご一読ください。もしよかったら感想もお聞かせいただけたら嬉しいです!!

  • フリスク一箱食い、ウィルキンソン一気飲み、この物件を買うかどうか今週末の
    株価暴落、円高局面で、悩み深まる私には、冴えたジョーク最高でした。

    そこで1つ質問です。(内容非公開)
    お時間ある時にご教授くださいませ。 
    どうぞ良い週末を!

    • コメントありがとうございます。株価暴落は本当にダメージ大きいですよね。私は確定拠出もNISAも年初の含み益が半分近くになってしまいました。都心マンションを契約しているのですが果たしてこんな状況で新築マンションを購入していいのか悩んでます^^;

      さてご質問については先ほどメールしましたのでご確認ください。正解はありませんがベストの方法はあるはずです。また遊びにいらしてくださいね!!

      • リスク背負って大きな買い物するので、批評的なコメントとても参考になります。
        そこで1つ質問です。
        保険にするのは悪くない」の意味はマンション市場がインフレで上がった際にも
        買える所を確保の意味で使っていますか? あるいは、経済後退したり
        金融引き締めがあったり、大規模災害が起きた際に手付金を捨てて
        手放せるようにとの意味でしょうか。ご教示いただけると嬉しいです。

        • コメントありがとうございます。マンション購入はレバレッジ(借金)を効かせて株式投資やFXをするようなものですからリスク管理を徹底する必要があります。そして当記事はリスク管理の観点で書いているので「手付金を保険にする」の意味は後者になります。2年後の引き渡し時に市況が悪化して資産価値が毀損していたなら手付金を捨てて損失を手付金だけの金額に限定すれば良いのです。

          もちろん前者のようにインフレでマンションの資産価値が上昇するのを期待するのも当然です。要するに手付金はオプション取引のようなものだとご理解いただければいいと思います。津田沼ザ・タワーは千葉県No.1のマンションになりそうですから手付金を払ってでも勝負に出る価値はあるでしょう。また遊びにいらしてくださいね!!

  • お返事ありがとうございます。 資産価値とリスク管理に重きを置く
    餅つき名人さんのブログがやっぱりベストです。
    オプション取引の例えも分り易い。今後のタワマン価格が諸状況により
    殆ど下がらないなら、相場にクラクラしながらも津田沼タワーOKなのかも
    との印象です。
    ご自身の購入の成功も願っていますが、アベクロ経済がヤバくなった時も
    読んでみたいです。自民党首選挙18年9月が重要でしょうか?
    いずれにせよ売り主デベの手先かと思うようなブロガーの記事とは
    フロアーが違います。またお願いします!

    • やる気が出るコメントありがとうございます。当ブログが意識している点を評価いただけてとても嬉しいです。もともと調整が必要な時期にきていたアベノミクスが、森友加計問題で一気に終焉まで行ってしまうかもしれません。私も都心マンションを確保していますが少しでも経済状況が悪くなったら躊躇なく手付金を放棄して損切りする予定です。もちろん手付金は100万円以下にしていますから安いものです。ブログでも市況を踏まえた記事を書いていきますのでまた遊びにきていただけたら嬉しいです!!

  • 高橋 にコメントする コメントをキャンセル

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