第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる

中古マンション
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これまでのお話

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元である千葉県のモデルルーム行脚を開始します。

ところが千葉県の新築マンションが想像以上に価格が高く、これなら都内のほうがいいと都内のモデルルーム行脚に切り替えました。

しかし都心のマンション価格のあまりの高さに打ちのめされます。そして東京23区の東側に活路を求めていくのですが、それでも我が家の収入では買えない価格帯ばかりでした。

こうして物件の絶対額を抑えるために中古マンションを、ランニング費用を抑えるために一戸建てを視野に入れて物件選びを仕切り直していきますが、一戸建ては夫婦二人には時期尚早と判断し中古マンションに狙いを定め物件探しを続けます。

また並行して不動産コンサルタントへの相談やインターネットでの情報収集、関連書籍の購読も開始し徐々に知見を深めていきました。

また夫婦仲は既に崩壊しており、当初の家探しの理由である「妻の夢」がなくなっていました。なぜ家探しを続けているのか?そう思いながら物件探しをしていました。

もしかしたらこの家探しの旅が終わるときが夫婦関係が終わることになることを無意識に悟っていたのかもしれません。

ライオンズプラザ日暮里

実は買い付け申し込みをした物件でした。時期としては新築マンションのプラウド日暮里のモデルルームに通っている際にオープンルームをしていた頃です。

築22年のマンションですが南西角部屋がフルリフォームされ4650万円でした。正直、高いなとは思いましたが日当たりが抜群で全部屋がベランダに面し解放感があり、さらに日暮里駅から徒歩6分という立地の良さもあってプラウド日暮里よりも良いと感じました。

さっそく妻に連絡し見学してもらったところ満面の笑顔でOKサインが出ました。妻は日当たりを何よりも重視していたのでとても気に入ったようでした。この時の妻の笑顔は今でもよく覚えています。まだ夫婦仲がよかったころの麗しい思い出です。

さっそくその場で仲介業者に買い付け申し込みをしたところ翌日に「すでに先約が入っていた。お宅は2番手。」との連絡がありました。要するに仲介業者は私たちを1番手の保険として見ていたのです。不動産業者のしたたかさを垣間見た瞬間でした。

もしこの時に購入できていたら穏やかな夫婦生活が続いていたのかなぁと思うことがあります。不動産探しで迷走することもなく新婚生活に集中できていたのかもしれません。それともやはり離婚することになり、財産分与のために売却しようとしたら残債割れの悪夢をみることになったのでしょうか。

ちなみにこの物件は買主が3500万円で購入し700万円かけてリフォームし、往復の売買手数料分の250万円と利益200万円を乗せた物件でした。おそらく購入して1年以内に売却しようとしたら4650万円では売れないでしょう。3500万円+αがいいところですので離婚したら手数料も含めたら800万円もの残債割れになったと推測できます。

ですから不動産購入で絶対に回避しなければならない残債割れを回避できたと考えると、当物件を購入できなかったことはラッキーだったのかもしれません。それとも購入できていたら夫婦仲が良好のままでいられたのでしょうか。図らずも当物件の購入可否は私の人生の岐路となりました。

ちなみにいつもの評価軸    で点数をつけたところ53/100点の物件でした。購入しなくてよかったのです。

小石川ザ・レジデンス

日暮里でやらかしてくれた仲介業者がお詫びも込めて紹介してくれました。しかしこの優秀な仲介業者はまたしてもやらかしてくれます。見学時間になっても相手方の仲介業者が現れず見学ができなかったのです。

なんと見学をFAXしただけで相手方の仲介業者との確認連絡をしていなかったのです。開いた口が塞がらないとはまさにこのことです。不動産業者とはなんて優雅な職業なのでしょう。

またもう1つ衝撃的だったことがあります。見学予定の部屋(5120万円)と同タイプの部屋の過去事例を見て驚きました。2011年には3980万円で売買されていたのです。4年間で30%近くも上昇していることになります。悲観的に考えるなら2011年並に落ち込む可能性があるということです。

なおいつもの評価軸    で点数をつけたところ68/100点の物件でした。3980万円だったら絶対に買いですが5120万円では無理をしてはいけないと諦めました。

都内と千葉の中古マンション多数

SUUMOで気になる物件を見つけては見学していきました。都内・千葉で数十軒は見学したと思います。しかし全く食指がわきません。中古マンションには新築マンションにあるトキメキがないのです。これは当然のことであり新築マンションが過剰に装飾されているだけで中古マンションが現実なのです。

また中古マンションの見学を重ね仲介業者とやり取りを重ねるうちに、中古マンション探しは仲介業者の目利きと誠実さが重要だと気づき始めます。

彼らは営業成績第一なので私たちのことなど考えてくれません。だいたい彼らはこう言うので「この物件どうですか?」と。私たちが聞きたいセリフではありません。私たちは「この物件がお二人を幸せにしてくれます。」という厳選されたセリフが聞きたいのです。ただ物件を紹介するだけなら小学生でもできます。

中古マンションを選ぶ際の注意点は別途あらためて記事にしますが、新築マンションに比べるとはるかに難しいと思います。中古マンションは物件の評価を自分でできないと話にならないからです。そうでないと仲介業者に押し込まれて絶対に回避すべき残債割れのリスクがたっぷりの物件を購入することになります。

また物件の評価を自分でできないと素晴らしい物件を紹介されても買うという決断が下せないのです。中古マンションは即断即決をしないと購入できません。

中古マンションの多くは表示価格から値引きされて成約しているという話もありますが鵜呑みにはしないほうがよいと思います。良い物件が適正価格で市場に出たら1日かからずに売れてしまうのです。値引きがされるのは2流の物件もしくは強欲な価格をつけた物件だけです。

だから私が数十軒を見てトキメキがないと感じたのは新築マンションが過剰に装飾されている外に理由があるのです。2流物件にトキメキなどあるわけがないからです。しかしこの段階で多くの中古物件を見学したことで、最終的に購入することになる物件は早く正確に決断することができました。

こうして街の仲介業者が頼りにならず不動産コンサルタントに相談したところ「本当のプロを紹介します。」と言って一人の仲介業者を紹介してくれました。以降はこの方の紹介物件を中心に見ていくことになります。

そしてこの方の紹介してくれた物件を購入することになります。つくづく不動産コンサルタントに相談してよかったと思います。

パークアヴェニュー芦花公園

完璧な地盤、家賃より割安な支払い、新宿駅までの近さ、そして何より安定した資産価値。いつもの評価軸    で点数をつけたところ88/100点の物件でしたが、甲州街道の交通量の多さと京王線の混み具合に圧倒されてしまい妻の意見を聞く前に断ってしまいました。

しかし今なら間違いなく買いだと断言できます。特に緑に囲まれた生活を希望していた妻の希望にピッタリの物件だったのです。

このころの物件探しの基準にもはや妻の希望が含まれていなかったことにいまごろ気づきました。もう気持ちは離婚に傾いていたのかもしれません。

ライオンズマンション芦花公園

パークアヴェニュー芦花公園と同じ価格ですが、広く・採光もよい物件でした。そのかわりに甲州街道の騒音が気になる物件でもありました。

いつもの評価軸    で点数をつけたところ85/100点の物件でしたが、どうにも甲州街道の騒音が気になり検討外としました。こちらを買うのであればパークアヴェニュー芦花公園だと結論を出したことを覚えています。

D’グラフォート世田谷芦花公園

駅から遠く、環八沿いという悪条件の物件で即検討外となりました。いつもの評価軸    で点数をつけたところ65/100点の物件でした。

ナイスアーバン田端与楽寺坂

上野界隈で私たちのお財布でも買える物件として紹介してくれました。とにかく立地が素晴らしいです。資産価値もある程度保たれるのは間違いありません。

しかし肝心の部屋がダメでした。天井高が低く、直床で、日当たりも悪く、夫婦ともに180cmある我々には狭すぎました。

恐らく長谷工が施工した物件でしょう。味気ない刑務所のようなマンションです。いつもの評価軸    で点数をつけたところ58/100点となりました。間取り関連の点数がほぼゼロ点のためこの点数になったのです。

いくら資産価値があっても住むのに困難では本末転倒です。早々に見切りをつけました。

デュオシティイースト

こちらも長谷工が施工した新小岩駅徒歩9分の大規模マンションです。いつもの評価軸    で点数をつけたところ68/100点の物件でした。

グロス価格が4000万円以下と安いのに資産価値の下落が小さいのです。中古に出ると確実に買い手があらわれる人気物件です。直床で刑務所のような建物ですが自走式駐車場が1戸あたり1台を確保されています。

さらに月額9000円からという信じられない駐車場代のため車を保有している人にも人気があるようです。東京駅まで15分足らずの駅から徒歩10分以内のマンションでこの駐車場代ですから車の保有が絶対条件の人が当物件を選ぶのは当然だと思います。資産価値が立地以外で保たれている稀な例だと思います。

また管理費・修繕費のランニングコストが安く管理組合が強力に機能しており、目の前が大規模なグラウンドのため半永久的に日照が確保されるなどかなり魅力のある物件でした。

ただ売主が強気価格を出してきており1割ほど割高なので値引き交渉をしましたが売り出し直後ということもあり取り合ってもらえませんでした。妻も眺めの良さとファミリー層が主体の雰囲気を気に入っていたのですが、適正価格は3500万円程度なので残念ながら諦めました。

なおこの売り出し価格はやはり高値過ぎたらしく数か月売れ残った末に値引きされ3500万円程度で成約していました。

中古不動産の購入は運も多分に関係してくることを学びました。私の相場観は正しくその通りになったのですが、私は購入できていないのですから。

パークタワー東京イースト

新小岩駅周辺のランドマーク物件です。いつもの評価軸    で点数をつけたところ80/100点の物件で買ってもいい物件でした。しかしこのあたりで離婚話が再燃し買い付け申し込みを出すことができませんでした。とても残念です。

ラ・フィネス新浦安

妻の離婚したい宣言2回目の際に再起を図るため妻が愛してやまない新浦安に住むことに決めました。新浦安に降り立った妻はとても生き生きとしており、妻が明るく元気でいられるならと新浦安に家を買うことにしました。

ちょうどオープンルームがされていて見学しました。天井の高さ(5mはある)に度肝を抜かれたことを覚えています。最上階で眺めも日当たりもよく、ロフトまであり妻が「完璧。ここに住めたら幸せ。」と言った物件でした。

ただいつもの評価軸    で点数をつけたところ58/100点であり、特に駅徒歩20分で5500万円という価格がネックで断念しました。妻は後ろ髪を引かれる思いだったらしく、頼りない夫である自分を申し訳なく思った記憶がよみがえります。

ベイシティ浦安

ラ・フィネス新浦安を断念しましたが新浦安でマンションを買わないと離婚することになるのでとにかく私たちの予算で買える物件はないかと地元の不動産屋に相談したところ紹介されました。

もう妻が新浦安に住めないなら離婚すると宣言しており選択肢はありませんでした。しかし、いつもの評価軸    で点数をつけたところ55/100点であり、築27年・駅徒歩20分・4580万円の条件を見るととても買う気にはなれません。残債割れとキャッシュフローのマイナスの2重のリスクがあるからです。

蕁麻疹が出るほどにストレスを感じていました。同じ新浦安に住むにしてももう少しまともな物件があるはずです。でも離婚しないためにも買うしかないのです。

ほぼ鬱状態で何人かの不動産コンサルタントに相談したところ全員が異口同音に「その値段では絶対に買ってはいけない」と言います。地盤を重視しているコンサルタントは「新浦安そのものがダメ」とまで言います。ほとんど羽交い絞め状態で購入をやめるよう説得されました。

このコンサルタントたちの意見と私自身の気持ちを妻に告げ、一生のお願いだと頭を下げることで購入を中止することができました。その際に妻から発せられた一言は「この恨みは一生忘れない。」でした。ここは八墓村ですか?

なお当物件は大幅な値引きをして1年を経過しても絶賛発売中でした。またフルリフォームされた部屋が4380万円で売りに出されており当時の価格が詐欺同然の値付けだったことも分かりました。あらゆるコンサルタントが「絶対に買ってはいけない」と異口同音に言ったのは本当だったのです。

ついに、やっと、物件が決定

これだけ物件を探し周っておきながら、決めたのは妻の実家近くの中古マンションというありきたりなオチでした。新浦安を却下した以上、これ以外の選択肢はありませんでした。妻は「地元なのでトキメキがない。新浦安がいい。」と難色を示していましたが、私はもう疲れ果てていました。早く物件探しを終わりにしたかったのです。

幸いなことにいつもの評価軸    で点数をつけたところ83/100点と高得点でした。これ以上の物件にまた出会える可能性が低いことが分かったので地縁はなかったのですが即決しました。

価格交渉・契約・離婚・引き渡し・リフォーム・引っ越しとまだまだ続く

こうして私のマンション探しは無事に幕を閉じることになるはずが、そうは問屋が卸しません。離婚というアンコールコールが私を舞台に引き戻しにかかります。

また不動産は購入がゴールではなく購入以降が本番なことにも気づかされます。まだまだ決めることやることは山のようにあったのです。もうしばらくお付き合いください。

それでは今日はここまで、お疲れさまでした!!

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