本日の物件
こんにちは、餅つき名人です。
本日レビューするのは「HARUMI FLAG SKY DUO」です。新規の商談が打ち切られ、エントリー受付も終了し、現在は申し込み期間の真っ最中（書き終える頃には抽選結果は出ているのは間違いありません）であり、早く公開しないとお蔵入りになってしまうことから簡易版としてレビューを公開いたします。（予想通り抽選結果が出て祭りが終わった後の公開となりました）
簡易版ですので当ブログの醍醐味である飲食店レビューは省略します。決して当物件周辺エリアに語るべき価値のある飲食店が存在しないからではありませんので誤解なきようお願い申し上げます。
それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。
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前作（板状）の振り返り
前作の紹介
タワーマンションであるSKYDUOは板状マンションであるHARUMI FLAGと同じ敷地に建設されます。マンションとは土地の小分けであり基本的にその土地の評価がマンションの評価になります。当ブログはマンションの建造物にほとんど価値を見出しませんので、同じ敷地に建設される以上、評価は前作と大きくは変わりません。最初にお断りしておきます。
また、前作にはアフターコロナの時代の考察をコロナ禍に追記しました。この考察で数多くの読者を勇気づけることができたことは一家言ある者としての確かな誇りです。マンションの購入を検討しているのに前作を読んでもマンションを購入できないのであれば一生マンションを購入することはできないでしょう。
あらゆるものがリセール価値を問われる時代
転売が当たり前となり、あらゆるものがリセール価値を問われる時代です。マンションの評価が資産価値でしか測られなくなった貧しさを心ある人たちは感じているはずです。
それでも検討しているマンションの資産価値は誰もが気になるものです。「資産価値の判定が一番シビアな餅つき名人さんが合格にするのであれば安心して購入できます」との連絡を読者からも頂いているように、当ブログとしても前作は資産価値の評価項目（チェック5・6）は合格としており、アフターコロナの時代の考察ではさらに太鼓判を押しています。
案の定、アフターコロナの時代の考察のとおりマンション価格は高騰し、HARUMI FLAGもその恩恵に預かることができました。一方で都心のマンション価格は高騰を通り越した暴騰の領域に足を踏み入れているのも現実です。
得点が高い方を選ぶのが常識
- 白金ザ・スカイ 80点
- ブランズタワー豊洲 70点
- HARUMI FLAG 60点
上記は登場した3つのマンションがレビューで獲得した得点です。前作を公開した2019年から当ブログは、板状のHARUMI FLAGよりも白金ザ・スカイにすべきと主張しているのは上記の得点が理由でした。
そして、現在の白金ザ・スカイの価格を見れば、港区にお金が落ちていたのに（コロナ前であれば無抽選で誰でも買えた）白金ザ・スカイを買わなかった理由が知りたい、と思う人がいるのも当然です。
白金ザ・スカイは坪単価が700万円程度でしたので予算が足りないという苦しい言い訳が成り立ちますが、同時期・同エリアで建設され高得点を獲得した坪単価が400万円程度の「ブランズタワー豊洲」を買わなかったまともな理由を私は聞いたことがありません。
得点が高いマンションを買った人は馬鹿という謎の理論
当ブログは物件のマイナス面に注目しますので被害者意識がくすぐられるらしく、レビューで得点が低かったマンションを購入した人から怨念たっぷりのお便りをいただくことがあります。
彼らの主張を読むと自己弁護をしすぎるがあまりに、他のマンションを悪く言うという奇妙な共通点に気づきます。被害者面をして加害者となっているこの構図に彼らは気づいていないのが滑稽です。
他者を貶めて自身をもちあげる論法は下等な人間のやることだと気づかなくてはなりません。ましてやその相手が明らかに格上であるのであれば尚更です。
実はHARUMI FLAGの愛好家
初めて言いますが、私はHARUMI FLAGは嫌いではありません。平日の仕事帰りや休日にO.GARDENや柴田屋酒店晴海 晴海ビール醸造所で楽しく美味しく酒を飲んでおり、愛好家と言っても過言ではありません。特に今のような秋口に野外で波の音を聞きながら飲む酒は格別です。
湾岸エリア自体も嫌いではなく、豊洲まで足を伸ばしてアカチャンホンポで子供が大好きなNISHIKIYA KITCHENのこどもシリーズを買いだめすることもあります。豊洲のアカチャンホンポは壁まで真っ赤でラグジュアリー感に満ち溢れていてお気に入りです。（実際はどこのお店の壁でしょう。当たった方は重症です。）
また、先日はららぽーとで販促で出店していたDREAMBEER（クラフトビールのサブスク）を酔っ払った勢いで契約したりもしています。
DREAMBEERは1杯あたりの単価を計算すると光通信らしい割高なサービスであることが分かります。しかし、自宅にいながら全国のクラフトビールがビールサーバーから飲めるという醍醐味は我が家にとっては価格に見合った価値を認めます。
さて、今回で当ブログをアンチ湾岸派と勘違いしている人たちの誤解が解けましたので、これより本編を開始いたします。
評価
チェック1：東京・品川・新宿まで30分程度→合格
※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。
最寄り駅となる勝どき駅から東京駅まで22分、品川駅まで22分、新宿駅まで25分、合計69分です。十分な交通利便性ではありますが、業界標準である錦糸町と比較すると物足りなさは否めません。
当物件を都心扱いしていますが、近郊の代名詞である墨田区より劣る交通利便性で都心を名乗る図々しさは羨ましい限りです。
中央区自体は都心ではありません。銀座があるからと言って中央区全体が銀座だと言い張るのは無理があります。私も銀座で飲み歩く一人ですが銀座できちんと飲む人で中央区住まいの人を見たことがありません。
「銀座で使う金もないくせに都会っ子気取りかい？」との飲食ビルのオーナーの一言は中央区を都心扱いする図々しい人間に対する銀座側の素直な見立てになります。
もちろん銀座が過去の遺物に成り果てていることは否定しません。銀座の夜のお店で見聞きする話は銀座がもはやハレの街ではなくなっていることを示唆しています。そんな銀座までの距離をありがたがるのは昭和生まれの田舎者だけです。
（今回対象）勝どき駅 東京駅まで22分、品川駅まで22分、新宿駅まで25分、合計69分
（業界標準）錦糸町駅 東京駅まで9分、品川駅まで19分、新宿駅まで20分、合計48分
（過去最高）神田駅 東京駅まで2分、品川駅まで16分、新宿駅まで12分、合計30分
合計が90分を下回っていることから合格ですが、勝どき駅は乗り換えが頻発する不便な駅であることは明確な欠点です。また、大江戸線は別の路線への移動時間を要するのも明らかな欠点です。
BRTや都バスは朝の使い心地を要確認
私がHARUMI FLAGに行く時は休日の昼間か平日の夜なのでこの時間帯であればBRTも都バスも利用勝手に問題はありません。丸の内からバスに乗れば30分後にはHARUMI FLAGに到着します。
さらに東京駅からであれば始発なので確実に座れます。帰宅時は快適と言ってもいいでしょう。しかし、朝の通勤時間帯はよい話を聞きませんので、当物件を購入するのであれば通勤時間帯のバスが実用に耐えうるのかを現地調査で確認する必要があります。
チェック2：食べログの店舗数400件以上→合格
※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。
最寄りの勝どき駅で検索したところ640件の結果になりましたので合格です。前作の結果629件よりもお店が増えていることは街がわずかでも発展している証拠になります。
恒例の飲食店レビューは時間があれば追記します。直近の現地調査で伺った飲食店は「The Family 麻辣大学 ららテラス HARUMI FLAG店」です。
麻婆豆腐の中辛を食しましたが、これを美味しいと感じない人は湾岸に住む資格がない、と言われているような味でした。私には六本木のキャバクラで食べるマカロニグラタンが食せる辛さの精一杯です。
チェック3：駅から徒歩5分以内→落第
※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。
最寄駅である「勝どき駅」から徒歩18分の立地は落第にしかなりません。一方で勝どき駅まで歩くくらいならBRTまたは都バスに乗ってしまったほうが効率がいいという事実は認めなくてはなりません。
問題はバスという交通手段が鉄道よりも脆弱であることです。私は錦糸町時代にバスを使う生活をしていたのでバスの不確実性に対する不信感を拭い去ることはできません。
臨海地下鉄ができても交通利便性は南砂町@東西線のレベル
2040年頃に臨海地下鉄が開業し、晴海駅なる新駅が当物件の近くに開設されます。しかし、将来的には当物件の交通利便性の悪さが解消されることが決まっているからといって、今の交通利便性の悪さが改善されるわけではありません。
10分乗れば東京駅に到着すると浮かれていますが、臨海地下鉄の東京駅は日本橋駅に隣接した立地と言われており、この仮定が正しいのであれば日本橋駅から電車で10分の駅である南砂町@東西線と同程度の交通利便性でしかないことになります。
南砂町と同程度の交通利便性になることに価値があることなのであれば、今すぐに南砂町のマンションを買えばいいだけです。なぜ買わないのか不思議でなりません。20年間もバス生活に耐え忍ぶ必要はないはずです。
臨海地下鉄は本当に完成するのか？
建築費の高騰が原因で各地で再開発が延期や縮小されるニュースを知らないと言う人はいないでしょう。現時点の建築費5,000億円でも破格の金額ですが、さらに上昇するとしたら誰が負担できるのでしょう。
建築費がどれだけ膨張しようとも東京都が強引に完成させることになるのですが、不確定な未来をすでに実現しているかのように喧伝して、当物件を過剰に持ち上げるのは詐欺師の所業そのものです。
20年前に今のS＆P500の株価を予測できた人が誰一人として存在しません。20年後の不確実な未来を根拠に物事を判断すべきではありません。臨海地下鉄の話は当物件の検討のパラメータから除外するのが正解です。
チェック4：安定した地盤であること→落第
※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。
もちろん当項目は落第です。
湾岸エリアは水害に強く、地震についてもそれなりの耐性はあるという見解や情報を見聞きはしますが、土地に関する各種データを横並びにして比較すれば、積極的にこの土地に住むという選択をすることは難しいと判断するのが正常な思考です。
チェック5：残債割れにならないこと→合格（特待生）
※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。
候補の部屋
レビュー対象の間取りは5TL83タイプ「南向き・3LDK・30階・82.50m2（24.95坪）・12,070万円（坪単価479万円）」となります。
前作であるパークシティ小岩のレビューで対象とした部屋とほぼ同等の部屋です。これは私の好みが高層階の南向きの広い部屋のという分かりやすい基準だからに他なりません。
試算結果
入居時 ：購入12,070万円、売却14,780万円（坪単価586万円）、収支＋2,710万円
10年後：残債9,040万円、売却13,580万円（坪単価539万円）、収支＋4,540万円
周辺相場はザ・パークハウス晴海タワーズテイアロレジデンス（駅徒歩11分/築8年/34階/南向き角部屋/81.89m2）が18,580万円（坪単価748万円）でSUUMOに掲載されています。
広さ・階数・駅距離・築年数の違いや売り出し価格は10〜5％ほど割高であることを補正し、10年後を逆算すると上記の結果になりました。
当ブログ始まって以来の好結果であり、収拾がつかないほどに人が群がるのも納得の結果です。もちろん合格です。
大して儲からないことに注意
買った瞬間に2,700万円もの含み益が発生することに喜ぶ人がいますが大変な慌て者です。不動産の売買には多額の経費と税金がかかるからです。
簡単に計算しても、初期費用150万円、売却時の媒介手数料450万円、短期譲渡の税金1,100万円で1,700万円程度が利益から差し引かれます。手元に残るのは1,000万円程度でしかなく、利益の60％は経費と税金で消えていくのです。
利回りは良い
それでも、10％の手付金である1,200万円を2年間預ければ＋1,000万円の2,200万円にまで増やすことが可能なのですから悪い話ではありません。年単位の利回りは35％程度であり、ほとんどの人にとって満足のいく利回りです。
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チェック6：家賃よりも安いこと→合格（卒業生総代）
※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。
ザ・パークハウス晴海タワーズテイアロレジデンス（駅徒歩12分/45階/南向き/築8年/78.62m2/2LDK）が月額40.0万円でSUUMOに掲載されています。
しかし、比較する必要はありません。千葉ニュータウンの築40年を超えるボロ団地と同じ水準の支払いで新築のタワーマンションの高層階の広い部屋に住めるのです。
当物件の立地、つまり不動産としての価値に妥協ができる人であれば夢のような物件です。もちろん合格です。
購入の場合
支払額 34.0 万円（金利1.0%）
管理費修繕費 4.8 万円（仮）
固定資産税 1.5 万円（仮）
諸経費 5.0 万円（往復）
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除 ▲1.7 万円
10年後の価値▲37.8 万円（お金が戻ってきます）
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合 計 6.8 万円（10年平均）
賃貸の場合
家賃 40.0 万円（管理共益費込み）
諸経費 4.0 万円（敷礼金・更新料・保険料等）
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合 計 44.0 万円（10年平均）
>> マンションを購入しないという選択もあります。
>> 金利は固定金利の方が安心でしたが今は変動金利一択です
>> 手付金は満額払ってはいけません。
チェック7：目立つこと→落第
※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。
マンションを購入する場合、公開した売却ノウハウで指摘しているように「実需・投資・相続」の3つの用途を満たすエリアを選ぶことが肝心です。その上でさらに指名買いがされるような突き抜けた魅力が必要です。
当物件はオリンピック選手村跡地という村社会においては目立つ存在ではありますが、勝どき駅周辺の街全体においては特筆すべき存在ではありません。
前述のように新築時の価格が激安なので人気ですが、築年数と価格以外の魅力には乏しく、立地に勝る他の中古マンションと同じ棚に並んだときに、当物件が指名買いされるのか疑問符がつきます。
ゆえに当項目は落第となります。
チェック8：カップボードが標準装備または柱が食い込んでいないこと→合格
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
最高級マンションである三田ガーデンヒルズは29m2の1ROOMにもカップボードが標準で装備されています。カップボードはデベロッパーから購入者への手土産のようなものであり、最低限の礼儀です。
当物件はカップボードについては合格です。柱の食い込みについては巨大なタワーマンションゆえに部屋単位の話になりますが、レビュー対象の間取り合格です。よって当項目は合格となります。
チェック9：洗面所の入り口が廊下にあること→合格
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
当項目は合格です。狭い部屋と広い部屋で間取りに格差はなく、当物件がまともなマンションとして設計されていることの証明でもあります。
まともに設計された新築マンションが買った瞬間に数千万円の含み益を抱えることが事前に分かっているのですから恐ろしい話です。もちろん当選したらの話です。
>> 間取りについてはこちらをご覧ください。
チェック10：家族の思い→落第（妻の反対で）
※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。
冒頭で述べたように私はHARUMI FLAGのことを嫌いではありません。丸の内勤務の私にとって当物件の交通利便性は我慢できるレベルです。現在の住まいと通勤時間は大差ありませんので、バスという脆弱な手段に我慢すればいいだけです。
しかし、妻の勤務先である四ッ谷・市ヶ谷への交通利便性は妻が我慢できるレベルを超えているのです。バスを使う上に、通勤時間が今の2倍になると聞いたらNGを出すのも無理はありません。
育休明けからフルタイムで働いている妻に不便を強いることはできません。よって当項目は落第となります。家族が増えれば意思決定者が複数になるので私の一存だけで決定することはできません。
結果
結果は60点となりました。HRUMI FLAGの板状マンションの得点と同じになったのは当然の帰結です。同じ立地で資産性に問題がない価格で販売すれば同じ結果にしかなりえません。
しかし、どんなに厳しく評価しても損をする未来が見えないほどに光り輝く強烈な資産性は見逃せない魅力です。
お金儲けが嫌いでなければ、10％の手付金を用意できるのであれば、当物件は一部屋買っておいていいマンションです。
総評
金融商品としては合格、住居としては落第
年単位の利回りが35％なのですから金融商品として文句はありません。証券の営業マンがこんな利回りを顧客に提示したら即座に証券取引等監視委員会へ通報されるほどの常識はずれの利回りです。
しかし、この異常な利回りが高確率で実現してしまうのが当物件です。世界中の人々が殺到するのも無理はありません。どの部屋も当選する気がしないほどに高倍率ですが、宝くじよりはるかに当選確率の高い宝くじであることを誰もが知っているのです。
一方で60点という得点は当物件が住居としては落第であることを示しています。住居よりも別荘としての利用に適した立地だからです。当物件の立地でも住居として活用できる人もいるでしょう。しかし、万人向けではなく人を選ぶマンションであることは確かです。
転売は悪なのか？
転売について「本当に欲しい人が買えないのはおかしい」との意見があります。転売益も商品の持つ魅力の一つであり、転売する人も「本当に欲しい人」であるにも関わらずです。価格を無視した議論は子供だけに許された専売特許であることを大人は知っているものです。
このような綺麗事をのたまう人間の本音が「他人が得をするのは許せない」という狭量な嫉妬であることは明白です。転売の議論で登場する「本当に欲しい人」はタワマンの議論で必ず登場する「本当のお金持ち」と同じように敗者が作り出した架空の存在（戯言）でしかないのです。
おめでとうございます
マンションを購入した人に対して「おめでとうございます」と言う謎のマナーに気持ち悪さを感じているのは私だけではないはずです。
iPhoneを割賦で購入した人に「おめでとうございます」と言うのは、明らかに貧乏人扱いしている明確な嫌味であるのに、マンションをローンで購入した人に「おめでとうございます」と言うのと祝福になる論理が理解できません。
人生最大の買い物と称して借金してまでマンションを購入した人にかける言葉は「（身の程をわきまえない買い物をして）ご愁傷様」が適切です。住宅ローンというレバレッジをかけている以上、信用取引と何ら変わりがないからです。
しかし、当物件を購入できた人に送るのは「おめでとうございます」が最も相応しい言葉です。金銭面で不利がないので、あとは住む・貸す・売る、と好きに扱えばいいだけであり、損をすることはないからです。
おめでとうございます、餅つき名人様
終わりに
お疲れ様でした。誰が評価しても損する未来が見えない当物件は、当ブログが評価しても同じ結果になりました。凡庸で退屈なレビューになったと言い換えてもいいでしょう。
本来であれば取り消し線のない「おめでとうございます、餅つき名人様」をオチにして読者の度肝を抜きたかったのですが、世の中はそんなに都合よく物事が進むものではありません。
もし当選していたら最高のオチをブログに書けただけに残念です。住む気など毛頭に無く、ブログのネタと転売益だけを目的としたハイエナに湾岸の女神は微笑まないということです。
それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。他の記事もぜひ読んでみてくださいね！！
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餅つき名人さま
先ほど、HARUMI FLAGの商業施設内カフェより、餅つき名人さまのブログを拝読しようとしたところ、HARUMI FLAGスカイデュオの記事を見つけひとりテンション高まっていたところでございました。
名前の通り、HARUMI FLAGスカイデュオも第一期販売の際に現在のマンションと並行して検討しておりました。
諸々の判断により、現在のマンション購入を決断したのですが、仮に当選していたとして、建設中のスカイデュオをどういった心持ちで下から見上げているのだろうか…という心情でございました。
スカイデュオの記事についても、相変わらずウィットに富んだ文章構成で大変楽しませて頂いたのですが、それよりなにより餅つき名人さまが、休日のお昼などにHARUMI FLAGにお越しになっておられること、ニアミスしていたかもしれず…という点が私にとって最も喜ばしいポイントでございました。
最近は仕事が忙しく、なかなかブログを拝読する機会がなかったのですが、このようなタイミング、場所で本記事を拝読することが出来たのも有難い機会でございました。
今後もHARUMI FLAGには適宜足を運ぼうと思います。
餅つき名人さまのブログは当然これからも愛読させて頂きますので、ニアミスの際は(笑)どうぞよろしくお願いいたします。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。SKYDUOのレビューをHRUMIFLAGのカフェで読むのはこれ以上ない最高のシチュエーションです。きっと書かれている内容以上の感動があったのではないでしょうか（笑）次回作かその次になるかは決めていませんが、豊海タワーのレビューを公開した際にも今回のような運命的な偶然でお楽しみいただけたら嬉しいです。引き続き当ブログをよろしくお願いいたします！！
不動産の儲けは、ちゃんと精緻に計算するとそれほどでもないことが多々あるというのは不動産Gメンの方も仰っていましたね。
それを割り引いても本物件はすごいですね。
コメントありがとうございます。まさにご指摘の通りでして、別の記事でも指摘しているように不動産は金儲けを目的とした金融商品として見た場合、手数料が高すぎることが大問題なのです。住宅ローンというレバレッジ（借金）を使って儲けることは、株やFXの信用取引と同じ行為であることに気づいていない人は大勢います。自分の行っている行為の意味を知らない人間が報いを受けるのは当然であり、その時は必ずやってきます。ただ、当物件はその例外なのです。世界一厳しいであろう当ブログの資産価値判定でも圧倒的な合格を叩き出したのは奇跡としか言いようがありません。故に購入できた方は「おめでとうございます」なのです。今後ともよろしくお願いいたします！！
いつもありかとうございます。
本当に興味深く面白い記事です。もしかして、餅つき名人さんは金融業界ご出身ですか…？
スカイデュオからの、次は豊海タワーの記事をリクエストさせていただきます！湾岸はマンションヲタクを惹きつける魔境ですので…
よろしくご検討くださいませ。
リクエストをありがとうございます。Twitterでも豊海のレビュー依頼がありましたので、SKYDUOと豊海は別のマンションなのでしょう。島根県と鳥取県の程度でしか違いはなく、ほぼ同じマンションだというのが当ブログの認識なので意外でした。もし豊海をレビューするのであればどうやって話を膨らますべきなのか悩ましいところです。当ブログはマンションに一切の興味がない人間が書いているので独自の切り口で書くことはできるでしょうが、それが示唆に富むものになるかは書いてみないと分かりません。私の仕事はブログの端端でヒントが出ていますのでぜひ推理してみてください。マンション評価で相続を持ち出す人間はほとんどいないものです。子育てを満喫中でブログの執筆を放棄している昨今ではありますが、次の更新までどうか当ブログをご贔屓にいただけたら嬉しいです＾＾
晴海フラグスカイデュオ、確かに別荘ならよさそう。
四谷駅から晴海三丁目ってバスが出ていていつも気になってます。今調べたら四谷まで30分。
今度乗ってみます。
ブラリバスの旅。
楽しいブログありがとうございます!(´▽｀)
いつもご愛読いただきありがとうございます。そうですそのバスこそが天国につながっているのです。晴海はバスで行けるリゾート地なのでぜひ1度はお試しください。湾岸エリアも悪くないなと思ってもらえたら今回のレビューを書いた甲斐があります。次回作も楽しい記事を書きますので引き続きよろしくお願いします＾＾
スカイデュオの高層階が坪586万とは。。
高層階の南西角は坪1000万超えで成約してますけど笑
こんな遅い時間にブログをお読みいただき感激です。みなさんからお寄せいただくコメントの数が多ければ多いほどブログの価値が高まるのでこうして熱心なコメントをいただけるとただひたすらに嬉しく思います。今回のレビューは資産価値の判定において石橋を叩いて壊すほどに厳しい評価をする当ブログですら残債割れにならないという衝撃の事実を楽しんでいただけたらと考えていましたが、この妙がきちんと伝わっていて安心しました。持つべきものは熱心な読者だなと今更ながらに神様に感謝します。ぜひまた遊びにいらしてくださいね。引き続き当ブログをよろしくお願いいたします＾＾