住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

本日のご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用することになります。住宅ローン控除を考えると実質的なマイナス金利になるので現金で買える人でも住宅ローンを利用しているほどです。

マンション購入奮闘記でも記載したように私も住宅ローン選びで悩みに悩みました。結局、我が家の事情を鑑みてフラット35にしましたが離婚した今は変動にすればよかったと後悔しています。売却を念頭に置いているのですから金利は低い方が都合がいいからです。

この経験から住宅ローンの決め方についてある程度の結論を出すことができましたので今回は不動産購入の際に誰もが迷う住宅ローンの選び方について記事にします。しばらくの間よろしくお付き合いください。

なお本記事の固定金利はフラット35などの全期間固定金利のことです。借金はできるだけ返さないのが理想ですから10年固定など期間が短い固定金利では金利上昇リスクを負うことになるためです。

変動金利と固定金利の違い

変動金利のメリット

変動金利のメリットは固定金利に比べて金利が低いことです。その原理は簡単です変動金利は金融機関が金利上昇のリスクを負う必要がないからです。リスクを負わないのであれば限界までサービスできます。だから金利が低いのです。

また変動金利は民間の金融機関一択なので団信(団体信用生命保険)が金利に含まれます。団信の支払額は総額で300万円近くになりますから大きなメリットです。変動金利は見た目以上に固定金利より金利が低いのです。

変動金利のデメリット

変動金利は金利の上昇リスクを借り手である私たちが負うことになります。史上初のマイナス金利になるということは史上初の最高金利にもなることを意味します。リスクとはメリットとデメリットの両方の振れ幅を意味するからです。

もし日本がギリシャのようになったらどうなるでしょう。この金利の変動リスクを一手に引き受けられる覚悟が必要です。

またほとんどの人が指摘しませんが変動金利は金利の決定権を金融機関に委ねているという点も大きなデメリットです。他人に決定権を委ねるという行為がどれだけ危険な行為であるかは誰もが理解できると思います。その他人が信用できるのであればまだいいのですが、不誠実な人間であればとんでもない結果になります。

では民間の金融機関はどちらでしょうか。これはその人の社会経験や金融機関とどれだけ関わってきたかで判断は変わると思います。私のつたない調査結果では変動金利と固定金利どちらも審査を通った場合でも、サラリーマンは変動金利を選ぶことが多いです。反対に自営業やフリーランスの人は固定金利を選ぶ傾向があります。あと金融業の人も固定金利を選ぶ傾向にあります。

これはとても示唆に富んでいます。金融機関と関わる機会が多い方が固定金利を選択するのはなぜなのでしょうか。自営業のほうがサラリーマンよりもリスクがあるからという至極まっとうな理由が大きいと思います。銀行の審査も厳しくなるのは分かります。それでは金融業の方はなぜ固定金利を選ぶのでしょうか。

そこにはもう一つの理由があります。それは金融機関(同業者)を全面的には信用していないからです。これは長く自営業をされている方にもその傾向があります。過去に金融機関がどのようなことをしてきたかを実際に見聞きしているからです。

もちろんこの話は私の妄想です。宇宙人が地球を侵略してくるという話と同レベルなので無視していただいて結構です。熾烈な金利競争に巻き込まれている銀行が金利を急上昇させることはあり得ませんし、そもそも金融機関は非営利団体ですから安心です。マイケル・ルイスの各著作はフィクションですし、サブプライムショックは欲に目がくらんだ金融機関が起こした人災ではなく単なる天災です。

ただ変動金利を選択するということは金融機関に金利の決定権を委ねるという選択をしているのだということは頭の片隅に置いてもいいと思います。

固定金利のメリット

金利が固定されることは大きなメリットです。支払い計画が立てやすくなるからです。特に現在のようにフラット35の金利が1%台という超低金利で固定できるのはラッキー以外の何物でもありません。さらにフラット35S適用であれば最長10年間も金利が割り引かれるのですから呆れるほかありません。

借金は本来踏み倒すものです。踏み倒せなくてもできるだけ返済しないことが肝心です。すべては大人の体力である手元の現金を確保するためです。1300万円の現金と1000万円の借金(35年払い、利息含む)がある人と300万円の現金と0円の借金がある人のどちらが生活が楽でしょうか。さらに前者は死亡した場合は借金がゼロになる特約付きです。

固定金利は借金の返済を安心してあと伸ばしにできる最高のプランです。

固定金利のデメリット

金融機関が金利上昇のリスクを負うため変動金利に比べて金利が高めです。また現在のように金利がさらに下落した場合そのメリットを享受できないというデメリットもあります。借り換えればいいのでしょうが100万円程度の手数料がかかるので気軽に借り換えることはできません。いまの私がまさにこの状況であり借り換えに頭を悩ませています。

さらにフラット35であれば団信の費用が別途かかります。35年間で団信の金額は300万円ほどになりますから大きなデメリットになります。

断然に固定金利がおススメ

変動金利が適しているのは短期での売却を念頭に置いている方だけです。金利の上昇リスクを少なくでき、なおかつ低金利のメリットを享受できるのですから変動金利一択です。

変動金利を選択するのなら永住は考えてはいけません。住宅を資産と考え冷静に資産形成に努めるべきです。変動金利で住宅ローンを組み、5年程度で住宅を買値より高く売って次々と住宅を住み替えると一気に資産形成ができます。無料で住居に住めるうえにお金が増えるのですから挑戦する価値はあるでしょう。

たまに支払額を抑えるために変動金利を選ぶ方がいますが危険です。長く住む場合に金利上昇を丸抱えすることになるからです。変動金利でないと支払いが苦しいのであれば無理をしている証拠です。繰上返済を念頭に置いている場合も同様に変動金利を選んではいけません。収入減など不測の事態に遭遇した場合にさまざまなリスクが顕在化するからです。

対して固定金利が適しているのは短期での売却を考えている人以外の人です。つまり住宅ローンは固定金利が原則なのです。極論を言えば固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけないのです。少なくとも固定金利を選んで大損はしません。変動金利は大損するリスクがあるのです。

固定金利は民間とフラット35どちらがよいか

民間の固定金利は団信が含まれており、なおかつフルローンが可能なのでフラット35としっかり比較する必要があります。特にフラット35は1割の頭金を用意しないと金利が上がるうえに団信は別契約なため最終的に民間以上の支払額になることもあります。

両者の判断基準はフラット35Sが適用されるかどうかです。適用されるのであれば頭金を支払ってでもフラット35にしたほうが得なことがあると思います。もちろん手元の現金が頼りなくなるようであれば民間にすべきです。

幸いなことに2016年4月現在では三菱東京UFJ銀行の「ずーっと固定金利コース」が団信込みで35年間1.22%という驚異的な金利を提示しています。返済プラン比較をしてみるとわかりますがフラット35Sが10年間適用されても三菱東京UFJ銀行のほうが総返済額が安いです。

前述の通りフラット35の最低金利は頭金1割が必須ですから実際はフラット35Sの金利がフルローンで適用されることはありません。固定金利を選択すると自動的に三菱東京UFJ銀行になるのです。

借入期間はどうするか

フラット35は20年以下の短期間にすると35年期間よりも金利がさらに安くなります。総支払額を考えると20年以下にしたくなる人が多いと思います。私がそうでした。

しかしよくよく考えてみれば「借金はできるだけ返さない」という真理があるのですから20年以下を選択する理由はないのです。もし宝くじに当たってお金が余るようになったら繰上返済をすればいいだけです。本当は宝くじに当たっても繰上返済はやってはいけないことです。

民間の銀行でも同じです。支払い総額の安さに目がくらんで20年以下のプランを選択しないように注意すべきだと考えます。

どの金融機関にするか

手数料も加えて支払い総額が一番安い金融機関です。変動金利でも固定金利でも同じです。手元の現金を減らすのは勿体ないので頭金は入れない方が望ましいです。

また金利が上乗せされる疾病保障などのオプションは全て無視すべきです。高額の住宅ローンを抱えてびびっているお客を鴨にする恐怖商法に屈してはいけません。あなたが疾病保障の当選者になる確率はほとんどありません。団信があれば十分です。

一番安い金融機関はその時々で変わりますが変動金利であれば住信SBIネット銀行は常に最有力候補です。固定金利のフラット35であれば金利は最低で手数料が安い優良住宅ローンか楽天銀行が有力候補になります。

ここで1つだけ注意点があります。もし住宅ローンの審査で落ちたらその場で不動産を買うのをSTOPすべきです。プロがイエローカードを出した財務状況で不動産を購入するのはとても危険だからです。

住宅ローンの審査で落ちるということは財務体質が極めてぜい弱であることを意味します。審査が通りやすい別の金融機関を探すという無謀なことはしないほうがよいです。不動産を買うことは膨大なリスクを背負いますからまずは財務体質を改めて出直したほうが無難です。不動産を購入することが人生の目的ではないからです。

関連事項

団信はどうするか

フラット35を選択すると団信は任意加入となります。30歳以下であれば漸減式の収入保障か私のように会社の生命保険で代用する方が支払額を抑えることができます。30歳以上の場合は諦めて団信に加入するほうが無難です。

定年後も住宅ローンの支払いは続きますから早めに死亡した場合に団信に入っていないと家族に迷惑がかかるからです。

諸経費は一括払い?借り入れ?

金融機関によっては住宅ローンの借り入れにかかる手数料を含む諸経費を一括払いと借入が選択できる場合があります。さらに借り入れる場合でも金利が上昇するケースと金利が上昇しないケースがあります。

途中売却やローンの借り換えが前提なら金利が上昇しようとも諸経費も借り入れるべきです。私は今回1年目にして借り入れを検討していますが一括で支払った100万円程度の諸経費は戻ってきません。当時でもフラット35は史上最低金利圏だったのにまさかマイナス金利が導入されさらに金利が下がるとは思っていませんでした。

もちろん永住前提でも諸経費は借り入れたほうが手元の現金を減らさないで済みます。固定金利一択ですから金利の上昇に怯える必要もありません。可能な限り借り入れた方がよいです。一括払いは最後の選択肢となります。

繰上返済はしない

借り入れた金利にもよりますが現在の低金利で借り入れたのであれば繰上返済するメリットはほとんどありません。繰上返済する分を運用で増やしたほうが最終的な見返りは大きいです。そもそも住宅ローンの残高は団信の保険金なのです。保険金を自ら減らす行為が合理的だと私には思えません。

また運用をしないまでも手元に現金を保持しておくのは大人として精神衛生が良くなります。当面は2年分の年収程度の現金は口座に保有しておくことを目標にするのがいいと思います。最終的にはいつでも残債を一括返済できる金額の現金を保持することが目標です。

繰上返済をする必要はありませんが住宅ローンの残債をいつでも返済できる実質無借金の財務状況になるのは当然の義務です。さまざまな人生のイベントで売却する際に残債割れが発生しても手元の現金で不足をカバーできるからです。そのためにもキャッシュフロー表の作成と計画の達成状況の把握は欠かせません。

>> くれぐれもモデルルームのFPに相談してはいけません。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?不動産を購入する際に誰もが悩む住宅ローンについて私なりの持論を展開してきました。

そして私の出した結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。2016年4月現在では三菱東京UFJ銀行の「ずーっと固定金利コース」で決まりです。

なお私は少し高めの金利でフラット35で借り入れをしており、マイナス金利でさらに金利が低下したため借り換えを検討しています。第1候補は三井住友信託銀行の「30年1.09%、団信込み」のプランです。現時点でも信じられないような好条件なのですが1%を切るまで我慢して借り換えを実施する予定です。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

追記(16.10.24)

三井住友信託銀行の借り換えは既存の住宅ローンの契約が1年を経過しないと審査が下りないため、1年未満でも相手にしてくれる三菱東京UFJ銀行に審査を依頼したらあっけなく通ってしまい8月に全期間0.95%固定の条件で借り換えることができました。借り換え手数料も借り入れても支払い総額が数百万円も安くなり大満足です。

都心マンション購入の話(20.7.6追記)

読者の方から的を射たご質問をいただきましたので、私の都心マンション購入時の話を通して2020年に通じるノウハウを公開いたします。何しろ当記事は2016年に書かれた記事であり、原則は変わりませんが所々は古臭さが出てきているからです。

金利は変動?固定?

当記事で固定金利を推奨しているにもかかわらず、今回の都心マンション購入では変動金利を選択しました。その理由は以下になります。つまるところ変動金利のメリットをできる限り享受する作戦です。

  1. 変動金利が低すぎる
  2. 固定金利が中途半端
  3. 金利はまだまだ上がらない
  4. 固定金利への借り換えは既定路線
  5. 借り換え先が決まっている

①変動金利が低すぎる

一番の理由はこれです。もうこれに尽きます。変動金利が低すぎるのです。フルローンを通してくれたので都市銀行の住宅ローンにしましたが、金利は0.525%です。1億円をフルローンで借りると月々の支払額で34,831円も差が出る事実に目をつぶることはできませんでした。年間で計算すると40万円もの差になります。

常に借り換えを視野に入れているので保証料型の住宅ローンしか選択肢になく、SBIなどのネット銀行は検討すらしませんでした。ネット銀行は金利は低いですが手数料(借入額の2.2%)が高すぎるので借り換えや売却した場合に損をしてしまうのです。反対に保証料であれば残りの期間のお金が戻ってくるのです。

②固定金利が中途半端

変動金利と固定金利の差を考えると固定金利の旨味はありません。歴史的に見れば現在の固定金利は底との意見もありますが、変動金利だって底なのです。また、これは個人的な問題ですが、35年間固定で金利0.95%を一回経験してしまうと今の固定金利(三井住友銀行1.28%)は中途半端でお得感を感じませんでした。

もちろん0.95%という金利が異常値なのは理解していますが、一度手にした果実の味を忘れることはできないものです。

③金利はまだまだ上がらない

都心マンションを購入したのはコロナ前ですが、その頃から日本の金利が上昇するのはまだまだ先になるとの目論見がありました。簡単な話で日銀がゼロ金利政策を止められるわけがないからです。

日本の金利はアメリカの金利がピークをつけてから上昇するという記事が日経新聞に出ていましたが、まさに日本の金利はアメリカの金利に追随するのです。であれば、アメリカの金利が上昇しはじめてから固定金利への切り替えを検討すればいいのです。アメリカの金利という明確な先行指標があるのですから金利の急騰を恐れる必要はありません。

そして、コロナ対策でアメリカが金利を引き下げた今となっては日本の金利が上昇するのはまだまだ先だと確信しています。あと5年程度は現在の金利が続くと見込んでいます。

④固定金利への借り換えは決めている

ただし、日本の金利が上昇するのはだいぶ先だとしても保険はかけておく必要があります。FXのトレードで自分の見通しが外れることなどしょっちゅうあります。もしかすると見通しが外れることの方が多いかもしれません。

FXで自分の見通しに固執して壊滅的なダメージを受けた経験は自分自身に対して懐疑的になるには十分な理由です。だから私は自分の見通しに固執することはありません。見通しと反対に動いた時にどうするかという撤退ルールを決めておくのは住宅ローンでも当然の発想なのです。

そのため以下の条件のどちらかが実現したら固定金利に切り替えることを決めています。なお、論理的な根拠はありません。両方とも私がこれまで借りた固定金利だという自分勝手な基準です。非論理的な基準を笑う人もいるかもしれませんが、基準なんて何でもいいのです。肝心なのは基準を超えたら断固として実行する意思力なのです。

  1. 35年固定の金利が1.8%を上回る
  2. 35年固定の金利が1.0%を下回る

⑤借り換え先が決まっている

さらに借り換え先もすでに決まっています。投資の成績が手数料の大小で大きく変わるのはよく知られた話です。手数料は安ければ安いほどいいのですが、住宅ローンの借り換えはそれなりの手数料がかかります。手数料型だと借入額の2%程度もの手数料がかかるのです。残高が7,000万円だとしたら手数料は140万円にもなります。

しかし、借り換えの保証料がゼロで手数料がたったの数万円という好条件の金融機関を見つけました。私の場合だと変動金利(保証型)から借り換えると、保証料(100万円程度)が戻ってきて手数料(数万円)を払うことになります。なんと差し引きでプラスになってしまうのです。

さらに、この金融機関は現在の勤め先と提携しており、一般よりも金利や各種手数料が優遇されているので他の金融機関を選ぶ理由もありません。

住宅ローンは保証型を選ぶべきだと当記事で主張している理由はまさにここにあります。保証型だと借り換えや期限内完済の際にお金が戻ってくるからです。

反対に手数料型は払い損になります。金利が低いからと手数料型の変動金利を選択するのは愚の骨頂です。金利が上昇した際に固定金利に切り替えることを躊躇するのは目に見えています。手数料を軽視したツケは後々に支払うことになるのです。

疾病保障はつける?

今回は疾病保障を追加しました。理由は以下になります。

  1. 疾病保障は当初だけお得
  2. 上乗せ金利が低かった
  3. 固定金利に借り換えることが決まっている
  4. 年齢的にリスクがある

①疾病保障は当初だけお得

住宅ローンの金利に0.3〜0.2%を上乗せすることで付けられる疾病保障の手厚さは手厳しいファイナンシャルプランナーでも「あり得ないほどに好条件の保険」というほどです。ただし「35年間のうち当初だけ」という条件がつきます。

住宅ローンは毎月の支払いにより残高が徐々に減少していく特性があります。そしてこの特性は受け取れる保険金が減ることにもなります。保険の掛け金は一定なのに受け取れる保険金は徐々に減っていくのです。だから「35年間のうち当初だけ」という条件がつくのです。生命保険会社のHPで試算するとこのことがよくわかります。

②上乗せ金利が低かった

通常だと+0.3%の疾病保障がデベロッパー提携の特典で+0.2%に引き下げられていました。このことは保障金額は変わらないのに、掛け金が安くなることを意味します。生命保険会社のHPで試算すると同額の掛け金の生命保険よりもかなりお得な保険であることが確認できました。

③固定金利に借り換えることが決まっている

疾病保障は住宅ローンの特性により期間の後半は割高になるのは前述の通りです。解約したくても住宅ローンを支払っている限り解約できません。しかし、私は基準を満たした場合は即座に固定金利に借り換えをすることを決めています。つまり借り換えのタイミングで疾病保障を解約できるのです。

問題は借り換えのタイミングがいつになるか分からないということです。前回のように住宅購入から2年後に固定金利が1.0%を下回るかもしれません。もしかしたら35年間ずっと現在の変動金利が維持されるかもしれません。

ただ、前者であれば掛け金に対する保険額の大きさというメリットは変わりませんし、後者であれば月々の支払額が固定金利よりも低いわけですから損ではありません。つまり今の変動金利に疾病保障をつけるならメリットは大きいということです。

④年齢的にリスクがある

保険は不幸の宝くじです。いくらメリットがあるからといっても当選確率が低いのであれば無意味です。何をしても健康体な若い人であれば疾病保障は間違いなく無駄です。しかし、健康診断であらゆる項目で再検査を求められる不健康な40代であれば話は変わります。若い人よりも確実に当選確率は高くなるからです。

掛け金に対する保険金の割合が高く、当選確率が高く、罰則がなく解約が可能な保険が目の前にあったら多くの人は入りたいと思うはずです。そして今回の都心マンション購入における疾病保障はまさにそれに該当したのです。つまり、お得な金融商品が目の前にあったら手を出すに決まっているということです。

まとめ

今回の都心マンション購入での住宅ローン選びの記録は以上となります。このように様々なメリット・デメリットの比較の上で今回は変動金利&疾病保障を選択しました。ここまで入念に予防線を張って初めて変動金利を選ぶべきというメッセージでもあります。金利が低いからと手数料型のネット銀行を安易に選択してはいけないのです。

勘違いしないで欲しいのですが、今でも万人にとっては固定金利が安全な選択であることに変わりはありません。この点は2016年から変わらない当ブログの主張です。そもそも家は賃貸にすべきが今でも私の変わらない主張です。金利や資産価値など気にしない生活の気楽さの価値をもっと真剣に評価して欲しいと願っています。

なお、上記は決して統計などの根拠ある理論から導き出した方針ではないことをお断りしておきます。コロナ禍にも関わらず新規オープンのキャバクラに連日通い詰めているウルトラ馬鹿のおじさんの言うことを真に受けてはいけません。それでも部分的に参考になる情報はあるかもしれません。参考にできる部分だけ参考にしてください

10 件のコメント

  • 餅つき名人様

    すぐにコメントをくださり、ありがとうございます。また改訂バージョンを楽しみにしています。

    ちなみに書き忘れたと思うのですが、この物件は少なくとも今一歳のこどもが独立するくらいまでは住めたらいいな、と思い購入する予定です。

    暑い日が続きますが、お身体お気をつけてお過ごしください。

    • 記事を改訂しましが、補足で回答いたします。理屈と感情のバランスを取る必要がありますが、感情は理屈で制御できるものではありませんので迷ったら感情を優先してください。お役に立てれば幸いです。

      ①ペアローンで変動・固定のMIXを選択するのは無意味です。その理由は変動・固定それぞれのメリットが失われてしまい得をすることができなくなるからです。FXのトレードで例えるなら売りと買いの両建てをするようなものであり、上昇しようが下降しようが利益が出ない状態と同じです。デメリットを心配するがあまりに、メリットまで消してしまう典型的なミスに陥ろうとしています。ペアローンはあひるさまとご主人の価値観を踏まえて変動か固定の一択にすべきです。金利をMIXすると手数料が割高になる場合もあるのでご注意ください。

      ②資産運用は「臆病者のための株入門」が全てです。不安であれば無理をしてはいけません。合理的な考えが納得のいく考えにならないことはよくある話です。後書きにもあるように「人には合理的でない選択をする自由がある」のです。

      ③繰上げ返済に関しても同様です。団信や疾病保障の保険金となる住宅ローンの残債を自らの手で減らすことは合理的ではありませんが、合理的な考えが納得のいく考えにならないことはよくある話です。平均リターン6〜7%の株式インデックスではなく金利1.5%の住宅ローンを繰上げ返済することを選ぶのも立派な選択の1つです。

      ④資産運用と手元資金は同一のものです。資産運用の資金は人生において必要な時には引き出すものです。資産運用は手元資金を増やす行為であり、手元資金と別物ではありません。だから手元資金が小額でも高額でも繰上げ返済ではなく資産運用に回すべきなのです。

      ⑤疾病特約は改訂した記事をお読みください。各種条件で有利・不利が決まります。子供が20歳を過ぎたら家を売却することで疾病特約は解約できますし、家計の負担にならないのなら付けていいと思います。ただし生命保険との二重払いにはご注意ください。似たような保険に入ることは無駄以外の何者でもありません。

      • 餅つき名人様

        お忙しい中、詳細な改訂およびコメントを頂き、ありがとうございました。

        固定と変動をミックスすることには全く意味がないとのご指摘、本当に助かりました。大きなミスを犯すところでした。ありがとうございます。

        餅つき名人様も今回のマンション購入は変動金利でされているのですね!
        最初は変動のメリットを享受して、途中で固定に変える、というプランは我が家でも案として出ていたのですが、ちゃんとタイミングを逃さず借り換えができるのか、というところが論点になっていました。餅つき名人様のように、きちんと指標を決めておき、さらに借り換えの機関まで決めておけば、その心配はだいぶ軽減することができるんだな、と納得致しました。

        また資産運用、繰上げ返済、手元資金、についてもアドバイス頂き、ありがとうございました。人生の中で、お金のように数字で表現できる部分に関しては、なるべく合理的な選択をしていきたいと考えていますので、可能かつリスクのあまり高くない範囲で積極的に資産運用をしていくようにこれから夫と相談しようと思います。

        記事の中でどうしても一つわからなかった部分があったのですが、疾病保障の「35年のうち当初だけ」というのはどういう意味でしょうか?当初は保険としてかける金額に対してリターンが大きいのでお得、という意味でしょうか?そしてその「当初」の期間は試算を行い、保険の商品としてリーズナブルな期間を確認して決める、ということでしょうか?

        丁寧なお返事を頂いたのにも関わらず、再度の質問になってしまい、申し訳ありません。またお時間のあるときに教えて頂けると有難く存じます。

        • 疾病保障が当初のみ有利の理解はご認識のとおりです。住宅ローン開始当初は掛け金に対する保障金の割合が生命保険よりも優れています。私のように途中売却や固定金利への借り換えを前提としているのであれば検討に値します。一方で永住目的かつ住宅ローンを借り換えないのであれば疾病保障ではなく生命保険にすべきです。極端な話ですが住宅ローン期間の最後の方は掛け金に対する保障金の割合は限りなくゼロ円になるからです。

          • 餅つき名人様

            再度ご返答頂きましてありがとうございます。参考にさせて頂きます。
            寒かったり、暑かったり、雨が降ったり、晴れたり、落ち着かないお天気が続きますが、お身体お大事になさってくださいませ。
            これからも餅つき名人様のブログを楽しみにしています。

  • 餅つき名人様

    こんにちは。初めまして。いつもブログを愛読させていただいている者です。
    バーミキュラライスポットのレビューで餅つき名人様のブログと出会い、奇しくもマイホーム探しをしていたため、ほぼ全ての記事を読み込みまくりました。ニヒルなユーモアに溢れたシャープな文章が大好きです。
    今回は住宅ローンについていくつか質問があり、コメントさせて頂きました。

    神奈川県で物件を探しており、新築マンション、中古マンション、建売の戸建、など様々な物件を検討した結果、わたしの職場近くに竣工から間もない未入居マンションを見つけ、そこが偶然条件に合っていたため、現在購入を検討しています。駅から徒歩5分以内でないところが資産性という面からは問題だと思うのですが、餅つき名人様の評価軸で一応80点は満たしており、物件そのものに関しては不動産はあまたあれど、もう今後出会うことはないだろう、と思ってしまうくらい、わたし自身は気に入っています。家族構成は夫婦と1歳の子供一人です。子供は一人だけ、の予定でおります。

    住宅ローンをどうするかが目下の検討事項であり、頭を悩ませています。餅つき名人様の信者であるわたしは、ローンは固定で組むもの、と当初考えていましたが、マンションの営業の担当の方にはローンを契約する人の95%は変動、と言われびっくりしています。また現在の金利の安さも魅力的ではあり、夫とのペアローン(ローン控除のため、フルローンを組み、半額ずつのペアローンにするつもりです)でどちらかを固定、どちらかを変動にする案と、リスクを考えて両方固定にする案の間で揺れています。

    ご意見では固定金利一択、繰上げ返済も望ましくない、とのことですがその理由は
    ①金利上昇のリスクに対応する
    ②繰上げ返済をするよりも固定金利の利率より高い利回りで資産運用をする方が合理的
    ③団信の存在を考えると、ローンは長めに払い続けた方が良い
    なのかな?と勝手に考えたのですがそれで合っていますでしょうか?

    ②は理論上よくわかるのですが、自分自身は資産運用など今までしたことがなく、餅つき名人様お勧めの「臆病者のための株入門」も読みましたが、現在の住宅ローンの固定金利が1.5%くらいとしてそれ以上の利回りで本当に自分に運用ができるのだろうか?という不安があります(夫は株を少額ずつたくさん買って持っているようです)。

    繰上げ返済に関しても返済総額が減らせるのなら、やはりやった方がいいのでは?とつい考えてしまいます。「臆病者のための株入門」にも「住宅ローンは不動産市場にレバレッジをかけて投資することだから、資産の運用に頭を悩ませるより、せっせと繰上げ返済をした方がマシ」と書いてありましたが、これについては餅つき名人様はどうお考えでしょうか。ただこの文章の前提は1500万円の預金のうち、1000万円を頭金に入れてしまい、運用できる資産が100万円くらいになってしまった場合、の話のようなので、例えば頭金を入れないことで、例えば1000万円の運用が可能になったら、その限りではないということなのでしょうか?

    さらに変動であれば金利上昇時に対応できるように、ある程度の現金を手元に置いておく必要があると思われますが、固定金利であればそのような必要はないので、安心して資産運用に貯蓄を回せる、そういうことなのでしょうか?

    また疾病特約についても質問があります。先日損保会社に勤める知人に、同内容の保険を自分でかけようと思ったら、月何万円もかかるので、せいぜい0.3%の上乗せで保険に入れる3大疾病特約には絶対に入るべき!と言われました。わたしも自分が医療職であることから、初期から進行したものまでがんの患者さんはたくさん今まで見てきており、やはり入った方がいいのかもしれない、とその時思いました。ただ冷静になってみると、身近な人で癌にかかったのは肉親では祖父のみ、夫の親戚では義母が乳がんになっているくらいです。自分や夫が癌になる確率というのは冷静に考えればあまり高くないのかもしれません(わたしは飲酒喫煙ともになし、夫は飲酒あり喫煙なし)。

    かなりの長文になってしまい、申し訳ありません。
    お忙しいかとは思いますが、アラフォーの悩める子羊にアドバイスを頂けると幸いです。
    どうぞよろしくお願い申し上げます。

    • 熱心なコメントありがとうございます。いただいたコメントだけでブログの記事1つに相当する濃密さに圧倒されました。そしてご質問の内容も的を射たものばかりなので、記事を改訂することで回答とさせてください。少しだけお時間をいただければ幸いです。また遊びにいらしてくださいね^^

  • 昔の記事にコメントしてすみません。
    最近マンション購入を考え始めて餅つき名人さんのブログにたどり着き、勉強させていただいております(いろいろマンションブログを見ましたが、餅つき名人さんのブログが一番好きです!ハマってしまい、1ページ目から読破しました)

    住宅ローンについての質問なのですが、マンション購入を考え始めたきっかけは、親からの相続税対策と、私自身の終の住処としての「住の安定」が欲しくなったからです。
    物件価格に対して5割ほどは相続税対策として親から援助してもらい、残りの5割を私の持分として共同名義にするつもりです。
    私の分の5割について、当初はなるべく頭金を多く支払い(5割のうちの半分程度)、住宅ローンは15年ほどにして月々の支払いをなるべく抑えようと考えていました。
    ただ、餅つき名人さんのこの記事を読んで、私が自分の頭金として支払う分は少な目に抑えて現金を残し、多くを25年の住宅ローンにした方がいいのでは、と思い始めました。
    現在50歳で自営業みたいなものですが75歳ぐらいまで働けると仮定して、住宅ローンは最長でも25年かなと思っております。
    25年フルローンにしてしまうと、月々の支払い(ローンの支払い+管理費・修繕積立金+固定資産税+駐車場代)が現在の賃貸の支払いを超えてしまうので、頭金は出すつもりです。
    永住するつもりなので、私が生きている間は売却する予定はありません。
    住宅ローンは、多く、長くした方がいいのでしょうか?

    • この狂気のブログを最初から全てお読みいただき本当にありがとうございます。このブログが誰かの心に響く存在であることを知ることができとても胸がいっぱいです!!

      さて、ご相談について回答します。個人的な見解としては記事に書いたように一旦は最長期間のフルローンをお勧めします。ぽにょ様のご年齢を考えると完済前に人生の終わりを迎える可能性もあること、住宅ローン減税を満額受け取れることもそうですし、フルローンでの月々の支払額に納得がいかなければ繰上げ返済をして頭金を入れたことと同じ状況にしてしまえばいいからです。要するに最初から頭金を入れなくても後からでも同等の効果を得ることができるということです。

      注意点としては繰上げ返済を念頭に置いているので保証料型の金融機関を選ぶことです。保証料型であれば繰上げ返済をすればお金が戻ってきますが、手数料型だと繰上げ返済をしてもお金が戻ってきませんのでご注意ください。相続税の話もありますのでこの辺りは専門家の意見も聞いてみてください。

      また、そもそものマンション選びを間違っているとぽにょ様が亡くなった後に相続されるご家族が迷惑することにもなりますので、永住目的だとしても不動産コンサルタントに相談して資産価値の高いマンションを選ぶのが望ましいです。資産価値の高いマンションは住んでも快適なマンションであることが多いです。永住目的ならどんなマンションでもいいということにはならないのです。

      ただ、ご相談の内容は気持ちの面も大きく影響する内容でもあります。どんなに周囲に評判が良い髪型でも自分が納得いかなければその髪型は似合っていないことと同じです。お金の話は多分に個人の価値観を反映することとなるため、最終的にはぽにょ様が納得のいく選択をしてください。私の意見は正解ではなくあくまで考え方の一つにすぎません。

      私は蕎麦を食べる時、蕎麦を汁につけずに食べます。汁は単独で飲みます。理由は蕎麦を汁につけると蕎麦の香りが消え、汁の旨味が薄くなることが嫌だからです。つけ麺を食べる時も同様です。変な食べ方だと周りからは言われますがこれが私のもっと美味しい蕎麦の食べ方です。

      以上となります。参考になる部分だけ参考にして不要な箇所(全部?)は無視してくださいね。当ブログを今後ともよろしくお願いいたします^^

      • 住宅ローンに保証料型と手数料型があることさえも知らなかったど素人の私に、丁寧にご説明くださりありがとうございました!大変勉強になります。この先、これ!というマンションが見つかったら、また相談させていただくかもしれませんが、その際はどうぞよろしくお願いします。
        これからもブログ楽しみにしています!(同じくバツイチなので勝手に親近感を感じています。私はシングルマザーなので、ちょっと状況が違いますが…)

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