第82棟目:パークホームズ日本橋時の鐘通り

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はじめに

結果だけを知りたい

読者の方から「マンションの評価だけが知りたい」というリクエストをいただきます。ゴミの山からレアメタルを探し出すことを強要するレビューは不要で、とにかくマンション評価の結果だけを知りたいとのこと。

特に資産価値の判定はノウハウを公開していますが、さじ加減が難しく資産価値の判定だけでもして欲しいとの依頼がひっきりなしに寄せられます。

タダでお金が手に入るわけがない

気持ちはよくわかります。しかし、ドリンクも飲ませずにキャバ嬢を口説こうとするような姿勢ではお持ち帰りどころかアフターすらできないでしょう。

資産価値の算定は売却時に数千万円の利益が発生することさえある、本当に価値のある情報です。その情報をタダで聞きたいとは虫が良すぎる考えです。最近は海老で鯛を釣りたいというコスパ病がCOVID-19以上に蔓延していることに危機感を覚えます。

そのコスパ病が蔓延している最も有名な場が食べログです。 「コスパ」で検索すると148,175件ものクチコミがヒットします。コスパというフレーズが使われている口コミを読めば書き手の浅ましさがSMクラブの女王様のピンヒールと同じ強度でぐいぐい食い込んできます

そもそも、自分が買うものの価値を判定できずにどうして購入を決断できるというのでしょうか。「他人が推奨した株を買って金持ちになった奴はいない」という当ブログの決め台詞を砂と一緒に噛み締めて欲しいのです。

短評を始めます

しかし、悪態をつきながらも何とかしてあげたくなるのが当ブログの良さでもあります。そこで、コスパ病の患者さんに向けた処方箋として短評を実験的に開始します。以前に実施していた簡易版をさらにコンパクトにしたレビューになります。

甘さも辛さも塩っぱさもないカロリーメイトのような無味乾燥な記事ですが、コスパ病の患者さんにはモルヒネ程度の効果はあるはずです。副作用に注意しながら医師の適切な指導のもとでご利用ください。

本日の物件

評価対象となるマンションは「パークホームズ日本橋時の鐘通り」です。すでに大半が販売済みであり、レビューする時期を完全に逃した今更感あふれるマンションです。

また、日本橋で不動産業を営む人たちか「あんなマンション、素人の投資家向けだよ」と計画段階から渋い評価をされているマンションでもあります。

しかし、そんなマンションに素人投資家が殺到しているのはみなさんご存知の通りです。当物件のどこにゴキブリホイホイのような魅力があるのかチェックしてみます。

>> 当ブログを初めて訪問された方はこちらをお読みください。

初めに読んでね

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください

モデルルーム

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

評価

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

当物件の最寄り駅はJR総武本線「新日本橋」です。他にも東京メトロ日比谷線「小伝馬町」も常用できる駅になります。実質的にはJRと地下鉄の複数路線が使えると考えていいでしょう。

そんな新日本橋駅からは東京駅まで2分、品川駅まで11分、新宿駅まで27分です。新日本橋駅には黄色い車両が停車しないので総武線らしさは一切感じられませんが、結果に文句はありません。もちろん合格です。

なお、個人的に新日本橋は総武線ファミリーではなく、横須賀線ファミリーとの認識です。故に愛着は一切ありません。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

新日本橋駅で検索したところ2,391件という驚愕の結果になりました。人形町エリアや神田エリアまで対象に含まれることがその要因です。

当物件が建設されるエリアはチェーン店も個人店も全てを飲み込むブラックホールのような魅力がある土地です。もはやこの規模になるとのような豊洲などで指摘しているチェーン店ばかりでうんざりする問題は消滅します。

もし当物件に住むのであれば料理道具は全て燃えないゴミとして処分することになるでしょう。あなたが作る料理よりも美味しい料理を毎日・毎食で堪能できるからです。

個人の自由ではありますが、このマンションに住んで自炊をするのは立地のメリットを自ら放棄しているのと同じです。

美味しいお店の探し方

美味しいお店の情報は誰もが知りたいものです。しかし、この飲食店のブラックホールをあえて予備知識なしで探検することを私はオススメします。街を探索して気になるお店に飛び込んで欲しいのです。偶然の出会いを楽しめるだけの奥深さを持っているエリアに当物件は建設されているからです。

ただ、2,000件以上も飲食店があってはどこに行っていいのかも分からないことでしょう。手始めは徒歩圏内の近所のお店に行くことです。近所のお店を制覇したら人形町や神田、馬喰町や浅草橋まで行動範囲を広げていけばいいのです。

今回は特別に当物件近隣のオススメのお店を紹介します。現地調査のついでに行ってみてください。

寿司

寿司屋「宇廼丸(うのまる)」は寿司好きなら真っ先に行くべきお店です。丁寧な仕事が生み出すクラシックで寿司はこれぞ江戸前寿司と納得できるはずです。店内の雰囲気も年季と清潔さが共存した茶室のような雰囲気があり最高です。こういう寿司屋が近所にあることに安心感を覚えるはずです。

なお、コスパ病の患者さんたちがランチをレビューしていますが無視して構いません。寿司屋のランチをレビューするのは千葉県のパークホームズに住んでパークマンションを語るくらい恥ずかしい行為だからです。

宇廼丸を満喫したらおひげ寿司にも行ってください。日本橋は無駄に高級な寿司屋が揃っていますが、これぞ街の寿司屋というアットホームさと食べ応えのある寿司はファーストフードとして常食するのにぴったりです。日本橋で街寿司を食すのが粋ってものです。

ビストロ

ランチならビストロ「TROMPETTE」は外せません。土日も営業しているので週末の選択肢としても最有力候補です。値段を見るとちょっと高めに感じますが、提供される料理のボリュームと味を知れば他のお店で食べれなくなってしまいます

安くてボリュームのあるビストロといえば高田馬場「ラミティエ」が有名ですが、「TROMPETTE」は匹敵どころか上回っているとすら感じます。ポーションが大きいので初訪問の際は慎重に注文してください。二人で行っても一人前だけで様子を見ることを推奨します。

蕎麦

美味しい料理でお腹いっぱいになるという最高の贅沢が味わえる「TROMPETTE」と同じ並びにある蕎麦屋「そば七」もオススメです。

庶民派ながらも江戸前の蕎麦つゆはこれぞ日本橋と唸ること請け合いです。小洒落た日本橋ではなく、神輿を担ぐ荒ぶる日本橋がここにはあります。日本橋といえば粋な文化ですが、そば七はいなせな蕎麦屋です。粋といなせの違いを蕎麦で感じてください。

当物件からは少し歩くことになりますが蕎麦遊膳 花吉辰 (そばゆうぜんはなきっしん)もお気に入りです。三越前の飲み屋で飲んだ後に〆で三色蕎麦を食べるのが私の使い方です。

目移りが止まらない

花吉辰があるエリアまで来たら、あとは美食のブラックホールに吸い込まれるだけです。気になるお店が次々と目に飛び込んできて、家で食事をする時間も気持ちもなくなります。当物件に住むことになったら今すぐに料理道具は捨ててくださいと書いた意味を理解してもらえるはずです。

そうそう、神田日本橋の海原雄山さんのTwitterアカウントをフォローすることも忘れないでください。あの美味しんぼの海原雄山が神田日本橋エリアの美味しいお店だけを紹介してくれる素晴らしいアカウントです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

最寄り駅の新日本橋駅まで徒歩3分なので合格です。交通利便性が合格の駅から徒歩3分は価値があります。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の建設地である日本橋本町は干拓地に該当します。下町という単語が表す意味を冷静に見極めなくてはいけません。もちろん落第です。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

当物件の間取りは私の性格よりもねじ曲がっており、部屋選びに苦労します。そんなアバンギャルドな間取りたちの中から選んだ間取りが59A(北東・中層階・2LDK・59m2・8,000万円)です。

出典元:公式HP

読者の方からリクエストをいただいた間取りでもありますが、間取り図を見ればほとんど窓がないことに気づきます。個人的にはパークコート赤坂檜町ザタワーでもこの間取りなら住むことを拒否します。

資産価値という霞を食べて生きていける仙人なら構いませんが、日照や外光という食物が必要な一般人ならもっとまともな間取りを選ぶべきです。ただ、当物件にはそのまともな間取りがないので、結局は一般人は当物件を選ぶべきではないという結論に至るのです。

試算結果

入居時 :購入8,000万円、売却8,000万円(坪単価444万円)、収支±0万円
05年後:残債6,990万円、売却7,243万円(坪単価402万円)、収支+253万円
10年後:残債5,938万円、売却6,486万円(坪単価360万円)、収支+548万円

周辺相場はグリーンパーク日本橋参番館(新日本橋駅徒歩5分/4階/北/三方窓あり/築19年/57m2)が6,380万円(坪単価370万円)、アーバイル新日本橋(新日本橋駅徒歩2分/5階/南/築17年/52m2)が4,480万円(坪単価284万円)でSUUMOに出ています。

売り出し価格が適正価格から5〜10%ほど上乗せされている傾向、リノベ費用&業者利益の1,000万円、など諸条件を補正すると10年後に坪単価360万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。

下落率はマンション全体の平均下落率である年間2.00%を下回る年間1.89%になりました。確かに魅力のある資産性です。ハイエナ投資家が殺到するのも納得です。

一方で、完璧なまでに周辺相場と一致した物件価格を設定するのが最近の三井不動産です。その三井不動産がこのような投資家を魅了する価格設定をすることに違和感を感じます。

高値追求で売り切れる土地ではないと判断して、ハイエナたちにも門戸を開いたと推察されます。そもそもの話ですが、騒ぎ立てるアマチュアや自称プロの評論家とは裏腹に実際に不動産売買をしているプロたちの日本橋エリアに対する評価は低いのです。

個人的にも歴史と知名度と反比例して日本橋エリアに興味を持つことができません。それでも当項目が落第になることはありません。よって合格とします。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

クリオ神田(新日本橋駅徒歩5分・神田駅徒歩4分/南/4階/築1年/60m2)が家賃30.0万円でSUUMOに掲載されています。山手線沿線という価値を考えれば当物件より格上の物件になりますので比較対象としては相応しくありません。

パークアクシス日本橋堀留町(新日本橋駅徒歩5分/北東/9階/築4年/60m2)が家賃27.8万円でSUUMOに掲載されています。比較対象としてはこちらでしょう。

そして、比較結果を見れば購入した方がお得なのは一目瞭然です。想定以下の売却額になり売却益がゼロになったとしても購入した方がお得であり、安全余裕率がしっかり確保されています。ハイエナたちが群がるのも理解できます。もちろん合格です。

購入の場合

支払額    21.8 万円(金利0.8%)
管理費修繕費   2.9 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費       5.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.0 万円
10年後の価値 ▲4.5 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計     24.2 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    27.8 万円(管理共益費込み)
諸経費       2.6 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   30.4 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

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チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

兄弟どころか双子といっていいマンションが2棟並列していることは確実にシンボリックな存在になります。また、築年数が浅いことも当物件を際立たせる要素になります。さらに、パークホームズというブランドが一定の安心感を与えてくれます。よって当項目は合格とします。

当物件は同エリアの兄貴分であるパークホームズ千代田淡路町と同じく、竣工後の方が評価が高くなるのではないかと予想されます。マンションの評価は竣工後が大切ですから悪くない予想でしょう。

ただ、住所が中央区であることがどれだけ足枷になるかが読めません。中央区は田舎区ですから意外と伸び代がない可能性を捨てきれません。

少なくとも私なら当物件を中古で買いたいとは思いません。新築であることが当物件を輝かせているという事実を忘れないでください。

>> 兄貴分は90点のマンションです

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当物件はパークホームズなので期待してはいけないのは分かっています。しかし、分かっていても間取りの酷さは噴飯ものです。当物件の間取りを見て合格にすることはできません。よって当項目は落第です。

間取りを軽視する残念な傾向は数年前からすでに顕在化しているので仕方ないと諦めるしかありません。間取りが資産価値や人気に与える影響は限定されているので今後もこの傾向は続くはずです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

柱の食い込みや下り天井は当物件の明確な欠点ですが、当項目についてはデベロッパーである三井不動産の意地が見られます。よって当項目は合格です。当物件が完全な手抜き物件とまでは言い切れない理由がここにあります。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

大半が完売した今頃にレビューを書いている時点で私が当物件に興味がないのはお察しいただけるかと思います。当物件の住所が千代田区だったらもう少し熱心に検討したかもしれません。ただ、千代田区だったとしたらこんな価格にはならないので結局は当物件に興味を持つことはないでしょう。

人がパンのみで生きるのではないように、人は資産価値のみでマンションを選ぶことはないのです。当物件周辺のグルメ事情は大いに心惹かれますが、居住するにはあと二歩くらい役不足です。よって当項目は落第とします。

結果

結果は70点となりました。間取りが良ければ90点にもなり得たマンションなだけに素直に勿体無いと感じます。間取りをもっと綺麗にして千代田区に建設していたら二流デベロッパーに成り下がった三井不動産も一流に返り咲くことができたでしょう。

総評

三井不動産からのギフト

冒頭で紹介した「あんなマンション、素人の投資家向けだよ」という日本橋の不動産業者のコメントが当物件の全てを的確に端的に表現しています。もちろん販売されているマンションはプロだけのものではありません。チャンスは万人に平等に与えられており、プロだろうがアマチュアだろうが関係ありません。

当物件はコスパ病を患った投資家気取りの患者さんたちに向けた三井不動産からのギフトです。当ブログの嫌味など無視して、恥も外聞もなく飛びついてください。もちろん飛びつける部屋が残っていたらの話です。

本町とどっちにすべきか

当物件の双子物件にパークホームズ日本橋本町があります。どちらにすべきかというご質問をいただいていますが、好きな方にすればよいでしょう。

部屋ごとに大きく異なるであろう資産価値の判定は当レビューの情報をアレンジして算定すればいいだけです。資産価値の判定さえできればあとは好みの問題です。

各階ゴミ捨て場の有無など取るに足らない問題です。何度も書いているように当物件に住んだら自炊などしなくなるからです。自炊しなければゴミなど1週間に1回出すかどうかです。ゴミ捨て場の位置を心配をするくらいなら消化しきれずに次々と増えていく訪問予定の飲食店リストの心配をすべきです。

終わりに

当レビューは日本橋のグルメ情報を書きたいがために書きました。チェック2でその目的を達成してしまったので、チェック3以降は短評らしい淡白さで終えることができスッキリしました。それでも当物件に素人投資家が群がった理由はしっかりと書けたかと思います。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのですから、自分で責任を持ってご判断ください。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。ぜひ別の記事も読んでみてくださいね!!

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6件のコメント

ほんの少しだけしか紹介していませんが参考にしてもらえたら嬉しいです。日本橋は日曜休みのお店が多いので弱点ですが、NIHONBASHI BREWERY.人形町店はランチもディナーも営業していて使い勝手が良くお勧めです。クラフトビールに興味がなくてもピザやお料理も結構いけるのでお近くにお越しの際は立ち寄ってみてください。久松小学校前にあるフルーツパーラー「フルーツシェフ」もいいですね。おすすめのお店の名前が溢れ出てくる街、それが日本橋です^^

待ってました。辛辣な中に光るユーモア、優しさ、餅つき名人先生の文章の中毒です。今回はいつもと趣をかえグルメ記事を書かれそれも楽しく興味が湧きました。引き出したくさんもってて素敵です。
四番町はまだ二回目の案内がきません。モデルルームみて説明聞いてコンサルタントに相談しますと言えません。三番町の予定地微妙な感じ。
異動で後楽園最寄り駅になりました。
住宅街だけどいいお店もたくさんありよいところですね。
次回作楽しみです。

パークコート四番町は1期2次から参加できるのか微妙なところかもしれません。1期1次で落選した人たちのフォローで全戸完売してしまうのではないでしょうか。今後も末長いお付き合いを期待したい富裕層を繋ぎ止めるためにも新規で新たな客を受け付けるとも思えません。最近の新築マンションは事前案内会に参加できないと途中から参戦するのはほぼ無理な状況です。もしモデルルーム見学ができたらまたコメントで情報を共有してください^^

さっぱりと読み進んでしまい、興味の薄さが伺えて笑いました。
以前アンケート取っていたマンションで残すはパークホームズ日本橋本町とシティテラス新小岩だと思いますが、今回は本町の代わりとなったのでしょうか?
今後も投稿を楽しみにしています!

ご指摘の通りです。パークホームズ日本橋本町と当物件の評価に違いはありません。レビューで記載しているように部屋ごとで資産価値の判定が変わりますので、そこだけご注意いただければと思います。シティテラス新小岩も短評として軽〜く仕上げる予定です。次回もよろしくお願いします^^

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