第19棟目:ファインシティ東松戸モール&レジデンス

この記事の画像出典:ファインシティ東松戸の公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる
これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)
GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)
マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット
ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「ファインシティ東松戸モール&レジデンス」です。松戸市に一人暮らしをしていましたし、草野球仲間が住んでいたこともあり東松戸は頻繁に訪れていた街です。

昔は「こんなところに住むなんて・・・」と二の足三の足を踏む土地でしたが北総線や武蔵野線が開通し一気に住宅地としての魅力が増してきました。

そんな東松戸に建設される382戸の大規模マンションが本日の物件です。田舎っぽさというか田舎そのものの東松戸の新築マンションがどれだけ魅力があるのかさっそくチェックしてみたいと思います。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅は「東松戸駅」です。地味ですがJRと北総線の複数路線が使えます。山手線の主要駅への所要時間ですが、上野駅・東京駅までは40分程度ですが、渋谷駅・新宿駅には60分程度かかりますので交通利便性がいいとは言えません。前回のパークホームズ調布桜堤通りとほぼ同じ交通利便性なので悪いと言っていいでしょう。

治安については悪くありません。東松戸は何もないところが魅力なのです。何もないごく普通のまっとうな人達が多く暮らす街で私は好きです。

ただ住宅街なこともあり個人経営の美味しいお店は限られており街としての多様性には乏しいです。静かさとのトレードオフだと思います。

交通利便性は悪い、治安は良い、街の多様性は乏しい、以上を総合的に判断すると0.5点が妥当です。しかし小数点はないためひとまず切り上げで1点とします。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

東松戸駅から徒歩2分は本当です。エントランスまでなら2分かかりません。多少のエレベーター待ちがあってもホームまで10分以内に到着します。文句なく2点です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

南西にはちらほら駐車場があります。南東にはすでに既存のマンションが建設されています。今後の再開発次第ではありますが当物件の南西に高層マンションが建設される可能性があると考えるのが妥当です。

ただ仮に南西側に高層マンションが建設されても間に通る道路の幅は十二分にあり、さらにセットバックされているので日照に支障はなさそうです。

眺望は確定ではありませんが日照は確定なので悩ましいところですが現地を見た直観で2点としますが、気になる人がいるであろうことは否定しません。現地での確認は必須です。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

物件周辺にはなにもありません。現地を歩いてもストリートビューで確認しても住環境として見れば理想的なことがわかります。特に現地を歩くとその解放感に圧倒されます。

気になるのは北側の北総線の線路と当物件の1階に設置予定のスーパーマーケットの影響です。

線路と当物件はある程度距離がある上に南西の棟であれば線路の音が気になることはなさそうです。現地で確認してもほとんど音は聞こえてきませんでした。

スーパーマーケットに関しては懸念しかありません。何度も指摘をしていますが商業施設の側の物件は「臭い・エアコンの室外機の音・ゴキブリ・非常識な客」などの被害があるので要注意だからです。

ただ南西の棟であればスーパーマーケットの影響は小さくなりますので問題にはならないでしょう。当物件を購入するのであれば南西の棟一択ですから当項目は2点とします。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

徒歩2分の道のりに整備された道路ですから全く問題ありません。雨の日でも通勤・通学が苦痛になることはありません。もちろん2点です。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→2点

※ 私は超嫌煙家なのでこの項目はヒステリックな文体になる場合があります。

東松戸の住人はマナーが良いです。新興住宅地だからかある程度の教育を受けた人が多いからなのかもしれません。現地調査をしていて歩きタバコの紳士淑女を見かけなかったのは久しぶりです。道路のポイ捨ても少なく綺麗な街並みに心が躍ります。久しぶりに当項目で2点をつけます。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

すでに言及していますが1階にスーパーマーケットが併設されます。これは誰にとっても魅力がある点です。売却時にも大きなセールスポイントになるのは間違いありません。個人的には商業施設はないほうが望ましいのですが普通に考えれば当項目は2点です。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

6号線の北側は地盤が固いのですが当物件の土地は谷底低地のため盤石とは言えませんので1点とします。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

私の候補の部屋は角部屋Aタイプです。長谷工がメインの物件は角部屋以外に選択肢がありません。中住戸は玄関扉は共用廊下に飛び出し、柱は部屋に食い込むからです。

よって角部屋ゆえに玄関周りにスペースはしっかり確保されています。ただこれだけのスペースが確保できているのであればポーチにすべきだったと思います。

こういう小さなところを削減することでコストダウンを図るのが長谷工品質であり、売主に長谷工が名を連ねている時点で諦めるしかないないのですがそれでも指摘せずにはいられません。

当項目の評価としては角部屋なら2点、中住戸なら0点となりますが私の候補の部屋は角部屋なので2点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

幸いなことに角部屋には食い込みはありません。よって2点とします。ただし中住戸は酷いものです。中住戸であれば当項目は0点です。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

Aタイプの場合は問題なしです。ただ他の間取りを見るとパウダールームの入り口がリビング内にある間取りもあります。

チェック4:天井高は確保されているか→2点

天井高は2600mmと十分な高さです。直床ゆえの天井高であるので素直に評価できない部分もありますが空間に限定すれば文句のない天井高です。よって2点とします。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

残念ながら直床です。長谷工が売主になっている以上、二重床はありえません。2600mmの天井高とトレードオフの関係になります。もちろん0点です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

サービスバルコニーを含めれば角部屋は27㎡もの広さがあります。中住戸でも12㎡は確保されているので文句ありません。2点とします。

チェック7:天井の梁は目立たないか→1点

当物件は梁が目立たないスーパーKH工法を採用しているのと天井高が2600mmもあるため梁はそれほど気になりません。角部屋は構造上どうしても梁が目立ちますから角部屋の場合は1点、中住戸であれば2点となります。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私の候補の部屋はステーションコート(A棟)の最上階です。このような住環境重視の物件であれば角部屋・最上階を狙います。角部屋・最上階の魅力は後日記事にしますがデメリットよりもメリットのほうが大きいです。特に上階の騒音に悩まされるリスクがゼロなのは値段が1割高くて選ぶ価値があると考えています。

またフォレストコート(C棟)の50㎡台の最上階も候補です。広さは犠牲になりますが柱が完全にアウトフレームされており、居住空間と価格を考えると悪くない選択肢だと感じています。

坪単価は前者が189万円、後者が187万円です。昨今の新築マンション市場の平均と比較すると間違いなくお買い得です。

周辺には新築でのライバル物件がないので同じ松戸市で以前にレビューしたサングランデ松戸を引き合いに出しますと中層階の坪単価が170万円程度でした。新宿駅までの通勤時間が双方ともに50分程度と交通利便性が同じなので比較対象として妥当でしょう。

私の候補の部屋は割高な最上階なので1割増しと考えるとほぼ同額となるのでライバル物件と比較して妥当だと判断できます。よって本項目は2点とします。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

当物件の駅距離単価は坪単価189万円×(2/60分)=6.3万円です。新宿駅までの通勤時間が同等のサングランデ松戸の駅距離単価は坪単価170万円×(7/60分)=20万円です。通勤時間の差額(松戸駅からだと5分短い)を補正する全くの同額となります。ライバル物件と比較して妥当だと判断できます。もちろん2点です。

チェック3:価格の下落率は低いか→▲2点(例外)

築年数 0年 189万円 下落率  0% 価格4800万円
築年数 5年 130万円 下落率31% 価格3300万円
築年数10年 100万円 下落率42% 価格2800万円

上記はsuumo使った坪単価の計算結果です。東松戸は新興住宅地なので20年目以降のデータがないのですがこの結果を見れば察しがつきます。35年目には1000万円程度の価値が残ればいい方でしょう。

そうすると年間109万円ずつ下落していく物件だといえます。郊外の新築物件にはありがちとはいえ購入後10年間で42%も資産価値が減少するという凶悪な下落率に開いた口が塞がりません。

残債割れのリスクどころの話ではありません。当物件を購入するということはお金をドブに捨てることと同義です。キーボードをタイプする手の震えが止まりません。最低最凶の資産価値に例外であるマイナス2点を付与します。

なお上記は最上階角部屋のシミュレーションなので低層階・中住戸・狭い部屋であれば違う結果になります。

57㎡のIタイプの中層階を2800万円で購入するなら10年間の資産価値の下落は1176万円で収まりますし、35年後でも700万円程度の価値は残り年間60万円の下落となり優当項目は1点となります。要は購入価格が高いと損をするということです。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費は178円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると割安な単価です。総戸数が300戸を超えるスケールメリットが存分に生かされています。

修繕費も戸数の多ささを考えると㎡単価150円程度で打ち止めになる可能性が高いです。長谷工のマンションは刑務所などと揶揄されるほどに退屈なマンションですが管理費・修繕費の安さは特筆すべきものです。値段が安いなら刑務所に住んでもいいか?という議論は置いておいて、文句なく2点です。

なお以前に住んでいたマンション(100戸程度)も当物件と同じく1階に商業施設が入っており管理費・修繕費が安いうえに30年を経過して2度の大規模修繕、エレベーターの交換、エントランスのリフォームなどをしてもなお修繕積立金が1億円以上も残っていました。商業施設が敷地内にあると管理費・修繕費が安く将来の積み立て不足の心配がないかもしれません。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    13.5 万円
管理費修繕費   2.0 万円(35年の平均)
固定資産税    1.5 万円(月割)
諸経費           1 万円(月割)
ローン控除   ▲0.7 万円(月割)
35年後の価値 ▲2.4 万円(月割)
========================
合           計   14.9 万円

賃貸した場合

家賃    15.9 万円(徒歩4分・築10年・78㎡・レジディア東松戸)
諸経費          1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  16.9 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.00%で計算するとこのような結果になりました。35年後の価値は最上階・角部屋であれば1000万円程度で売却可能だと仮定しました。

結果は購入したほうが圧倒的にお得です。「家賃は捨てるお金、住宅ローンは残るお金」という迷言がありますが東松戸ではまさにその状況です。郊外ではこのように賃貸と購入のアンバランスがあることが確認できる貴重な事例でもあります。

ただこの賃貸の家賃が現実的かどうかという疑問はあります。東松戸に家賃16万円で住みたい人間は世界で10人くらいしかいないのではないでしょうか。16万円出せば錦糸町で十分に暮らせるのですから実際には13万円程度なのだと推測します。

もちろん東松戸にしか住みたくない人にとって錦糸町の家賃などどうでもいい話です。東松戸という条件で比較するなら当物件を購入したほうが賃貸よりもお得です。しかも最上階角部屋で83㎡の部屋ですから文句はありません。よって2点です。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つですが、多くの項目が不合格です。よって本項目は0点とします。

(4)結果

(1)周辺環境    14/16点
(2)間取り    11/14点
(3)価格       6/12点
================
合             計     31/42点 → 100点満点換算で74点(中住戸だと67~69点)

上記が得点結果です。お金をドブに捨てることになる低い資産価値と長谷工物件ゆえの安っぽさを除けばかなりの高得点です。

ちなみに中住戸だと67点と平均的な点数になります。長谷工物件のため間取りの点数が下がるためです。

(5)総評

松戸に住んでいたころは東松戸にはよく遊びに行きました。和名ヶ谷の温水プールで泳いで、当物件の近くにある回転寿司「すし松」でお寿司を食べ、市川方面までトレーニング代わりに自転車で走り、晩御飯を「珍来」で食べるのが休日の日課だったくらい個人的に東松戸は勝手知ったるお馴染みの街です。

ちなみにもし離婚していなかったら当物件を購入したと思います。元妻の兄弟が当物件からバス1本で行ける場所に住んでいて元妻が寂しくないこと、私にとって勝手知ったる街であること、日当たりがよい、閑静な住宅街、駅徒歩2分、などなど私たち夫婦の希望をすべて満たした物件だからです。

「当物件を購入することはお金をドブに捨てることと同義」と断定するような偏った知識がついた今でも当物件を購入することを決断します。予算オーバーであれば低層階の狭い部屋にすれば問題ありません。広さに妥協して57㎡のIタイプか68㎡のKタイプの間取りにすれば資産価値下落の影響は最小限に抑えられるからです。

特に57㎡のIタイプはパウダールームの入り口がきちんと廊下にあり、バルコニーも広く、柱の食い込みもなく、資産価値も保たれ、得点にすると81点という角部屋最上階よりも高得点になる優良間取りです。ただしIタイプは位置的に日照が期待できず、スーパーの悪影響を受けることは覚悟しておく必要があります。

ただ離婚したいまとなっては私が当物件を購入することはありません。マンションに対して求めるものが家族がいたときと異なるからです。当物件は完全なファミリーマンションであり都心に勤める独身サラリーマン向けではないのです。また子供がいる場合は学区の問題がありますので事前の確認が必要です。指定校までかなりの距離を歩く必要があります。

もし学区の問題が障害にならないのであれば当物件はゴミゴミした街(特に23区)が苦手な方にぴったりのマンションだと思います。晴れた日にぜひ現地を訪問してみてください。東松戸の田舎っぽさと解放感は癖になります。元松戸市民が言うのだから間違いありません。松戸よいとこ一度はおいで♪

終わりに

いかがでしたでしょうか?元松戸市民ゆえにかなり甘いレビューになっていることは先刻承知です。さらに独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューでもありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれたらこれ以上の喜びはありません。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

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コメント

  1. よしよしこ より:

    餅つき名人さま
    初めてコメントします。
    すごく文章が惹きつけられ、気づいたら1時間近くずっと読んでました。ありがとうございます。
    餅つき名人さんにたどり着いたのは、
    ファインシティ東松戸の物件を最近契約してしまったからです。
    資産価値の面で不安ですが、子育ての為に選択したので、あまり後悔はありません。でも、やはり餅つき名人さんが書いてるように、資産価値はキーボードの手が震えるほど、下がりますね。。。
    餅つき名人さんの東松戸の楽しみ方を今度真似してみます!

    • 餅つき名人 より:

      よしよしこ様

      コメントありがとうございます。コメントをいただけてとても励みになります!!

      東松戸はゴミゴミしていなくてのんびり生活するには最適の環境です。広い空の下で子供たちが走り回る光景を見れば資産価値のことなんて気にならなくなると思います。

      せっかく購入されたのですからファインシティ東松戸での新生活をめいっぱい楽しんでくださいね。また遊びに来ていただけたら幸いです。

  2. オトン より:

    餅つき名人さま

    自分は予算の関係上、初めてのモデルルーム見学にも関わらずIタイプ低層階を衝動買いしてしまったものです。他の物件もいくらか回れば良かったのですが…
    契約後に餅つき名人さまのブログの存在に気付き拝見させていただき、ファインシティ東松戸の点数がそこまで酷いものでなかったのでホッとしました(笑)
    またファインシティ東松戸以外の記事もとても楽しく読ませていただきました!
    マンションの購入って難しいもんですね。

    • 餅つき名人 より:

      オトン様

      コメントありがとうございます。こうして少しでも誰かのお役に立ててるのだと実感できるととても励みになります^^

      マンション購入は私のように泥沼にはまり込んでしまうといつまで経っても決めることができなくなり時間と体力を消耗してしまいます。手付金を入金しておきながら翌日にキャンセルして担当営業がブチ切れるなんて経験もしなくて済みます(笑)

      オトン様のように1件目で決めることができたのはとても羨ましいです。ましてやIタイプの低層階を購入されたとのであれば資産価値の面でも生活快適性の面でもベストに近い選択だと思います。

      マンション購入後は家具やオプション選びなど楽しいイベントが盛りだくさんでテンション高めの毎日が送れますからこの貴重な時間をご家族で楽しんじゃってください(≧▽≦)

      また遊びに来ていただけたら嬉しいです。