第85棟目:プラウドタワー小岩ファースト

出典:公式HP

本日の物件

本日の食材となる物件は「プラウドタワー小岩ファースト」です。

プラウドは三流デベロッパーである野村不動産が手がけるマンションのブランドですが、当ブログとの相性の悪さは皆様ご存知の通りです。プラウドはクリームが入っていないシュークリームと同様の中身がないマンションだからです。

また、当物件が建設されるエリアである小岩は「安い」「汚い」「やばい」と三拍子揃ったエリアです。住所こそ東京都ですが特殊さゆえにこのエリアを独立国家と呼ぶ人がいるとかいないとか。

そんな三流デベロッパーと独立国家の組み合わせとなる当物件を購入するのは、わさびと唐辛子のスムージーを飲むのと同じくらいの勇気が必要だと感じるのは私だけではありません。その証拠に当物件のレビュー依頼がひっきりなしに届きます。多くの人が怪しげな独立国家に三流デベロッパーが建設するマンションを購入していいのか判断がつかないのです。

また、2015年の私がそうであったようにマンション価格の高騰であらためてこのエリアに目を向けざるを得なくなったという事情もあるでしょう。しかし、小岩共和国の新築マンション価格は2015年から50%近くも上昇しているのが現実です。

すでに誰もが手遅れの予感を持っているこの状況下において、それでも買う価値があるマンションなのかこれから丁寧に判定していきます。しばらくの間よろしくお付き合いください。

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モデルルーム

評価

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格(補欠)

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅となるJR小岩駅から東京駅まで21分、品川駅まで32分、新宿駅まで33分です。

おまけで合格としますが、乗り換えが必須であることには注意が必要です。総武線は日本の大動脈ですが黄色い車両しか停車しない駅は便利とは言い難い存在です。血管は動脈と静脈が揃って初めて機能するのです。各駅と快速の両方が停車する駅でなくてはならないということです。

東京都民あるある

泥酔状態になりながらもなんとか秋葉原の終電に乗り込むも、浅草橋、両国、錦糸町、亀戸、平井、新小岩を寝過ごして小岩で目が覚めるのが東京都民にとってのお約束です。絶対に市川駅まで寝過ごさないのがポイントです。市川駅まで寝過ごすことは東京都民のプライドが許さないからです。

小岩は23区の最果ての地なのでタクシー料金が異様に高くなるのも東京都民なら誰もが知っている事実です。小岩〜新小岩のたった一駅をタクシーで移動するだけで2,000円以上するのは馬鹿げています。電車ならわずか140円です。

小岩はBARの街

小岩まで寝過ごした罰として小岩のBARで飲むのも東京都民あるあるです。小岩はとにかくBARが多い街です。帰宅前に一杯飲みたい小岩住民が主な客層であることは間違いありませんが、終電で小岩までやってきた酔っ払いも狙っているのも間違いないでしょう。

私自身も錦糸町までのタクシー料金4,000円ちょっとが勿体無くて小岩のBARで始発電車までの時間を潰したのはいい思い出です。もちろんBARをはしごするので4,000円以上の支払額になるのは仕方がありません。

そして、そんな毎日を過ごすうちに小岩が好きになっていくのです。次のチェック項目では小岩が大好きになってしまうBARの数々を紹介します。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

小岩駅で検索したところ586件の結果になりました。総武線各駅停車の駅らしいラインナップに退屈さも感じますが合格に変わりはありません。

ゆで太郎チェック

超人気高級そばチェーン「ゆで太郎」の店舗レベルはその街のレベルとリンクするというイグノーベル賞の最有力理論を提唱しているのが当ブログです。「ゆで太郎 小岩北口店」の実食を欠かすわけにはいきません。

ところが小岩のゆで太郎は残念なゆで太郎でした。まずは味です。生ぬるい締まりのない蕎麦は茹で担当が酔っ払っているのではないかと疑ってしまうレベルです。

さらに店内の床の汚さも特筆ものです。ゆで太郎の床が汚いのは標準装備ですが小岩北口店の床の汚さは頭ひとつ抜き出ています。超高級店でこの床の汚さはいただけません。食べこぼしや紙ナプキンがそこら中に散らばっていて、よくこんな環境で食事ができるなと感心するほどです。

テーブルも汚いです。立つ鳥跡を濁さずということわざは小岩では死語なのでしょう。はるか昔、テントを背負って野宿旅をしていましたがテントを張った場所は来た時よりも綺麗にして後にするのがマナーでした。

小岩の住民はマナーという言葉とは無縁のようです。無頼派が集まる独立国家ですから足元のゴミは踏みつければナメクジのようにそのうち消えてなくなると考えているのでしょうか。

愉快なおじさんがいっぱい

ゆで太郎がある商店街を歩くだけで、中川家の礼二のモノマネでしか見たことがないようなおじさんがそこら中をうろうろしています。目の前に広がるエレクトリカルパレードに「小岩にきたな〜」との感慨を抑えることができません。

現地調査ではいくつもの飲食店にお邪魔しましたが、客はもちろんのこと店員もかなりきてます。とある居酒屋で女性客の「シャンディ・ガフください」という注文に対する店員の返答は「なんすかそれ?」です。

女性客が「ビールとジンジャーエールで割るカクテルです」と説明すると、店員は「ビールが薄くなるけどいいんすか?」と返答するやり取りは、横で聞いていて笑いを堪えるのが大変でした。

小岩共和国ではビールをジンジャーエールで割って飲むなどという東京風のつけあがった軟弱者のような酒の飲み方はしないのです。小岩では薄い酒が飲みたければ酎ハイかホッピーを飲むものです。無頼派が集う独立国家たる気概が垣間見えるほっこりエピソードに出会えるのが現地調査の醍醐味です。

AKBも健在

もちろん総武線沿線に生息する妖怪「AKB」は小岩共和国でも健在です。AKBとは「A(明るい)K(小岩の)B(ババア)」の略称であることは説明するまでもないでしょう。

とにかくパワフルな妖怪で将来のことなど一切考えずに酒と煙草とカラオケを使って今という一瞬を全力で駆け抜ける人生の達人たちです。SAPIXでは絶対に出会えない人種でもあります。この妖怪に出会うと偏差値という概念は子供銀行の発行通貨程度の価値でしかないことを学ぶことができます。

別のAKBもすごい

「A(危ない)K(小岩の)B(ボーイズ)」もすごいです。私が下りのエスカレーターに乗っていると、後ろから勢いよく駆け降りてきた未就学児が私の足に回し蹴りを仕掛けてきたのです。

久しぶりに本気でビックリしました。185cm95kgの巨漢である私にとって子供の回し蹴りはカラーバットでフルスイングされた程度の衝撃ですから肉体的ダメージはないのですが、軽い通り魔のような行為は小岩共和国の治安が戦国時代レベルであることの証拠です。

さらにこの未就学児の祖母らしきAKBは「エスカレーターで走ると危ないわよ〜」と間抜けな声を出しながら子供の背中を追いかけていきます。AKBにとって蹴られた他人様よりも自分の孫の安全の方が重要なのです。この国では自分の身は自分で守らなければならないのです。

小岩に到着早々に遭遇したこの一件は、自分が都心の生ぬるい環境で総武線魂を忘れてしまっていたことに気づかされました。小岩共和国では「やられる前にやれ」が法律なのです。未就学児はこの法律に従って行動していただけです。

チェーン店だけでは足りない

マンションを検討する際に現地調査は必須ですが、モデルルームに行って近場のチェーン店で飯を食っただけでは現地調査とは認められないのは学術雑誌オネーチャンに掲載された論文の通りです。

現地調査とは夜の店を5軒以上はしごすることです。夜の店こそがその街だからです。ひっそりと言葉遊びをする当ブログですが、最近は言葉を字面だけで読む純真無垢な人たちが増えてきました。そんな人が言うのです「老若男女が通うチェーン店こそがその街の鏡だ!!」と。

チェーン店の客層を見て減点方式で街を評価しても街が嫌いになるだけだという真理に気づかなくてはなりません。前述のゆで太郎理論を見れば明らかです。チェーン店をチェックしても街の悪い面ばかりを見ることになるのです。

反対に夜の店をチェックすると街の魅力を見つけることができます。受験勉強ばかりして減点方式の人生を歩んでいるような人間とはそもそもの観点が違うのです。

チェーン店で映画「七人の侍」に出てくる左卜全のようなおじさんと仲良くなれるのかという話です。ワハハ本舗の柴田理恵のようなチャーミングおばさんと仲良くなれるのかという話です。

セントラルキッチンで調理された料理を誰とも会話せずに一人で食って街の何が分かるというのでしょうか。店員の方や店内で隣り合わせた方との会話から得る情報こそが重要な情報なのです。たった1軒のチェーン店に行っただけで街を語るのはその街に失礼です。

BGMにしてレビューを読むと雰囲気抜群ですよ♪

魅惑の小岩グルメ

まずは居酒屋

今回も複数回に及ぶ現地調査で夜の店を堪能してきたので備忘録がわりに一口コメントを添えてご紹介します。

駅から少し離れた場所に味のあるお店があるのはどの駅でも同様の傾向です。小岩駅から蔵前橋通りまで歩くと味のある看板に書かれた「親の代から酒は」のキャッチコピーが眩しい「小野内」でまずは軽く飲むことにします。

白文字のメニューが神々しい清く正しい酒場です。小岩にしては高めの価格帯ですが、料理のボリュームが東京の居酒屋の2倍以上あるためグラムあたりの単価で計算すれば満足できます。坪単価にすれば安いという都心のマンションで使われる謎ロジックと同じです。

爆盛りのイカフライは少食&はしご酒派の私との相性は悪いですが、家族連れのお客さんには大好評です。金さん銀さんのような2名のご老人が巨大なエビフライをぺろりと平らげている光景は総武線ならではの光景です。

小野内を後にして線路沿いを歩いている最中に見つけたのが「和翔」です。シマあじ・真あじ・関あじの3種盛りは鱗の処理こそ甘いもののボリューム満点です。丁寧に処理されたレバーのタタキは絶品です。これまた少食にはきついボリュームで途中から飽きてきますが、2名以上であれば問題ありません。

箸休めに入った特徴のない大衆居酒屋で隣にいた左卜全に「小岩らしい店はあるか」と聞いたら教えてくれたのが「大竹」です。もつ焼きが有名な超人気店とのこと。

カウンターに座ると両隣がクチャラーという最強の布陣でのお出迎えです。実は私、もつ焼きが苦手です。何度食べても美味しいと感じないのです。なので味の感想はありません。ひっきりなしにやってくるテイクアウトの注文をみれば普通の人にとっては美味しいのだと思います。

一方でこの大竹も小岩らしいボリュームと価格の安さで、巨大な串焼き8本ともつ煮を下町ハイボール2杯で流し込めば立派な小岩の民になれます。小野内と和翔は高級店だったようで3,000円台の支払額でしたが、大竹は2,000円台の支払額で小岩らしさ満点です。

寛容さを育む街

小岩らしさといえばとある居酒屋の店の奥に飾られていたヌードのカレンダーです。常連曰く「他の店にもあるよ。小岩では珍しくないよ。」とのこと。

「公衆の面前にヌードのカレンダーを貼るなんてけしからん!!子供が見たらどうする!!」などと文京区民や杉並区民のような尻の穴の小さいことを言わないのが小岩住民の真骨頂です。子供を隠れ蓑にして自分の主張を押し通すような狡猾な大人はこの国にはいないのです。

細かいことに目くじらを立てず、むしろ笑いに変えて、さらに他人を価値観を尊重することを学べるのが小岩に住むメリットです。この街では人間として最も大切な寛容さを日々の生活を通して学ぶことができます

次はBAR

居酒屋を満喫したらBARに行きましょう。冒頭で触れたように小岩は朝まで営業しているBARの街だからです。今回の現地調査でお邪魔したお店は以下の通り。

お通しがテキーラのショットという狂和国らしさ満点の「KATOOHAN」、普通の店はワンショットの量が30mlなのにお値段そのままで40mlで提供しちゃうサービス精神旺盛な「BOQUERIA」、再開発で移転したばかりでピカピカの店内でパスタが絶品の「hoop」、銀座なら1杯5,000円は取られるビンテージウイスキーが2,000円以下で飲めちゃう小岩のBARの筆頭格「jam

全てのお店が優しく温かく迎えてくれて、全てのお店が2〜3杯飲んで支払額2,000円台という良心的な価格設定です。小岩のBARに行けば「夜の店に行けばその街を好きになれる」という当ブログの主張にご賛同いただけるはずです。

また、小岩の飲み屋のお客さんの温かさも格別です。「東京都に住みたい、でも家賃は安い方がいい」と小岩を選んだ地方出身者が多いからなのかもしれません。学歴自慢や金持ち自慢などは一切なく、ひたすらに酒とおしゃべりに集中できる小岩の飲み屋は清く正しい飲み屋そのものです。

次はキャバクラ

居酒屋、BARと来たらお待ちかねのキャバクラです。キャバクラになるとハズレを引くことが多いのは仕方がありません。ハズレのキャバクラを楽しんでこそマンション好きを名乗る資格があるのです。

そんな小岩のキャバクラで店名を出しても大丈夫だったのは「エンペラーズラウンジ」です。北千住にも系列店がある今年5月にオープンした新しいキャバクラです。清潔感のある店内とちょっぴり都落ち感のあるキャスト(紳士はキャバ嬢のことをこう呼ぶ)のバランスが居心地の良さを演出してくれます。

キャバクラの客層=街の本当の顔であることは前回のシティテラス新小岩のレビューで記載した通りです。「新小岩の客層が一番サイテー!!」とキャストになじられる新小岩住民の破廉恥な言動は何度も読み返していただきたい迫真のルポルタージュです。

小岩の客層について何人ものキャストにインタビューしましたが「輩みたいな人もいるけど実は優しいんだよね」という一言が小岩を表す全てでしょう。当物件のマンションポエムにしてもいいくらい秀逸です。

ちょうど当物件は「小岩、駅1分の進化」という退屈なマンションポエムなので「優しい輩の街に住まう」にいますぐ変更するといいでしょう。それにしてもこの「住まう」という意味不明な言語感覚はいまだに受け入れることができません。率直に気持ち悪いと感じます。

一方で都心の繁華街のキャバクラに比べると華やかさに欠けるのも事実です。どうも小岩で最も熱いのは韓国系・中国系のパブやスナックのようです。行きたかったキャバクラが休業していたりもしたので、コロナが落ち着いたら再訪する予定です。夜の国際交流は錦糸町の専売特許ですが小岩も期待できそうです。

上野の高級キャバクラ

「エンペラーズラウンジ」で飲んでいると上野に系列の高級店「GRAND CRU(グランクリュ)」があるとの情報を得ました。「錦糸町のVICTORIAには合格したけれど、GRAND CRUは面接で落とされたんだよね」というキャストの告白が俄然興味を掻き立てます。

地下店舗の閉塞感があるため個人的には好きではないのですが、錦糸町のVICTORIAは同業からも一目置かれるほど在籍キャストのレベルの高さで有名なお店です。VICTORIAに合格した逸材を不合格にするGRAND CRUとはどんなお店なのか、好奇心を抑えきれずベロベロに酔っ払いながら上野にも足を伸ばしてきました。

キャバクラは大人の駄菓子屋

「ソープランドって何ですか」と小学生に質問された先生が「大人専用のディズニーランドだよ」とユーモア満載の切り返したことを思い出します。この先生を真似するのであれば「キャバクラは大人の駄菓子屋」と言えるでしょう。駄菓子屋が子供の社交場であるように、キャバクラは大人の社交場だからです。

そして大人が集うキャバクラの料金は街の価値と連動します。1セット60分の料金(サービス料・消費税を含める)を比較すると小岩の価値、つまり世間の小岩に対する評価が分かります。街の値段を決めるのは商売を営む人であり住む人ではないのです。

エンペラーズラウンジ@7,200円に対し、GRAND CRU@14,300円です。いくら系列最高級店とはいえ2倍の価格差に驚きます。小岩は山手線内側の上野に対して半分程度の価値しかないのが現実なのです。

相変わらずの激しい脱線でしたが、話の流れが本筋であるマンションに戻ってきました。つまり、そんな街で坪単価350万円のマンションを購入して大丈夫なのかという話です。


Brillia Tower 上野池之端の不忍池を見下ろせる東向きの部屋でも坪単価は588万円です。当物件の適正価格は坪単価300万円程度ではないか。当物件の価格は高過ぎるのではないか、と懸念するのが普通の感覚です。

GRAND CRUの評価

綺麗にまとめたのにまた脱線します。GRAND CRUの評価を書き忘れたからです。

結論から書けば2倍の価格差ほどの差はないというのが客側の素直な感想です。店内の雰囲気、立地こそエンペラーズラウンジに勝りますが、肝心の在籍キャストに2倍の差はありませんでした。

キャストの出勤数が不足していた不運もありますが、話したキャストが全てサブ扱いのヘルプ要員でちっとも楽しくなかったのです。

最近になってキャストがごっそり辞めたらしく、キャストのレベルが落ちたようです。はっきり言って14,300円払ってこれでは再訪はありえません。小岩で十分です。

上野で飲むなら

Club Lenu(クラブ レーヌ)@15,000円」が閉店してしまった今となっては上野でキャバクラに行くなら「QUEEN’s CLUB(クイーンズクラブ)@10,000円」で決まりです。

LINE会員なら最安4,000円(指名料込!!)かつスーパードライエクストラコールド(!!)が飲み放題なので居酒屋感覚で1軒目に行くのもありです。おまけにレーヌのキャストも合流しておりキャストのレベルも悪くありません。

強力なクーポンとキャストのレベルの高さを武器にコロナ禍においてもかなりの集客力がある人気店です。プラザグループという巨大グループが営業しているからこそできる芸当でしょう。

上野〜秋葉原間にあるアメ横の居酒屋で高くて不味い酒と料理を口に入れるくらいなら、最初からキャバクラに行くべきです。安くて清潔な上に可愛いのですから何の文句もありません。

おそらくアメ横の飲み屋の方がキャバクラよりもコロナの罹患リスクは高いはずです。大切な人を守るためにも飲むときはキャバクラを選ぶべきです。

QUEEN’s CLUBで喉を湿らしたらKEIYOグループの「蓮(レン)@12,500円」で口直しといきましょう。和テイスト満載の店内としっとりセクシーなキャストたちが独特の雰囲気を醸し出しており違った趣が楽しめます。

コロナによる変化

ただ、蓮も昨年のオープン当初に比べるとキャストのレベルが落ちたなとは感じます。オープン当初は銀座が壊滅状態だったこともあり銀座のクラブで稼げる容姿も気遣いも段違いの女性たちが数多く在籍していたので仕方がないところではあります。

上野価格で銀座のサービスを受けられるとあって、オープン当初はコロナお構いなしに連日連夜で通ったものです。系列店の錦糸町の「蓮@10,000円」は銀座レベルの時給が出るため超ハイレベルな愛人系のキャストが揃った錦糸町No.1のキャバクラですが、こちらもコロナ以降はキャストのレベルが劇的に変化しました。

あの芸能人レベルの女の子たちはどこに行ったのでしょうか。私が知る限りでは一部のキャストはLive配信に移行しているようです。容姿とトークがいいのですから納得の転職先です。私はLive配信を見る趣味がないので、彼女たちがまたお店に戻ってきてくれる日を心待ちにしています。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

力尽きた

小岩のグルメ情報とキャバクラ論を書き切ったら完全に力尽きました。これ以降はもう読まなくて構いません。物件概要をコピペしているようなマンションブログをお読みいただく方が時間の無駄を避けることができます

当ブログは知りたい人に向けては書いていません。読みたい人に向けて書いています。当ブログに書かれている情報は全て嘘です。「嘘を嘘として楽しむ人」だけに読んでほしいと願っています。

当項目は合格

最寄り駅のJR小岩駅まで徒歩1分なので合格です。ホームを降りれば共産党の機関紙「しんぶん赤旗」の看板と一緒に当物件が目に飛び込んでくるのは強烈なアハ体験ですのでぜひ現地でご体感ください。

なお、駅徒歩1分なのは結構ですが、駅までの道のりにおいて天候の影響を受けるのは残念です。なんとかして駅直結にできなかったのでしょうか。もちろん駅直結で天候の影響が受けないのであれば坪単価400万円も視野に入った価格になるのでこれはこれで良かったのかもしれません。

チェック4:安定した地盤であること→落第

当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

「ここにいてはダメです」と行政が匙を投げたことで有名な江戸川区のハザードマップ江戸川区のハザードマップを見て何も感じないのであれば問題ありませんが、私には無理です。

地盤も三角州・海岸低地でありわざわざ好んで住むような土地ではありません。よって落第となります。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

レビュー対象の間取りはリクエストが多かったK1タイプ(北東角部屋・高層階・3LDK・76.72m2・8,200万円)を中心に、D、E1、J1タイプにも言及します。

なお、ご連絡いただいた方には全員に返信していますが、キラキラ後藤様だけは入力いただいたメールアドレスが間違っているようでメールが送れませんでした。ご了承ください。

レビュー対象の間取りは酷評されたプラウドタワー芝浦と瓜二つの間取りになります。キッチンの位置や下り天井が多少マシとはいえ野村不動産らしい間取りに違いはありません。間取り図で確認できる下り天井は新築マンションの通過儀礼でもあります。

出典元:当物件の公式HP

試算結果

入居時 :購入8,200万円、売却8,200万円(坪単価353万円)、収支±0万円
  5年後:残債7,164万円、売却7,200万円(坪単価310万円)、収支+36万円
10年後:残債6,086万円、売却6,500万円(坪単価280万円)、収支+414万円

前回レビューしたシティテラス新小岩とほぼ同じ坪単価です。交通利便性こそ新小岩に劣りますが駅徒歩1分の商業施設併設という付加価値がありますので単純に新小岩とだけ比較すれば妥当な価格と判断できます。

周辺相場はアルファグランデ小岩スカイファースト(駅徒歩3分/23階/南西角/築6年/90m2)が8,480万円(坪単価309万円)、アルファグランデ小岩スカイファースト(駅徒歩3分/6階/東/築6年/68m2)が5,680万円(坪単価276万円)、エクセレントシティ小岩(駅徒歩3分/2階/北東角/築5年/77m2)が5,680万円(坪単価241万円)でSUUMOに出ています。

売り出し価格が市場価格から5〜10%ほど上乗せされている傾向、駅距離の違い、角部屋や眺望など諸条件を補正すると10年後に坪単価280万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。

そして、下落率はマンション全体の平均下落率である年間2.00%とほぼ同じの年間2.07%になりました。10年後以降であれば残債割れはほぼ回避できますので当項目は合格となります。

D、E1、J1タイプの場合

リクエストをいただいたD、E1、J1タイプについても判定します。K1タイプの数値をベースに条件面を加味して適当に塩梅調整しました。

中住戸は角部屋よりも坪単価が伸びない可能性がありますのでエクセレントシティ小岩の価格レベルにまで下落するリスクを反映させています。特にJ1は今後の再開発の影響がどれだけあるのか予測しづらいのでもっともリスキーな選択になります。資産価値を気にするのであれば角部屋(K1、D)にすべきです。

Dタイプ:合格

入居時 :購入7,900万円、売却7,900万円(坪単価347万円)、収支±0万円
  5年後:残債6,902万円、売却6,900万円(坪単価303万円)、収支+2万円
10年後:残債5,863万円、売却6,200万円(坪単価272万円)、収支+337万円

E1タイプ:落第

入居時 :購入6,200万円、売却6,200万円(坪単価351万円)、収支±0万円
  5年後:残債5,417万円、売却5,122万円(坪単価290万円)、収支▲294万円
10年後:残債4,602万円、売却4,592万円(坪単価260万円)、収支▲10万円

J1タイプ:落第

入居時 :購入6,000万円、売却6,000万円(坪単価327万円)、収支±0万円
  5年後:残債5,242万円、売却4,954万円(坪単価270万円)、収支▲288万円
10年後:残債4,453万円、売却4,403万円(坪単価240万円)、収支▲50万円

小岩で狭い部屋なんていらない

世間では2LDKの狭い部屋を選ぶことを合理的な判断とする風潮がありますが、貧乏人のポジショントークを鵜呑みにしてはいけません

私も都心の狭い部屋を購入して売却した一人ですが、狭い部屋を選んだ理由は住宅ローンが組めなかったからです。私が購入したマンションは読者の方が上層階の広い角部屋を購入しており、私以上の売却益を手にしているのが残酷な現実です。

狭い部屋は広い部屋を買えない人が妥協して選ぶものです。価格もランニング費用も全く同じなら誰でも広い部屋を選びます。純粋に広い部屋の方が利用価値が高いからです。そして売却時には利用価値が高い部屋から選ばれるのです。

資産性の面ではもちろん、居住性についても狭い部屋の方が優れているはずがありません。余った部屋には室内干しの部屋、自宅トレーニングルーム、巨大なウオークインクローゼットなど用途が無数にあります。

「ちょうどいい」などという貧相な発想は捨ててください。車と住居は大きければ大きいほど良いのです。小岩を選ぶ人は広さを求めているという現実を直視してください。SUUMOで検索すると70m2未満の物件数の方が70m2以上の物件数よりも少ないことがその証拠です。

街の特性を無視した部屋選びは資産性でも居住性でも大きなハンディキャップを背負うことになります。くれぐれも自己中心的な部屋選びは謹んでください。

>> 私だって広い部屋が欲しかったさ。。。

マンション価格の上昇が止まらない

私がマンション探しを開始した2015年当時、小岩の新築マンションの坪単価は駅徒歩3分のクリスタルマークスの上層階角部屋でも230万円程度だった記憶があります。6年間で価格が50%近い上昇をしているのに驚くほかありません。

城東エリアは売却が難しいエリア

Brillia 上野 Gardenのレビューでも指摘しましたが小岩が所属する城東エリアは売却が難しいエリアに該当します。

このようなエリアの特徴として売買の過去事例、つまり中古相場よりも賃貸相場の方が安いという特徴があります。城東エリアはまさにその典型的なエリアです。当物件も角部屋こそ合格ですが、中住戸は落第です。

新築マンションはエリア外からも見込み客を引っ張ってこれますが、中古マンションの買い手は地元の方が中心です。私が錦糸町のマンションを売却した際も近所にお住まいの方でした。

前述のようにキャバクラにおいて小岩が上野の半額程度の価格帯であることを思い出してください。キャバクラが直面している課題はマンションでも同じです。小岩の住民を客にするにはその価格帯にしなければならないのです。

>> 2015年当時の記録はこちら

新築マンション
中古マンション

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

チェック6:家賃よりも安いこと→合格(補欠)

当項目は賃貸との優劣を判定します。

アルファグランデ小岩スカイファースト(小岩駅徒歩3分/北西角/15階/築6年/75m2)が月額23.5万円でSUUMOに掲載されています。

ほぼ互角の支払額であれば賃貸が無難ですが、当物件の竣工時期が1年後と短期間であることを考慮すれば待ってもよいと判断します。よって当項目は補欠合格とします。

それにしても野村不動産の管理費はなぜこんなに高いのでしょうか。当物件の@388円/m2に対して、前回レビューしたシティテラス新小岩は@199円/m2です。もちろん建物のグレードの違いはありますが2倍近い価格差を納得するのは難しいと感じるのは私だけではないはずです。

@388円/m2は多種多様な共用施設が用意されたSHIROKANE THE SKY(@386円/m2)とほぼ同じ価格なのです。戸数が違うなどというつまらないツッコミは不要です。

マンション管理の実態を振りかざし、したり顔で管理費高騰の正当性を主張する声もありますが、デベロッパーの太鼓持ちですから無視して結構です。

共用施設から享受できるメリットに対して管理費が妥当かどうかを判断するのが一般消費者です。利益相反の相手方であるデベロッパーのことを思いやる必要など1ミリもないはずです。

購入の場合

支払額    22.3 万円(金利0.8%)
管理費修繕費   4.1 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.3 万円
10年後の価値 ▲3.5 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計   25.6 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    23.5 万円(管理共益費込み)
諸経費       2.3 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   25.8 万円(10年平均)

D、E1、J1タイプの場合

結果はチェック5と同じです。なおE1タイプとJ1タイプは賃貸とm2数を同じにして計算しています。同じ広さの賃貸物件がないので、狭い部屋を探しているのであれば選択肢となり得ることは補足しておきます。

ただ、広い部屋の方が利用価値が高いのは前述の通りであり、さらに比較対象の賃貸部屋は角部屋でもあります。よって、絶対額では高くなったとして賃貸を選ぶべきという結論に変わりはありません

  • Dタイプ:合格(補欠)
  • E1タイプ:落第
  • J1タイプ:落第

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

>> 金利は固定金利の方が安心です。

>> 手付金は満額払ってはいけません。

チェック7:目立つこと→合格

当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

当項目は合格でいいでしょう。小岩駅を利用する誰もが当物件のことを知っています。小岩住民の垂涎の的になるのは確実です。当物件はエリアNo.1マンションですから何も言うことはありません。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

積極的に角部屋を選ぶべきと当ブログの主張を裏付けるように角部屋であるK1タイプ、Dタイプに限れば問題ありません。よって当項目は合格とします。ただし、昨今のトレンドである下り天井問題は当物件にもついて回る問題です。

また、キッチンや洗面所の天板を御影石を採用するなど高級路線をアピールするわりに、カップボード別売り・貧相な賃貸レベルの蛇口の採用などチグハグな設備仕様も残念な点です。この辺りは野村不動産が三流である所以です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

角部屋を選べば当項目は合格です。また、中住戸も合格の間取りがあります。当物件の間取りをみると各地でやらかしている三流デベロッパーである野村不動産にしては頑張っているなと素直に感じます。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

チェック10:家族の思い→落第

当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

マンションを買う行為とは土地と建物の両方を買うことです。ゆえに両方に価値を見出す必要があります。

当レビューを読めば私が小岩に対して好意的であることは明白です。一方で私は野村不動産のいかがわしいマンションを買うことについては否定的です。よって当項目は落第とします。

私は明太子が大好きですが、着色料が強烈な真っ赤な明太子には食欲がそそられません。一方で着色料でクレヨンのように真っ赤な明太子を好む人もいます。

結果

結果は80点となりました。もし野村不動産という着色料が平気なら過去最高点に並ぶ90点になれるポテンシャルがある物件です。もちろんK1タイプ、Dタイプなどの角部屋限定の得点であることはご留意ください。

なお、補欠での合格となったチェック項目があるように決して完璧な80点ではありません。同じ80点でも100点になるポテンシャルがある白金ザ・スカイよりも評価は劣るとご理解ください。

ただ、よくよく考えれば小岩のマンションが白金高輪のマンションよりは劣ると補足されること自体が素晴らしいことだとも言えます。2009年夏の甲子園決勝で九回2死走者なしから5点を挙げ、1点差にまで迫り勝者として敗退した日本文理高校@新潟のようなものです。

総評

買うならプレミアムフロア

リクエストがあったので一般の部屋でレビューをしましたが、私が当物件を買うのなら迷わずプレミアム住戸を選びます。もっとはっきり言えばプレミアム住戸以外には興味がありません。

エリアNo.1になる新築マンションのNo.1の部屋を買えるチャンスは限られています。そんなチャンスを見過ごすのはひたすらに勿体無いからです。ただ、私はすでに都心の別の新築マンションを契約してしまったので参戦はしません。

もし、当物件が白金ザ・スカイやパークコート神宮北参道ザタワーと同じグレードのタワーマンションだったら手付金を放棄してでも参戦したと思います。総武線愛好家である私にとって、小岩に住むことはなんら抵抗がないからです。東京建物が小岩ザ・スカイを企画してくれる日を首を長くして待っています。

おかしいのは小岩ではなくあなた

マツコデラックスの発言以降、過大評価が著しい小岩ですが、私からしてみれば「津田沼以上、船橋未満」「牧歌的な錦糸町」「千葉県小岩市」あたりが妥当な評価だと感じます。はっきり言って大層な街ではありません

確かに駄目な人の割合が多い街であることは間違いありません。しかし、駄目な人=悪い人でもないはずです。駄目人間こそが輝く落語のような世界があるように、駄目な人が安心して暮らせる街があっていいはずです。

その街に足を踏み入れてマウンティングするような人間は駄目人間以下のクズ人間です。阪神や巨人の帽子を被った少年やおじさんという昭和の光景を令和の今でも見ることができる街はもはや小岩くらいです。

小岩は昔から小岩として正常なのです。小岩がおかしいのではありません、おかしいのは外部の理屈で小岩を測ろうとしているあなたなのです。

変わりゆく小岩

そんな小岩もゆっくりとですが確実に近代化が進んでいます。昔は女性一人で歩けないような通りもありましたが今ではすっかり安全な通りばかりになりました。路上で寝ている酔っ払いも絶滅危惧種となっています。一方で、コロナ以前で目立った好き勝手やる外国人問題という新しい問題もあります。

それでも小岩は意外と真面目な街です。浅草橋あたりは緊急事態宣言などお構いなしで外国人が経営している飲食店が酒を提供していますが、小岩の飲食店は足並みを揃えて休業しています。外国人の従業員が多く、強引に営業しているとビザをチェックされたりするので、当局に目をつけられないように休業しているのではありません。ただ単純に真面目なだけです。

中住戸が悪いわけでもない

K1やDタイプなどの角部屋に限定すればという但書付きですが、このレビューの結論は「プラウドタワー小岩ファーストは買ってOKなマンション」です。それではE1やJ1タイプなどの中住戸が駄目なのかと言うとそうではありません。

当ブログの資産価値の判定はかなり保守的に行なっています。当ブログの保守的な試算結果に納得して購入したら想像以上に売却益が出ることは珍しくありません。保守的に試算してもなお合格であることが重要なのです。

当物件はK1やDタイプの角部屋の魅力が大きいため、相対的にE1やJ1タイプの中住戸の評価を低めにしていますが、当物件の利便性に対する対価と考えれば決して悪くない選択でもあります。

ただ、間違いなく資産性においては角部屋には劣ります。中住戸の資産性が保たれる場合は角部屋の資産性はさらに上昇することになるので、やはり角部屋の高層階を選ぶべきです。

もちろん買えるのならプレミアム住戸にすべきなのは言うまでもありません。プレミアム住戸から小岩の街を見下ろした時の感慨は資産価値などという陳腐な価値観では測れないものがあるからです。

終わりに

お疲れ様でした。販売開始日にレビューを公開したのは決して偶然ではありません。当ブログのマンションレビューはマンションをネタにしたコラムであってマンション選びの参考に足り得るものではないからです。

むしろこのレビューを参考にして、別のマンションを独自の視点で評価できるようになっていただく方が作者冥利に尽きます。もちろん当物件を検討している方にとって有益な情報や考え方を盛り込めたとの自負もあります。このレビューが次期以降で検討される方の役に立つことを切に願っています。

当ブログは公開した記事をどんどん更新していきます。特に公開当初は頻繁に内容を更新しますのでぜひまた遊びにきてください。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのですから、自分で責任を持ってご判断ください。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。ぜひ他の記事も読んでみてくださいね!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタント

>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

16件のコメント

小岩の記事ありがとうございます!上京後の10年間小岩に住んだものとして思わずニヤっとしてしまうネタの数々さすがの一言に尽きます。
今は神奈川に住んでいるのですが、川崎に行くたびにふと当時を思い出し懐かしく思っていましたので、今も変わらない小岩に安心しました。

この記事を見てふらっと物件HPを見てみたところ、XXがXX万円で先着順になっているようです。先行タワマンと兄弟棟の影響で眺望は微妙そうですが、間取りはなかなか良さそうです。

小岩恋しさに買っちゃいたくなりそうなんですが、なぜ売れ残ってるのかわからず漠然と不安を感じます。
記事でも触れておられないので、恐らく初期だとK1やDと比べて割高だったかと想像しますが、次期で出る線路沿いのBタイプよりは良さそうに見えます。
初回投稿から時間が経ってしまっていて恐縮なんですが、よろしければこの部屋の評価を教えていただけませんか?

※ 念のため詳細情報を隠して公開いたします(餅つき名人)

コメントありがとうございます。前作の新小岩と今作の小岩が当ブログが提供できるレビューの頂点だと感じています。データを細かく記載するブログはあるでしょうが、今回のレビューよりもエモーショナルなマンションレビューは誰にも書けないと自負しています。ただ反省点もありまして、私が総武線応援団が故にかなりポジティブに書きすぎました。

先着順の部屋が売れ残っているのはまさにこの反省点にリンクします。普通の人にとって小岩は道端に咲いているたんぽぽ程度の存在でしかないのです。雑草であるたんぽぽをひまわりである白金ザスカイと同列に並べたのは上記の過剰なポジティブさの反省点です。

ご質問に対する回答は「小岩は不人気なエリアだから」に尽きます。K1などの条件の良い間取りこそ地元需要と都心からはじき出された低予算層の需要で捌けましたがその後が続かないのはこの一言に尽きるのです。本当に需要のあるエリアのマンションはどんなにダメな間取りでも売れていきます。白金ザスカイは値上げしても抽選となっている事実が裏付け証拠になります。

北口の三井不動産のマンションが想像以上にいいものになりそうなので、当物件はもう見送って良いと考えています。どうしても当物件に住みたければ当物件の賃貸部屋に住めば足りるのです。ワテラス、ブリリアタワー上野池之端などの分譲タワーマンションに賃貸で住んでみて改めて感じたのは「住む目的でマンションを購入する必要がない」という当ブログの基本方針の確かさです。

マンションレビュー最後かもと書かれていて、寂しく思っていましたが、更新した内容がまた新鮮で、またレビュー読めるかもという期待もでてきて喜んでいます。最近はあまりに新築マンションが高く設備仕様もそのわりにはワクワクしなくなっています。期待していた三井の小石川の物件あまりに高くて。あの坂道で隣が河合塾で、億?!文京区でも春日通沿いだしなんだかな。エントリーしたので連絡はけっこう来るのは番町に比べるとあまり反響よくないのかな、と思ってます。麹町のパークハウスも餅つき名人先生のレビュー読んでみたいです。いまの住まいは駅から遠い以外は満足なのがせめてもの救いです。また読書の秋なので過去レビュー読み返していきます。バルミューダの新作コーヒーメーカー頼みました。届いたらコーヒー飲みながら 餅つき名人先生の文学の世界に耽溺しますね。更新読みごたえあり嬉しかったですヾ(≧∀≦*)ノ〃
新作待ってます!

いつも当ブログをご愛顧いただきありがとうございます。爆増しているFX資金が落ち着くまでブログの休眠状態は続きます。ブログの更新がされたら「FXで負けたな」と察してやってください(笑)バルミューダの新作コーヒーメーカーのご感想ぜひお待ちしています。当ブログでレビューするとしたらスタバ、やなか珈琲のテイクアウトと比較したいなと考えています^^

ご返信いただきましてありがとうございます。
前回投稿で一部編集を要したとのこと申し訳ありませんでした。

伏せ字基準を理解しておらず、またお手数をおかけしてしまうのも恐縮ですので、
問い合わせフォームにてお礼と現状をお送りいたしました。

結果として見送ることにしましたが、なんだかんだ久しぶりの小岩とても楽しめました!
いつの日かまた帰ってこれることを楽しみにしておきます。

餅つき名人さんの次の更新も楽しみにしております。
お忙しいとは存じますがご自愛くださいませ。

編集した箇所は真剣に検討されていた場合、ライバルが増えるといけないので非公開にしただけですので気にしないでください^^個人情報をコメントに記載される方もいらっしゃるのでそうしたフォローも私がやるべきことだと考えています。当ブログのコメントは私が承認しないと公開されないので気軽にコメントをいただければと思います。みんなもっとコメントしてください!!そして、もっとブログを更新しろ、俺!!

餅つき名人さま、いつも愛読しております。
but最近新作レビューが無くて寂しい限りです…
所有権に対する定借の価格差が限りなく小さくなるであろうプラウド神楽坂ヒルトップ、小石川エリアを大陸移動させて中央線越えて南下させんばかりの三井小石川、これら2つの丘上物件、ぜひレビューしてください!

いつもブログに足を運んでいただきありがとうございます。新小岩・小岩のレビューで完全に力尽きてしまいました。今はキャバクラで充電する日々でございます(笑)

リクエストいただいたマンションも手を抜けばレビューを書けるのですがそれを良しとしない自分自身がいます。神楽坂はキャバクラをはじめとした飲食店が再開されたら書くかもしれませんが、野村不動産のマンションなのでレビューする前から大体の点数は分かってしまうので悩ましいところです。

三井小石川はプラウドよりは書く気力が湧いてくる物件です。リハビリがてらレビューを書いてみようかと思います。販売開始の11月中旬前には公開予定ですが出来についてはあまり期待しないでください^^;

こうしてご連絡をいただけるととても励みになります。書く気のなかったレビューがこうして決まるのはひとえにご連絡をいただける読者の方のおかげです。また叱咤激励をよろしくお願いします!!

再開発が進む小岩は非常に期待感があり、都心の値段に届かない人達の最後の砦になりそうです。ですが「所詮は小岩」です。それが、南口のロータリーが出来る以前から30年以上も小岩で育った私の意見です。潰れそうで潰れないLサイズのブティックを扱う店や、RPGの祠の様な水天宮がある小岩です。とても愛おしく、いつまでも居たいと思うこの地を愛してくれる人達がこの物件を購入してくれる事を祈ります。

清濁併せ持つ混濁した小岩らしいコメントをありがとうございます。当物件に住む人には小岩を好きになってほしいなと願ってレビューを書きました。再開発で値上がりを期待する下世話な人ではなく、小岩を故郷にする覚悟のある人に住んでほしいですよね。小岩の女神は後者に微笑むはずです。GOD BLESS KOIWA!!

プラウド小岩ファーストの記事、楽しみにお待ちしておりました。
実際に体験しないとわからない周辺環境のレビューも楽しく拝見させていただきました。
角部屋がオススメとのことですが、記載のない北西向きはどう評価されますでしょうか?
1期に間に合わず、2期だと北西の角部屋しかないため気になります。

北西の角部屋は価格次第になります。おそらく値上げされるので、当レビューの試算と照らし合わせてご判断いただければ正しい判断ができると思います。全部屋が80点ではないということです。くれぐれも高値づかみだけは避けてくださいね^^

愛のあるディスりはこれほどまでに読み手に笑いと感動を与えるのだということを学ばせていただきました!

そして、
> 小岩は昔から小岩として正常なのです。小岩がおかしいのではありません、おかしいのは外部の理屈で小岩を測ろうとしているあなたなのです。
この文は至言ですね。
私も心に刻もうと思います!

嬉しいお言葉をありがとうございます。世間の反対のことを書くのが当ブログなので、今回は小岩を擁護する立場でレビューを仕上げました。そのおかげでポジティブなネガティヴさがいい具合に醸成できてかなり味わい深いレビューになったと自画自賛しているところです。この複雑な味わいは当ブログだけが出せる秘伝の味なのです(笑)これから中断していたマンション購入ノウハウの執筆を再開します。公開はだいぶ先になりますがぜひまた遊びにきてください!!

<予定価格>
南向き×74㎡超×15,000万円台~ 
※1,000万円単位

最低価格12,000万円台
最高価格60,000万円台
最多価格14,000万円台
※1,000万円単位・総販売戸数に対応
エントリーしてた三井不動産の小石川プロジェクトの不幸のメールで陰鬱な朝を迎えました。あの立地で?でも餅つき名人先生のレビューでオリンピックセレモニーの朝にふさわしい爽やかな気持ちになれました。小岩に対する深い愛、キャバクラ研究から生まれるマンションの価値に言及するってこれまでにない説得力ある解説です。ブルーオーシャン。誰も真似できなさそう。優しき輩の街小岩、いいですね。遊びに行ってみたくなります。東京オリンピックと小岩、連想しちゃうようになりそう。知見にあふれた根底に深い深い優しさを感じさせる小岩愛ですね。ブリリア四谷三丁目、ピアース新宿三丁目モデルルーム行ったけど外廊下ディスポーザーなし、投資目線で購入考えようかと。いまはあのとき今のマンション買っておいてよかったなという思いです。今日はブルーインパルス見るぞ!

いつも当ブログをご贔屓にしていただきありがとうございます。三井の小石川は凄まじい価格ですね。私も一足先に新築マンションを契約しておいてよかったとホッとしています。これから発売される新築マンションは数に限りがあるので価格は強気一辺倒でしょう。ぜひまた近況をお聞かせください。引き続き当ブログをよろしくお願いいたします^^

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