第86棟目:ザ・ヨコハマフロントタワー

出典元:横浜駅きた西口鶴屋地区第一種市街地再開発事業公式HP

近況報告

こんにちは、餅つき名人です。まずは近況報告から。

夏から年末にかけての上昇相場に明け暮れていたらすっかりブログを書く意欲を失ってしまいました。ブログの広告収益の数百倍を稼げるのですから仕方がありません。キャバクラでお金を使うとトレードでその倍額以上が返ってくる幸せのループに入ったこともブログの更新がSTOPした理由です。要するにブログを書く時間がなかったということです。

勘のいい方はすでにお気づきになっていることでしょう。トレードが忙しくてブログを書かなかった人間がブログを書き始めたということはそういうことです。レバレッジを利用して順張りトレードをしている以上、方向感のないレンジ相場が続くと悲劇的な結果になることは受け入れなければなりません。プロ野球選手の年俸と同程度の損失を出せば誰でもブログを書きたくなってくるものです。

本日の物件

さて、本日の食材は「ザ・ヨコハマフロントタワー」です。JR横浜駅と駅直結となる注目のマンションです。また、デベロッパーが厳選した見込み客に先行販売するという販売方法も特徴です。一般人に広く門戸を開いたことで大混乱となったザ・タワー横浜北仲の事例を反面教師にしたのかもしれません。

今回はこの選ばれし民となった読者のみなさんからのリクエストに応えるレビューとなります。読者の皆さんの懸念点は「周辺環境」「資産価値」に集中しているのでこの2点は深く言及していきます。

過去最高得点となる90点を叩き出したザ・タワー横浜北仲に匹敵する物件になるのか私も大いに興味がそそられます。2日間をかけて夜の現地調査も行ってきましたので早速レビューを書いてみます。

なお、今回のレビューは土日の2日間で書き上げる必要があるため、いつものような膨大な推敲はせず、一筆書きのように一気に書き上げるスタイルでお届けします。荒々しさをダイナミズムとして好意的に解釈いただければ幸いです。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

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モデルルーム

評価

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅となるJR横浜駅から東京駅まで29分、品川駅まで20分、新宿駅まで33分です。

郊外の駅としては十分に納得のいく結果です。この見事な結果は最寄駅がJRの駅であることに尽きます。過去最高得点となる90点を叩き出したザ・タワー横浜北仲が100点を獲得できなかった要因が交通利便性でしたが、当物件は問題ありません。もちろん合格です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

横浜駅で検索したところ1,796件の結果になりました。埼玉を代表するターミナル駅である大宮駅で1,265件ですから最強の郊外駅との呼び声に恥じない結果です。

都内で横浜駅に匹敵する規模となると上野駅1,613件が該当しますからいかに素晴らしい結果であるかが分かります。もちろん合格です。

ゆで太郎がない

超人気高級そばチェーン「ゆで太郎」の店舗レベルはその街のレベルとリンクするというイグノーベル賞の最有力理論を提唱しているのが当ブログです。

しかし、「ゆで太郎」はタキシードとドレスというドレスコードがあるくらいの高級店のため当物件の建設地である鶴屋町にはありません。「ゆで太郎」を味わうには歴史と文化の香りが漂う高級エリアである関内か伊勢佐木町まで行く必要があります。

夜の現地調査(鶴屋町)

いきなり脱線しますが、毎回驚くのが横浜駅の人の多さです。私にとって横浜駅は横浜スタジアムへ向かう通過駅でしかありませんが、きっと私には計り知れない魅力が横浜駅にはあるのだと推察されます。

さて、横浜駅に対して一切興味がない部外者である私が現地調査で夜の店を探索してきました。今回も備忘録がわりに一口コメントを添えてお店を紹介したかったのですが、2日間の期間限定では前回レビューした小岩のような物語性のあるお店に出会えませんでした。

現地の人と話して次に行くお店を紹介してもらうのが私の飲食店巡りのスタイルなのですが、今回はうまく数珠繋ぎにならなかったのです。横路地「狸小路」の飲食店を訪問しなかったのも明らかに選択ミスです。

期待していた方には申し訳ないですが、総論として話を進めます。

鶴屋町周辺の飲食店について感想を総じて述べるなら「近所にあると嬉しいお店が多い」になります。その理由は都内と比較して価格がちょっと安くて量がちょっと多いからです。栄養補給の手段のほとんどが外食である私にとってはこれはとても大きなポイントになります。食費が安くなるのは大歓迎です。

ただ、当物件の足元に広がる飲食店よりも当物件が直結する商業ビル「CIAL横浜ANNEX」をはじめとした横浜駅から直結している商業施設の飲食店だけでも十分に事足りる印象を持ちました。横浜駅に直結している商業ビルが多数あり商業ビル内だけでも飲食店の選択肢が無数にあることがその要因です。

結合予定のペデストリアンデッキを歩きながら「当物件に住んだらわざわざ靴が汚れる下界に足を踏み入れる必要がないな」と感じたことを素直に告白します。

キャバクラ(横浜駅周辺)

自宅の徒歩圏内に良質のキャバクラがあることは自宅選びの重要なポイントになるのは古今東西の常識であり続けます。横浜のキャバクラを調査するとプリンスグループというグループが経営しているキャバクラがほとんどでした。

2日間しか現地調査ができなかったのでお邪魔したキャバクラは2店だけ。しかも両方ともプリンスグループのお店です。1店目は当物件から最も近いキャバクラであろう「横浜SUITE(スイート)」。プリンスグループのお店だけでテナントが埋め尽くされている横浜プリンスビルにあります。

感想は鶴屋町の飲食店と同じです。「都内よりちょっと安い」というお店です。愛人にしたいタイプというより、恋人にしたいタイプのキャストの割合が多い印象でした。

一方で宇都宮のキャバクラみたいなまったり感がある上に、店員がキャストドリンクを急かしてくる安っぽさはマイナス点です。キャストのドリンクくらいこちらで決めさせて欲しいものです。料金はキャストドリンク1杯出して90分で11,000円。

2店目は西口の南側にあるビル1棟を借り切っている「横浜E-STYLE」。元々は各フロアでオーナーも店名も別のキャバクラだったけれどプリンスグループが全て買収して内装を改装して統一させ、キャストはそのままで営業開始した変わり種のお店です。

入店してすぐに伝わるいいお店の予感。例えるならいいマンションがエントランスで醸し出すあの匂いと同じ匂いです。場内を見渡しても美人センサーがビンビン反応します。しかし、お客がかなり入っていてエース級のキャストは全て指名で埋まっていて私の席には来ず。

最初についたキャストはちょっとタイプから外れていてテンション上がらずも、後半に私のリクエスト「美形・高身長・痩せ型」に応えるキャストを付け回ししてくれて満足。こちらのお店はクーポンを利用したこともあり、キャストドリンク1杯つけて60分5,500円という「都内よりかなり安い」料金で済みました。

2店目の「横浜E-STYLE」は上野や錦糸町のマンネリを回避したい時にまたお邪魔したいと思えるお店でした。こういう再訪したくなるキャバクラが家の近くにあるのは安心感(何の?)につながりますので、当物件の現地調査の際にはぜひ訪れてみてください。

また「横浜レッドシューズ」「横浜シーサイド」が横浜キャバクラの老舗との情報をキャストからGETしましたので近日訪問予定です。そのほかにも川崎のキャバクラ情報もGETしたので川崎遠征も敢行予定です。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

最寄り駅のJR横浜駅まで徒歩3分なので合格です。一方で実測だと改札まで徒歩5分程度はかかります。これを駅直結とするのかは個人の価値観次第になります。

ただ、実際に当物件から駅までのペデストリアンデッキを歩いてみれば納得できるはずです。距離もありますし、外気にもさらされますが、駅ビルを通るという特別感は当物件ならではのものです。

売却時の見学者にもこの特別感は確実に伝わります。室内の見学前から見学者の気持ちを高ぶらせるマンションは滅多にありません。純粋な駅直結ではないがゆえに当物件はその舞台装置を備えています。

チェック4:安定した地盤であること→落第

当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の地盤は三角州・海岸低地でありわざわざ好んで住むような土地ではありません。前回にレビューしたプラウドタワー小岩ファーストと同じです。よって当項目は落第となります。

もちろん地盤に関しては物件固有の話になるケースがあります。当物件はもしかするとそのケースに該当する可能性があるのです。モデルルームで詳細を確認することは必須となります。

前回にレビューしたプラウドタワー小岩ファーストで紹介した、「ここにいてはダメです」と行政が匙を投げたことで有名な江戸川区のハザードマップと比べれば水害の被害予測は控えめなのは手放しで喜んでいいでしょう。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

さて、本題に入ります。レビュー対象の間取りは2タイプで判定します。

55Dタイプ(西向き・高層階・2LDK・55.48m2・10,100万円)

読者ご提供

73Cタイプ(西向き・高層階・3LDK・73.11m2・12,900万円)

読者ご提供

試算結果

55Dタイプ

入居時 :購入10,100万円、売却10,100万円(坪単価602万円)、収支±0万円
  5年後:残債8,824万円、売却8,875万円(坪単価529万円)、収支+51万円
10年後:残債7,496万円、売却7,650万円(坪単価456万円)、収支+154万円

周辺相場はブランズ横浜(駅徒歩6分/11階/北西/築3年/67.06m2)が9,280万円(坪単価456万円)、パークタワー横濱ポートサイド(駅徒歩6分/30階/北東/築13年/61.39m2)が9,180万円(坪単価494万円)でSUUMOに掲載されています。

保守的に試算するなら当物件は10年後にブランズ横浜程度の坪単価456万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。一方で条件面ではパークタワー横濱ポートサイドの方が55Dタイプの条件に近く坪単価456万円は保守的過ぎるかもしれません。

しかし、当ブログの資産価値の判定は保守的過ぎることが方針であり特徴です。たまに「試算結果が外れてますね」というご指摘をいただくように保守的な資産価値の判定の多くが外れています。けれども、これは結果論でしかありません。保守的に試算してもなお合格になるマンションを買うべきなのです。

そして、過剰なまでに保守的に試算してもなお10年後以降であれば残債割れはほぼ回避できるという結果に目を向けてください。もちろん当項目は合格となります。

73Cタイプ

入居時 :購入12,900万円、売却12,900万円(坪単価583万円)、収支±0万円
  5年後:残債11,270万円、売却11,506万円(坪単価520万円)、収支+236万円
10年後:残債9,574万円、売却10,090万円(坪単価456万円)、収支+516万円

坪単価が安くなる73Cタイプであれば安全余裕度が高まるのは当然です。資産価値がマンション選びの最優先事項であるならば坪単価が最も安い部屋を購入すべきです。

部屋選びのコツ

当物件は間取りと広さに大差がないにもかかわらず価格に凹凸がつけられています。その意図はデベロッパーに確認するしかありませんが、間取りを丁寧に見比べると広い部屋ほど無理がないことに気づきます。

73C(12,900万円)と80A(14,700万円)のリビングを比べてみれば一目瞭然です。キッチン周りや主審室の下り天井の位置にも要注目です。はっきり言ってゆとりが違います。

私のように購入して2年程度で売却する方針であれば坪単価至上主義でも問題ありません。一方で当物件にある程度の期間は居住するという人もいるはずです。もし当物件に長く居住することを考えているのなら広い部屋にしておいた方が無難です。居住の快適さが違うからです。

居住性を重視しているのに坪単価で部屋を選んだ場合、主審室の2,190mmの下り天井を見るたびに陰鬱な気持ちになるのは避けられないと断言します。

また、坪単価が安い部屋は人気が集中します。当物件が絶対に欲しいのであれば抽選倍率の最も低い部屋を選ぶべきです。ここまで間取りの優劣に言及してきましたが、実はどの間取りを選ぶかという悩みは抽選倍率も踏まえて考える必要があるのが現実です。

自分が部屋を選べる立場にあると勘違いしてはいけません。部屋を確保できなければ部屋選びに費やした時間は全くの無駄になるのです。部屋を確保することに集中してください

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

チェック6:家賃よりも安いこと→合格(補欠)

当項目は賃貸との優劣を判定します。

パークタワー横浜ステーションプレミア(駅徒歩4分/西/18階/築15年/60m2)が月額26.4万円でSUUMOに掲載されています。

月々4.3万円も支払額に差があるのであれば通常であれば賃貸一択ですが、築年数と立地を考慮すれば当物件を買うという選択が過ちとは言い切れません。当物件は代替が見当たらない特別なマンションだからです。

一方で、住宅ローン控除の制度改正による影響は購入の数値を悪いものにするのは明白です。改正後の住宅ローン控除を反映すると賃貸との差はさらに広がります。甘めの坪単価494万円で計算してやっと賃貸と並びます。

大変判断に迷うところですが当項目は補欠合格とします。当物件の希少性があまりにも強烈だからです。

なお、73Cは55Dよりも坪単価が安いのでよりしっかりとした合格になります。ただ、1億円を超えると中古の買い手が激減する総額問題も悩ましいところです。総額2,000万円もの価格差は小市民の私にとっては大きな差になります。私が買うなら坪単価が安いことよりも総額問題を懸念して55Dにします。

購入の場合(55Dタイプ)

支払額    27.5 万円(金利0.8%)
管理費修繕費   3.8 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        5.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.3 万円(改正後だと▲1.7)
10年後の価値 ▲1.3 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計   33.7 万円(10年平均・改正後だと35.3))

賃貸の場合(55Dタイプ)

家賃    26.9 万円(管理共益費込み)
諸経費       2.5 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   29.4 万円(10年平均)

高い管理費の話

昨今のトレンドと寸分の違いもなく当物件も例外なく管理費が@551円(他の読者の方からはもう少し低い単価を頂いていますが保守的に高めの単価を採用)と高額です。この管理費が適正なのかは分かりませんが、最近はデベロッパーが購入者を選別する意味合いを持ち始めていると感じています。デベロッパーにも客を選ぶ権利があるのは当然であり、当物件の販売方法で実践されています。

昨今の高い管理費は小さなことでぶーぶーと文句を言うような陰気な人間は客ではないというデベロッパー様からのメッセージであり踏み絵なのです。そして、今後はますます踏み絵を迫られることになります。客がマンションを選ぶ時代は終わったのです。

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

>> 金利は固定金利の方が安心です。

>> 手付金は満額払ってはいけません。

チェック7:目立つこと→合格

当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

当項目は合格以外にあり得ません。その理由をわざわざ述べる必要もないでしょう。横浜駅周辺どころか神奈川県全体でも屈指のマンションになることが決まっています。売却時には見学者が行列を作ることになるそんなマンションです。

一方で横浜市の冴えない行政サービスがネックとなって、東京からの集客は見込み薄かもしれません。当物件固有のリスクではなく横浜市という自治体が抱えるリスクは頭の片隅に入れておく必要があります。このコロナ禍で自治体ごとの差に気づいたのは私だけではないはずです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第(補欠)

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

間取りによって評価が変わりますが、レビュー対象の55Dであれば合格です。73Cは補欠の末に落第になります。他の間取りを見るとほぼ補欠の末に落第です。扁平型のタワーマンションですから柱の影響を避けることができなかったのでしょう。

よって当項目は落第(補欠)とします。チェック6が合格(補欠)だったので2項目で1つの合格とご理解ください。総合点ではバランスが取れているはずです。

ただ、微妙な柱の位置を持って当項目を落第とするのは早計です。下り天井は目立つが天井高が2,700mm、全熱交換器の採用、高層階の余裕あるエレベータ配置、標準での床大理石など高スペックな専有部、などなどデベロッパーの気合は十分に読み取れるからです。

結果は落第だけれど、実態は合格であるこの事実はチェック8が機能しなくなっていることの証拠です。近いうちに柱の食い込みを物件の評価項目から外します。タワーマンションが主流となった昨今において柱は大なり小なり食い込むからです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当項目は合格です。1LDKの間取りを見ていませんが2LDK以上の間取りを見る限り問題ありません。柱の影響こそありますが当物件の間取りは綺麗なものが多いです。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

チェック10:家族の思い→合格

当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

当物件は交通利便性と資産価値を重視している私の個人的価値観に合致するマンションです。再訪決定のキャバクラが徒歩圏内にある上に、さらに神奈川県屈指の繁華街である関内もすぐ近くにあるのであれば居住することになんら抵抗はありません。

また、横浜スタジアムが近いことも野球好きにとってはプラスポイントです。よって当項目は久しぶりの合格となります。

結果

結果は80点となりました。

前回レビューしたプラウドタワー小岩ファーストは完璧な80点ではないと評価しましたが、当物件は100点になるポテンシャルがある80点です。この表現は白金ザ・スカイと同じものを使いました。当物件がいかに有望であるかを表したかったのです。

総評

人口減少でも不動産が安くならない理由

「日本は人口減少期に入ったので供給過多で不動産が安くなる」という風説が巷で流れています。ところが、このロジックは個人資産の推移の前提が間違っています。この風説では今の個人資産がそのまま維持されて人口だけが減るという前提でロジックが組み立てられているのです。

しかし、現実は絶対的にも相対的にも極めて一部の人間に資産が偏っていきます。日本国としての資産額は減っていくでしょうが、それでも金融資産1億円以上の富裕層の割合は増えていきます

このデータは野村総合研究所のレポートで確認できますが、私の仕事での現場感覚でも合致しています。「この金持ちたちは今までいったいどこにいたのだろう?」という素朴な疑問が仕事をしていて湧いてきます。

一方で残酷なことに、人口が減少するのに富裕層が増えるということは残りの人たちは今よりも貧しくなるということでもあります。人口減少で不動産価格が下がるという風説は残りの今よりも貧しくなる人たちの単なる願望でしかありません。富裕層は富裕層だけが住む世界をこれまで以上に確立していくのです。

買わない理由が見当たらない

そして、当物件はその富裕層だけが住む世界に属するマンションになります。「買わない理由が見当たらない」はここまで一通りレビューを書いて導き出した結論です。むしろ買えるチャンスがあるだけでラッキーなマンションです。

このチャンスを確実にものにするには「どの部屋を買うか」という積極的な発想から「どの部屋なら買えるか」という消極的な発想への転換が重要になります。部屋毎に発生する瑣末的な優劣には目を瞑ってひたすらに抽選倍率の低い部屋に絞るべきです。

勝利の女神の前髪を手放すな

もし私が既に都心の新築マンションを契約していなければ当物件の2LDKに間違いなく挑戦したはずです。もちろんクローズドな販売に招待されたらというあり得ない前提の話です。

なのでリクエストをくれた読者の方全員に声を大にしてお伝えします。「勝利の女神の前髪を手放すな!!」と。

鶴屋町は繁華街ではない

それでも決心できない人がいるかもしれません。「鶴屋町は繁華街なので心配です」という声が届いているからです。しかし、松戸と錦糸町に住んだことで繁華街の定義が狂っている私にとっては鶴屋町は単なる飲み屋街です。

当物件の目の前にある大人のディズニーランドことソープランドだけでは繁華街にはなりません。繁華街を構成するには犯罪の匂いが必要だからです。2日ほどの現地調査だけでは鶴屋町にその匂いを感じることはできませんでした。

そもそも、繁華街が嫌いでも前述したように当物件に住んだら足元に広がる鶴屋町一帯に足を踏み入れる機会はほとんどありません。ペデストリアンデッキで天上界を往来するので下界である鶴屋町一帯に足を踏み入れなくても人生を送ることができるからです。

鶴屋町は住所としての役目を果たすだけであり、あなたの人生の邪魔をすることはありません。勝手に鶴屋町を不安視するのは個人の自由ですが、度が過ぎるならおそらく病気なので病院に行くことをお勧めします。

ソープランドは平和の象徴

天上界の通用路となるペデストリアンデッキは当物件の裏側にあるため、外出時に当物件の目の前にある「ソープランド富士」の哀愁溢れる建物も視界に入ることはありません。当物件の居住エリアは中層・高層になるなので西向きの部屋ですら富士の建物は視界に入ってきません。エントランスを出るたびに汚い壁を見ることになるシティテラス新小岩とは違うのです。

世間ではソープランドを腫物のように扱いますが、個人的にはソープランドは平和の象徴だと認識しています。ソープランドのもつ哀愁を愛でることができる本当の大人こそが当物件に住む資格があるのです。

繁華街に住む本当の価値

楽しさや華やかさは繁華街の魅力の一面でしかありません。この繁華街の分かりやすい魅力の裏側には哀愁があるのです。喧騒に紛れてかすかに漂う哀愁を繁華街に住む人は愛しているのです。

そして、この哀愁が酒をより一層美味いものにします。哀愁とは無縁のSAPIXで酒を飲んでも全く美味しくないことがその証明です。結局のところ繁華街に住む本当の価値は繁華街に住んだことがある人にしか分からないのです。

終わりに

お疲れ様でした。土日の2日間(土曜の夕方から錦糸町で深夜まで飲み会あり)でどれだけのレビューが書けるのかという挑戦の結果が当レビューです。現地調査の詳細記述を筆頭に相当な記述を端折っていますが、その良し悪しは自分では分かりません。最後の締めもイマイチであることは分かっています。

ただ、もし現地調査の詳細記述や綺麗な締めに固執した場合、このレビューの公開は来年になっていたことは間違いありません。一方で淡白ながらもコンパクトに餅つき名人のエッセンスがまとまったレビューになったとの実感もあります。

また、今回のレビューはリクエストをくれた読者に向けて書いています。いつも以上に語りかけのトーンが強く出たのはそのためです。

当ブログは公開した記事をどんどん更新していきます。特に公開当初は頻繁に内容を更新しますのでぜひまた遊びにきてください。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのですから、自分で責任を持ってご判断ください。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。ぜひ他の記事も読んでみてくださいね!!

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15件のコメント

マンション購入奮闘記の続きが見たくて毎日覗いてしまう。応援してます。

リクエストありがとうございます。キャバクラに夢中になりすぎてブログを更新する気力を失ってしまいました(笑)ただ、キャバクラは控えめになる状況になったので来年は期待していてください!!

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