【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

はじめに

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで35棟の新築マンションをレビューしてきましたが、プラウドシティ大田六郷あたりから長文化していることが気になっていました。

当初は初めてマンションを探される方の参考になるように、そして素人の自分自身が分かる範囲など限られているのだという謙虚さから、淡々と各チェック項目だけで評価していたので5,000字程度でした。

しかしブラックジョークや個人的価値観という俺の味を盛り込み長文化したところ多くの反響をいただき、大変気を良くしてしまいました。

そして調子に乗りまくった挙句、パークタワー晴海やシティタワーズ東京ベイあたりは2万字近い怨念のようなレビューとなり、我ながら「大丈夫かこの人は。他にやることがあるだろう。」と我に返ってしまったのです。

ちょうど都心の新築マンションを契約し新築マンションへの憧れと未練が断ち切れたこともあり、これまでのレビュー結果の傾向も踏まえて評価軸をシンプルに再構築します。

以前の評価軸も今回の評価軸も「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良し悪しは分かるとお伝えしたことを受けたものですからこちらも合わせてご覧ください。

モデルルーム

再構築した評価軸は立地、価格、間取り、価値観の4ジャンルで計10項目をチェックポイントとし100点が満点になるようになっています。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

1.立地

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度

調べ方

yahooの乗り換え案内(https://transit.yahoo.co.jp)で検討しているマンションの最寄駅から東京駅・品川駅・新宿駅までの乗車時間を検索します。午前7次30分発で3つの駅すべてに30分程度で到着できれば合格です。

注意点は朝の通勤時間帯は昼間よりも時間がかかる路線があるため、必ず出発時間を通勤時間帯にする必要があることです。マンションの売り文句の「新宿駅まで15分」は昼間の時間であり、朝は「新宿駅まで20分」ということはよくあることです。

理由

自宅から駅まで   :  5分
電車待ちなど    :  5分
東京・品川・新宿まで:30分
地下鉄など乗車時間 :  5分
駅からオフィスまで :10分
エレベーター待ちなど:  5分
=============
合     計   :60分

上記のように自宅からオフィスまで60分で到着するには電車の乗車時間を30分程度に抑えなければならないことがわかります。俗にいうドアtoドア60分以内です。

通勤時間は気にならないという人もいますが、都心から離れた駅のマンションを購入したら売却時に苦労することは目に見えています。こんな調査結果もあるのです。「理想“35分”、限界“86分”。通勤時間と住まい探しのポイント

他人はドアtoドア60分以内を希望しているのですからその声を無視しないほうがいいでしょう。あなたが着ている服を誰もが着たいとは思わないのと同じです。交通利便性は自分都合で軽視すべきではないのです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上

調べ方

食べログ(https://tabelog.com)で検討しているマンションの最寄り駅を検索します。検索結果の店舗数を確認して400件以上であれば合格です。

理由

飲食店は人が集まるところに集まります。つまり飲食店が多い=人が集まる=中古の買い手が多い、との予測が成り立ちます。また飲食店が多くて、買い物施設が少ない駅は存在しませんので日常の買い物に困ることもありません。つまり飲食店の数は駅力そのものだということです。

そして飲食店の数を手軽に調べるには食べログが便利です。駅名を入力すればだいたいの店舗数がわかります。合格とする店舗数は後述のサンプルを見る限り400件以上あれば駅力があると判断してよいでしょう。

チェック3:駅から徒歩5分以内

調べ方

物件概要の駅距離が5分以内であれば合格です。

理由

  • 駅から近いと毎日の通勤通学が負担にならない
  • 中古購入者は徒歩5分以内から物件を探す
  • SUUMOなどのポータルサイトで選ばれやすくなる
  • 徒歩5分以内のマンションの資産価値は維持される

などが一般的な理由です。実際にSUUMOやHOMESの検索条件が1分以内、3分以内、5分以内、7分以内と刻まれており、5分と6分の間には大きな壁がそびえ立っています。この現実を目にしては天邪鬼な私も駅から徒歩5分以内という基準に同意せざるを得ません。

よくよく考えてみれば我が家は築20年程度ですが駅から近くなければ買わなかったでしょう。中古という手垢のついたマンションを購入する決断をするには相応の価値がなければならないのです。そして実際に売却するときに徒歩5分以上の築20年越えの中古マンションを売却することがいかに難しいことかを身を以て知ることになるのです。駅から徒歩5分以内は死守しなくてはいけません。

チェック4:安定した地盤であること

調べ方

大地震対策.info(http://dai-jisin-taisaku.info)というサイトで検討しているマンションの住所の地盤を確認します。揺れ具合や液状化リスクがなければ合格です。自治体が公開しているハザードマップも忘れずに確認します。

理由

新浦安で新築マンションが建設されるなど東日本大地震の記憶が早くも風化し始めていますが地盤は欠かせない要素です。あの液状化の惨状を忘れることはできません。

また過去のレビュー結果や巷の話を聞く限りですが地盤が安定している土地は資産価値が高い傾向があります。地盤が安定していることは地震に強く、資産価値にも強いのですから軽視すべきではないのです。

候補となる駅

サンプルとして東西南北で新宿駅・東京駅・品川駅までほぼ30分圏内のうち境目となる駅を列挙しておきます。()内の数字は飲食店の数です。

北:赤羽駅(788)、東十条(504)、要町駅(464)
東:豊洲駅(206)、小岩駅(668)、南千住駅(253)、京成曳舟駅(469)、市川駅(411)
西:中野駅(880)、三軒茶屋駅(734)、自由が丘駅(744)
南:蒲田駅(1,277)、川崎駅(1,346)、武蔵小杉駅(619)

境目の駅とはいえ知名度は抜群の駅ばかりです。地味なのは要町駅と京成曳舟駅くらいでしょうか。個人的には予算に収まるマンションがあれば要町駅周辺に住みたいです。大好きな熊谷守一美術館がすぐそばにあるのは代え難い魅力だからです。

さらにざっと眺めてみると西側の駅は新築マンションが1億円近い富裕層エリアですし、北は交通利便性が悪く選択肢が限られています。その結果、消去法ではありますが庶民が狙うなら東と南だというのがわかります。

ただ、南の川崎駅と武蔵小杉駅の新築マンションはもう普通の会社員の手に負えないレベルであり、実際は坪単価200万円台が期待できるのは東側一択になりつつあります。(坪単価200万円台だと23区はもう無理かもしれません)

東側をより掘り下げると総武線なら市川駅まで、都営新宿線なら船堀駅まで、東西線なら葛西駅、京成線なら京成曳舟駅までが新宿駅・東京駅・品川駅までほぼ30分圏内になります。ただ、東側を選ぶ際は地盤については諦めが必要です。

もちろん中古を視野に入れればまだまだ北も南も候補になります。新築マンションにこだわるのはマンション選びの選択肢を狭めることになるので、ぜひ中古も視野に入れてマンション選びをされた方が満足するマンションに出会えることでしょう。

2.価格

チェック5:残債割れにならないこと

調べ方

新築マンションの場合

ウチノカチ(http://utinokati.com)というサイトで5年後、10年後の売却価格を確認します。さらにSUUMOの売り出し物件を見てその結果が正しいか裏付けを取ります。

SUUMOの売出価格は適正価格から5〜10%上乗せされているのでそれを割引いてください。ウチノカチとSUUMOの乖離が大きい場合は価格が低い方を採用してください。

中古マンションの場合

対象となる部屋自体の評価を確認できます。マンションレビュー(https://www.mansion-review.jp)、イエシル(https://www.ieshil.com)で対象の部屋番号の評価を確認してください。

前述のウチノカチ(http://utinokati.com)でも対象となる部屋自体の評価を確認できますが、マンションレビューやイエシルのように最新のトレンド(2023年のような上昇相場)を反映しない価格、つまり買った瞬間に10〜20%値下がりするという旧来の評価が出てくるケースが多々あるため注意してください。

ウチノカチは保守的な評価が結果として出てくるので参考扱いにしておかないと永久に中古マンションを買うことはできません。もしウチノカチの評価額で売りに出ているのであれば検討する価値は大いにあります。

さらにSUUMOの他の売り出し物件を見てその結果が正しいか裏付けを取ります。もちろんSUUMOの売出価格は適正価格から5〜10%上乗せされているのでそれを割引いてください。

残債の計算

高精度計算サイト(http://keisan.casio.jp)で5年後、10年後の残債を確認し残債割れがなければ合格です。

精緻な計算が不要であれば5年後で残債85%、10年後で残債75%、20年後で残債50%と大雑把に計算しても大差なく試算できます。

理由

残債割れとはマンションの売却額が住宅ローンの残高を下回ることです。要するに借金が残ってしまうことを意味します。住宅購入で絶対に避けなければならない事態です。

これまでレビューをしてきて10年目までが残債割れのリスクが高いと感じました。そして10年目を過ぎるとどんな駄目なマンションでも残債割れのリスクが低くなるのでチェックは5年後、10年後だけで十分でしょう。

チェック6:家賃よりも安いこと

調べ方

SUUMO(http://suumo.jp)で検討しているマンションに似たマンションの家賃を確認します。家賃に各種諸費用(家賃の10%)を加えたものと10年間の合計で比較し、購入の方が有利であれば合格です。

理由

購入と賃貸という選択肢がある以上、比較するのは当然です。そして賃貸の方がお得なのであれば購入する必要ないのです。過去のレビュー結果を見ても諸経費も加味すると10年程度では購入が賃貸よりも圧倒的に得することはほぼないと感じています。

ちなみに以下はBrillia久が原のサンプルです。くれぐれもこんな結果のマンションを買ってはいけません。

購入した場合

支払額    18.1 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 2.6 万円(残債割れです)
========================
合           計    26.4 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    18.8 万円
諸経費       1.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  20.6 万円(10年平均)

チェック7:目立つこと

調べ方

検討しているマンションのHPで下記を確認して、中古でも選ばれるだけのブランドや存在感があると判断できれば合格です。

  • 売主
  • 施工主
  • 総戸数
  • デザイン
  • エントランス
  • 共用施設
  • 眺望、広さ、方角

理由

購入したマンションを売却する際に大切となる項目です。中古マンションは世の中に溢れており、多くのライバルの中にあっても選ばれるマンションでなくてはならないのです。

はっきり言ってしまえば指名買いが発生するくらい存在感のあるマンションでなくてはならないということです。さらに欲を言えばその指名買いが発生するマンションの中でも競争力がある部屋であって欲しいところです。

つまり部屋は最上階や角部屋がよいということです。私が売却で苦労した時に担当の仲介業者が見せてくれたデータは如実にこの事実を裏付けていました。1ヶ月程度の短期で制約している部屋のほとんどが駅から徒歩5分以内の角部屋だったのです。

3.間取り

チェック8:カップボードが標準装備または柱が食い込んでいないこと

調べ方

検討しているマンションのHPで間取り図を確認し、カップボードが標準装備であれば合格です。もしくは、柱が居住スペースに食い込んでいなくても合格です。

理由:カップボード

まともな新築マンションにはカップボードが標準装備されています。同じブランドマンションでも郊外と都心でカップボードの有無が分かれることは珍しくありません。

カップボードを標準設備から除外すると数十万円のコストカットになります。たった数十万円のコストカットを図るようなマンションは他の面でもコストカットを図っていないわけがありません。小さなコストカットを積み上げれば立派なコストカットになるからです。

要はコストカット満載の安普請のマンションに住みたいかという話です。「カップボードは自分のお気に入りを設置するから、むしろ標準装備ではない方がいい」という声もありますが、論点をすり替えているだけです。

マンション全体の評価をするのであれば全部屋共通の項目で判断すべきであり、あなたがカップボードを必要としているかどうかは無関係です。お気に入りのカップボードを設置したければ標準設備のカップボードを外して取り替えればいいだけです。

カップボードが標準装備であることのデメリットは皆無です。カップボードが標準装備かどうかをチェックするだけで様々なデメリットやリスクが回避されるのですからチェックしない手はありません。

理由:柱の食い込み

タワーマンションが主流となった昨今において柱の食い込みは大なり小なり発生してしまいます。しかし、通常の板状マンションであれば柱の食い込みは必須のチェックポイントです。

柱の食い込みは占有面積にカウントされてしまうので実際の占有面積は減少します。つまり柱にお金を払うことになるからです。

まるで新幹線の座席の肘掛けが両方とも使用できないようなものです。肩身の狭い状態で過ごす東京〜新大阪の2時間30分を想像してみてください。こんな理不尽を甘んじて受け入れる人はいないはずです。

感覚的な話になってしまいましたので実利について話をすると、柱が室内に食い込んでいない(アウトフレーム)と玄関前にスペースが確保されたり、梁が目立たない、コストダウン物件ではない、など様々な副次的なメリットが期待できます。

柱が室内に食い込んでいるかをチェックするだけで様々なデメリットやリスクが回避されるのですからチェックしない手はありません。また、カップボードは常に有料オプションにするデベロッパーもあるので柱の食い込みも併せてチェックする必要があるのです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること

調べ方

検討しているマンションのHPで間取り図を確認し、洗面所の入り口が廊下に面していれば合格です。

理由

デベロッパーがお金と気合を入れて作ったマンションで洗面所の入り口がリビングにある確率はほぼ0%です。つまり洗面所の入り口がリビングにあるということはお金をかけていないか気合が入っていないマンションだということです。

過去のレビューで高得点のマンションは洗面所の入り口がリビングにあることはほとんどないという傾向がこの事実を裏付けています。

また過去の記事でも指摘しましたが、実際に使うにあたっても洗面所の入り口がリビングにあることは欠点でしかありません。リビングが廊下になり、リビングが安らぎの空間にならないからです。

>> サンプルを用意して詳しく述べた記事です。

4.価値観

チェック10:家族の思い

調べ方

家族の思いをきちんと丁寧に確認しましょう。家族全員が検討中のマンションに住みたいと思ったら合格です。独身であれば自分の価値観だけでOKです。

理由

栄養のみで食事のメニューを決める人はいないはずです。栄養のみで考えるならプロテイン(タンパク質)とサプリメント(ビタミン)を補充すればいいだけですが、こんな食事をしているのはアスリートかボディビルダーくらいです。普通の家庭は栄養と味のバランスを考えたもの、つまり料理をして食事をしています。

マンションも同じです。マンションは不動産という資産(栄養)ですが同時に家族の思い(味)も求められるのです。家族の思いをないがしろにすると家族が崩壊してしまうのです。私の苦い経験を最後のチェック項目とします。

80点以上で真剣検討へ

上記10項目のうち8項目以上で合格(80点以上)であれば見込みのあるマンションと判断できます。おそらく10棟に1棟くらいの割合しか合格しないはずです。

しかし、合格したから即買いというわけではありません。合格したマンションは以下3つの関所を越えてはじめて購入決定となります。

①現地調査

現地を訪れてはじめて分かることは多々あります。私は特に以下の3つを確認しています。現地に訪れないと気づけない項目です。

  1. 敷地の周りに空き地があるか
  2. 敷地周辺に嫌悪施設はあるか
  3. 歩いている人のマナーは良いか

上記3項目は以前のチェックポイントでもありますのでこちら(↓)もご覧ください。

マンション評価
坪単価

②不動産コンサルタントに相談

マンションの得点が80点を越え、現地調査の結果も問題なければ、そのマンションを買う気満々になっているはずです。ついに運命のマンションを見つけたと興奮しているかもしれません。

このように舞い上がった状態でモデルルームに行ってはいけません。舞い上がったまま契約して後悔している方が一定数いる現実があります。私のようなゲリラブログですら契約後の後悔について相談があるくらいです。

このような後悔をしないためにも第三者の意見を聞く必要があります。もっと正直に言えば冷や水をかけてもらい冷静になる必要があるのです。冷や水をかけられてもなお購入意欲が消えなかったマンションこそが本当に購入すべきマンションなのです。

>> 不動産コンサルタントについてはこちら(↓)で詳しく解説しています。
不動産コンサルタント

③モデルルームは最後に訪問

ここまで精査した段階ではじめてモデルルームに行きます。モデルルームは契約する場所であり、検討する場所ではないからです。

モデルルームでそのマンションの良し悪しは分かりません。露店の店員に「このロレックスは本物ですか?」と質問しても「本物ですよ」としか言わないのは小学生でも分かるでしょう。ならばモデルルームの営業マンが言うことが信じるに値するかどうかも分かるはずです。

繰り返しになりますがモデルルームは事務手続きをする場所であり、それ以上の価値はありません。くれぐれもマンション選びの最初にモデルルームに行かないようご注意ください。

終わりに

気になるマンションを見つけたらスマホ片手に上記のチェックポイントを確認してみてください。ほとんどのマンションは検討にすら値しないマンションであることがわかるはずです。

マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。どうか皆さんが少ない労力で満足できるマンションを購入できることを祈っています。

>> 競争力がある間取りについてはこちらの3部作をご覧ください。

11件のコメント

はじめまして。ニュートラルに近い(?)立ち位置からの独特な記事をいつも楽しく拝見しています。

初めてマンションを購入したくなり、ただいまブリリアタワー池袋westについて(&その周辺の中古も視野に入れて)検討しています。ぜひ当マンションを評価していただきたくて、この記事内に要町が触れられていたこともあり、思わずコメントしてしまいました。

それから、、、40代シングル女性の初購入で怖気づいています。よろしければ不動産コンサルタントさんをご紹介いただけると、とてもありがたいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

多くの読者の相談を乗っているとその統計から「アドバイスしても無駄な人」であることが文面で判別できるようになってしまいます。また、他人の時間とノウハウを提供してもらうことに対して報酬を提示しない場合は驚くほどの塩対応をすることもあります。結局のところマンションを上手に探せない人は自己中心的であることが根本原因です。そしてそれは相手のことを想像できるだけの想像力が欠如した依頼文から透けて見えてしまうのです。相談相手から有益な情報を引き出すための礼儀や節度がないと誰に相談しても有益なアドバイスは得られないものです。

さて、ご検討されている物件についてはメールでやり取りさせてもらった通りです。それなりの時間をかけたのでもう少しリクエストが増えたらブログでも公開するかもしれません。4月下旬の抽選倍率が上昇したら当ブログの影響だと思ってください(笑)

これから中古マンション買おうとしているのでこのような記事は助かります!
マンション購入奮闘記の続きもみたいです!

一点質問なのですが、隣室との戸境癖がコンクリなのかそうでない乾式壁なのかは資産価値には影響しないでしょうか?

防音性が気になるので買うならコンクリでできているところにしたいのですが
タワマンとかでも乾式が多いと聞き、資産価値の面ではあまり関係ないものなのでしょうか。

もし資産価値に影響があるのであれば、
モデルルームに行く前に、自宅でコンクリか乾式か見分ける方法教えて頂きたいです。

あまり影響ないですかね?

コメントありがとうございます。マンション購入奮闘記は完全に書く時期を逸してしまいましたが、どうにかしてseason3を書き上げていきたいと思ってはいます^^;

さて、乾式壁の資産価値への影響はゼロです。資産価値は「立地」でほぼ決まり「外観」「部屋」で確定するからです。正直なところマンションの騒音問題は防音性よりも隣人の常識度の方が重要です。そしてこれは完全に運になります。強いて言えば所得が高い高級マンションを選べば多少は当たりを引く可能性が高くなるかなという程度です。

なお自宅で壁の種類を見分けるには間取り図を見ればおおよその見当がつきます。斜め線が記載されている壁は乾式、そうでない壁はコンクリートの場合がほとんどです。どうしても確認しておきたいのであればマンションギャラリーに電話すれば教えてくれます。資産価値にこだわるのであれば壁よりも立地を大切にしてください^^

餅つき名人様

現在30代後半、住替えのための中古マンション探している中で餅つき名人様のブログに辿り着きました。5年前に新築でマンションを購入しているのですが、その際には深く考えず妻の意向を尊重し広さと価格最優先で購入していて、餅つき名人様もおっしゃっている通りまさに「マンション本位の街選び・本末転倒」のパターンを地でいってしまいました。この考え方を餅つき名人様のブログで拝見したときには、最近感じていた住環境へのモヤモヤとした漠然とした不満の正体をうまく言語化され悩みがクリアになりました。ありがとうございます。

子供がいないうちはそれでも現居の満足度は高かったのですが、子供が二人生まれてからは価値観も大きく変化し、住宅そのものではなく「住む街」の大切さを痛感し始めております。
そんな経緯での住替え検討ですが、子供もいるため部屋の広さはある程度必要という妻の意見も十分尊重する必要があり、今回はまず住みたい街を先に決めてからそこで中古マンションを中心に探しています。
現在ようやく家族全員が満足できそうで、餅つき名人様の「初心者が自宅で出来る良質なマンションの見分け方」にて70〜80点程度の中古マンションを
見つけ、管理状態・修繕積立金にも大きな不安はたのですが築32年と非常に古く、それだけが不安点なのですがそこまでの築古に住んだあとのことを想像できるだけの経験・知識ともに持ち合わせていないため有料での不動産コンサルを頼みたいと思っている中で貴記事を拝見しました。
差し支えなければ貴記事で紹介されている餅つき名人様おすすめの不動産コンサルタント様を教えて頂ければ大変ありがたいです。記事中にもありますが、もしそのための条件等があるようであればご教示下さいませ。
不躾なご連絡になってしまい恐れ入りますが、ご検討頂けますと幸いです。

ブログを書いていてよかったと思うコメントをありがとうございます!!住居選びで住居に自分を合わせてしまうのは失敗あるあるの一つです。しかし、実際に経験しないとわからないのが真実でもあります。5年前の購入であれば残債割れを回避するどころか残債以上で売却できるはずです。今回は納得のいくマンションを購入できるはずです。

そのためのコンサルタントはすでにメールでやり取りさせてもらった通りです。築30年以上のマンションでも室内をフルリフォームすれば新築と同じです。立地さえよければ満足できます。賃貸で家賃を払っていると割り切れればいいのです。もし今回検討されているマンションを見送る場合にはまたあらためてご連絡ください。別の方法でお役に立てるはずです^^

餅つき名人さんへ

いつもレビュー・更新を楽しみにしています。

新築マンションが多く立ち並ぶ中どのような物件を選ぶべきか素人ではなかなか難しいのですが、基準を作ってご自身で判断されるプロセスが大変参考になります。
いくつか私もモデルルームを見に行きましたが、すでに設備面ではどちらもさほど差がない(自分の検討している金額水準内では)と感じており、客観的で冷静に判断しなければならないものだと思っています。

そうして考えてみると餅つき名人さんが定められているチェック項目はまさにというものばかりで、特許を取ってもよいほどだと思います。(笑)
80点を超える物件はなかなか出てこないですし、ブログ内で高得点の物件は手が出せません。難しいですね・・・。(泣)

ここで質問とお願いがありましてご連絡させていただきました。
1)質問
賃貸よりも安いかのチェック項目内で、
諸経費   4.0 万円(往復)
「(往復)」と記載されていますが、この(往復)という部分はどういった意味でしょうか。

2)お願い
不動産コンサルタントは頼りになるかのエントリーで記載されていますが、私もコンサルタントの方を探しているのですが、なかなか思うような方が見つかっていないのが現状です。
もしよろしければ、餅つき名人さんのお勧めの方をお知らせいただくことはできますでしょうか。

勝手なお願いを申し上げ、申し訳ございません。
今後もブログの更新を楽しみにしております。

どうぞよろしくお願いいたします。

コメントありがとうございます。当ブログはケーススタディ集のようなものなので、カズ様のようにご自身でアレンジして使っていただけてとても嬉しいです。特許をとるにはあまりにも汎用的すぎますが誰かが真似しそうではありますね。でも私の文体までは真似できないでしょうから面白さで勝負していきたいと思います(笑)

さてコンサルタントについては先ほどメールしましたのでお手すきの際にご確認ください。また諸経費(往復)についてもメールで回答していますのでこちらもあわせてご覧ください。カズ様のお役にたつメールになってたら嬉しいです。また遊びにいらしてくださいね!!

餅つき名人さん

わざわざメールをいただき、ありがとうございました!!
大変参考になりました。

新しく更新されたエントリーも早速拝見させていただいております。

ご紹介頂いたコンサルタントの方へ、私も一度相談させていただきたいと思います。
これからもどうぞよろしくお願いいたします!

カズ

餅つき名人さんへ
いつもレビューを楽しみにしてます。
餅つき名人さんのマンション評価軸、、
ありがとうございました。優しく解説付きで、自分でも出来そうな感じがします。
ありがとうございます。

私は、城東エリアの新築を見に行きました。
城東の実力値以上の値付けです。
2年前まで、居住していたので、バカバカしい値付けですね。城東は富裕層エリアではないはずです。
レビューでもありましたが、今は、「8回裏の野球の試合」との表現がありましたが、
今はどこも高値掴みになる可能性が高い値付けという事でしょうか?

中古も新築に釣られ値上げしてます。
リフォーム、手数料を加味すれば、新築より高い買い物になる可能性もあります。
中古の旨味があまり感じられないのですよね。
最近はトレンドを掴む為と、価格表を見て撃沈してモデルルームを跡にしています。

こちらこそいつも励ましのコメントありがとうございます。新しい評価軸は誰でも理解して実行できるように構成したつもりです。杏さんにご活用いただけた時点で初めて意味が生まれますのでぜひご活用いただけると嬉しいです!!

「野球でいえば8回」はハワード・マークスという何十年も投資で勝ち続けたウォーレンバッフェト級の賢人があらゆる金融商品について発した警告ですので不動産市場も含まれると理解しています。現に本日の日経新聞の「長谷工、連続増益に影 マンション施工に値下げ圧力」という記事で「不動産大手が相次いでマンションの販売価格を1割強値下げし〜」と述べられています。

私が把握している情報でもこの1割強の値下げは実際にあると言えます。間違いなく新築マンションはピークを越え下落に向けての逆噴射の準備に入ったと理解していいと思います。2017年は新築にしろ中古にしろマンションを購入するには不適切な時期なのかもしれません。。。

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